谈谈未来20年的房产走向

显示全部楼层 · 2022-7-11 12:28:14

出生人口减少是共识，所以房价未来不会再有过去20年的暴涨了。但会不会像很多人认为的，现在所有的房产都是泡沫，仍然会一路下跌，一直跌到白菜价，这基本也是在做梦。
我来说下我的逻辑：
关于人口减少

人口减少导致住房整体需求减少，这个没有异议。但不可忽略的一点是人口减少，中国的国力却在不断提升，人口质量也不断提高，人们对生活水平的追求在提升。中国人民已经不满足于温饱了，所以衣食住行都要朝着美好生活的方向努力。国家越来越富，人口越来越少，意味着人均资产越来越多，换句话说人们越来越不差钱了，这意味着什么呢？
20年前我们是要快速做大蛋糕，表现出来的就是全国房价普涨；现在蛋糕的大小已经差不多了，或者不需要那么快的增速了，接下来就是怎么分蛋糕的问题了。好东西人人都想要，房子也不例外。拥有越多好的属性，会越来越得到人们的追捧，属性包括：地段、学区、医院、交通、环境、产权性质等等，总的来说，越稀缺的资源就越保值。
对中国大部分地级市来说，即便再发展20年也达不到目前一线城市的规模，所以参考北上广深的城市发展路径就基本没问题。越是一线城市，中心的土地就越稀缺。上海很多年前市中心就已经无地可卖了，深圳更是弹丸之地，由于城市区域小，所以带动了东莞、惠州的大发展，这都是明牌。
拿大部分城市来说，随着城市配套的逐步完善，市中心的土地也会像上海一样，最终无地可卖。但凡是个正常的家庭：谁不想孩子可以接受良好的学校教育，上班去哪都近公交线路还多，120打个电话15分钟就能到，去海边不用开车，周围超市药店菜场一应俱全，如果是个别墅还能种点花花草草那就更美了。美好的生活，谁不想要？既然大家都想要，那就用钱来竞争。
关于城镇化率

城镇化率发达国家是70%，2021年末中国是64%，可以说单从城镇化率来说我们已经发展到了尾声，空间不大了。但城镇化率也包括县市，以目前的情况来看，县市也会再被大城市吞食，未来我们可能要关心的是人口在100万以上的规模以上城市化率了。
关于城市规模

这次上海的疫情暴露出人口千万以上的超大城市还是有弊端的，一旦出现问题，各方面都出现了挤兑，上海的很多银行窗口封控都过去2个月了还需要很早去排队才能抢到号。所以未来我们的方向也许是打造更多人口百万到千万的城市。
关于房价统计

统计口径用到的房价都是均价，新房越盖越偏，拉低了均价。其实我们相同区域二手房价格的变化才是最真实的。
郊县及偏远地区

应该说，无论郊县还是偏远地区，哪里都有核心区域，哪怕是一个村也有核心区域。只是城市规模越少，核心区域也就越小，对抗外界影响的缓冲也就越小，变化得也越快。比如某县城最大超市，带动方圆几百平米的经济，如果某天超市为了缩减规模，撤了，那这几百米的经济圈就没了依靠，核心变成非核心了。大城市靠的是集群，这个不行那个行，所以对抗风险能力就要更强。所以郊区或偏远地区，未来人口减少的速度会明显大于市中心，外加市中心和大城市的吸食，房价能维持不跌就算不错了，其实真正可怕的还不是价格下跌，是连问的人都没有。
总结

未来10年房价会分化，核心区域的房价会逐步稳定，并随着经济的发展稳步增值；非核心区域的房子可能真的要烂大街，就像现在很多郊区的棚户区一样，慢慢地无人居住，疏于管理，最后沦落到等待拆迁。