杭州楼市半年报：新房越来越好摇，二手房触底反弹

过去半年，全国楼市步入低迷期，杭州楼市则有喜有忧。一方面是新房市场整体较为平稳，成为房企的避风港，另一方面二手房市场一度陷入低谷，创下了近8年成交量的新低，直到5月楼市新政的提振之下才触底反弹。
( A/ e# y- U) a8 b% J/ P# N4 h
' E: ^6 |2 L$ [

截至6月29日下午3时，上半年杭州市区新房（含富阳、临安）共成交50681套，二手房（含富阳不含临安）共成交25050套，同比去年上半年分别下滑了52%和55%。

5 ~* x$ q! @3 G4 `房贷利率不断下行

稳楼市政策适时出台

9 j& b: [0 s: n  g

今年，购房者最明显的一个感受是房贷利率越来越低了。

春节过后，杭州首套房贷利率降至5.6%，二套房贷利率降至5.85%。到了3月，首套房贷利率降至5.3%，二套房贷利率降至5.5%。在5月15日央行宣布首套房贷利率下限从LPR调整为LPR-20BP之后，房贷利率又一次加速下行。

/ ?  {0 E8 y( z, v) v( {

如今杭州部分商业银行首套房贷利率已降至4.45%，二套房贷利率也已降至5.1%，相比去年最高点时分别降了175和130个BP（基点，1个基点等于0.01%）。若以300万元30年等额本息贷款为例，利息分别减少117万元和89万元。

5月17日，杭州出台楼市新政，允许新落户家庭可购买1套二手房，名下唯一住房满2年出售免增值税，三孩家庭增加1个购房指标，对二手房市场起到了提振作用。

值得一提的是，5月以来富阳、钱塘、临安三区还分别出台了差异化购房措施。其中富阳规定符合产业导向的企业员工，大专生即可参评富阳区F4类人才，可在富阳区直接买房（包括新房）。

此外，公积金贷款额度也有了提高。按照最新规定，家庭公积金贷款最高额度由过去的100万元提高到120万元，三孩家庭贷款额度最高还可上浮20%。

" ~2 o5 o& L8 s8 _/ j新房摇号中签率攀升　
3 d! `1 t9 J) l- G) X, U
9 W6 d0 O) ]$ c* t. S购房者越来越容易买到房
- ^0 `3 l& p$ Z- ]8 A

在新房市场，今年上半年，除了顶级红盘，杭州购房者买到房子的几率越来越高。

$ t4 w/ F1 ~" F( D' a

截至6月29日下午3时，今年上半年杭州市区（含富阳、临安）新房共成交50681套，相比去年上半年的104696套，降幅明显。

9 Z, G9 q6 Q% Z  F
4 e$ v. N4 k% F4 P3 C! x" f: }! u$ O" Y- j

与此同时，今年上半年新房摇号中签率明显上升。去年上半年，新房月度中签率都在20%以下，可谓一房难求。而今年以来，有4个月超过30%，3月整体中签率更是高于40%。

) K" z8 N  S9 c+ ?5 E

楼盘和板块之间的分化也越来越严重。今年市场上也不乏一些高人气楼盘，比如杭珹未来中心、SKP、K11、海潮望月城、IFC等，尤其是最近开盘的IFC，232套房源最终4300多户家庭入围摇号，无房家庭和普通家庭双双排至社保顶格，并最终触发5年限售。

从区域分布来看，这些热盘主要分布在望江新城、江河汇、钱江世纪城、未来科技城等热门板块，同时也是新房和二手房价格倒挂最大的几个板块。这些区域依然保持非常高的市场热度，表明杭州市场中高端改善需求强劲，投资热情高涨。

" Z6 Z4 w+ N+ ?2 ^

当大量红盘被消化完之后，投资需求逐渐退出市场，市场逐渐演变为自住需求为主，中签率自然节节攀升。在很多板块，购房者都越来越容易买到房，流摇楼盘几乎占据了半壁江山。临安、富阳由于市场库存量偏大，如今需要摇号的楼盘寥寥。萧山科技城、临平崇贤、滨江浦沿等原本需要摇号的板块，近来新开楼盘也频频流摇，市场压力逐步显现。

3 P( z) d# @2 U4 g' ]二手房市场　
5 a) B+ l( m6 ^' W% Q( N- W
( S  A& F$ h. W) J创近8年新低后开始反弹

今年上半年，杭州二手房市场行情一度跌入谷底。截至6月29日下午3时，杭州市区（不含临安）二手房共成交25050套，这也是杭州近8年最低的二手房上半年度成交数字。

即使是行情较差的2019年上半年，成交量也有41741套，比今年上半年多67%。行情最好的2017年上半年，成交量更是高达67281套，比今年上半年多了169%。

0 ]. j- h4 U7 O

成交量低迷，挂牌量却一再走高。截至6月29日，透明售房网上显示杭州市区（不含临安）二手房挂牌量超18.1万套，也创下了历史新高。中介行业也迎来了关门潮、离职潮，惨淡的景象可见一斑。

业内人士认为，上半年二手房市场下行，购房者观望情绪浓厚，但政策暖风又使得房东不愿意大幅降价出售，买卖双方陷入僵持。此外，新房的中签率明显提高，也使得不少购房者弃二手房市场，转向新房市场。

不过，在“5·17”新政后，二手房市场迎来转折点。新政出台的当月，二手房成交量达到了4877套，到了6月，成交量超过6300套。新政为市场增加了信心，一些热门板块首先复苏，成交量大增。尤其是次新房，受到新政税收“满5年”改为“满2年”的影响，吸引了大波购房者的目光。

刚需购房者依旧是二手房市场的主力。杭州我爱我家数据研究院数据显示，上半年，杭州成交量最高的前20名小区，绝大部分是刚需小区。成交量最高的是星桥板块的超级大盘广厦天都城，共签约152套，均价19558元/m2。第二位是翡翠城，签约了88套，均价37849元/m2。西湖区的都市阳光小区上半年一共成交了75套，均价29485元/m2。

) E# ?0 _4 q) m9 K. s1 W! |土地市场平稳　
% J3 x' W+ U, ?5 R/ E; W
/ y7 f; k$ a* l3 k: s& x4 `' R# x: f新房品质有望回升
3 ?, `/ ~" u  @: E: c

今天，杭州将迎来2022年第二批宅地集中出让。在4月的首批集中出让中，杭州60宗地块仅一宗流拍，收金826亿元，在全国一二线城市中堪称一枝独秀。

' K$ F0 S7 [( J

在首批土拍中，本土房企成为主角，滨江以184亿元狂揽11宗，绿城夺得7宗，众安也摇中5宗。由于杭州楼市较为稳定，相比其他城市具有更大的确定性，因而本土房企选择从外地回归。

3 F6 k; J9 `+ T* }

事实上，杭州首批土拍算不得太热，只能说是平稳，冷热分化较为明显。60宗地块中，也有多宗由地方平台公司托底。值得一提的是，首批地块的拿地房企有了更大的利润空间，且这些宅地在出让文件中包含了品质新规，比如层高不得低于3米、须设置架空层等，杭州的新房品质有望回升。

杭州又赢了？