房产的金融属性俨然要消失了，我们还要不要买房？

) D0 p% S. G( r( K1 ?这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货
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7 E- }0 k5 ~9 L提问：星叔 坐标昆明官渡这边 准备刚需房入手 孩子4岁了 考虑到孩子上学 家里老人偶尔来住 在世纪城周边 二手房 新亚洲体育城星宇园 星云园 万景园 俊发河畔俊园 和 期房北大资源颐和1898 恒大玖珑湾 还有俊发观云海 哪个地方合适入手 或者您推荐一下其他地方 子弹有限50以内
& J) H3 L! D5 I0 O$ J' {回答：昆明第一价值区域是官渡区。
/ M# Q  o4 j5 }+ ], N# v世纪城商圈位于3环圈外，世纪城交付于2007年，是个较早开发的大型综合楼盘，楼盘总共14苑区+一个别墅区+世纪金源购物中心+云师附中小世纪金源学校周边商业体有世纪金源购物中心，海伦城市广场，比邻新亚洲体育场商圈，官南大道玫瑰湾商圈


% r8 v' ^7 Q5 \- y1 U体育城附近几个不推荐
北大资源颐和1898 就位置和配套都能在滇池国际会展中心里体现，学校有区域规划教育、交通（地铁2、5、8有线有通达，但非直达）环湖路还是很便捷，生活便利性，区域起来还是需要时间，社区商铺能满足生活日常，但还得开车。
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俊发河畔俊园 没有什么特别之处，俊发观云海比河畔俊园要强一点


) R& e5 _, h6 ~2 s恒大玖珑湾，临近高速，出行较为方便，地铁规划建设中。教育配套资源较多，昆明划片区就近上学，南站希望最大。商业配套齐全，离商圈较近。靠近生态湿地公园，环境较好比较宜居且靠近滇池边。
; {% g+ P: M3 Y) `昆明新会展中心片区的规划很好 ，比较看好，恒大玖珑湾在片区内，片区内项目还有半岛华府和招商海公馆、中航城。
整体而言属于低密度物业，偏改善型置业。
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3 y3 q% I/ q/ M昆明投资回报率高的楼盘，详见知识星球内部分享！

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8 }4 K8 P) Y. ?! R1 C' G提问：求星叔翻拍，最近甚是迷茫。
在买房这条道路上，一再翻车，早在2011 年进入楼市。。。别人买的房子都翻了一个翻，我的房子不但不涨还亏利息。（很杯具）
5 c" V8 ~. B1 Q8 l/ y2011年，在广西玉林市盛世江南买的第一套房，2015年底 ，被带偏在清远美林湖买了一套80平两房，都是全款，浪费了手头的资金。
为了小孩读书，被逼无奈，2016年末 在广州金沙洲，买了一套金满家园的78平楼梯楼上车广州，当年入了广州户口。
今年6月，一咬牙，亏本把广西玉林，和清远美丽湖的两套都卖了。卖房的艰辛我不想多说了，房价一降再降也卖不动，最后是成本价出手（完全亏利息啊）。唉。
6 L! r; A! X5 z5 p9 {2 Y7月份在金沙洲广佛交界的万科四季花城买了一套100平3居室，刚需自主+保值（希望），目前还未网签。
2 P7 e6 N- p+ z4 y: s6 {) t: C最近一直在关注广州中心区，以及黄埔楼盘，我有广州房票，常听你说，黄埔买房抓紧上车。我就想着现在抓紧吧广州金沙洲金满家园这套置换广州市中心一点的位置，或者黄埔。
回答：你现在发展思路和方向是对的，仓位比之前好多了，接下来可以继续优化，出手置换到广州主城区。

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- Y2 O% ~; \$ x; ^3 ?很多人成不了事，总是喜欢瞎努力，却从来不去思考努力，对结果有没有用？
一旦没结果，就安慰自己，好歹自己有收获，看似很辛苦感动了自己，其实一点用都没用。
好的做法是什么呢？想清楚未来要达到什么样的目标，然后根据结果反推要做的步骤。
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0 l8 t* g& z) h! N# L就拿买房赚钱的例子来说，好的做法是，先研究过去5年深圳哪些房子赚钱？
它们的特点是什么？是地段、总价、地铁还是学位？从中总结出涨幅规律，然后根据规律再去选房。

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大部分人是怎么做的呢？感觉这里大家都在说赚钱，反正先买了再说，自己不花时间去研究，却总想买到就赚到，至于能不能赚钱，最终完全看运气。
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3 |. R4 @; I: ?2 I& P5 ~买到西部，那属于瞎猫碰上死耗子，买到东部，那就怪自己运气不好了。
, q$ x/ J$ t% {( ]# m: ?: I有趣的是，大多数人平时就这么个状态，做任何事情都是凭能力和感觉，完全不想自己的目标。
即使有目标也不去思考，现在做的对目标到底有没有用。



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提问：对于楼层那些有什么建议吗？现在买新房好还是二手房，公园2040主要是听书浦机说要建东站了，就是那里有个进财中学！还有就是星叔提示的那几个小区里面凭我们自己眼光挑性价比高的就可以了?有什么特别需要注意的吗？
回答:投资一般会选择电梯房：一般都是10层以上，有电梯的房子，按价格来排序一般是：次顶层＞高楼层＞低楼层＞顶楼＞1楼。
8 ~5 b7 k+ ^/ q4 s9 n, w建议选择楼层的中间偏上楼层，这些楼层的综合条件都是比较好的，当然价格也会相对偏高。
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# G& ~3 J/ N' Y' Z- t我们买房子挑楼层，一个是要考虑到自己的需要，家庭居住的舒适度。一个是要考虑到别人的需要，卖的时候才容易卖出去。

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买房选择顺序是，大平层>复式楼>叠拼。
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- h  _! E+ m, @# q$ R投资我倾向二手，一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了，二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了，遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。

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5 ]0 A6 l  ]( L+ z* X9 W. d3 W" [提问：星叔，你好，现在三四线城市房价很多都破万了，这些城市的房子能买吗？
6 M9 I) `+ ?3 ]$ y! H2 @回答：有钱的话，哪里的房都能买。但凡你买房的初衷是为了让资产保值，房子就不能随便买。

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. ]; b+ K+ n, {. x3 C- _一些三四线城市的房价确实一直在涨价，但这些大多都是新房。新房涨价再正常不过了，拿地成本、人工成本、材料成本都在上升，新房的价格也在涨。很多人认为新房涨价了，我买了房，这房子的价格也会跟着上涨。


但是很多人不明白，新房的价格从来不是真正的价格，看你买的房子有没有价值，能不能跑赢通胀，能不能升值，最关键是看二手房价格。
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& E6 C$ z1 |5 x6 E- F3 a/ A% g现在可能8000块钱一平米高层，小洋房9500起，好像不贵。交了钱，期房3年交房，1-2年房产证，2年以后才满二。接近7年才可以卖。有些三四线城市，约摸在建的楼盘7，80个，大量的新房出售。你都不愿意住的房子，谁愿意买你的二手房？
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( l7 j+ v1 j, F/ a7 J6 X二手房交易银行评估价钱，折扣60%，你卖100万，银行说这个房子只能用60万抵押。贷款60万的60%。可以贷款36万，别人买你的房子中介费，增值税，再加乱七八糟税，总价可能接近110万。首付110-36=74万。就这个价格，买新房首付3成，难道不香？
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有些三四线城市，你去看看各条街道上有多少中介的门面？可能18、19年还有门面开着，20年绝对关了一大片。
( v  d9 t, O1 V# r记住，三四线的房除非你家的楼盘地段好，楼层好，楼盘是上市公司，重点学校就在家门口。当然，这价格也不是那个不上万的价格了？

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4 ^* u7 L% I1 F! X/ y" @, E0 D0 P文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货
0 {) S1 [2 ^% Y从中国楼市20年历史中，我发现了三个秘密！
房产投Z22条必胜法则，句句戳心!
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