疫情结束后，上海楼市可能会出现的一些机会

临近解封，咨询量突然多了起来。今天已经上调咨询费，如果咨询量还是过载只能停止接单。

当然这是正常现象，疫情期间积压的购房需求需要释放。


环线不是一个贩卖焦虑的平台，所以一直跟大家讲要静一静，让子弹飞一会儿。
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不过这次不太一样。
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3 p1 |6 P: z% W% e上海楼市已经分裂的像精神病一样，需要大量信息才能准确把握。当信号真的来临时，环二可以迅速做出判断，不过万千购房者呢？
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: \* K4 `& }9 c2 v大家可能还需要收集信息、研究市场、分析区域、调研小区、筛选房源以及时刻盯着新房动态、预测新房积分。
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; x0 e$ ^) F6 A/ l这一套组合拳打完，可能真的黄花菜都凉了。
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/ u; B) C0 b% S1 E  A. s其实到现在短期市场怎么走还不能100%确定，所谓的专家都是打打嘴炮。你跟他赌一把，没人敢。


就像谢国忠一样，唱衰楼市二十年，忽悠了千千万万个家庭，每个家庭背后都是几十万上百万的损失。

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3 x& N" N; ^' e2 @3 K7 P但是跟谢国忠没关系，人家依旧是著名经济学家。
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' `2 [& Q" o7 L( h* Q环线不同，环线要跟客户签约一对一指导，真的买错了房子，客户要掀桌子骂人的。所以必须要谨慎一些。

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6 r( r8 k( \* ?& f4 t- ~之所以说短期市场不能确定，是因为两股胶着力量还没分出胜负，或者说答案还没揭晓。

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* H. L( n( X9 S/ @+ g' l' J一方是离开上海的力量。无论是run去国外还是回老家，短期一定有人口流失，人口流失就是购买力流失。
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疫情过后统计人口，数据不下滑就是造假。
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7 N3 b" ^/ R$ G当然留在上海的朋友也不是没影响，至少部分购房者在考虑降低预算。疫情加剧了经济下行，大家对未来收入并不乐观。
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* f& s& v3 g: ]1 Z( V" n/ I这股向下的力量有多大，现在还不知道。
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另一方是押注上海的力量。环二前面提到过，全国楼市整体越差，上海可能越坚挺。

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二三线楼市差，是因为大家对当地没信心。你让大家坚信房价还能窜一窜，你看看市场还需要救吗？

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8 x& W4 o) k( D现在出了一系列新政，却进一步向大家证明：我真的不行了。那大家岂不更没信心？

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所以救市组合拳打下去，并没有看到应有的效果，大家纷纷开始怀疑人生：夜壶怎么不管用了？


2 w5 W( V1 `9 Y2 w因为大家没尿了。
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# W9 c1 h& w1 G  _二三线楼市已经失去了资产保值的属性，只剩下居住功能，那追求资产保值的购买力去哪？


: X3 u" Y3 a8 C% w3 b无非流向一些更具确定性的资产。
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: Y. u9 s9 B2 q% {  s+ c) _6 U( q越是下行时期，具有确定性的资产越受追捧，所谓盛世古董乱世黄金。


4 X% E$ P% H9 o当下来看，房地产市场仅剩的确定性强的产品基本都在一线城市。
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所以不管未来是不是放水，水都要向一线城市流，只是大小的区别。

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两股胶着力量正在你死我活的斗争，结果很快就能揭晓。
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, K3 L1 Y4 C9 }9 n. I前面分析中环二加了一个定语：短期，因为长期来看两种力量会抱在一起。


7 t& F: ]! g2 N+ H, ^: P. D疫情过后上海人口数量下滑是铁定的，封控两个多月不少上海居民偷偷去虹桥高铁站，却没有多少外地人来到上海。
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除了空运过来的一些大白。

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不过疫情过后，这些人口依旧会渐渐回流，城市发展的路径依赖决定一切。
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武汉疫情后的第二年，人口增长了100万。
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人的记忆是短暂的，互联网的记忆更是短暂的，情绪过后大家还是各谋生计。

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二战后期日本遭受了轰炸，各大城市变成了一片废墟。居民流离失所，经济自然完全陷入停滞。
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) O7 f) K9 N, w: s. J( f+ ]然而仅仅过了十几年，日本人口分布就恢复到了原先的样子。即使遭遇了这样大的重创，还是改变不了原先的路径依赖。


所以长期来看上海人口没问题，只要上海在全球产业链中的位置不变、只要我们还保持着开放的环境。
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同时，上海将再次放松人口流入门槛，毕竟短期疫情还是有相当影响。

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长期人口持续流入，叠加到前面的资金避险效应，将进一步证实大家的预期：只有一线城市资产尚具保值性。
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  O& n& m8 o) j. R, r/ O8 S预期就是这样的不断自我实现。
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5 N  x, d6 h& Y0 N当然长期上海也面临一些压力：土地供应会增加多少。

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  s9 b0 P7 B: W6 V, w& z如果土拍变多，新房供应量变多，需求也会被打下去，房价依旧守不住。


今年供地计划一出来，大家群情激愤：比去年足足增加了44.7%！

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# I+ n7 @' j5 G$ k/ O$ c* ]/ `不过同比增长44.7%，就一定是今年土拍增加？这次考试成绩比上次好，就一定是进步？

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  E# A# |! B2 L' ?  P  v( O% Q: t有没有可能是上次拉肚子没考好？
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十四五（2021-2025年）期间，上海商品房用地大概规划2000公顷，平均每年400公顷。
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3 s" @' K) j" C* g+ D+ f, |2021年却只供应了319公顷，完全没达标，今年多拍点是应该的。


今年大概计划是540公顷左右，基本就是合理区间。
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/ ]3 p8 a9 ?& m! _9 Z) p( M
! j% N) I# \& m. Y6 e- r而且十四五期间供地指标明显比十三五少了。十三五实际建设商品房45万套，十四五计划供应量只有40万套。
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2 n8 D$ P- k; Z; H不过现在的确面临着增加土拍的压力，十四五住房计划里的数据我们会不会不认了？
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- f9 D0 ?+ y' H% v3 `8 _一旦这个框架放开，土拍才是真正的放飞自我。
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不过目前来看，基本不可能——总不能我们连18亿亩耕地红线都不认了吧？


7 w* {! L- y( [  M- d& x这个红线存在，整体城市化用地就不会发生很大变化。但是二三线城市土拍依旧如火如荼——各地楼市新政都在为土拍造势。
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' e6 x2 ^+ p. B- Q- i: r' a: r& s其实解决二三线遇到的问题很简单：五年不供地，楼市立马坚挺。

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但是谁敢这么做？地方政府日子还过不过？公务员工资还发不发？原先的开发区还建不建？

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7 R+ H% P% i2 L, ?所以大家将房地产比喻成吸大烟是对的，都知道吸多了对身体不好，但还是不能不吸。
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其实土拍也是一样的道理，都知道收缩土拍能解决一切，但是没人敢这么做。


而且地价越低，可能供应量需要的就越多。供应的越多，地价就越低。
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具体怎么拿捏，就看当地操盘水平，总之是二三线依旧需要大量土地供应。那留给上海的供应指标还有多少？

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而且这些指标转移到上海目前阻力很大——到处都一片哀嚎，上海还好意思跟兄弟们抢饭吃？
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( F. @% |) s$ r) p8 ?! `( R: S" B你放开了土拍，购买力源源不断的流入上海，二三线楼市岂不是更烂？

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你利用经济优势，已经虹吸了我们地方的产业，难道还要继续抢我们居民的存款？

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中国这片土地上，很多看不懂的决策，都是各地博弈的结果。纯粹的经济学不能解释一切。

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所以不管有多少声音说人口集聚是好东西，上海供地指标依旧很难放开。
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那么上海楼市的格局就很清晰，短期可能有下行压力，长期一定是更加坚挺。
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当然现在一些房源疫情前挂牌，价格尚处高位，不一定值得入手，尤其是热门区域。
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如果真的负向力量短期占据主导地位，价格可能会回落到合理区间。
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* D* }" G* p: [( |这个窗口期可能很短，比如只有两个月。一旦市场感知到购买力回流，将产生一定反弹。
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( g& f( i1 ~  P1 r
$ E4 n! t9 @8 N+ \3 m) V6 e二手房窗口期产生的机会一定也是结构性，全面的价格下调不可能发生。
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. k$ z7 `4 o6 v* m" v那首先会发生在哪？疫情期间广受抱怨的“老公房”就是一种。
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不知道听了多少次逃离声音，疫情过后要置换到郊区次新房。不知道看了多少媒体宣传，老公房注定要被时代抛弃。
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当这样的声音成为共识，当这样的力量集中爆发，老公房反而出现一些机会。
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, m: p5 R7 v* G6 u* ~其实学区受打压后，一些地区老公房已经明显降到合理区间，而且还没人敢入手。
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% R: S7 z7 m* M# U8 U' F# K当然长期来看这些老房子不是优质标的，这句话其实更像是废话，没人傻到认为老房子代表上海楼市的未来。


但是资产的优劣与升值空间是完全独立的两个东西，不考虑购入价、不考虑入手时机，单方面的评价标的优劣，完全是不懂的外行。
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其实2020年至今的上涨周期中，徐汇、黄浦的大量老公房涨幅不输核心区次新房，远远的跑赢五大新城。

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另一个典型是宝山。天天被抱怨资源匮乏居住条件差，所以一直是房价洼地。其实宝山的不少小区历史涨幅并不低，甚至多次跑赢大盘。
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' l, J" F) n" D8 L& w, k/ s
当然如果你没有房价分析、房源筛选的精力，只想选择一个踏踏实实的方案，次新房可能更省心。

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这样的机会还有很多，比如一些二手房集中供应片区。如果疫情后房价有下行压力，这样的地方一定首先绷不住，产生结构性机会。
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& p- Q9 b( x+ l8 I/ t6 r: B# u
, V" h$ \& {# y当然以上只是举几个例子说明结构化机会的存在，长期来看最为坚挺的依旧是优质标的。而且疫情后首先向上的就是豪宅，疫情解封前就有大量高预算群体跃跃欲试。

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0 p8 K1 V* I6 Q' T新房市场可能也会出现一些结构性机会。无论是ZF侧还是开发商侧，短期都有很强的动力增加新房供应，接下来几批新房可能相对集中。


热门项目叠加，积分自然会回落，尤其是叠加进降低预算、离开上海等负向因素。


" _- s$ l7 |4 S4 B- C& z股市中常说投资需要一些人弃我取的勇气，其实楼市何尝不是。
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当然现在信号还需要进一步明确，你需要的是做好一切准备，机会到来时才能手起刀落。

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其实对于有准备的人，才有机会的概念；对于没有准备的人，可能就是屠场。

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, N9 s' s! n6 A. c比如2020年4月份卖房的房东。

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以上为正文

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