北京楼市：北京这些房产很安全

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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" F- I: t9 j1 L$ F/ l1、提问：京爷好，预算550-580刚改，在安贞门上班，所以还要尽量考虑增值以及交通。
& {1 z% a! Q$ Q  ]: W: R; m1.富力又一城C区中楼层南北通透全明格局，但阳台视野有一侧遮挡让人别扭。周边马上建成的商场和非常靠近的地铁又让人欲罢不能，非常适合小孩和通勤。
7 W  |! O) G) ~/ ?1 H/ e2.北京新天地三期高楼层西南向，主卧东西南三向阳台无敌视野，但不能每天开车而地铁得至少步行15分钟。小区品质更加优质，板块方
位也属正东，是否更加有潜力。(其他的近地铁的小区像柏林爱乐，有点过于混乱了无法接受)
请京爷从整体的居住体验和末来的升值潜力帮忙分析一下，再次感谢！
4 h: \$ h# Q0 o6 @回答：你好，从小区居住角度来看，其实都还不错，新天地的口碑也还不错，就是交通一般，总体而言属于居住属性好，升值性还不错的小区。富力又一城C区也属于比较不错的小区，居住性和升值性和新天地其实差不多，没有太明显的差别。所以我建议还是看自己的需求，我感觉你可能更适合富力，毕竟交通方便，小区居住和升值也不差。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
2、提问：刚需上车，工体附近工作，想买个总价300左右的两居，或者一改二的一居，有推荐么？
7 @7 V7 |' x5 k. Y. X回答：你好，这个预算还真不是太好选择，我推荐看看弘善家园、华威北里之类的，看看是否有小两居或者一改二的一居，交通方便，流动性其实还不错。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
/ ~  D9 e8 `' e* v3、提问：京爷您好，博雅德园和百旺家苑这两小区保值升值性如何？周末去看了，觉得绿化都还不错。比周边的价格稍微实惠些。博雅德园主要是离马路近，距离地铁稍远，旁边公交也不多，但价格比旁边的领秀新硅谷还是低不少
回答：你好，其实还不错，博雅德园虽然小众一些，但毕竟处于好板块，周围产业和就业人群也多，所以升值性也还可以；百旺家苑属于居住体验和升值属性都不错的小区，热度也高一些。都可以选择，稍微优先考虑百旺家苑。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《二手房看房买房技巧》
4、提问：京爷好呀，您经常说能不能跟得上大盘，这个标准大概是怎么看呢？
回答：你好，我这边的标准是2020年底到现在，或者说2020年到2021年7月份左右，如果涨幅能够达到10-15%左右（有些浮动），那就是个大盘水平。如果超过15%，就是高于大盘；如果30%左右，那就非常优秀；如果达到40%以上，那就是凤毛麟角了。你可以看看你关注的小区是否跟上了大盘。部分2021年前的历史成交价可以加入星球获取。
& i4 G8 Q$ u4 a) y+ l! @" }5、提问：京爷您好，总价800左右打算作为婚房，是考虑买西城、海淀的带学区属性的老公房还是考虑丰台朝阳的次新二手房，哪个能兼顾保值增值？
  i. i9 e6 O- k5 R4 v1 g回答：你好，这是两种产品，前者是带学校的老公房，房龄老，但有学校，周围购买力强，所以历来升值性不错；而后者则没什么学校，居住体验好，如果选得好，不仅升值性好，而且没什么溢价，很稳健。所以说都问题不大，关键问题是怎么选。对于前者来说，如果顶级学区房或者热门学区房，可能近些年会有一些不确定性，还是小心，而那些溢价不高，地段好、管理好的公房，那自然是挺值得考虑的。对于后者来说，买一些热点板块的次新房，那基本上不会错，比如丰台丽泽及周围板块热门盘；朝阳的朝青、四惠等地，都不会错。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
5 s0 ^9 f* f/ i1 ~2 d' y0 @0 ~; d6、提问：京爷，您怎么看待昌平二批次的平西府地块？等等他还是买奥森春晓？谢谢！
回答：你好，从地块来说，位置差别不大，奥森地理位置更好一些，毕竟更靠近地铁，不过这个地块表面上看起来价格更实惠一些，但是不确定这个地块未来会做成什么样子，比如设计、户型、总价区间都不太确定，所以没法去评判。建议看看星球内部资料《新房买房攻略》
; s' S1 e+ e( B8 \& V! l) ~7、提问：京爷您好，打算入手一套保利中央公园顶层西边户，145平米2000万。2号楼7层中间户最近成交价格是1980万，您觉得顶层这套性价比如何？谢谢！
& p  X& [, A+ A5 P1 }  T- p回答：你好，边户倒还可以，可惜是个顶层，一般比正常楼层还是低10%左右的。不过一户一价，你需要综合考虑。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
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