房地产到底是什么？

衣食住行是必需品，因此引申出服装产业、食品产业、房地产业、交通产业，今天和大家探讨一下房地产到底是一个什么样的行业，说一说他得前生今世以及以后发得趋势。
核心结论：一、房地产是地方政府的融资产品。
; B4 V( K" D7 q# a关键词：分税制
! B8 T1 I* d+ {0 ]. y94年之前大工程、大项目都是中央政府掏钱，但是税收确实地方政府拿走了大部分，导致中央政府财政吃紧不得不发行国债和货币，国债货币发多了又会带来通胀，93年之前银行存贷款利率是多少？拿93年举例一年期10.98%二年期11.70％三年期12.24％五年期13.86％是不是很震惊。实行分税制后，虽然还是地方收税暂时上缴中央，中央在部分转移支付后大部分会划拨回来，但是这一上一下基本就把财权稳定在上面了，同样1个亿是1月份划拨给地方还是10月份划拨给地方差别很大，自己体会说深了发不出来。从此以后地方政府真正能自由支配得资金有限，政府又不是企业在我们得政策法规里面又无法直接发债融资，但是城市建设和发展都需要钱，怎么办那？地方政府把目光逐渐转移到了房地产行业。
生产要素：
政府管控：土地、建材厂、配套设施（医院、道路、学校、邮政、市政管网等）、银行
企业管控：行业协调、工人、资金
! o, w' N2 Z3 q! o' S买单者：购房者
6 A( f  Z" \! H* d3 Y0 O在这个产业中政府前期几乎是0投入，只需要放出1块地，地产公司出钱买走，缴纳配套费，老百姓去买房子，钱大部分都进入了政府口袋，政府收到钱开始修建道路和配套设施，从而解决了政府建设和发展的资金问题。
+ \  s3 E0 j- C; s核心结论：二、房地产是货币政策的沉淀池
! I5 x1 D9 B' d7 Z8 s2 O关键词：WTO
& Q9 S& O4 y1 C4 G$ B2001年我国加入了WTO，开启了经济经济腾飞是时代，内资外资均有长足发展，尤其是外资在国内大量投资赚的盆满钵满，但是此时也带来了幸福的烦恼。2001年我国外汇储备大约2100亿美元，2021年大约32000亿美元增加约15倍。内外资带回到国内得美元，不管是盈利也好存款也好投资也罢是无法直接花得，必须兑换成人民币，也就是说新增1美元就要新增一定数额得人民币，所以当时人民币和美元基本上是固定汇率。因此M2从2001年约15.8万亿增加到了2021年218.7万亿，累计涨幅约15倍，是不是很巧合？
在看一个指标GPD，2001年GPD约10万亿，2021年约100万亿是10倍得关系，但是货币增加了15倍？多出来的钱CPI消化一小部分，大部分沉淀到房地产，因为这个行业够大可以吸纳这么多资金。试想一下如果是沉淀到食品、工程原料、工业产品、人工成本、会有什么后果？不用去怀疑政策制定者的智商，这在当时绝对是最佳选择。
- q- T% [, z/ N! n/ E! T# B核心结论：三、房地产行业以后的发展趋势。
9 ~" h: I' O8 `: |. [- O7 Q6 U关键词：税务征收
2021年6月4日，财政部公布了通知关键内容就是土地出让收入划归税务征收，此通知宣告地方政府的土地财政得走向完结。
2 C1 y+ L3 s# d: }* O% q8 f2019年到2021年第一轮调控逻辑线是①不发生群体性事件。保施工，保交房，项目不烂尾。现在民营房企的实际情况，已经逼近这个底线。②地方财政不发生危机。
2022年到2023年第二轮调控逻辑是优质房地产公司，在房贷、融资端逐步宽松
2023年后第三轮调控目标是实现房地产行业的有序发展国家和国企主导，国家卖地国企开发国税收钱，终端消费者是居民。同事国家会大力发展廉住房和共有产权房，保证居民得住房诉求。把房地产产业打造成类似水电煤的公用事业。

[震惊]明白了

金主