一条房地产微观政策，为何上升至政治局会议的高度？

显示全部楼层 · 2022-5-7 16:01:21

读懂中国楼市

五一长假前（4月29日），中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。
这是一次处于特殊历史时刻，极不寻常的政治局会议。
这次特别的会议强调：疫情要防住、经济要稳住、发展要安全。
“稳经济”成为当前工作重要任务，其中特别将受到普遍关注的房地产市场列入“管控重点风险”。
值得注意的是，会议还特别提及了一条房地产市场的微观政策——商品房预售资金监管。
商品房预售资金监管，一条技术性的微观政策，为何得到如此重视？为何上升到了政治局会议的高度？

01

一次不寻常的会议

4月29日的政治局会议，是在极不寻常、特殊的历史时刻召开的。
这一背景，在会议公告中已经非常明确：
“新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战。”
会议第二天公布了反映经济活跃度的4月中国制造业采购经理指数（PMI）为47.4%，低于荣枯线，与3月份相比降低了2.1个百分点，同时创下了两年新低，经济形势严峻。
同时，此次会议的发稿时间也很不寻常。按照以往的情况，政治局会议的发稿时间一般都在当天的傍晚，但根据新华网官网信息，本次会议发稿时间是13点08分。

4月29日是五一长假前A股的最后一个交易日，政治局会议新闻一出，A股瞬间大涨，上证指数从当日上午收盘时2986点涨至当日收盘3047点，一举收复3000点大关。
截至4月29日收盘，上证指数上涨2.41%，深证成指上涨3.69%，创业板指上涨4.11%，这是多日来A股一次久违的大涨。

图源：东方财富网

此次会议以“稳经济”为主线，包括稳股市、稳楼市、稳汇率，当然最重要的是守住不发生系统性风险底线。
特殊历史时刻，提到稳经济，人们就会特别关注房地产市场政策。
会议也确实把房地产市场列为“管控重点风险”，房地产市场的政策表述，紧跟在“守住不发生系统性风险底线”之后。

02

商品房预售资金监管，不寻常的高度

4月29日的政治局会议，关于房地产市场的表述，除了依旧提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”以外，还特别强调了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。
这次最高层会议，对房地产市场透露了两个方面的政策取向：
1、在当前这个特殊的严峻时刻，各地从实际出发，因城施策制定政策。
尤其是，只要是自住的，不管是刚性住房需求，还是改善性住房需求，政策都可以“支持”。
2、最引人注目的是，把“商品房预售资金监管”列入了会议讨论的内容。
商品房预售资金监管，只是房地产金融政策中的一条技术性的微观政策。
理论上，这样的政策细节，如能上央行或住建部的会议已经足矣，而这次竟然上升到了政治局会议的高度。
可见，商品房预售资金监管这一事情，已经成为当前稳定房地产市场的当务之急和重中之重。

03

为何如此重视商品房预售资金监管？

两个多月前，市场上就有传闻，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。
根据当时媒体报道，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。
管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确，将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况。
同时，管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
事实上，早在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》（2001年和2004年两次修订），曾对预售资金监管做出原则性规定，即“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，但并无全国统一的规定。
2021年以来，部分房地产企业陷入流动性危机，部分地方政府和银行联合从紧了商品房预售资金监管。
比如，浙江某些城市，对于商品房预售资金的监管，除了项目的贷款本金和利息以外，监管额度甚至要求达到工程造价的1.3倍。
项目的资金监管固然非常必要，有效监管可以防止房地产企业任意抽走项目的资金，保障购房者的合法权益，避免楼盘烂尾情况的发生。
但过度的资金监管，却加剧了房地产企业的流动性困难。
特别是，部分刚刚步入流动性危机的房地产企业，可能从整个企业的全盘衡量，还能够盘活和自救，但是由于严格的资金监管反而加速企业陷入困境。
如同一个人，总的血液量是够的，但是每个脏器之间相互阻隔，血液不能顺畅流动，只要有一个脏器缺血坏死，人也就死了。

今年以来，已经有为数不少的房地产企业陷入流动性危机，但和某些特大房企不同的是，这些房企还在努力自救，其中相当一部分还存在着自救成功的可能。
此次将“优化商品房预售资金监管”上升至政治局会议的高度，正是针对当前房地产市场，特别是部分房企陷入流动性危机的严峻形势。
如果商品房预售资金监管能够优化，这将使此前部分地方预售资金管理执行过于严格的情况得到纠偏，也将改善房地产市场基本面。
也有利于那些刚刚陷入流动性危机，但还有自救能力的企业快速自救，或许可以避免更大的系统性危机的发生。
当然，房地产市场是否能整体复苏，取决于包括房贷利率的降低、首付比例的降低、交易税费的优惠、购房资格门槛的降低等等一系列政策的进一步释放，更取决于疫情的防控，社会各阶层和各行各业对未来经济社会发展和个人家庭预期的改善。