动真格：央行出手，户籍与房产脱钩，房子正在回归居住属性？

显示全部楼层 · 2022-5-5 13:43:48

有人说：房子的本质就是钢筋水泥，根本就不值钱，不值得付出这么高的成本买房。真的是这样吗？
事实可能恰好相反，房子确实是钢筋水泥建设的，但是房子的价值却不是钢筋水泥能代表的，对于国人来说，房子拥有太多的价值，除了房子的居住价值之外，还包含了很多附加价值。
例如房子具有投资价值，持有房产可以实现一定的财富增值；房子具有教育价值，拥有学区房可以进入更优质的学校；房子和户籍挂钩，在一些大城市，只有通过买房才能落户；房子也具有一些社会属性，房子代表人们的财富尊严，结婚也和房产挂钩。

房地产市场存在的一个重要的问题就是房子拥有太多的附加价值，这些附加价值甚至比房子本身的居住价值更加重要。过去房价大涨的时候，相信大多数人买房都是为了投资，而不是为了居住。正是由于房子具有多重价值，才使得房子具有很强的投资属性，房子被很多人当作炒作的工具。
目前我国的楼市存在很多需要改善的地方，比如公摊面积的问题，公摊面积的不透明给很多开发商钻空子的机会，不少开发商都通过虚报公摊面积盈利；还有预售制的问题，预售制的存在让房地产开发的风险从开发商转嫁到普通购房者，如果出现了房屋交付质量差甚至楼盘烂尾的情况，最终承受巨大损失的还是普通购房者。
公摊面积和商品房预售制都是房地产行业需要改变的地方，当然除此之外，房地产行业还需要进行一项重要的改变，就是逐渐弱化房子的附加价值，因为房子的附加价值就是人们炒作房产的重要原因，如果房子的附加价值能够逐渐消失的话，那么房子也就会失去炒作价值，住房本身才能真正回归居住属性。

除了居住属性之外，最重要的就是房子的投资价值，房子本身就具有双重属性：居住属性和金融属性，因此房子本身具有投资价值是非常重要的。不过我国楼市最大的问题是投资价值过高，房子的本质属性肯定是居住属性，但是过去由于房价快速上涨，住房的炒作现象比较普遍，导致在很多人心目中，房子的投资价值甚至超过了居住价值。
当然最近几年，房子的投资价值开始逐渐弱化，主要原因是楼市出现了以下几个现象：
首先房价开始出现拐点，客观来说，从2019年下半年开始，楼市就开始出现颓势，当时很多三四线城市和一二线城市的郊区都出现了房价回调；2020年更是经历了楼市寒冬，让楼市热度降至冰点，不过即使是这样的楼市，全国整体房价的上涨趋势依然没有改变。
而房价真正的转折点是2021年，最直接的数据就是国家统计局公布的70城房价数据，9月70城新房价格迎来了6年来首次环比下跌，因为这70个城市基本上是我国的重点城市，因此70城房价基本上代表了全国的整体房价。另外在2021年初，房价已经达到11220元/平方米，到了年末的时候，房价回落到9517元/平方米，一年内房价回调了15%左右。
房价出现回调之后，投资房产将会面临亏损，尤其是近几年投资房产的投资客，面临亏损的可能性非常大，投资房产盈利主要就是依靠房价在短期内实现大涨。

然后住房开始呈现过剩趋势，住房过剩已经逐渐成为很多人公认的事实，就连房产大佬孙宏斌都表示：目前住房已经开始呈现过剩，只是过剩的住房主要是那些品质比较差的住房，真正的品质住房依然属于稀缺资源。
从数据层面来看，不管是住房拥有率还是住房空置率，或者是人均住房面积，都已经达到了很高的水平，另外从库存来看，2022年1月百城商品住宅库存量达到了61669万平方米，已经和2014年非常接近，楼市去库存的压力非常大。
除了上文中提到的两个因素之外，房地产行业的市场信心低迷，楼市调控政策的逐步收紧，人口红利逐渐消失等因素，都会引起住房投资价值的减弱。
从调控层面来看，对于房地产行业国家真的动真格了，最近两年央行出台了各类收紧金融调控的政策：
比如2020年9月，央行给房企划定了“三道红线”，这一新规是收紧金融调控的开始；
随后央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度款里制度的通知》，这一政策是从银行着手收紧了房贷政策，相当于关小了资金流入房地产行业的水龙头；
2021年初，央行又联合银保监会严查各大城市违规资金流入房地产行业的情况，让那些利用违规资金炒房的投资客，失去了重要的资金来源，也断绝了低成本炒房的一个关键途径。
业内人士都知道，房地产行业短期看金融，随着央行出手，出台了各类收紧金融调控的政策，房地产市场开始明显降温，房子的投资属性也开始逐渐减弱。

除了房子的金融属性在减弱之外，其他的附加属性也在减弱，比较典型的就是房产与户籍正在逐步脱钩。
过去在大城市落户的难度非常高，想要获得大城市的户口，需要在大城市购买一套房子，这就意味着户籍与房产是绑定的。对于在城市中长期打拼的人，他们想要把户口迁到城市，户口在城市中能给生活带来很多便利，不过由于房产和户口挂钩，使得很多人放弃了将户口迁到城市的想法，因为大城市的房价是很多人难以接受的。
不过近些年来，房产与户籍的联系正在逐步减弱，2020年国家发改委发布了一份通知：鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。
从目前的落户政策来看，我国大多数城市已经逐步实现了无门槛落户，包括一些经济非常发达的省会城市。当然对于北京、上海、深圳等城市，目前还无法全面取消落户限制，不过这些城市也开始逐步放宽落户限制。
比如2021年底，上海发布通知：试点在5个新城和自贸区新片区，就业的上海应届研究生毕业生符合基本条件就可以直接落户。

虽然说这一政策只是试点，不过也反映除了这些重点城市未来的户籍发展趋势，虽然不能实现全面取消落户限制，不过可以先让一些符合条件的人在城市新区或者郊区落户，算是放宽了落户的限制，并且可以确信，未来落户的标准只会越来越低。
事实上不管是强调房住不炒，削弱房子的金融属性，还是弱化房子和户籍之间的联系，本质上都是在弱化房子除了居住属性之外的其他属性，让房子真正回归居住属性。