历史总是惊人的相似，楼市又再一次地去库存？

显示全部楼层 · 2022-4-7 19:05:10

2021年的房地产市场怎么样可谓是疯狂了，上半年疯狂的买、买、买，下半年疯狂的卖、卖、卖。
上半年的市场非常的火爆，北京、上海、杭州、合肥、重庆等多个城市，成交量屡创新高，让不少购房者都认为市场将会重回“巅峰”，杭州出现了10万人抢房的局面，究其原因是价格出现了倒挂，新开盘的一手房销售价格3.2万元每平米，周边的二手房价格却去到4万元每平米，谁不愿意去抢房间，假设购买100平米的房产计算什么都不用干，稳赚80万，类似的事情在上海合肥都有出现，所以上半年市场是火爆的。

抢到房的老百姓心里想着房价应该会持续上涨10%、20%甚至是30%，结果市场却迎来了变天，无论是成交价还是成交量都稳住了，两个月时间在2021年9月份新房成交单价迎来了拐点，成交单价不足万元每平米，老百姓看到这样的局面，欢呼雀跃，房价终于要降了，房价终于要降了。
不少的网友都在猜测2022年的房地产市场将会延续2021年下半年的局面，事实真的如此吗？

进入到2022年楼市迎来了利好消息，这个消息是一条接着一条，市场将会迎来新的一轮回暖了吧！
1、楼市的利率持续走低，已经回归到2019年的利率水平了，根据贝壳研究院公开数据显示，全国100座城市70%的城市房贷利率开始下调50%的城市，加快放款速度，首套房的利率为5.48%，2套房的利率为5.88%。年第三季度开始就有城市开始下调房贷利率，经过差不多半年时间的努力最高下降达到60个bp，简单地理解，在贷款100万的情况下，30年可节约超过13万元的利息，折算下来每个月也可以省几百元呢，这是一笔不少的费用。
2、广西防城港、北海、南宁三个高库存城市同时宣布降低首付款，南宁二套房降至30%，防城港和北海首套房首付降至20%，类似于降低首付的政策还在持续的增加当中，看来市场真的在加快步伐的回暖了吧！
在楼市政策当中，你从侧面体现出市场的变化。
当前的房地产市场出现过冷，要出台相关政策，促使市场回暖。经济学家马光远也提过类似的问题，市场出现过冷或者过热都是不利于房地产市场健康的发展。

2月份整个楼市的成交量已变成大，根据国家统计局公开数据显示，全国70个中大型城市二手房下跌，城市数量高达57个，占比81.4%，有28个城市房价竟然回归到2019年的平均水平，其中还有11个是中心城市，包含了太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、济南、郑州、天津、贵阳、南宁、南昌。另外数据还显示前两个月住宅销售面积下降13.8%，商品房销售额度15,459亿元，下降19.3%，其中住宅销量下降达到22.1%。
2月份的销量差是有一定的因素影响吧，毕竟春节就在2月份，事实证明3月份整体的成交量也好不到哪里去，根据wind的数据显示，上周三12个城市新房成交面积为244.2万平方米，环比下降7.4%，同比下降52.7%，一线城市新房成交面积为45.4万平方米，环比下降9.6%同比下降50%；二线城市成交面积为129.1万平方米环比下降12.5%，同比下降50%；三线城市成交面积69.7万平方米，环比增长5.9%，同比下降57.9%，无论从哪一座城市数据观看成交数据都比不上去年同期水平，库存压力也在持续增加。

全面去库存救楼市，根据2021年末易居研究院发布的报告显示全国60个重点城市，新房库存量已经突破了5.19亿平方米，广义库存量达到了37.7亿平方米，假设一套房产100平米计算，未来2~3年内，将会有超过4000万套房子上市销售去库存周期，根据2021年的销售数据观看，最少需要三年时间。
其中广西防城港和粤港澳大湾区的肇庆去库存周期都已经超过了90个月，如此资产的去库存周期，房地产企业的回笼资金成为了一个头疼的问题，所以想尽一切办法都要吸引购房者来买房，降低去库存周期时间。
南宁二手房挂牌量已经突破10万套，此外新建商品房的去库存周期也来到了23.6个月，已经远远的高于住建部划定的12个月安全线内，二手房卖不出去，新盘持续的堆积，南宁的房价相当有压力，正如专家所说的未来将会呈现出弱势状态，可能价格会持续走低。南宁是极度依赖房地产的城市，如今在市场不景气的情况下，对于整体的经济会造成很大的影响。
三四线城市的库存压力是巨大的，数据显示三四线城市去库存周期，平均值达到了二十一点零 9个月，30个二线城市的平均去库存周期为15.99个月，一线城市的平均去库存周期为12个月，也就是说只有一线城市的去库存周期符合正常水平。

在这样的大背景下极力去推动市场回暖成为了必要性越来越多的城市加入到救市的行列当中管理层也在上周出手了，国家六部委同一天出面表态集中财政还明确地表示今年房地产税试点先行暂缓，当前最大的任务，稳定经济稳定，资本市场稳定楼市，尽一切可能的稳住市场发展！
不少人都在分析，2014年去库存政策后，房价迎来了爆发式增长，2022年再次开启去库存政策，会不会又迎来新的一轮暴涨的答案，不可能因为过去有政策的推动房地产才迎来新的一轮暴涨，现阶段没有任何的政策推动，还有相关的政策限制，房价想要上涨，那真的只能想想了。
在当前放松政策条件下，房地产市场仍会持续地分化。
根据第七次人口普查的数据显示，目前国内的人口流向主要集中在长三角、珠三角、京津冀地区。人口越集中对于住房的需求也就越高，特别是深圳、东莞这些地方。土地开发率都已经远远地超过国际标准30%，深圳47%，东莞44%，未来可开发的土地少之又少，所以房产就会变得更值钱了。
当然更多的是指一二线城市的中心区域，如果是郊区的也未必能体现出价值，一线城市广州郊区地方偏到我们都不敢相信从化基本上还不如四线城市，旁边的佛山三水区也确实是偏，所以要买一二线城市核心区域的房产才更具有价值。