楼市下行，高价地难卖高溢价，宅地还会被疯抢？

太贵了，真不好卖！
* @  L4 e& `/ E0 \) }; n2022年以来，东莞新房价格居高不下，楼市下行趋势明显，市场上能卖得动的楼盘并不多。
% x7 E0 u* G6 t$ l5 j以虎门为例，整个镇十来个盘在售待售，坐拥数千套房源，一周能卖10套的都是个别，不少楼盘一个月都卖不到10套。
2020年-2021年，东莞共计38宗住宅用地刷新区域地价纪录，小部分还没上市，大部分都处于在售状态，在当下的市场，高价地难卖高溢价，甚至保本困难。
: C4 D" k4 p3 h' t6 ]' o. {2 X2022年4月，东莞将迎来首次集中供地，取消限价，下调保证金，取消个别地块配建……大幅度放宽土拍门槛，唯有地价依然高企。
高价地有风险，抢地需谨慎！

东城国贸高楼俯瞰

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高价地开发周期长

- [* k( b) K$ S9 f每一个高价地的诞生，都曾在市场上引起无限的震动。
- l8 s' D; j; ?9 ]" b% h8 v不少地块成本过高，要想不亏本，就得经受得住一个“熬”字。纵观东莞前些年的高价地开发史，大多数开发周期都在三年以上，五年、十年的例子也不少。
' u' E5 x" [: n8 z# I2007年，塘厦地块吸引7家房企现场竞拍，经过196轮紧张叫价后，被万科收入囊中。其时，楼面单价1.5万/㎡，几乎是当时东莞房价的两倍，这个地价纪录直到2016年才被打破，而楼盘万科棠樾至今仍然不时推出新品。
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北大资源黄江项目摄于2021年

2016年，黄江一高价地当时被北大资源以总价34.3亿元夺得，折合楼面地价25264.46元/㎡，溢价率达到惊人的662.22%，其时黄江房价仅2万左右。至今已6年，一度烂尾，无入市迹象。
( J1 ]9 x7 [4 L( {( m" u2020年，塘厦双胞胎地块出让，先后以楼面价2.46万/㎡和2.45万/㎡成交，此后沉睡近2年。
; Z1 q( ]  X  D1 L过长的开发时间，意味着资金回笼周期被拖长，如果不是实力雄厚的房企，也很难撑起项目后期的投入。

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高价地高价入市很难卖

# \0 a# a$ f0 L: i' H从近半年备案入市的楼盘来看，基本上价格都低于拍地时的预期，普遍在保本线上苦苦挣扎，即使备案了高价，销售情况也不理想。
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3 G' N1 c1 t5 T  O" f4 a/ S* z业内人士普遍认为，东莞楼盘目前售价多在2-4万，建筑材料成本不断上涨，在高价地楼盘销售均价达到楼面地价1.6倍时，一般楼盘才能保本，而低于1.6倍，成本高的楼盘就会亏本。
刚刚拿证的寮步松湖云禧，拿地时楼面价21595元/㎡，3号楼毛坯备案均价36031.54元/㎡，与拿地时市场预计4万+相差比较大。
* L, h. U  O3 P! S更值得关注的是，当前寮步在售新盘纷纷促销，3万左右的房源很多，二手急售的次新房仅2万出头，3.6万的价格显然高处不胜寒。
) L9 s9 L- G1 v0 F. z石碣中海左岸东宸，拿地时楼面价17505元/㎡，毛坯备案均价3.2万/㎡，刚开盘的时候精装修费用还要另算，相比附近限售价2.6万的新楼盘，价格并没有竞争力。
. O" D+ P( L: u3 A后来，左岸东宸只能不断通过特价房的形式，进行促销走货，单价远低于3万，开盘半年网签套数都未破百。
2 W; k' z& s- g9 ~茶山碧桂园瑜璟臺，拿地时可售楼面价18028元/㎡，开发商预计售价3万+，即使是备案价最高的10号楼，毛坯备案也仅去到28767.44元/㎡。可以预见，这个价格赚不到多少钱。
$ t  T/ V. B7 C2 O( `9 w& z即使是2.8万，碧桂园瑜璟臺也没有价格优势，同区域在售楼盘七八个，最低价的现楼新盘万润中心，毛坯均价仅1.96万/㎡。

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库存去化周期创8年新高

值得关注的是，松湖云禧、左岸东宸等一系列高价楼盘已经成为市场的主流，东莞新房价格依然处于历史新高。
楼市没了预期，购房者的入市热情降到冰点，东莞住宅库存开始迅速增多。
' H0 [  n5 r6 N/ U/ W  W据东莞中原地产研究院统计数据显示，2月东莞住宅成交面积8.2万平方米，创过去15年同期次新低，环比下降57%，同比下降67%。
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0 A" O9 `  s: b5 _截至2月底，东莞住宅库存套数34749套，约412万平方米，库存面积同比上升52%。按照过去6个月消化速度计算，2月底住宅库存消化周期约15.2个月，创近8年新高，高库存压力显现。
$ a$ h9 O8 d0 k. M3月，东莞多地爆发疫情，全市一度停摆，市场环境变化不大。剔除人才房网签数据，商品房无论是成交还是库存，与2月都相差不远，预计会再次创出历年3月的新低点。
而据壹线君不完全统计，2022年东莞将有88个纯新盘入市，供应不少于往年。
. ]5 a. E8 j7 T可预见，年内东莞楼市抢客竞争将会愈演愈烈。

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地价高居不下

4月19日和20日，东莞将迎来首次集中土拍。
从土拍地块公布的条件来看，所有地块都已经取消新房销售价格，同时下调竞买保证金，部分地块取消安居房及停车位要求，希望开发商积极参拍。

7 r- C3 B3 z! C" ?6 R0 F0 E曾经流拍的长安地块重新挂牌，取消了“首批房源最高房价毛坯不高于41998元/㎡”的规定，取消了无偿配建宗地10%的比例（约21066平方米）的安居房和停车位要求，给房企预留了更多盈利空间。
/ Z5 u3 a4 G! ]+ c/ Q/ D; o塘厦地块同样经过流拍，本次挂牌取消“首批最高房价毛坯不高于38220元/㎡”的规定，同时保证金从原来设定的12亿元下调至4.5亿元人民币，下降7.5亿元。
从地块楼面起价和楼面限价来看，地价与区域地价纪录相差不远，依然高企。在楼市走势未明的当下，预计部分偏僻地块将会出现流拍情况。

疯抢不会，毕竟有实力的房产商不多了