买房新思路，走房产裂变，而不是置换

显示全部楼层 · 2022-3-11 19:18:29

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文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货

提问: 星叔您好！我的情况是本人上海户口，现名下有一套房，在闵行春申板块，闵行实小学区。现在我在徐家汇上班，每天通勤时间1-2小时。我想把名下房子置换成徐汇的核心地段房子，兼顾学区及投资属性。但是目前我居住面积有180平左右，小区环境较好，居住较舒服。且小区附近有国家老年医学中心医院快开业了，有较大升值空间可能。但是换成徐汇兼顾学区及居住环境，面积的次新房很难兼顾。目前比较犹豫，不知您有什么建议？
回答：你好，置换房子就是资产转移，要不上移，要不裂变。

上移：圈外到圈内，郊区到核心，三四线到一二线。上移的目的，最核心的是让筹码更安全，对冲风险效果更好。房子值不值钱，能质押出多少，最终还是银行说了算。

裂变：买的早的，卖的高的，面积大的，可以获得更多现金流，换2套适中是行得通的。裂变的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空间，生活品质也是提高的，虽然换小了。多一个筹码，有利于二次置换。

不同家庭，又不同方法，置换是几百万资产的转移，就如工厂搬迁，是有成本的，特别是一线城市成本更高。

上海置换一来一去的成本一般在7%左右，根据你情况来看，你置换买房并非改善需求，目前房子面积已经够大且各方面自住条件都不错，你的需求更偏于投资和学区通勤，所以你这种情况我不建议走买卖置换，更建议走裂变模式，由一变二扩大资产，就是把现有房子拿去作一笔抵押，然后再考虑投资一套，这样你实际拥有的是2套房，未来资产更容易放大。

提问：星叔好！有很多人觉得这两年很多城市的房价会跌，包括深圳在内。您觉得这些唱衰房价的观点有道理不？都说国家政策影响房产经济，我刚入手一套好怕投资错误。
回答：不要有负担，房地产和经济挂钩，有些能级低的三四线以下城市房价确实会跌，但是一些有竞争力的城市长期还是看涨，唱衰房价的观点很多是没有道理的。

我为什么坚定的看好房地产？理由有几点：
1、以全球房地产最具活力的一些城市为代表，主要有三点：需求、供应和资金成本。
（1）需求。像伦敦，它的人口有超过三分之一都是在英国之外出生的，然后又移民过来的；多伦多这个比例甚至超过了一半。另外还有外国的投资者的涌入，也是进一步的促进了对房地产的需求，像伦敦、悉尼、温哥华都吸引了大量的外国投资者，这是需求。那么这增加的人口也增加了这些城市对房地产的需求。

（2）供应。从供应上来看，城市规划的限制，还有一些地方反对开发新的项目，再有的开发商认为土地会升值，从而捂地惜建。这些因素也造成了对新建房屋的供应上的短缺，像2011年到2016年，伦敦人口的增速是接近它的住宅存量增速的两倍。

（3）资金成本。从金融危机之后，大多数国家都采取了宽松的货币政策，这就让抵押贷款变得非常的廉价，所以就大大的刺激了房价。
那么低息贷款还压低了债券的收益，也促使投资者转向包括房地产在内的其它资产，这点也和我们有些类似。
但是随着各地央行开始收紧货币政策，偿还房贷的成本也会变得更加的高昂，那么寻求固定收益的资产替代品的这种投资者也会减少，从这点上也可以解释最近的两年年房价增速放缓的一个原因。

2、虽然我们的城市发展程度和全球的最具活力的城市存在差异，但是在全球一体化的背景下，趋势上是越来越一致的；同样我们国内的各个城市也是如此，趋势是一致的。

3、再看全球城市的发展，房地产上涨也是越来越集中在几个大的中心城市，这背后其实就是资金和人口等等资源的汇聚引起的，我们的城市也同样会如此。

所以我们的一线城市以及二线城市下一步会更快更好地去发展。但是怎么处理好发展当中房地产调控和房价的关系，就非常的关键。处理好了，房价不会大涨，城市仍然会发展；处理不好，房价就会再度的大幅上涨。

提问: 你好，我刚买了上海江桥2011年房龄爱德佳苑五街坊：此安置房烂尾开发商，资金链断裂在破产清算，地库封闭（车位严重不够，车位比4：1），还有两栋楼没建，物业很差，现在该便宜卖掉重新买吗？
回答：你好，爱德佳苑五街坊位于上海嘉定，同城比较，属于不太出众的，周边教育交通配套都一般，商业发展还可以，但是你才买如果置换的话成本是比较高的。

不论在哪座城市，任何一次置换都必须要将总价提高50%以上，低于50%都是浪费。比如你卖掉500万的房子，至少要买进750万以上的房子，卖掉1000万的房子，必须要买进1500万以上的房子，这是最低限度。
因为，现在很多城市都有限贷限售，置换一次的时间成本、税费成本、利率成本、融资成本都很贵。
低总价的频繁交易是最愚蠢的表现。

买房是个系统工程，千万别以为大几百万上千万的事情就这么稀里马虎儿的就干了，对普通中产家庭来说一定要认真、理性、冷静的去对待。见过太多后悔的案例了，房产购置行为的试错成本是极高的。

目前一二线城市最正确的购房逻辑：
第一，尽量不要先上车后换道，一线城市置换和购置二套的成本非常高，所以最好是一步到位。能买两居不买一居，能买三居不买两居。

第二，尽量带个学区。没学区的房子是房等人，有学区的房子是人等房。

第三，第一套房尽量靠近市中心，远大新适合的是改善而不是刚需。

第四，不要吝惜公积金，能用就用，因为当你的实力足够在一线城市买第二套房的时候，你发现，这时候公积金那点钱对你的帮助已经不是很大了。

第五，贷款这东西能多贷不少贷。能长贷不短贷。

整体来说，目前刚刚买，现在低价出手置换非常不划算，还有各种税费+置换成本，不如先持有观望一下市场。

提问:星叔你好，请问经济内循环与房住不炒之间的关系是否决定了未来一线城市房价也不能达到增值保值的目的?并且打乱了城市群的房地产周期?
回答：经济内循环，与房地产之间没有必然的负相关。
不要把这些没用的口号，搞得神神呼呼的。
房地产，与制度有关，更与城市基本面相关。

制度的变化，是很慢的，近几年住房制度有变化，之前过度强调市场化，转
向更关注住房保障与普通人的自住需求，这对于房价上涨是一种慢性的利空，但也只是影响一些涨幅，不会阻挡上涨。

城市基本面，仍是影响房地产的核心因素，一线城市没什么好担心的。与城市群的房地产周期没什么关系。

文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货
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刘隽睿 · 2022-3-12 03:32:04

请问为什么置换时总价高于50%？是如何计算的？谢谢