囤房者寒冬：以租养贷成泡影，全国市县房产收税共享，划定时间表

显示全部楼层 · 2022-2-2 18:24:01

年终岁尾的时节，囤房客的寒冬，刚刚开始。
一个很重要的原因是：房贷与房租的“剪刀差”，不断在扩大。
中证报最近报道说，临近农历新年，大城市会因为部分务工人员返乡，而面临一波“退租潮”。
今年的冬天，要比往年更冷。
拿深圳来说，2021年四季度全市租赁需求在逐月减少，且最后一个月降幅还在扩大。第四季度房东成交周期延长至61天，同比增加8天；租客成交周期为26天，同比延长13天。
数据显示，深圳2021年租金均价约72元/平方米，同比下跌5.5%。

时钟拨回5年前，2017年的时候，月租也是72元/平方米。
也就是说，深圳房屋租金已跌回4年前的水平。
还有北京，最近两个月7城区租金均环比下跌，甚至有商圈租金下降超过30%。
热度T0P30商圈中，8成商圈11月市场环比降温，只有鲁谷、苹果园、朝青、旧宫、东坝、广安门成交量环比增加，剩余24个商圈均环比减少，其中降幅超过30%的为长阳、武夷花园。
北京还算是好的，贝壳研究院数据显示，24个城市房租都比2019年时要更低，其中成都、佛山、天津、郑州等9个城市，今年11月的租金达到了近三年同期最低。
对房贷利率动辄6%的房东们来说，租金降得越多，手中囤的房子越多，“亏本”的幅度就越大。
换言之，“以租养贷”的模式，已经在房地产市场行不通了。
这并不是一两年短时间的“导火索”，而是长时间房价高涨酝酿的“后遗症”。
最典型的指标，是租售比。
房屋租售比，是指每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值。
国际上，用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，一般界定为1∶300-1∶200。
在2021年，全国50个重点城市的租售比已经达到了1:617，远远超过国际上的合理区间，数据显示，2021上半年房价涨幅超租金涨幅6倍！
这种情况下，房租下跌，房价涨幅缩窄，加上房屋折旧、住宅更新迭代加速、6%的房贷利率、奇低无比的租金收益率，买房不住的话，所谓的“以租养贷”，只能成为泡影。
除了房租不见起色，更重磅的消息，是全国住宅的信息共享。
国家税务总局、自然资源部近日联合发了一个通知，主要是不动产登记和办税的信息共享。
通知明确：税务部门，要加快构建基于地理信息系统的城镇土地使用税、房产税税源数据库，不断提升税收征管质效；

自然资源主管部门，要加强地籍调查工作，在不动产登记信息管理基础平台上，建立健全地籍数据库，推进地籍数据信息的共享应用。
还划定了时间表：2022年底前，全国所有市县应实现不动产登记和办税线下“一窗办事”；
2023年底前，全国所有市县力争实现不动产登记和办税“网上（掌上）办理”。
更重要的，是这个通知划分了极为详细的“信息共享”内容。
比如，权利人、证件号、共有情况、不动产单元号、坐落、面积、交易价格、权利类型、登记类型、登记时间等不动产登记信息，以及办理纳税申报时所需的其他登记信息。
还有，纳税人名称、证件号、不动产单元号、是否完税、完税时间，以及办理不动产登记时所需的其他完税信息。
如此详尽、细致的涉税信息共享，是以前从来没有过的。
自然资源部门与税务部门联合，全国所有市县的住宅信息共享，绝不仅仅只是契税、个税、增值税的共享，更有可能是为“房地产税试点”铺路。

在去年10月下旬，高层正式宣布了房地产税改革试点，除了宅基地以外的所有房子，都在征收范围内。试点为期5年，待条件成熟，就在全国范围内以法律形式落地。
具体试点的城市虽然还没公布，但根据时间表和财政部的表态，2022年试点城市落地，将是大概率事件。
而涉税信息共享，影响最大的一群人，就是多套房的业主。
以前住宅信息无法在多部门共享时，在不同城市、不同地区，拥有不同产权类型的房产，甚至用不同的购房名额破掉限购和限贷。
一旦涉税信息全国共享，未来开征房产税之时，就是囤房客“割肉”之时。
“买房致富”的观念扭转，全社会将接受“房子是用来住的”事实。
离场的投机客越来越多，断供的高杠杆购房者越来越普遍。
2022年，就是开始。更重要的是：
凛冬将至，看不到尽头。