春节假期后，房子或迎“贬值潮”？3个因素下房价或超出人们想象

显示全部楼层 · 2022-2-2 22:50:48

楼市由热转冷用了多久？仅用了半年，由于2021年下半年房价的下跌，打破了很多人20多年对房价固有认知。在过去，由于房价持续上涨了20多年，导致在很多人的认知中房价就是只涨不跌的，只要买房子就能挣钱。但是，从2021年下半年开始，很多城市和区域的房价都迎来了下跌，特别是很多楼盘，由于开发商资金链紧张急需回笼资金，就选择大幅降价促销，降价幅度最多超过40%。对于降价之前买房的购房者来说，相当于房子直接贬值40%，100万元买的房子直接降到60万元。房价的下跌、房子的贬值，让亲身经历过的人终于明白，房价也会下跌，当房价下跌时，房子贬值幅度也非常惊人。可以说，仅用了半年，房子在人们心中的地位就变了、失宠了。现如今不管是新房市场还是二手房市场，房子都越来越难卖，很多二手房业主都在着急卖掉房子变现。

在过去，著名曹德旺曾直言不讳地表示：房子就是一堆砖瓦水泥，根本不值钱。但是当时很多人不认可曹德旺这句话，认为曹德旺忽略了房子被赋予的各种稀有属性的价值。在很多人看来，房子不能仅仅当作房子来看，买一套房子，购买的不仅仅是房子，还有教育资源、医疗资源和其他社会福利待遇等等。也正是因为房子被赋予了这么多属性，再加上房子是人们居住的地方，和人们的婚姻挂钩，还是家的象征，所以很多人都热衷投资房产，认为房子根本就不愁卖。“闭着眼睛买房就能挣钱”，这就是过去人们投资房子的信心。但是很多人却忽略了一点，那就是无论房子被赋予多少属性，房子最终都是给人们居住的，只有人才能体现出房子的价值。
在过去，房价之所以能够持续上涨20多年，其实根本原因并不是物价上涨和楼市炒作，根本原因是我国住房资源一直存在紧缺的现象，房子一直都是供不应求的。虽然在1998年住宅商品化全面放开之后，房地产行业一直都在高速发展，但是由于城镇化建设，每年都有近2000万农村人口流入城市中，人口持续增加，一直支撑着房价的继续上涨。

那么，为什么说最近几年房价的上涨就是因为楼市炒作导致的呢？原因很简单，一方面是因为房价严重偏高，大部分普通人都已经买不起房子了，另一方面是因为我国总体住房资源已经过剩，绝大部分家庭都已经有了房子。根据统计数据显示，2021年底的平均房价和2020年底的平均房价差不多，都在万元左右。而根据上海易居研究院的调查统计数据显示，在2020年全国100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3，其中北京、上海、深圳、厦门和三亚等城市的平均房价收入比更是高达30。很多人不知道平均房价收入比是什么意思，以30为例，意味着一个家庭想购买一套房子，需要整个家庭不吃不喝工作30年。而在国际上，合理的平均房价收入比在3-5之间，很明显目前我国房价已经严重偏高，大部分普通人都买不起了。
另一方面，在住房资源上，根据统计数据显示，截至2020年底，我国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，就算是扣除20%公摊面积也有32平方米，和欧美发达国家33平方米的人均住房面积相当。另外根据央行调查组公布的统计数据显示，截至2020年底，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均超过1.5套。再根据目前44%的户籍城镇化率和63.89%的常住人口城镇化率计算可得，目前仅城镇家庭拥有的房子就够所有城市中的人居住了，并且还有盈余。因此，很明显可以看出，不管是严重偏高的房价还是过剩的住房资源，都说明楼市炒作现象严重，炒房客大量囤积房产，炒作房价。

而从2021年下半年开始，随着楼市调控政策收紧，不仅房企资金链越来越紧张，同时楼市炒作现象被严重打击，很多人对楼市都开始观望了。很快，房价开始迎来下跌，一方面是因为房子卖不掉而降价的，一方面是房企为了回笼资金主动降价的。可以看出，不管是因为什么原因导致房价下跌的，都说明目前房子不好卖了，人们对住房的需求正在减少。而房价的下跌，对于之前买了房子的人不是好消息，这意味着他们的房子贬值了。就比如笔者郑州、青岛、武汉、昆明和哈尔滨等城市的粉丝都面临的这种情况，自己刚买没多久的房子，房企再次降价促销，导致他们亏损了十几万甚至几十万。
人们都有买涨不买跌的思想，更何况已经有很多人在这两年买房亏钱了呢！所以现在不仅是投资客不再买房子，就是更多刚需购房者也开始观望起来了。但是对于刚需购房者来说，他们是急需房子的一类人群，马上春节假期就要来了，很多家庭都要重新考虑买不买房的问题了。那么，未来房价到底是上涨还是下跌呢？这可能是决定很多人春节假期和春节假期之后是否买房的关键因素。对此，有内行人表示，3个因素下，春节假期后房价下跌或超出人们想象。

第一：新房和二手房市场的住房资源严重供大于求
房子都卖不掉了，房价会上涨吗？当然不会，只能下跌。目前，不管是新房市场还是二手房市场，都面临着房子卖不掉，无人问津的情况。根据统计数据显示，在全国100城中，新建商品房库存数量已经超过5.1亿平方米，很多城市的商品房库存去化周期也已经超过5年。也就是说，对于这些城市，就算没有新房入市，库存都要5年才能卖完。
而在二手房市场，这种情况更加严重，由于二手房业主只能在二手房网站上销售房子，没有开发商那么多宣传和销售手段，所以房子更难卖。根据统计数据显示，从2020年以来全国各地的二手房挂牌量就在不断激增，目前很多一二线热点城市的二手房挂牌量都已经超过15万套甚至20万套。很明显，新房和二手房库存不断增加，房价只能继续下跌。
第二：购房者数量正在快速减少
原本目前楼市中真正的刚需购房者就不多，并且大部分刚需购房者都买不起房子。随着房价下跌，不仅炒房客不再继续购买房子，以至于楼市失去了最大的客户群体，同时很多刚需购房者也开始推迟购房计划了。在房价上涨时，刚需购房者买房也都以投资为主要目的，都想早点买房，借钱也要早点买房，购买面积更大的房子。但是随着房价下跌，很多购买力有限的刚需购房者也不愿意借钱买房了。所以，随着房价下跌和楼市库存越来越高，刚需购房者也不再着急了，购房者数量将快速减少。
第三：房企和投资客资金链紧张，迫切需要卖房回笼资金
对于现在大部分房企来说，不仅资金链非常紧张，同时还有降低负债率的压力。特别是2023年9月份就是“三条红线”留给房企最后的缓冲期了，所以在2022年，对于负债率高的房企，都需要抓紧时间降低负债率。而目前降低负债率最有效的方法就是卖房子回笼资金，同时还能去负债。所以，在2022年，房企们大概率会加大降价力度。
而对于炒房客来说，很多炒房客也都是高杠杆投资房产，现在房价走势稳定，甚至面临下跌，继续持有房产只会面临亏损。更重要的是，受经济环境影响，很多人的收入都受到影响，所以很多人都着急抛售二手房回笼资金。对于二手房业主来说，面对大量的二手房，想早点卖掉房子只能降低到最低价来吸引购房者。所以随着2022年二手房挂牌量持续上涨，二手房售价也会不断创新低。

通过以上3个因素可以看出，春节假期之后的房价很难出现上涨的行情，下跌行情是大概率事件。特别是对于一些资金链紧张的房企，为了回笼资金，楼盘的降价幅度可能会超出很多人的想象。就比如在2021年下半年，昆明一楼盘房价直接从16000元/平方米降到10000元/平方米，超出了很多人的想象。在笔者看来，这种现象在2022年还会继续上演，大家也没必要太过惊讶。

未来面包师 · 2022-2-3 09:20:02

终于要白菜了，准备了一万元抄底，当一盘高大上的房客

不在回忆不b · 2022-2-3 14:26:16

跌价对一线城市可能小，三四线J能大。

胡静程干 · 2022-2-3 15:48:41

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