房产中介行业进入调整期 2021年或是规模顶点？

显示全部楼层 · 2022-2-2 19:56:58

中新经纬1月14日电 (薛宇飞)由于公司美国存托股票(ADS)的收盘价连续30个工作日低于1美元/股，房多多于近日收到了美国纳斯达克交易所发来的退市警告。如今，房多多的股价仅剩0.39美元/股，总市值3147万美元，折合约2亿元人民币。
　　这家上市不足3年的企业，除了面临退市的挑战，受疫情、房地产市场形势等多重不利因素的共同影响，其业绩也持续下行，截至2021年前三季度，净亏损进一步扩大至5.99亿美元。
　　房多多的困境，正是当前很多房产经纪企业面临的共同问题。在房地产形势整体不佳的情况下，房产经纪行业正在遭遇考验。
　　房多多、居理买房出现调整
　　房多多的收盘价在2021年10月12日首次跌破1美元/股，之后略有回升。到2021年11月19日，收盘价跌至0.86美元/股，自此，收盘价再未超过1美元/股。
　　2022年1月7日，房多多收到纳斯达克交易所发来的通知。按照退市规则，公司股票低于最低交易价1美元超过30个交易日，会向该公司提出退市警告，并限其在90天内使股票市价回升到高于1美元，否则该公司将被勒令退市。
　　对于退市警示，房多多表示，在将来180天内，也就是7月5日前必须至少连续10个交易日内至少达到1.00美元，以此来维持上市地位。倘若未能在合规期内重新遵守最低出价要求，其认为仍有可能获得额外时间来达成规定。
　　针对此事，中新经纬于近日咨询了房多多相关人士，其表示暂时没有更多信息可以披露。而自收到退市警示以来，房多多的股价没有明显转好迹象，截至1月13日收盘，股价为0.39美元/股，总市值3147万美元。2019年11月1日上市时，房多多的发行价为13美元/股，上市当天的总市值约为10亿美元，照此计算，其股价已经跌去约97%。
　　与股价下跌相对应的是业绩的滑坡。2020年，房多多实现营收约24.51亿元，同比下降31.90%；净利润约-2.20亿元，虽继续亏损，但亏损额较2019年有所减少。到2021年前三季度，公司实现营收约8.62亿元，同比下降52.89%，净利润约-5.71亿元，亏损额超过2019全年。
　　无独有偶，居理买房在2021年12月底传出了因为融资受阻而裁撤大批人员的消息，并正在寻求新的资本方介入。居理买房成立于2014年，过往数年，获得了腾讯投资、红杉中国等多家机构的多轮融资，最近一次融资是2021年3月，之后再无新的融资动作。
　　新房市场冲击波
　　房多多有着“中国产业互联网SaaS第一股”之称，在公司成立之初就搭建起SaaS系统(软件即服务)，意图通过软件系统为中介提供信息服务，并收取费用。但这种模式并未得到市场充分验证，之后，房多多将业务锁定在新房市场，通过把中小中介公司与开发商连接起来，转而向开发商收费。
　　在房多多营收构成中，绝大多数收入来自传统业务，2017-2020年间，佣金及手续费收入的占比分别为91.9%、89.1%、96.0%及90.7%，创新业务收入占比分别为8.1%、10.9%、4.0%及9.3%。
　　景晖智库首席经济学家胡景晖在接受中新经纬采访时称，房多多虽然一直对外宣传其SaaS系统，但行业内使用的并不多，加上中介SaaS本身的规模很有限，它实际仍是一家以佣金收入为主的公司。
　　同样，居理买房也专注于新房市场。居理买房的一位前员工对中新经纬表示，公司有点单边代理的性质，专注为买房人服务，为他们提供在售楼盘的咨询与带看服务。“我们的经纪人中，本科及以上学历的毕业生占比很高，素质也不错，成交转化率比同行要高。”
　　但正因为房多多、居理买房主要聚焦于新房业务，在楼盘去化难度加大、房企陷入流动性危机时，受到的冲击也更大。胡景晖说：“前几年，新房比较好卖，房多多的业务也能做下去，但2021年的市场转冷，佣金的钱也不好挣了。”有媒体报道称，居理买房网创始人兼CEO王鹏在公司内部群表示，应收账款难追回是业务收缩主因，公司有几个亿的应收款没能收回。
　　除了市场转冷，更深层次的原因在于房产中介行业的模式发生变化。空白研究院创始人杨现领对中新经纬分析，在房产营销渠道崛起之前，类似房多多、居理买房这样的公司，还有存在的特定价值，但当行业快速走向“渠道为王”时，就变成了谁拥有大规模的经纪人，谁才能够掌握渠道，最终能够掌握客户。
　　他指出，渠道崛起的背后是新房市场与二手房市场的高度联动，大量的客户来自二手房市场，因此，单纯依靠线上获客，一方面是获客成本较高，另一方面只利用线上获客，规模扩张也较难。“对于居理买房来说，只卖新房，本身对它就是一个挑战。至于房多多，它是一个轻平台，实际上不掌握渠道，价值也就没有那么大。”
　　杨现领认为，房产中介渠道平台的崛起，对所有玩家都带来很大的负面冲击，这是过去两三年间行业发生变化的重要原因。“渠道才是目前价值呈现比较强的一个领域，具有强大的渠道能力，才能跟开发商形成比较好的合作，包括房源成交中介费率、楼盘承销条件等等。”
　　2021年或是规模顶点
　　放眼整个行业，在房地产市场形势迅速转变的背景下，受冲击的并非只有房多多、居理买房，多家房产经纪公司都面临调整。
　　行业龙头的贝壳发布的2021年三季报数据显示，贝壳第三季度总净收入为180.96亿元，较2020年同期的205.49亿元减少约24.53亿元。
　　2021年，58同城旗下的房产信息平台安居客迟迟未能通过港交所聆讯，招股书于当年10月失效。2022年1月6日，我爱我家公告称，在未来6个月内，五八有限公司拟减持公司不高于总股本的3.29%的股份。不过，五八有限公司早在2020年8月就公告称，拟减持我爱我家3.29%的股份，但并未有所行动。
　　更早之前，易居中国在2021年4月底宣布以增发形式收购阿里巴巴持有的天猫好房公司85%的股份，交易完成后，易居将持有天猫好房全部股权。
　　“近两三年房产中介行业的变化，还是与贝壳和中介渠道的崛起有关。二手房市场、二手房经纪人开始由边缘角色逐渐过渡到主导地位，对传统的价值链，既包括世联行、易居这类传统的代理公司，也包括房多多这类轻型、连接型的公司，以及聚焦新房的居理买房，都构成了比较大的挑战。”杨现领认为。
　　至于因渠道崛起而收益最大的贝壳，为何股价会大幅下跌，他则分析，虽然贝壳的业绩有所下滑，但主要还是受监管和资本市场的影响，与公司基本面的关系不大。
　　杨现领还分析，过去几年，大部分城市的人店规模都提升了50%-100% ，产能过剩明显稀释了人均交易量，未来应停止规模的无序扩张。2021年或许会是整个房产中介行业规模的最高峰，慢慢地，行业会从追求规模增长，转向追求效率与品质，以及对开发商的服务上来。在2022年，新房、二手房的交易规模还会比较稳定，中介行业需要继续“防风险”，包括新房交易风险，新房渠道业务中的回款风险、公司现金流压力等。
　　胡景晖则认为，房地产市场当前遇到的问题，更多的是开发商的问题，与房产中介没有太大关系。随着房地产市场从增量到存量的转变，房产经纪行业会逐步好转。(中新经纬APP)
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