2021-2022 中国经济年会上房地产被定义为支柱产业，这将会对楼市产生怎样的影响？

显示全部楼层 · 2021-12-18 19:28:32

其实咱们国家现在的房地产危机，和08年美国的次贷危机，手段和导火索都如出一辙。
我们都知道，资本世界或者自由市场经济下，商品过剩，劳动者消费疲软的现象是必然出现的。
而这种消费疲软VS扩大内需消费商品的矛盾性，也导致了商品堆积库存，劳动者没钱消费谋生困难的局面，从而引发周期性的经济危机。
这些内容，是资本论中明确预言的局面，也是咱们社会大众现在普遍认知的东西。
而这其中，以29-33年经济大萧条最为著名，它直接导致资本世界不得不思考解决方式，至少要思考治标不治本的解决方式。
对于解决方式，政治经济学指出，要从根本上改变分配制度，改革社会体制，永久性的消灭这个问题，这种解决方法会动既得利益者的蛋糕，必然不会被采用。
而在西方经济学的知识体系中，西方经济学主张自由市场的优越性，并尝试通过超发货币等手段，短期内给予劳动者，政府，资本家三方足够的钱，用来进行商品消费，基础设施兴建，生产恢复与就业岗位创造，这种解决方法因为很和既得利益者的胃口，因而被不断采用。
然而，由于根本的分配制度并未改变，劳动者的社会资源仍将被资本家不断吸纳，从而在超发货币的短期缓解后，长期下的商品过剩和劳动者消费萎靡将会再次出现。
由此，上世纪六七十年代和08年，经济危机再次出现。
而只要分配模式不改变，这种经济危机就必然会周期性的发生，并在历次超发货币的影响下被不断加重，直到超出资本的控制范围。
如果这种超发货币的情况，被试图用金融手段掩盖，并借助金融手段对未来资产进行搜刮的话，情况就会更加严重。
关于这部分的具体探讨，大家可以参考我的这篇文章。
接下来，我们把视角聚焦到我国房地产身上，看看我国房地产与08次贷危机有何共同之处，当然，这部分内容，上面的这篇文章也有写到。
我将尝试回答几个问题：
1.我国现如今的房地产危机，与美国次贷危机的逻辑共通性
2.我国房地产危机面临的困难所在
3.我国目前对房地产的解决办法及其合理性分析
------分隔线------

金融手段的意义在于两个方面：
一方面，无论是个人，企业还是国家，均可以动用金融手段，把未来的社会资源，提前在现在支取，并在现在使用，然后在未来的某个时间，把社会资源一点一点的还回去。
另一方面，对于企业和国家来说，企业和国家可以动用金融手段，加快社会资源的聚集，从而动用聚集起来的庞大资源，做一些事情。
其实这两个方面大家都不陌生，前者是借贷，后者则是融资。
而借贷和融资本身，初衷也并非是拿来做不好的事情的。
但是，当借贷和融资，被不合理使用时，其恶性影响是空前的！！！
我们前面提到过，为了不破坏自由市场经济的基本制度，不对资本家和劳动者的分配造成影响，目前摆脱经济危机，提振市场活力的主要发展方式，就是超发货币。
超发货币本身的目的，正是在于短期内增加大量市场流通货币，分发给劳动者，企业和政府使用，这样，过剩的商品就可以被劳动者购买，企业也可以拿着大量的钱来恢复经营，政府则拿钱来进行基础设施建设。
而增加大量流通货币的目的，金融手段同样做得到，只需要透支未来的社会资源，在现在支取使用就行了。
受此影响，无论是二十世纪八十年代后的美国，还是现如今的中国，均主动采取了拉高杠杆，透支未来的方式，以在当期保证足够的流通社会资源，促进社会的高速发展。
而大家也都知道，借贷是存在利率的，无论个人还是企业，都要做到有借有还。
很快，在某漂亮国，次级贷款公司，投行等金融机构，动起了利率的歪脑筋。
它们认为，只要创造一种方法，能够实现比银行，债券等利率更高的收益方式，就可以实现一本万利的资本增殖。
而这种一本万利的资本增殖方式，如果能确保百分之百的安全性，那么傻子都知道，拉高杠杆和筹码，就可以获得极高的收益率，从而让自己富可敌国。
很快，在某漂亮国松垮的金融监管体系下，大量次级贷款与各种金融衍生品随之出现并释放给劳动者们，并降低购买门槛，满足劳动者们的私欲，而它们则作为中间商，赚取劳动者们的买单与银行，债券等利率的差价，牟取暴利。
而与此相关的次级贷款公司和金融机构，均认为这种资本增殖方式十分可靠，只要备受剥削压榨的劳动者们能够背负起这些次级贷款和金融衍生品的责任与使命就行了，它们甚至还拉来了保险公司，为其担保。
但是，漂亮国高估了劳动者的脆弱性。
很快，大量还不起各类贷款，以及被各类金融衍生品割韭菜殆尽的劳动者出现了，与之相关的次级贷款和金融衍生品，受此影响，无法再获得以往持续性的利润，并在自身高杠杆进行借贷的情况下，大量债务违约成为了压倒自身的稻草。
最终，大量次贷公司和金融机构陷入危机，雷曼兄弟的破产，彻底拉开了次贷危机的序幕。
上述是美国08次贷危机的大致情况，对全球均造成了非常严重的影响，同时也让美国走上了无限制放水印钱，全球转嫁风险的不归路。
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不过对于中国来说，情况有些变化：
1.受我国政府强制力的影响，我国的金融监管相对严格，理论上，漂亮国这种大量低门槛且毫无监管约束的次贷和金融衍生品，在我国无法出现。
2.对于我国来说，即使出现超发货币的情况，受政府的影响，超发的货币必须作用于有正向发展用途的方面，或者简而言之，政府至少要看到实体的存在，才会愿意为相关企业放开大量银行贷款。
3.中国作为发展中国家，城市化发展水平与发达国家存在明显差异，我国需要开展高速的城市化建设，快速缩小我国与发达国家的差距，提升我国生产力水平；同时，我国对科学技术的重视程度，也使得科技企业，会被政府撑腰，获得更多的投资支持。
看起来，在我国社会主义体制和政府的严格约束下，一切似乎无懈可击，是这样的吗？
非也，很快，我国资本家们就找到了破解监管约束的方法所在，或者说，我国的监管已经非常完善了，资本家们完全是绞尽脑汁，走歪门邪道，完全没有遵循正常的发展路径：
1.我国高度重视两个内容，一个是实体，一个是科技。
那么资本家会本能的设想：
如果我以实体经济和科学技术，作为噱头，以此为表面的皮，并以金融手段为内部核心，开展创业活动，或者说资本增殖活动呢？
不得不说，我国的资本家们真是个小机灵鬼。
很快，我国在互联网，芯片设计等轻资产重服务的领域，出现了大量依靠流量经济和融资手段牟取暴利的公司。
这些公司，并非以实际的产品研发和提升作为核心，而是以这些开发出的产品作为噱头，对产品大肆宣传营销，借助流量经济，吸引一众狂热粉丝为其买单，同时吸引其他资本注意，推高其公司市值，直到公司上市，资本套现跑路，把这个套路在其他公司进行复现。
这种套路，不但在小公司身上效果显著，而且还被大公司效仿，借此开展自己新业务的扩张和拆分上市，以及各种流量的积累。
而对于政府来说，政府难以辨别这种公司的真实动机，本着广撒网捞大鱼的原则，政府放任了这种做法的存在。
于是，我国现如今的一众科技公司，都以科技为外衣提供掩护，实际上内部却在借助各种金融手段，开展资本增殖活动，由此加剧了我国脱实向虚，贫富差距分化与劳动者剥削局面。
而对于产品来说，产品本身是资本增殖的宿主，有卖点就行，自然不会追求什么科学技术，实体经济的发展。
而这也是我本人近期对互联网和半导体行业整体悲观的最重要原因。

2.我国只是加强了监管，并未对次级贷款和金融衍生品完全限制。
换句话说，只要逃过监管，这种次级贷款和金融衍生品同样可以出现。
而资本家逃过监管的方式，同样是利用上面的实体经济和科学技术的掩护。
国内的一众互联网企业，借助电商交易打白条，花呗借呗等方式，合理的在科技行业中注入次级贷款和金融衍生品的影子。
而由于科技的掩护，国家第一时间没有发现这些科技产品的内部核心所在，直到以花呗借呗等各种金融衍生品为核心的大公司业务部门越长越大，最终在拆分上市的途中，监管部门发现了其次级贷款与金融衍生品的内核，并认识到潜在次贷危机风险与国有资产流失风险。
最终，在国家严厉制止下，蚂蚁金服万亿IPO被强制叫停，而这也标志着正义铁拳对互联网反垄断时代的正式到来。
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不过，上面的内容，并非是本话题下的重点，我们这里重点谈资本家想到的第三点内容，同时也是与本话题最相关的内容，正是这一条，直接导致了我国的房地产危机。
3.次贷危机中，次级贷款公司和金融机构们牟取暴利的手段，可以巧妙的在我国，与国家实体经济发展的需要，和我国高速城市化的发展，完全契合起来，形成一箭多雕的局面！！！
在美国次贷危机中，次级贷款公司和金融机构们，借助高杠杆的使用，通过银行，债券等方式进行借款，然后把借来的社会资本，打包成次级贷款和花样繁多的金融衍生品，以更高的利率释放给社会上的广大劳动者们，赚取次贷和金融衍生品的收益率，与银行，债券等利率的差价，牟取暴利。
在这套逻辑当中，次级贷款和金融衍生品并非是必需的，而是可以替代的，只要能够寻找到和它们类似的甚至更高的高收益产品即可。
在我国监管环境中，这种金融衍生品和次级贷款的明面大规模出现，也是难以实现的。
而在08经济危机后，我国也采用了类似于货币超发的操作，而超发的货币，则被拿来用于我国高速城市化的扩张，我国试图通过在基建领域的快速扩张，扩大内需，刺激消费的同时，借此养活大量基建领域的从业者，缓解就业问题。
同时，这种做法也可以快速推进我国城市化的进展，缩小我国同发达国家之间的差距。
于是，资本家们巧妙的发现了一个能够集实体经济、国家高速城市化发展背景、超高收益、低风险于一身的重要事物：
那就是房地产！！！
第一，房地产是绝对的实体经济，不会因为金融手段的滥用遭遇监管压力。
第二，房地产是我国高速城市化的主角，发展房地产会受到我国的大力推崇。
第三，受土地财政和城市化发展的影响，房地产在资本家眼中是个非常高收益的生意。
第四，房地产本身也可以让地方政府获得超高的收益，从而获得地方政府的大力支持。
就这样，经济危机有所缓解过后，特别是十二五之后，我国一众房地产公司，迅速拉高杠杆，从银行，债券等渠道借贷，购买土地，建设房产，然后把房产销售给广大劳动者们。
而在这当中，地产公司和地方政府都可以借此获得大量收益，这又可以促使双方将资金进行再投入，继续开展土地出让和房地产开发工作。
在这其中，地产公司赚取的收入，来自于劳动者贡献的首付+贷款，而地产公司的支出，来自于自身从银行债券等渠道借贷的利率和房地产开发所付出的成本，两者之间的差价即为地产公司的利润。
而对于地方政府来说，地方政府赚取的则是土地出让金，与高速发展过程中带来的财政收入。
如果我们把上述的情况，和次贷危机进行对比的话，大家就会发现，其实对于地产公司来说，逻辑和漂亮国的次贷和金融衍生品是类似的，只不过，牟取暴利的事物，从虚拟又直接的金融衍生品和次级贷款，变成了不易察觉且带有实体的房地产。
除了要付出一些实体所需的物料和开发成本以外，这套逻辑与当初次贷危机的主角们几乎没有任何的差别，地方政府也会处于营商环境，财政收入，城市化发展等多种考虑，鼓励房地产公司开展业务扩张。
而这套逻辑的维持，也和次贷危机中维持的方式类似，只要广大劳动者们，能够以首付+贷款的方式，为这些混凝土综合体买单，地产公司就可以获得极高的收益，地方政府也可以借此获得大量财政收入，推进城市化进程。
而这套逻辑出现裂隙的问题所在，也是和当初的次贷危机类似的。
随着土地资源的逐渐减少，以及地产公司和地方政府对于收益的预期，房价被推的一高再高。
于是，从14年左右开始，我国劳动者出现了难以负担房价的局面，我国一众城市，出现了大量楼盘空置，劳动者消费欲望低迷的情况。
而彼时，美国次贷危机的余波还未完全消失，各方势力都认识到，这种拉高杠杆的操作下，一旦对应的核心产品没人负担得起，多米诺骨牌便会马上倒塌。
于是，各方势力吸取了次贷危机的教训，决定为拉动内需做足够的努力。
很快，我国就找到了一个解决之策：
利用我国长期存在的老城区改造问题，超发货币，为老城区改造提供充足资金，而获得大量补偿款的既得利益者们，自然会前往各个城市的新城区，购买新房，解决库存问题。
而得益于这套刺激政策的影响，我国的很多城市，有力的缓解了老城区改造和房屋库存压力，并结合诸如饥饿营销等营销手段，在超发货币带来的通货膨胀，房价上涨的背景下，成功将库存消耗掉。
这套“涨价去库存”的操作，成功挽救了我国房地产可能出现的危机，我国房地产行业于16年以后，成功步入第二轮高速发展周期，与此同时的，也是我国16年以后第二轮轰轰烈烈的城市化进程。
那么，这套操作真的无懈可击吗？
其实，如果你对经济知识有所了解，或者能够读懂我讲述的内容的话，这种“涨价去库存”的操作，只不过是把超发货币拯救经济危机的手段，被精准定位的用在了我国的房地产行业而已。
而这种西方经济学普遍使用的增加现有货币的手段，虽然可以短期内走出经济危机的泥潭，但却无法改变经济危机的周期性出现，甚至由于资本世界导致的贫富差距的进一步分化，将原有问题变得更加严重，从而酝酿下一次更为严重的危机。
而在我国，这种由房地产带动出现的“地产危机”，由于这种操作的影响，尽管又延续了几年的辉煌，但却导致了更为严重的危机，并最终导致地产的危机超出了地产的范畴，影响到了我国经济各方各面的发展。

在大量货币超发的刺激下，我国于16年以后进入了又一轮高速发展期。
而在这样的高速发展下，大量社会资本进一步在互联网，地产，金融等领域汇集，脱实向虚更加严重。
而这一切都在我国经济指标体现的高速发展下被掩盖了，小粉红们对此欢呼雀跃，互联网和金融精英们又大赚了一笔，唯有实体行业996赚不到多少钱的劝退工程师和普通劳动者们，提前看到了辉煌下的阴影。
而与此同时的，则是房价的继续高涨，为了刺激劳动者购买房产，维持暴利链条，一些既得利益者开始公开鼓励“六个钱包”的买房方式，这让劳动者整个家庭的抗风险能力进一步下降，存款也被房价洗劫一空。
同时，人口红利和劳动保障上出现的996，中年危机和劳动者职场不稳定性，成为了压倒劳动者的最后一根稻草。
最终，到19年前后，受中年危机等各方面的影响，我国房地产价格已经高到连大厂员工都难以承受的地步，而曾经货币超发的社会资源，也已经基本完成了向上层社会聚集的情况，在资本世界的逻辑下，贫富差距进一步增大，劳动者掌握的社会资源变得更少了。
为了寻求生存，竞争少得可怜的内部资源，劳动者内部爆发了激烈却无畏的竞争，俗称“内卷”。
受此影响，19年前后，房地产楼盘再度出现了大量空置的局面，而在这期间，我国也开始出现很多由于各种原因导致房贷断供的人群，就和次贷危机中还不起房贷的美国劳动者一样。
而这一切，在20年的新冠疫情中被急剧加速，大量企业破产倒闭，劳动者失业，个体户关门歇业，劳动者开始主动存钱抵御风险，消费萎靡，内需不振。而996等加班文化，也让劳动者对生活幸福感的需求急剧增加，背负沉重负担的意愿越来越低。
现在，劳动者无论从资产上，还是心态上，都失去了负担高昂房价的能力。
最终，劳动者难以负担也不想负担需要六个钱包上车的房子，大量楼盘难以出售，断供房和法拍房数量急剧增加。
而与此相关的，则是那些长期看好房地产并拉高杠杆的房地产公司们，由于大量楼盘无法出售，投入重资产楼盘的成本难以回收，房地产公司很快出现流动资金减少乃至周转不灵的局面。
之后，随着国内外一批接一批的债务到期，以及预售楼盘交付期限的到来，债务违约如期而至，而现在的房地产公司，在采用诸多办法后，仍然难以换取足够多的流动资金，降低杠杆，归还负债，房地产公司终于顶不住了，在事情超出房地产公司自己处理能力范围的情况下，房地产公司开始寻求政府的帮助。
而这就是现如今，大家看到的，恒大等地产集团的现状。
所以说，现如今的恒大们，其实和当初美国次贷危机中雷曼兄弟这类公司的角色是一样的。
而在当时，雷曼兄弟的破产，导致大量金融衍生品和债务违约无法兑付，引发社会恐慌，拉开了经济危机的序幕。
所以说，对我国房地产行业的妥善处理，已经上升到了国家层面。
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对于我国国情来说，房地产是支柱行业，这里的”支柱行业“，包含了多层含义：
第一，房地产对我国经济的促进作用非常之大，占据了我国绝大多数城市地区经济发展的大量份额。
第二，对于国民来说，房子是必不可少的东西，房子的居住属性，就和人们要吃饭要喝水要穿衣服的重要性一样，如果国民连居住都存在问题，势必会导致人民群众的严重不满，以及公信力的严重下滑，并由此动摇根基。
第三，对于支柱产业来说，各地必然存在对这种支柱产业的依赖性，如何摆脱这种对房地产带动发展的严重依赖性，也是非常值得深入思考的话题。

而现在，以恒大为代表的地产危机，需要处理的困难主要在于以下几点：
1.大量坏账违约的合理处置问题
次贷危机中，雷曼兄弟破产引发的剧烈后果，其中很大一部分就是由大量坏账违约导致的，这一点在我国近期的地产危机中，情况同样如此。
而对于重资产的实体房地产行业来说，这种坏账违约的情况可能要更加严重。
比如，各类到期的债务，以及急需交付楼盘的消费者们。
对于前者来说，这些地产公司需要通过各种方式，换取流动资金来偿还到期债务。
然而对于后者来说，受预售制与高杠杆的影响，地产公司自身已经难以完成楼盘的建设与交付工作。
而这些预售楼盘如果无法正常交付，势必会导致受害者们财房两空，甚至出现没拿到现房却交首付还贷款的尴尬局面，如果不能妥善处理，这些用六个钱包加一辈子贷款的代价，却没能换来现房的局面，将会导致几十万乃至上百万户家庭陷入困境。
2.楼盘去库存问题
与楼盘交付问题同期出现甚至更严重的，则是无数已有楼盘的空置乃至长期空置导致的烂尾问题。
现在，除了我国城市的核心地段，我国绝大部分城市非核心地段，均出现了严重的房屋空置问题，而为了保障地产公司和地方政府的利益，回收足够的成本，房价绝不能出现大幅下跌的局面，这是现如今全国各地 ”限跌令“ 的由来。
这些空置的房屋，凝聚了地产公司们加杠杆的建设成果，如果不能像16年那样成功去掉现如今更加严重的库存，情况会变得更加棘手。
当然，无论是去库存，还是解决预售楼盘的建设和交付，或者是帮助地产公司降低负债，亦或者是其他经济下行期间的问题，都有一个很直接而且曾经用过的方法：
很简单，就像历次经济危机中，西方世界的经济操作那样，超发货币，再进行一次去库存的操作。
然而，这意味着未来更大危机的酝酿，同时也需要再次挑战无产阶级的耐心和底线。
在不断的超发货币乃至动用借贷手段，拉动短期货币总量增加，推动危机解除和社会发展的过程中，劳动者将会在一次又一次更大的贫富差距面前，将劳动者的底线和耐心消磨殆尽。
换句话说，08次贷危机与我国涨价去库存操作后，超发货币或者动用金融手段走出危机的方式，无论在国外还是在国内都已经很难再用。
否则，无产阶级的底线和耐心被彻底打破的时刻，也是国际歌被几十亿无产阶级高声歌唱的时刻。
3.地方政府的杠杆问题
除了地产公司以外，一同收获颇丰的，还有同道中人。
为了最大化地方经济发展，很多地方政府也和房地产公司一样，自身施加了巨大的杠杆，以寻求借助杠杆实现弯道超车。
这种地方政府拉高杠杆的操作，其实在全国各地都有所体现，只不过轻重缓急的程度不同。
具体而言，在过早城市化的东北地区，以及整体富有的珠三角地区，这种情况较轻，地方政府要么过着节衣缩食的生活，要么拿着大量外贸收入进行发展，没有借助过多的杠杆压力。
而在长三角和中部地区，这种情况较为严重，在实现了高速发展的同时，也给未来蒙上了很大的发展压力。
同样的，当地产公司出现危机，各地房地产出现大量空置楼盘时，很多地方也在为财政收入难以负担杠杆而发愁。
4.地产从业者的未来
与地产危机一同出现的，自然就是基建，地产等行业养活的大量从业者的去留问题。
一旦地产危机无法妥善解决，这些从业者随即进入失业状态，并在我国人口红利带来的影响下，很难再找到合适的工作，被迫退出职场，为了谋生而发愁。

而对于目前的情况来说，我国准备采取的对策是这样的：
第一，发展房屋租赁市场，将空置楼盘和未来建设的楼盘，改成租赁所用的保障性住房。
其实这是个非常好的策略，既可以继续推动我国的基建建设和从业者就业，又可以很大程度上缓解我国高房价的问题。
但是在实际执行过程中，却会出现一些明显问题：
①除了雄安新区以外，其他地区供租赁的房子基本都是与用来购买的房子共同存在的。
这种共存性，势必难以让社会大众接受一辈子租房的命运，如何逆转社会大众对租房的态度，是个非常困难的问题。
②正常来说，由于房价高涨，人们只能在郊区买房，以换取更低的价格，而对于租房来说，人们必然追求尽可能的方便，靠近市区和工作单位。
那么自然，那些建设在郊区的空置楼盘，在租房市场上同样会出现无人问津的局面，既然连买都没有人愿意买，那租的时候很大概率更没人愿意租。
③租房带来的收入，远没有买房带来的收入那么暴利。
其实如果在16年的时候我国就悬崖勒马，这一条根本就不用写。
但是现在，无论是地产公司还是很多地方政府，都已经无法等待公租房带来的平滑收入了，它们现在需要短期内就有大量的钱供他们使用。
④目前的高杠杆局面，绝大部分地区都难以支撑大量保障性住房的建设，公租房的数量难以达到预期。
我国现如今的高杠杆局面，是没有办法建设那么多保障性的公租房的，这就意味着公租房的数量无法满足劳动者的需要。
第二，加强保交楼环节的推进。
这同样是个积极的政策，可以确保在地产公司的计划中，楼盘交付的地位显著提升。
现在，由于政策的强制性，地产公司要优先保障预售楼盘的交付工作，哪怕需要以诸如拍卖不动产的方式换取流动资金，实现楼盘交付，这可以极大缓解消费者预售付钱后没有房的困境。
不过，对于唯利是图，拉高杠杆，动用金融手段的地产公司们来说，相关部门如何监督这一条贯彻落实却是个问题。
第三，强调房住不炒
这一条老生常谈的举动，主要是为了限制炒房行为与二手房交易市场的，目前来说，这一条施行的还是挺彻底的，很多城市的二手房价格都呈现了明显的下跌趋势。
不过，对于现如今的劳动者来说，低欲望和不信任的心态，已经让劳动者的预期发生了极大改变，我国劳动者可能会步日本的后尘，即使二手房价格下跌，劳动者也不想买。

-------分隔线-------

到此为止，我个人的讲述就告一段落了，洋洋洒洒的写了很多字，也没什么具体的重点，大家凑活着看吧。
最后，我个人始终认为，我国最应该做的，是对社会主义制度进行进一步的道路探索，尝试用我国社会主义制度的优越性，来解决这些资本世界广泛存在的问题，这样就能够实现降维打击，永远消除这些问题，而不是像资本主义国家那样，让这些问题持续性的出现，而且变得一次比一次严重。
所以如果让我说出我认为的解决方式的话，我认为，我国还是应当从我国的社会分配制度，平衡地区发展和城乡发展差异，实现共同富裕的角度出发。

个人观点，仅供参考。

蒙古醫生 · 2021-12-19 00:25:31

其实咱们国家现在的房地产危机，和08年美国的次贷危机，手段和导火索都如出一辙。
我们都知道，资本世界或者自由市场经济下，商品过剩，劳动者消费疲软的现象是必然出现的。
而这种消费疲软VS扩大内需消费商品的矛盾性，也导致了商品堆积库存，劳动者没钱消费谋生困难的局面，从而引发周期性的经济危机。
这些内容，是资本论中明确预言的局面，也是咱们社会大众现在普遍认知的东西。
而这其中，以29-33年经济大萧条最为著名，它直接导致资本世界不得不思考解决方式，至少要思考治标不治本的解决方式。
对于解决方式，政治经济学指出，要从根本上改变分配制度，改革社会体制，永久性的消灭这个问题，这种解决方法会动既得利益者的蛋糕，必然不会被采用。
而在西方经济学的知识体系中，西方经济学主张自由市场的优越性，并尝试通过超发货币等手段，短期内给予劳动者，政府，资本家三方足够的钱，用来进行商品消费，基础设施兴建，生产恢复与就业岗位创造，这种解决方法因为很和既得利益者的胃口，因而被不断采用。
然而，由于根本的分配制度并未改变，劳动者的社会资源仍将被资本家不断吸纳，从而在超发货币的短期缓解后，长期下的商品过剩和劳动者消费萎靡将会再次出现。
由此，上世纪六七十年代和08年，经济危机再次出现。
而只要分配模式不改变，这种经济危机就必然会周期性的发生，并在历次超发货币的影响下被不断加重，直到超出资本的控制范围。
如果这种超发货币的情况，被试图用金融手段掩盖，并借助金融手段对未来资产进行搜刮的话，情况就会更加严重。
关于这部分的具体探讨，大家可以参考我的这篇文章。
为什么消费如此疲软还大力提倡节约？接下来，我们把视角聚焦到我国房地产身上，看看我国房地产与08次贷危机有何共同之处，当然，这部分内容，上面的这篇文章也有写到。
我将尝试回答几个问题：
1.我国现如今的房地产危机，与美国次贷危机的逻辑共通性
2.我国房地产危机面临的困难所在
3.我国目前对房地产的解决办法及其合理性分析
------分隔线------

金融手段的意义在于两个方面：
一方面，无论是个人，企业还是国家，均可以动用金融手段，把未来的社会资源，提前在现在支取，并在现在使用，然后在未来的某个时间，把社会资源一点一点的还回去。
另一方面，对于企业和国家来说，企业和国家可以动用金融手段，加快社会资源的聚集，从而动用聚集起来的庞大资源，做一些事情。
其实这两个方面大家都不陌生，前者是借贷，后者则是融资。
而借贷和融资本身，初衷也并非是拿来做不好的事情的。
但是，当借贷和融资，被不合理使用时，其恶性影响是空前的！！！
我们前面提到过，为了不破坏自由市场经济的基本制度，不对资本家和劳动者的分配造成影响，目前摆脱经济危机，提振市场活力的主要发展方式，就是超发货币。
超发货币本身的目的，正是在于短期内增加大量市场流通货币，分发给劳动者，企业和政府使用，这样，过剩的商品就可以被劳动者购买，企业也可以拿着大量的钱来恢复经营，政府则拿钱来进行基础设施建设。
而增加大量流通货币的目的，金融手段同样做得到，只需要透支未来的社会资源，在现在支取使用就行了。
受此影响，无论是二十世纪八十年代后的美国，还是现如今的中国，均主动采取了拉高杠杆，透支未来的方式，以在当期保证足够的流通社会资源，促进社会的高速发展。
而大家也都知道，借贷是存在利率的，无论个人还是企业，都要做到有借有还。
很快，在某漂亮国，次级贷款公司，投行等金融机构，动起了利率的歪脑筋。
它们认为，只要创造一种方法，能够实现比银行，债券等利率更高的收益方式，就可以实现一本万利的资本增殖。
而这种一本万利的资本增殖方式，如果能确保百分之百的安全性，那么傻子都知道，拉高杠杆和筹码，就可以获得极高的收益率，从而让自己富可敌国。
很快，在某漂亮国松垮的金融监管体系下，大量次级贷款与各种金融衍生品随之出现并释放给劳动者们，并降低购买门槛，满足劳动者们的私欲，而它们则作为中间商，赚取劳动者们的买单与银行，债券等利率的差价，牟取暴利。
而与此相关的次级贷款公司和金融机构，均认为这种资本增殖方式十分可靠，只要备受剥削压榨的劳动者们能够背负起这些次级贷款和金融衍生品的责任与使命就行了，它们甚至还拉来了保险公司，为其担保。
但是，漂亮国高估了劳动者的脆弱性。
很快，大量还不起各类贷款，以及被各类金融衍生品割韭菜殆尽的劳动者出现了，与之相关的次级贷款和金融衍生品，受此影响，无法再获得以往持续性的利润，并在自身高杠杆进行借贷的情况下，大量债务违约成为了压倒自身的稻草。
最终，大量次贷公司和金融机构陷入危机，雷曼兄弟的破产，彻底拉开了次贷危机的序幕。
上述是美国08次贷危机的大致情况，对全球均造成了非常严重的影响，同时也让美国走上了无限制放水印钱，全球转嫁风险的不归路。
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不过对于中国来说，情况有些变化：
1.受我国政府强制力的影响，我国的金融监管相对严格，理论上，漂亮国这种大量低门槛且毫无监管约束的次贷和金融衍生品，在我国无法出现。
2.对于我国来说，即使出现超发货币的情况，受政府的影响，超发的货币必须作用于有正向发展用途的方面，或者简而言之，政府至少要看到实体的存在，才会愿意为相关企业放开大量银行贷款。
3.中国作为发展中国家，城市化发展水平与发达国家存在明显差异，我国需要开展高速的城市化建设，快速缩小我国与发达国家的差距，提升我国生产力水平；同时，我国对科学技术的重视程度，也使得科技企业，会被政府撑腰，获得更多的投资支持。
看起来，在我国社会主义体制和政府的严格约束下，一切似乎无懈可击，是这样的吗？
非也，很快，我国资本家们就找到了破解监管约束的方法所在，或者说，我国的监管已经非常完善了，资本家们完全是绞尽脑汁，走歪门邪道，完全没有遵循正常的发展路径：
1.我国高度重视两个内容，一个是实体，一个是科技。
那么资本家会本能的设想：
如果我以实体经济和科学技术，作为噱头，以此为表面的皮，并以金融手段为内部核心，开展创业活动，或者说资本增殖活动呢？
不得不说，我国的资本家们真是个小机灵鬼。
很快，我国在互联网，芯片设计等轻资产重服务的领域，出现了大量依靠流量经济和融资手段牟取暴利的公司。
这些公司，并非以实际的产品研发和提升作为核心，而是以这些开发出的产品作为噱头，对产品大肆宣传营销，借助流量经济，吸引一众狂热粉丝为其买单，同时吸引其他资本注意，推高其公司市值，直到公司上市，资本套现跑路，把这个套路在其他公司进行复现。
这种套路，不但在小公司身上效果显著，而且还被大公司效仿，借此开展自己新业务的扩张和拆分上市，以及各种流量的积累。
而对于政府来说，政府难以辨别这种公司的真实动机，本着广撒网捞大鱼的原则，政府放任了这种做法的存在。
于是，我国现如今的一众科技公司，都以科技为外衣提供掩护，实际上内部却在借助各种金融手段，开展资本增殖活动，由此加剧了我国脱实向虚，贫富差距分化与劳动者剥削局面。
而对于产品来说，产品本身是资本增殖的宿主，有卖点就行，自然不会追求什么科学技术，实体经济的发展。
而这也是我本人近期对互联网和半导体行业整体悲观的最重要原因。

2.我国只是加强了监管，并未对次级贷款和金融衍生品完全限制。
换句话说，只要逃过监管，这种次级贷款和金融衍生品同样可以出现。
而资本家逃过监管的方式，同样是利用上面的实体经济和科学技术的掩护。
国内的一众互联网企业，借助电商交易打白条，花呗借呗等方式，合理的在科技行业中注入次级贷款和金融衍生品的影子。
而由于科技的掩护，国家第一时间没有发现这些科技产品的内部核心所在，直到以花呗借呗等各种金融衍生品为核心的大公司业务部门越长越大，最终在拆分上市的途中，监管部门发现了其次级贷款与金融衍生品的内核，并认识到潜在次贷危机风险与国有资产流失风险。
最终，在国家严厉制止下，蚂蚁金服万亿IPO被强制叫停，而这也标志着正义铁拳对互联网反垄断时代的正式到来。
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不过，上面的内容，并非是本话题下的重点，我们这里重点谈资本家想到的第三点内容，同时也是与本话题最相关的内容，正是这一条，直接导致了我国的房地产危机。
3.次贷危机中，次级贷款公司和金融机构们牟取暴利的手段，可以巧妙的在我国，与国家实体经济发展的需要，和我国高速城市化的发展，完全契合起来，形成一箭多雕的局面！！！
在美国次贷危机中，次级贷款公司和金融机构们，借助高杠杆的使用，通过银行，债券等方式进行借款，然后把借来的社会资本，打包成次级贷款和花样繁多的金融衍生品，以更高的利率释放给社会上的广大劳动者们，赚取次贷和金融衍生品的收益率，与银行，债券等利率的差价，牟取暴利。
在这套逻辑当中，次级贷款和金融衍生品并非是必需的，而是可以替代的，只要能够寻找到和它们类似的甚至更高的高收益产品即可。
在我国监管环境中，这种金融衍生品和次级贷款的明面大规模出现，也是难以实现的。
而在08经济危机后，我国也采用了类似于货币超发的操作，而超发的货币，则被拿来用于我国高速城市化的扩张，我国试图通过在基建领域的快速扩张，扩大内需，刺激消费的同时，借此养活大量基建领域的从业者，缓解就业问题。
同时，这种做法也可以快速推进我国城市化的进展，缩小我国同发达国家之间的差距。
于是，资本家们巧妙的发现了一个能够集实体经济、国家高速城市化发展背景、超高收益、低风险于一身的重要事物：
那就是房地产！！！
第一，房地产是绝对的实体经济，不会因为金融手段的滥用遭遇监管压力。
第二，房地产是我国高速城市化的主角，发展房地产会受到我国的大力推崇。
第三，受土地财政和城市化发展的影响，房地产在资本家眼中是个非常高收益的生意。
第四，房地产本身也可以让地方政府获得超高的收益，从而获得地方政府的大力支持。
就这样，经济危机有所缓解过后，特别是十二五之后，我国一众房地产公司，迅速拉高杠杆，从银行，债券等渠道借贷，购买土地，建设房产，然后把房产销售给广大劳动者们。
而在这当中，地产公司和地方政府都可以借此获得大量收益，这又可以促使双方将资金进行再投入，继续开展土地出让和房地产开发工作。
在这其中，地产公司赚取的收入，来自于劳动者贡献的首付+贷款，而地产公司的支出，来自于自身从银行债券等渠道借贷的利率和房地产开发所付出的成本，两者之间的差价即为地产公司的利润。
而对于地方政府来说，地方政府赚取的则是土地出让金，与高速发展过程中带来的财政收入。
如果我们把上述的情况，和次贷危机进行对比的话，大家就会发现，其实对于地产公司来说，逻辑和漂亮国的次贷和金融衍生品是类似的，只不过，牟取暴利的事物，从虚拟又直接的金融衍生品和次级贷款，变成了不易察觉且带有实体的房地产。
除了要付出一些实体所需的物料和开发成本以外，这套逻辑与当初次贷危机的主角们几乎没有任何的差别，地方政府也会处于营商环境，财政收入，城市化发展等多种考虑，鼓励房地产公司开展业务扩张。
而这套逻辑的维持，也和次贷危机中维持的方式类似，只要广大劳动者们，能够以首付+贷款的方式，为这些混凝土综合体买单，地产公司就可以获得极高的收益，地方政府也可以借此获得大量财政收入，推进城市化进程。
而这套逻辑出现裂隙的问题所在，也是和当初的次贷危机类似的。
随着土地资源的逐渐减少，以及地产公司和地方政府对于收益的预期，房价被推的一高再高。
于是，从14年左右开始，我国劳动者出现了难以负担房价的局面，我国一众城市，出现了大量楼盘空置，劳动者消费欲望低迷的情况。
而彼时，美国次贷危机的余波还未完全消失，各方势力都认识到，这种拉高杠杆的操作下，一旦对应的核心产品没人负担得起，多米诺骨牌便会马上倒塌。
于是，各方势力吸取了次贷危机的教训，决定为拉动内需做足够的努力。
很快，我国就找到了一个解决之策：
利用我国长期存在的老城区改造问题，超发货币，为老城区改造提供充足资金，而获得大量补偿款的既得利益者们，自然会前往各个城市的新城区，购买新房，解决库存问题。
而得益于这套刺激政策的影响，我国的很多城市，有力的缓解了老城区改造和房屋库存压力，并结合诸如饥饿营销等营销手段，在超发货币带来的通货膨胀，房价上涨的背景下，成功将库存消耗掉。
这套“涨价去库存”的操作，成功挽救了我国房地产可能出现的危机，我国房地产行业于16年以后，成功步入第二轮高速发展周期，与此同时的，也是我国16年以后第二轮轰轰烈烈的城市化进程。
那么，这套操作真的无懈可击吗？
其实，如果你对经济知识有所了解，或者能够读懂我讲述的内容的话，这种“涨价去库存”的操作，只不过是把超发货币拯救经济危机的手段，被精准定位的用在了我国的房地产行业而已。
而这种西方经济学普遍使用的增加现有货币的手段，虽然可以短期内走出经济危机的泥潭，但却无法改变经济危机的周期性出现，甚至由于资本世界导致的贫富差距的进一步分化，将原有问题变得更加严重，从而酝酿下一次更为严重的危机。
而在我国，这种由房地产带动出现的“地产危机”，由于这种操作的影响，尽管又延续了几年的辉煌，但却导致了更为严重的危机，并最终导致地产的危机超出了地产的范畴，影响到了我国经济各方各面的发展。

在大量货币超发的刺激下，我国于16年以后进入了又一轮高速发展期。
而在这样的高速发展下，大量社会资本进一步在互联网，地产，金融等领域汇集，脱实向虚更加严重。
而这一切都在我国经济指标体现的高速发展下被掩盖了，小粉红们对此欢呼雀跃，互联网和金融精英们又大赚了一笔，唯有实体行业996赚不到多少钱的劝退工程师和普通劳动者们，提前看到了辉煌下的阴影。
而与此同时的，则是房价的继续高涨，为了刺激劳动者购买房产，维持暴利链条，一些既得利益者开始公开鼓励“六个钱包”的买房方式，这让劳动者整个家庭的抗风险能力进一步下降，存款也被房价洗劫一空。
同时，人口红利和劳动保障上出现的996，中年危机和劳动者职场不稳定性，成为了压倒劳动者的最后一根稻草。
最终，到19年前后，受中年危机等各方面的影响，我国房地产价格已经高到连大厂员工都难以承受的地步，而曾经货币超发的社会资源，也已经基本完成了向上层社会聚集的情况，在资本世界的逻辑下，贫富差距进一步增大，劳动者掌握的社会资源变得更少了。
为了寻求生存，竞争少得可怜的内部资源，劳动者内部爆发了激烈却无畏的竞争，俗称“内卷”。
受此影响，19年前后，房地产楼盘再度出现了大量空置的局面，而在这期间，我国也开始出现很多由于各种原因导致房贷断供的人群，就和次贷危机中还不起房贷的美国劳动者一样。
而这一切，在20年的新冠疫情中被急剧加速，大量企业破产倒闭，劳动者失业，个体户关门歇业，劳动者开始主动存钱抵御风险，消费萎靡，内需不振。而996等加班文化，也让劳动者对生活幸福感的需求急剧增加，背负沉重负担的意愿越来越低。
现在，劳动者无论从资产上，还是心态上，都失去了负担高昂房价的能力。
最终，劳动者难以负担也不想负担需要六个钱包上车的房子，大量楼盘难以出售，断供房和法拍房数量急剧增加。
而与此相关的，则是那些长期看好房地产并拉高杠杆的房地产公司们，由于大量楼盘无法出售，投入重资产楼盘的成本难以回收，房地产公司很快出现流动资金减少乃至周转不灵的局面。
之后，随着国内外一批接一批的债务到期，以及预售楼盘交付期限的到来，债务违约如期而至，而现在的房地产公司，在采用诸多办法后，仍然难以换取足够多的流动资金，降低杠杆，归还负债，房地产公司终于顶不住了，在事情超出房地产公司自己处理能力范围的情况下，房地产公司开始寻求政府的帮助。
而这就是现如今，大家看到的，恒大等地产集团的现状。
所以说，现如今的恒大们，其实和当初美国次贷危机中雷曼兄弟这类公司的角色是一样的。
而在当时，雷曼兄弟的破产，导致大量金融衍生品和债务违约无法兑付，引发社会恐慌，拉开了经济危机的序幕。
所以说，对我国房地产行业的妥善处理，已经上升到了国家层面。
<hr/>

对于我国国情来说，房地产是支柱行业，这里的”支柱行业“，包含了多层含义：
第一，房地产对我国经济的促进作用非常之大，占据了我国绝大多数城市地区经济发展的大量份额。
第二，对于国民来说，房子是必不可少的东西，房子的居住属性，就和人们要吃饭要喝水要穿衣服的重要性一样，如果国民连居住都存在问题，势必会导致人民群众的严重不满，以及公信力的严重下滑，并由此动摇根基。
第三，对于支柱产业来说，各地必然存在对这种支柱产业的依赖性，如何摆脱这种对房地产带动发展的严重依赖性，也是非常值得深入思考的话题。

而现在，以恒大为代表的地产危机，需要处理的困难主要在于以下几点：
1.大量坏账违约的合理处置问题
次贷危机中，雷曼兄弟破产引发的剧烈后果，其中很大一部分就是由大量坏账违约导致的，这一点在我国近期的地产危机中，情况同样如此。
而对于重资产的实体房地产行业来说，这种坏账违约的情况可能要更加严重。
比如，各类到期的债务，以及急需交付楼盘的消费者们。
对于前者来说，这些地产公司需要通过各种方式，换取流动资金来偿还到期债务。
然而对于后者来说，受预售制与高杠杆的影响，地产公司自身已经难以完成楼盘的建设与交付工作。
而这些预售楼盘如果无法正常交付，势必会导致受害者们财房两空，甚至出现没拿到现房却交首付还贷款的尴尬局面，如果不能妥善处理，这些用六个钱包加一辈子贷款的代价，却没能换来现房的局面，将会导致几十万乃至上百万户家庭陷入困境。
2.楼盘去库存问题
与楼盘交付问题同期出现甚至更严重的，则是无数已有楼盘的空置乃至长期空置导致的烂尾问题。
现在，除了我国城市的核心地段，我国绝大部分城市非核心地段，均出现了严重的房屋空置问题，而为了保障地产公司和地方政府的利益，回收足够的成本，房价绝不能出现大幅下跌的局面，这是现如今全国各地 ”限跌令“ 的由来。
这些空置的房屋，凝聚了地产公司们加杠杆的建设成果，如果不能像16年那样成功去掉现如今更加严重的库存，情况会变得更加棘手。
当然，无论是去库存，还是解决预售楼盘的建设和交付，或者是帮助地产公司降低负债，亦或者是其他经济下行期间的问题，都有一个很直接而且曾经用过的方法：
很简单，就像历次经济危机中，西方世界的经济操作那样，超发货币，再进行一次去库存的操作。
然而，这意味着未来更大危机的酝酿，同时也需要再次挑战无产阶级的耐心和底线。
在不断的超发货币乃至动用借贷手段，拉动短期货币总量增加，推动危机解除和社会发展的过程中，劳动者将会在一次又一次更大的贫富差距面前，将劳动者的底线和耐心消磨殆尽。
换句话说，08次贷危机与我国涨价去库存操作后，超发货币或者动用金融手段走出危机的方式，无论在国外还是在国内都已经很难再用。
否则，无产阶级的底线和耐心被彻底打破的时刻，也是国际歌被几十亿无产阶级高声歌唱的时刻。
3.地方政府的杠杆问题
除了地产公司以外，一同收获颇丰的，还有同道中人。
为了最大化地方经济发展，很多地方政府也和房地产公司一样，自身施加了巨大的杠杆，以寻求借助杠杆实现弯道超车。
这种地方政府拉高杠杆的操作，其实在全国各地都有所体现，只不过轻重缓急的程度不同。
具体而言，在过早城市化的东北地区，以及整体富有的珠三角地区，这种情况较轻，地方政府要么过着节衣缩食的生活，要么拿着大量外贸收入进行发展，没有借助过多的杠杆压力。
而在长三角和中部地区，这种情况较为严重，在实现了高速发展的同时，也给未来蒙上了很大的发展压力。
同样的，当地产公司出现危机，各地房地产出现大量空置楼盘时，很多地方也在为财政收入难以负担杠杆而发愁。
4.地产从业者的未来
与地产危机一同出现的，自然就是基建，地产等行业养活的大量从业者的去留问题。
一旦地产危机无法妥善解决，这些从业者随即进入失业状态，并在我国人口红利带来的影响下，很难再找到合适的工作，被迫退出职场，为了谋生而发愁。

而对于目前的情况来说，我国准备采取的对策是这样的：
第一，发展房屋租赁市场，将空置楼盘和未来建设的楼盘，改成租赁所用的保障性住房。
其实这是个非常好的策略，既可以继续推动我国的基建建设和从业者就业，又可以很大程度上缓解我国高房价的问题。
但是在实际执行过程中，却会出现一些明显问题：
①除了雄安新区以外，其他地区供租赁的房子基本都是与用来购买的房子共同存在的。
这种共存性，势必难以让社会大众接受一辈子租房的命运，如何逆转社会大众对租房的态度，是个非常困难的问题。
②正常来说，由于房价高涨，人们只能在郊区买房，以换取更低的价格，而对于租房来说，人们必然追求尽可能的方便，靠近市区和工作单位。
那么自然，那些建设在郊区的空置楼盘，在租房市场上同样会出现无人问津的局面，既然连买都没有人愿意买，那租的时候很大概率更没人愿意租。
③租房带来的收入，远没有买房带来的收入那么暴利。
其实如果在16年的时候我国就悬崖勒马，这一条根本就不用写。
但是现在，无论是地产公司还是很多地方政府，都已经无法等待公租房带来的平滑收入了，它们现在需要短期内就有大量的钱供他们使用。
④目前的高杠杆局面，绝大部分地区都难以支撑大量保障性住房的建设，公租房的数量难以达到预期。
我国现如今的高杠杆局面，是没有办法建设那么多保障性的公租房的，这就意味着公租房的数量无法满足劳动者的需要。
第二，加强保交楼环节的推进。
这同样是个积极的政策，可以确保在地产公司的计划中，楼盘交付的地位显著提升。
现在，由于政策的强制性，地产公司要优先保障预售楼盘的交付工作，哪怕需要以诸如拍卖不动产的方式换取流动资金，实现楼盘交付，这可以极大缓解消费者预售付钱后没有房的困境。
不过，对于唯利是图，拉高杠杆，动用金融手段的地产公司们来说，相关部门如何监督这一条贯彻落实却是个问题。
第三，强调房住不炒
这一条老生常谈的举动，主要是为了限制炒房行为与二手房交易市场的，目前来说，这一条施行的还是挺彻底的，很多城市的二手房价格都呈现了明显的下跌趋势。
不过，对于现如今的劳动者来说，低欲望和不信任的心态，已经让劳动者的预期发生了极大改变，我国劳动者可能会步日本的后尘，即使二手房价格下跌，劳动者也不想买。

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到此为止，我个人的讲述就告一段落了，洋洋洒洒的写了很多字，也没什么具体的重点，大家凑活着看吧。
最后，我个人始终认为，我国最应该做的，是对社会主义制度进行进一步的道路探索，尝试用我国社会主义制度的优越性，来解决这些资本世界广泛存在的问题，这样就能够实现降维打击，永远消除这些问题，而不是像资本主义国家那样，让这些问题持续性的出现，而且变得一次比一次严重。
所以如果让我说出我认为的解决方式的话，我认为，我国还是应当从我国的社会分配制度，平衡地区发展和城乡发展差异，实现共同富裕的角度出发。

个人观点，仅供参考。

糗事问ty · 2021-12-19 10:55:00

三四线城市的房产的除非结婚自住，真的别再买了。这类城市每一轮的周期都是以地价拉升为起点的，由于地价的升高，新房价格自然也就贵了起来。这时一个城市里大部分购房者的注意力就会放在新房房价的上涨上，他们把新房价格当成了衡量房价变化的锚点，统一了房价要涨的预期。
市场开始变得恐慌，购房情绪高涨摇号抢房，二手房价格上涨，最后平均房价来到了一个新高度。
如果建立一个对房产背后真实价值进行客观衡量的模型，包含的主要因素会有城市等级，人口流入情况，产业的数量与质量，城市发展前景和预期，人均收入水平等。你可以看到三四线城市。每一次房价的暴走，不过又是一次涨价去库存。其内核的价值是没啥改变的，无非就是继续推高了泡沫。
在一个较长的周期内，这种三四线及以下的城市，由于年轻人口的外流，老龄化的加剧，其房产的真实价值一直在相对走低，每一次逆趋势的上涨，其实都是代价的转移。当潮水真正褪去，才会看到谁在裸泳。
<hr/>原文如下：
1.房地产行业萎缩和核心城市房价本质是两个东西，其之间的辩证关系是复杂的。在人口大量流入的城市，房地产开发速度的放缓反而可能导致供需更加失衡，从而对房价的上涨产生正向作用。地价的拉升才是市场的推手，和总量的关系并不大。
2.当下的每一个城市的房价，由于政策，产业，发展前景等因素的不同，都有其自身的一套分析模型。不同城市的房价放在一起讨论并没啥意义。
3.大国大城，人口继续向核心城市涌入的趋势不会变。由于城市发展存在客观的马太效应，年轻人留入大城市的比例可能会比以往更大。
抛开个人利益，只是单纯理性的分析。我看涨那10多个左右的核心城市，中心城市的房产真的是大部分人能接触到的唯一优质资产了。

荃新天地 · 2021-12-19 17:27:41

以下纯属穷人的空想：
哪来的钱？
去库存去库存，总要有人买才能去吧？谁来买？穷人买不起，甚至连钱都借不到了。富人借的到钱，也买得起，但富人比穷人聪明得多，也不缺房子住，买了终归是要卖掉来挣更多钱的吧？到时卖给谁？不还是卖给穷人嘛？
无论官府还是富人，归根到底都是要从穷人身上挣钱的吧？那么穷人哪来的钱？没钱让你挣，你就是投入再多资金再多政策，不还是自己掏钱买自己的东西吗？
房地产不是问题，贫富差距才是问题。贷款买房不是问题，六个钱包才是问题。穷人没钱了，真的没钱了，没有十二个钱包来买第二套房子了，甚至没有六个钱包来买第一套房子了。你贷款给穷人，终归是要穷人连本带利还钱的吧？我还不了本掏不出利，你肯贷款给我吗？恒大简简单单就能欠两万亿，我欠个两千块钱，就没人再借给我一分钱了吧？
圣斗士打不过敌人时，雅典娜说“你不是还有生命吗”。可穷人的命就算能用来换命，在市场上也换不了太多钱啊。没钱，就是没钱。挣不到钱，借不到钱，就是买不起。你给再多优惠政策，放宽再多利率空间，都是富人在借，富人在买。富人不傻，富人也住不了那么多房子，富人买房终究还是为了让穷人从他手里买的，富人是要挣钱的。穷人没钱给富人挣了，富人还会买吗？
个人建议，赶紧把租房市场弄好，让穷人有个安安心心掏钱的路子，这就够了。房地产市场已经把整个市场的利益榨的差不多了，你就是盖再多房子，那也是你发钱给富人然后富人借这些房子挣钱。如果穷人掏不起钱买房子，富人挣不到穷人的钱没法炒房子，你还盖什么房子啊？基建狂魔难道是慈善公益或者奇观控吗？
银行房地产业自己印钱自己花，也不是不可以，反正内部过家家就是了。你想挣别人的钱，首要前提是别人有钱让你挣。你把别人的钱都榨干了，那你除了过家家之外也没别的路可走。反正我的命不值钱，你就是榨干了也还是没钱。

青春的斑驳青j · 2021-12-19 21:49:55

预测一下
1.国内很多类似恒大这样的企业会被洗牌洗掉，然后有些东西会被国资委继续逐步收紧。
2.大基建又要开始做了。这个投入只高不低而且会越来越高。
3.后面两年通胀会越来越厉害。物价会越来越高。不动产依然也会水涨船高。
4.现在的情况和08年的时候一样，一开始很多的资金都是投在各个实业的，但是没有一个实业能容纳这些资金，所以最后兜兜转转可能又会流到房产。这个过程大概有个一年到两年。
很多事情都是这样，谁都知道不应该继续这样下去了，但是你又没其他的办法。最后只能饮鸩止渴。

丽江老许椅 · 2021-12-20 03:18:51

一般真的要救房地产，都是悄悄地转移注意力以后，生怕别人知道要启用夜壶，当时不少城市可是把节制房价过快上涨天天挂在嘴上，这些城市对于供给市场的操控往往玩的更溜。表现为央行突然在短时间大幅度降息，配合地方的限购政策放开和货币化棚改，才能快刀斩乱麻的转移负债和推高房价，居民反应过来进一步加杠杆上车。
这么大张旗鼓的宣传，大概率是给市场打气，大规模扩张性货币政策不会用，系统性金融风险和资产泡沫不可能不管，居民负债也接不住再来一次债务转移，生育率和消费能力也是个不可忽视的问题。降息和居民负债空间这种筹码未来有更重要的用途，打气成了维持房地产市场信心最主要的政策手段，降准也很难形成有效的信贷，大概率只会推高超额准备金，大家一天多接一些推广电话而已。毕竟打气也能影响人的思维，高杠杆的投资者信心在，咬咬牙坚持就不会出现大规模抛售恐慌，正如本人之前的回答所说，16年涨价去库存之后的投资者大概率成为击鼓传花的最后一棒，这部分老乡要为房地产站好最后一班岗。

2021-12-20 11:05:08

今年全国各地的第三次土地招拍挂冷冷清清，除了各地国有房地产企业来捧场之外，民企统统装死躺平。房地产市场发展到了这一步，怎么看也不像是健康发展的样子啊。
要问民企为啥都躺平了，到也不是他们真佛系了，而是三条红线下能有余力来拿地的真不多了。恒大为首的一群高杠杆房企自顾不暇，没那么高杠杆的房企也在兔死狐悲。这种大环境下，谁敢一头扎进去大干快上啊？
所以这时候国家还是要出来给大家吃个定心丸，至少也要在面子上安抚一下大家吧，所以就来确认下支柱产业。估计接着还会出相关利好政策，毕竟国家真不是要再搞次公私合营啊，非公企业还是中国经济的重要组成部分嘛。没有房地产，那基建狂魔的需求和投资从哪来？松松紧紧应时而变才是宏观调控的常态。

2021-12-20 18:31:11

前几天很多人都在谈樊纲的“房产没有泡沫”论，说可能房价又要再涨一波了，但是我是真不这么认为。我认为目前房产尤其是三四五线城市的房价心理预期已经完全崩了，这个崩不仅仅是说大家看到恒大等一众地产商崩盘而崩，而是看着当前断崖下跌的结婚意愿和生育率以及小城市人口持续流失情况而崩的。
加上后疫情时代带来的大量服务业重创，以及非体制内就业环境的持续恶化外加天量企业和公共债务的尾大不掉，普通大众激进的投机心态已经彻底扭转了。
而且非常有意思的是，由于其他矛盾在我国敏感性问题，所以导致现在社交平台上只剩下了男女矛盾可供大家发泄和激化。经过长期演变，越来越魔怔的女拳终于激发了男性的反抗情绪，男性也纷纷开始反婚反育，拒绝为了娶妻而掏空六个钱包外加背上巨额债务，可以说最后一丝房价上涨预期也被打碎了。
随着躺平思想的蔓延，很多中小城市的啃老躺平族也会忍不住出售小城市房产获得资金，尤其是小城市家境殷实的独生子女家庭都会倾向于往一二线城市流动，这样就需要大量出售小城市房产换取一二线城市的购房资金。
加上现在二手房贷款的限制，很可能有一定年限的小城市二手房价格会跌到一个难以置信的地步。

dujiajia2016 · 2021-12-21 05:05:01

谢邀。
会松点，但影响想大也大不到哪去。

这句话的来源确实级别比较高，出自发改委副主任兼统计局局长之口。
而且是在中国经济年会上讲的，一个专门解读政策的通气会。
所以今天一堆财经号房产号炸了毛，纷纷表示我们的好日子来力。

我没那么乐观的原因很简单：
哪还有那么多钱啊。
中国居民部门（你可以理解成“打工人+个体户”）的净存款，最能直观反映中国普通人手里的财务状况。
12年时，居民部门的负债率不到30%；
19年第一季度冲到53.6%，这是85年日本的水平。
照中行前副行长王永利的说法，现在的居民部门本外地存款突破100万亿，但贷款也接近70万亿。
居民部门接近70%的负债率，我都不知道这属于什么水平。
不要觉得这数字夸张。央行这两年的《中国货币政策执行报告》，去年的居民部门杠杆率是72.5%，今年一季度是62.1%。

房地产的鲜明特征之一，就是用普通人的负债来换增长，把债务变成现金。
毕竟我们绝大多数人不是现金全款买房，都得向银行借钱。
你向银行借三十年的钱，你这未来三十年的债就瞬间变成了银行今天向房地产上下游发放的现钱。
所以房地产的增长空间，其实就是看普通人还能借出来多少钱。
照国际清算银行和国际金融协会的数据，我国去年的家庭负债GDP占比是58.8%，这个数字倒是和我国的居民部门负债率接近。
那咱比日本的57.2%还高一丢丢。
不是说房地产不能涨了，但比照日本，日本是普遍涨么？东京、内畿、中京之外的房价能有啥空间？
除非打算学韩国。韩国去年的家庭负债GDP占比是97.9%，基本掏空。

房地产一直就是支柱产业。我指的不是那7.3%的GDP占比，那是水面上的。
去年年底央行和银保监会联合发文，对各大银行设置个人住房贷款余额上限，中资大型银行被要求降到32.5%以下。
也就是说：即使按照监管要求控制放贷（还是监管力度最严的时候），银行的个人住房贷款也是三分天下有其一。
这才是真正的支柱，金融交易量和稳定性的支柱。

现在再提一下，无非是监管松点，让银行对房企的放贷支持松点，不要人为限制非东京都市圈的房地产库存出货。
但要指望这就能形成普遍的热度，那是做梦。
没钱，就这么简单。
一线城市的房产总归是优质的，哪怕跌一点。因为这个优质不仅指保值升值，更指能够快速出手。
至于四五线乃至某些“新一线”，那就得非常谨慎地分析区位地段。因为你这个地区后续可能没有那么多本地居民存款来接盘。

最后，真正的看点还是政府支出。
政府自己举债搞房地产，别让普通人借钱扛了。
咱这也不是暴论。从政府、居民、企业的负债率来看，中国的企业是债最多的，19年的收入负债率在151.9%，远超发达国家100%左右的水平；
居民收入负债率56.1%，低于发达国家80%左右的水平，但比发展中国家40%左右的明显要高；
政府收入负债率只有38.5%。比发达国家动辄100%的要低，比印度巴西这些60%70%的也要低。
真要用房地产刺激经济，只有政府上，其他人没余粮。

白辽士的风扇透 · 2021-12-21 13:43:36

就是要去库存。
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如果回顾这些年的房地产政策，什么是大家最讨厌的点呢？
没错，是涨价去库存。
这个在2015年大放异彩房地产调控手段直接把全国房价普涨了3倍以上的同时还成功带动了一系列数据和社会观念的剧烈变化。
自15年起，生育率开始了剧烈滑坡，自15年起，房产成为了衡量居民财富的唯一指标，自15年起，社会整体对房地产市场产生了极其厌恶的观感.....
就以房地产税的试点为例吧。
单纯从经济学理性人角度来看这件事，大众对于房地产税这种普征的税种应当是很拒绝的，但实际上在推动房地产税的时候，普罗大众的态度整体还是支持的。
这就涉及到行为经济学范畴了，出于公平原则，人们宁愿自己付出一点代价让那些靠着不公获益的人承担更多的代价。
大家都想让炒房者付出代价。
但如果我们平息情绪，换个角度来看待“涨价去库存”这个事的时候，其实大家会发现这似乎又是一个唯一的选择。
带有金融属性的资产都遵循着“越涨越买，越跌越卖”的属性，房地产市场自然也是一样。
作为地方财政的重要支柱，房产卖的好，地自然就不愁卖。
去库存稳的不是地产，而是财政，而涨价就是去库存的最好办法。
单纯地从财政角度考虑，涨价去库存的逻辑没有任何一个问题，甚至很多时候还能对经济带来一些反哺。
对地方来讲，如果靠土地财政收到足够多的钱，那么相应的其它税收就会少些，具体来说就是当地百姓和商家的税负会稍轻些，整体的经济运转也会更效率些。
但对15年房地产调控来讲，它的最大问题不是手段，而是微操层面上实在太糙了，甚至于直接就把房地产市场平稳健康发展给玩脱了。

2
其实涨价去库存这个操作最初并不源于15年，只是15年彻底被人熟知罢了。
纵观我国商品房改革之后，房价总体一直就是上涨的，但其实这个幅度相对还是可控的，所以大家也没感觉到什么。
就按7年堆积一波库存来算，堆积这波库存换算到地产上，其实微操得当的话上涨个30-50%也是能把库存给消化掉的，然后房价稳一稳，再等个7年攒一波库存然后再来个30-50%去一波是比较合理的。
这样做，既然把房地产库存给消化了，而这个涨幅也能通过通货膨胀等给消化掉，而站在老百姓角度上，有房的人对这个涨幅也是满意的（保值上），没房的人努努力、咬咬牙也是能接受，而且这样财政也能有个维持。
但15年把这个健康发展的逻辑给毁了。
为了清理一波库存，我们把房价拉了3倍，你从去库存上看确实效果很好，但结果又如何呢？
15年那一波，至少把预想中未来二三十年的涨幅给跑完了，炒房者赚的盆满钵满，没买房的人直接就上不车了，贫富差距直接拉大的同时也给商业运营增加了太多的成本。
涨价去库存的微操被彻底玩脱了。
毕竟你站在个人角度来看，你给我画个大饼，你说让我踮踮脚能够到我认了，你说让我跳一下我也能接受，就再扯一点你说我找个梯子也不是够不着，但15年相当于直接就把大饼给挂到月球上了。
愣是把人给整绝望了，结果不生了，躺平了，也不想奋斗了。
对于整个15年涨价去库存这个操作，战略层面上没有任何问题，但战术层面上却捅出了大篓子，所以就惹得争议很多了。

3
但在2022年，涨价去库存这波神操作会不会重演呢？
就现在的状况来看，去库存是肯定的，但至于涨不涨还要再看。
其实就像我最早所说的那样，2015年那波的涨价去库存微操实在太拉胯了，直接就把这些年的操作空间给整没了，除了靠时间和通胀慢慢消化之外，其实再拉也是不怎么合适的。
毕竟不像前些年，现在生育率也成了一个很需要关注的点了，再狠拉一波就真成了存地失人了，而且再拉又能拉多少呢？
你要说香港房价是以整个中国大陆为支撑还算说的过去，但你能想象到咱那个小县城房价再涨3倍的样子吗？
别说贫穷会限制想象力了，道德上也不允许我这样想啊。
2021年的市场逻辑更像是尝试性的“降价去库存”，然后尝试了这么个一年，选择性对房产进行了暴雷，然后设法推行了央企国企的进场，也试了试效果。
降价去库存不太可行。
当然，其实这事也不用说，当时做这个决定的时候也就没考虑过降价去库存能成，只是说看看惯性能不能来一波。
于是接下来是什么呢？
很简单，就是尝试尝试“不涨价去库存”看有没有操作性。
具体咋操作也很容易，先对那些看空房产的言论进行一定程度上的限制，然后找些机会去吹吹风，说什么房地产依旧会是优质资产，地产不会崩，房价不存在泡沫这些言论去稳定一下人心，然后再根据个别地区做点文章就好了。
因城施策嘛，房贷利率可以降一些，调控政策宽一点，然后制造一波焦虑看看效果。
在利好的消息影响下，出于房地产市场过往的优异表现，再加上目前市场投资风险的不断降低，肯定是会有人愿意主动参与买房的，只要这个数量足够对，库存也不就降下来了吗？
地价可以不涨甚至还可以小降一波，只要继续能继续卖就好。
于是“不涨价去库存”成了现在理论上的最优解。

3
当然，理论是理论，实践还是不太一样的。
但如果说“不涨价去库存”也效果不太好呢？
那其实就只剩下“涨价去库存”了，当然这个时候操作要怎么来呢？
先放松局部城市，让部分城市猛涨一波看看能不能做成示范效应带动周边一起上涨，然后如果不行的话就看看是不是利用指导价给微操一波。
涨价可以，得有个幅度，10%以内吧，还不能一下用尽了，然后靠着就开始去库存。
我知道很多人会问了，这个涨幅也不明显啊。
其实是可以进行配套措施的，就比如说定点拆迁搞点货币安置，并引导这些钱进楼市起示范效应然后把这波库存给消化了。
就算消化效果不好，但最起码也要给后续政策留有时间不是？
在这个过程中，搭配着税改等措施把以往不好收的税给收一部分，然后房地产税看看能不能再创收一波。
至于你说短时间看到大跌？
那啥，再来一波大涨的离谱操作都比大跌可能性大，财政这缺口咋办呢？
还是那句话，现在财政离不开卖地，而对楼市来讲也是这样。
就是要继续去库存。