最新70城房价公布，商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，未来是否还会持续下降？

居民的杠杆率是有极限的，大家可以看到这个任泽平团队做的这个个人住房贷款余额和人均可支配收入的比例。
这个图可以很明显的反应出来大家的钱都去哪里了，从2004年到2018年，我们的房贷收入比从原来的16.2%增加到了47.6%，然后这还是2018年的数据，要知道2020年房价又涨了一波，2021年上半年房价又涨了一波，那么现在的这个房贷收入比，应该至少是超过50%了。
$ C" \- x2 U6 U3 G. r从这个明面上来看，房贷占比我们的收入，已经达到了50%了，再加上一些人偷偷的把自己收入写高，但实际上没那么高的话，房贷实际占比大家的支出应该是更多的。
每个月收入的一半，都要还房贷，还哪来的钱消费。
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居民的杠杆率是有极限的，大家可以看到这个任泽平团队做的这个个人住房贷款余额和人均可支配收入的比例。
这个图可以很明显的反应出来大家的钱都去哪里了，从2004年到2018年，我们的房贷收入比从原来的16.2%增加到了47.6%，然后这还是2018年的数据，要知道2020年房价又涨了一波，2021年上半年房价又涨了一波，那么现在的这个房贷收入比，应该至少是超过50%了。
4 O/ [2 m" h, L9 q+ t/ L3 C, M" `从这个明面上来看，房贷占比我们的收入，已经达到了50%了，再加上一些人偷偷的把自己收入写高，但实际上没那么高的话，房贷实际占比大家的支出应该是更多的。
* N; D1 P1 g3 \" R! f6 m, D每个月收入的一半，都要还房贷，还哪来的钱消费。
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先看一下房地产行业数据：
国家统计局发布2021年三季度国内生产总值（GDP）初步核算结果。
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据了解，三季度建筑业GDP同比下滑1.8%，房地产业GDP同比下滑1.6%

' G3 u4 X9 g5 S, T1 ]9 x* j# ^住宿和餐饮业GDP同比增长5.7%，金融业GDP同比上涨4.0%，批发和零售业GDP同比上涨7.6%，租赁和商务服务业GDP同比上涨5.8%。
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- \$ P& `2 s. h" g自今年以来，房地产市场开始整顿，且效果明显，今年的凉与去年的热形成了鲜明的对比，三四季度房地产市场已经进入一个“冷静期”，除了短暂的十一小高峰，基本上买房的人很少。

这些情况是当下大部分楼盘正在经历的痛，也有个别几家楼盘在价格上有很大优势的，首开卖的还不错，但整体蓄客还是比较困难的，楼市就如这天气一般，越到后面越冷。
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房地产GDP下滑也是情理之中。
再来看一下各地楼市数据：
“最值得关注的数据，自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换言之，这是77个月以来的首次下跌。
从统计数据来看，一线城市新建商品住宅销售价格，环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，但涨幅比上月回落0.2和0.8个百分点。



▲图/国家统计局官网
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梳理表格不难发现，70个大中城市中，有36个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有7个，上涨的有27个。下降较多的城市中，湛江、泸州下降1.0%，唐山下降0.8%，昆明、牡丹江、常德下降0.7%，桂林下降0.6%，哈尔滨、秦皇岛、岳阳、韶关、大理下降0.5%。上涨较多的城市中，西安、银川上涨0.6%，锦州、无锡上涨0.5%。
7 ^0 A2 @3 z3 }相比新房市场，二手房的降温则更为明显。 比如一线城市的二手住宅销售价格，环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。 统计显示，二线城市二手住宅销售价格，环比也由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月还扩大了0.1个百分点。
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; [" t3 Q& Q0 k( U) g▲图/国家统计局官网
6 K' \! \+ @0 d本轮楼市管控相比过去，一个很大的变化就是，严管房主的高价挂牌行为。
梳理表格可见，二手住宅方面，有52个城市与上月相比，价格有所下降，持平的有1个，上涨的有17个。下降较多的城市中，牡丹江下降0.8%，哈尔滨下降0.7%，呼和浩特、上海、贵阳、唐山下降0.6%，太原、深圳、昆明、乌鲁木齐、南充下降0.5%。上涨较多的城市中，天津上涨0.6%，海口上涨0.5%。
对比可见，9月份，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市均继续增多，7月份和8月份新建住宅环比下降的城市分别仅有16个和20个，9月份已经增至36个。二手住宅价格7月份和8月份环比下降的城市分别仅有26个和34个，9月份增至52个。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在二手房市场，一线城市价格下跌幅度超过二三线城市，主要是因为一线城市以存量房为主，信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。
而在新房市场，三线城市价格率先下跌，三四线城市以新房市场为主，房企对于项目去化、销售回款的需求更迫切，导致新房价格下行的压力超过二手房。 近几个月来，针对二手房的调控成为主要方向，多个城市发布二手房成交参考价机制，效果也在显现。
一线城市和热点二线城市二手房成交量，已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。
) F4 Y7 t# N: p! q6 k/ S+ A总结几个重点：

1，恒大集团问题是个别现象，恒大集团总负债中金融负债不到1/3，单个金融机构风险敞口不大。金融部门将配合住建部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

) S+ j, \7 ?% X8 x( c2，部分金融机构对三道红线监管有误解，导致合理新开工项目得不到贷款，造成一些房企资金链紧绷。9月底地产金融工作座谈会已指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。

& m. j1 a3 H/ b' q; ~0 n5 ^3，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额匹配。少数城市房价上涨过快，按揭贷投放受到一些约束，房价回稳后，房贷供需关系将回归正常。

4，近期境外房企美元债大跌，是市场在违约事件出现后的自然反应。相关部门已关注到该变化，将敦促发债企业及其股东妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。
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整体意思是让大家放宽心，未来会好的，恒大只是个例，别慌别慌。
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然后说到房地产金融的放松，主要有两个方向：

, F) A3 ]/ R; M: C- {+ _9 Q1、随着楼市热度的降低，需求逐渐减少，房贷供需矛盾有所缓和；
2、是利好刚需，适度放松房贷。
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毕竟中央抓紧房贷，银行的日子也不好过，现在各大银行给出的反馈是，太冷了，房贷没有需求过剩，贷款额度紧上加紧。
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所以接下来为了保护刚需，房贷额度很可能会适当放松。
<hr/>今年的多重调控不必多说。上海、广州、佛山等一二线城市，房贷利率上调不说，房贷周期也有所延长。

今年7月24日起，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，正式进入“5”时代；二套房贷利率则从5.25%上调至5.7%。

7 q3 a5 B9 T, r2 ?9 x; L& S  C广州今年前8月多家银行对房贷利率进行了多次提价，首套和二套房贷利率分别为5.85%和6.05%及以上，不仅远高于其他一线城市，在全国主流城市中也排在前列。而佛山、惠州的首套和二套房贷利率最高均达到7%。

& S7 J2 M: O" I# U; T北京工商银行、中国银行等国有大行及多家股份制银行依旧执行首套房利率为LPR+55个基点（5.2%）、二套房利率LPR+105个基点（5.7%）标准。但房贷额度紧俏。

! S0 f. S; B+ B9 j# U  w房贷收紧，首先影响的就是刚需购房者。

* r) Q" `2 @7 O5 D) Y原本能买800万的房子，因为利率太高，刚需不想给银行送钱，要么就不买了，要么就买个小的。
7 z0 Q% K# w6 m: C原本能在最好时间点买到的房子，因为贷款的放缓只能等。
6 Q7 Z7 V7 [4 f/ g0 V部分业主卖房换新房，房子迟迟卖不出去，也得等。
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市场一下子冷到冰点，冷的上面都看不下去了。

于是在 9月下旬，央行连续召开两场重要会议，均提及稳房地产。这次说的稳定，不再是重拳调控，而是适当的让楼市回回暖，给购房者们点希望。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行下调了首套和二套房贷利率，放款速度也有所提升。
<hr/>18年时央行委员樊纲曾提出买房“6个钱包”理论，即未来人们买房需要掏空家庭6个钱包才能够实现。但许多专家学者认为，樊纲的观点实则在建议大家啃老。
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直到今年上半年樊纲才出面澄清，当时提出“6个钱包”的理论只是在陈述一种事实，现阶段的年轻人在不借助家庭帮助的情况下凭借一己之力买房几乎成为不可能，通过借助家庭的力量买房已经成为当今社会的一种普遍现象。
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! g7 H) I9 S& ]" v如果你有意留心最近的市场，你会发现市场上的两种声音：
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一种是直呼房价顶不住了，马上要下跌了，让大家熬住不买；另一种声音则是房价不会跌，要买要赶快买，否则还会涨。


6 H( @; F; q: G3 K从目前来看，一线城市房价上涨空间都已经被封杀，三四线城市房价就更没有上涨的可能了，预计会有更多的三四线城市，甚至北方的二线城市会加入到房价下跌的行列中来，未来三四线城市的房地产市场将迎来危机：
1.人口流失严重。
9 i/ A+ J* w  c% d+ R# p$ Q明确一个道理：
7 @/ E( ]! W: u; r从长线来看，只需要维持房价稳定在一定区间，即可以通过变相手段达到让房价下跌的手段，即利用通胀。

5 c# ^7 N& P% {0 C, m大家都知道，通胀是几乎不可避免的，如果在长时间段维持房价在一个价值区间内，那么利用货币贬值，即可达到房价下跌的目的。

" {0 r( y6 H# q! \% g& l举个例子，20年前100块钱的购买力和如今100块钱的购买力肯定是不可同日而语的，那20年后100块的购买力和如今的购买力呢?

以此来看，房价是不是一定不会下跌了？也未必。

5 E! M4 D8 k8 v* T% i) b  J% h说实话，这是一种理想状态，因为没人会预知未来的事情。想依靠通货膨胀的自然变化来达到降低房价的目的，就需要足够的人口。因此就会遇到第一个问题，人口流失严重。现在很多三四线城市由于缺乏良好的教育资源、就业机会、医疗条件，很多人选择离开，到大城市去发展。特别是三四线城市产业结构单一，无法给当地人提供更多的就业机会，这直接导致三四线城市人口流失现象严重，当地房价根本无法吸引投机炒房者，所以只能是一跌再跌。
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第二，本来一些三四线城市房价处于四五千元，使得很多农民工在家乡附近的城市买房。现在通过新一轮房价的上涨，很多三四线城市的房价都涨到了1万多元，这让本来想在此买房的农民工觉得，二线城市房价也不到二万元，三四线城市房价有些太贵了。所以，大家买房的兴趣就减少了。更何况，农民工即使在三四线城市买了房，但是还要回大城市里去工作，这样每月又要还高昂的房贷，又要付打工时的房租，觉得支出太大，实在承受不了。
' Q1 J) h# Q6 w$ V首先就要确保有价且有市场，但是从目前的生育率来看，20年以后的下一代人，是否有足够的市场来消化目前乃至以后的楼市规模，首先要打个问号。 其次，我们这样的，乃至全国的三四五线城市，是否有足够的魅力避免年轻人的流失，也是一个很大的问题。
2 ~) `/ c- B/ _/ D" l4 z( x第三，房产政策在改变。过去三四线城市房价上涨，棚改起到的作用会很大。所谓棚改，就是地方政府将拆迁资金发给当地拆迁户，让他们在附近大量购置房产，这样虽然给当地开发商去了商品库存，化解了银行的危机，但是也把当地的房价给推上去了。而如今，棚改变成了旧改，就是对老旧房子进行修缮，这意味着将来房子不会再大拆大建了。而房产政策改变之后，棚改货币化带来的购房需求将消失，三四线城市的房价若是缺乏棚改货币化的支撑，要想不跌都很难。
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; ?8 d( Z* K3 G- G$ P第四，房地产泡沫终究会破裂的。现在很多三四线城市的房价都超过万元以上，买一套房子至少要100多万以上。而当地人的收入只有3000元/月，所以，即使是当地的刚需和改善型需求，都无力支撑起三四线城市现在的高房价。同时，三四线城市现在家家户户都有二三套以上的房产，真正缺房居住的家庭是极少数。所以，当地购房需求呈现饱和状态，就是要购房的人早就有好几套了，像年轻人结婚、改善型需求毕竟是少数，也无法支撑起高昂的房价。
虽然房价走势稳定，但是也不意味着房价横盘不变，而是有涨有跌，也就是房价走势将出现分化。其实，现在楼市中房价的分化现象就已经出现了，进入2022年，楼市分化现象将越来越严重。在过去几年里，楼市中的住房资源原本已经过剩，房价之所以还能持续不断上涨，投资客炒作房产就是其中原因。
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但是现如今在楼市调控政策下，炒房客已经逐渐看到国家对楼市调控的决心。所以现在投资客不仅不再继续投资房产，反而是开始大规模抛售房产，这就导致目前楼市中住房资源过剩的问题已经慢慢显现，并且越来越严重。随着楼市陷入供大于求行情，也就意味着楼市已经进入了买方市场，只要未来楼市调控政策不放松，未来的楼市就是买方市场了。而根据目前国家对楼市的调控态度来看，短时间内调控政策不可能放松，“房住不炒”甚至会成为一个永久性的调控政策。
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' i* |$ l  R' X% f9 ~房产是否该长期持有，取决于其投资回报率如何，而投资回报率是由房价增值与租赁收益所决定的，同时还要将物价水平、折旧以及各种需要缴纳的费用等考虑在内。
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! a7 D/ Y$ ~4 m8 B0 _目前我国房产的持有成本率普遍在9%左右，而在租金方面的收益率只有3%，所以对于预防人群而言，只能通过以租养贷的形式去对冲持有成本损耗，起到的也仅仅只是缓解作用。

/ X7 {' s% ~" [' q1 H众所周知，去年我国楼市迎来寒冬，进入2021年后房价有所回暖，在疫情影响下世界经济已经受挫。各国纷纷采取宽松的货币政策，在欧美各国“疯狂印钞”的同时，全球接近90%的国家房价纷纷迎来上涨。

1 |$ Q) F- |$ f+ w$ t* h所以从通胀保值方面来看，尽早买房的确无可厚非。到国内却远非国外能比，我国虽在一定程度上受全球输入型通胀影响，但在三道红线以及限贷令的双重作用下，房地产行业并不能够掀起多大风浪。所以对于刚需购房而言，理智是关键，早买晚买还要视自己的真实情况而定。

只要“房主不炒”和“化解系统性金融风险”的基调不变，可以长期看跌。
现在还加了一个基调：“推动人口增长”

未来不好说，因为房价判断是个根据动态信息的判断。
比如前段时间我觉得房地产要凉，但是最近一次中美高层战略对话改变了我的看法。
, Z- N+ ?1 r" L: z从对话的信息可以看出，中美和解进程好于预期，意味着什么呢，中美某种程度上达成了交换。
2 T" n, C# [8 E& U+ B美国取消部分制裁和关税，孟晚舟回国，特殊群体赴美签证限制取消等等。
那都是我们得好处，我们真的只赢不输吧？背后我们要拿什么来交换呢？
; T" Q; v$ b2 n, {最大的交换就是货币的宽松，为美国日益增加的通胀压力减压，因为这是美国最当务之急。可以看到一些现象已经出现，国内能源和粮食已经开始涨价，而且涨幅不小。国内的通胀压力开始增加，那么怎么样才能缓解，只有通过房地产。
1 ], [+ A5 Y" O地产回暖的迹象也开始初现端倪，买房的朋友们都看到，现在信贷开始逐步宽松了。房地产的紧绷时代马上过去。

我觉得都行啊，随便涨随便跌，对我无所谓的。
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在国家“房住不炒”的严控经济形势和态势下，首先，国内绝大部分城市的房价未来大概率会持续下降或者滞涨，只有少数的一线城市及相关的城市群的房价会保持稳定或有一定的上涨空间。
+ s' h% X" g$ F: l其次，房地产的黄金十年已经一去不复返了，房地产的投资属性已经失去，所以再按照以前的思路大举借款或加杠杆去买房，这是逆势而上、风险很高的愚蠢的投资行为。但是，如果是刚需，是要购置自己家庭的第一套房，还是可以毫不犹豫的去购买的，毕竟中国人都有这个情节，有自己的房子才有家的感觉，心里才踏实。
最后，其实关于房市和未来房价的走势，国家在上到下都已经释放了很强烈、而且很明确的信号了，个别一线城市像深圳的房价之前控制不力，一直在上涨，这显然是与党中央和国家的大政策是相违背的，所以中央果断出手，深圳从上到下的很多政府和部门的领导都进行了调整，这就是国家要传达的信号，再明确不过了。

哎，有些人别被忽悠瘸了。
$ s/ d7 [) `3 \, E; ^0 `6 h鹤岗的房子跌了，跟上海有什么关系？
- f% @2 a: n2 E. a8 k上海的房子跟鹤岗的房子都叫房子，他们有可比性吗？
翠湖天地跟大团镇，都是上海的房子，他们有可比性吗？
8 t3 M, K# ?: L9 F+ v5 z大家都想抄底，但是没有谁敢讲，能抄到底，你敢说你抄的是底，而不是半山腰？
车从开出4S店那一刻起，一直在贬值，为什么要买车？我公交地铁打车，不是更便宜吗？
2 r8 I4 o8 N) @' K“房住不炒”，多少人能理解这四个字？
买房买房买房，你买的房到底是个什么东西？这是首先要搞清楚的事情。
8 F9 [4 v$ j* w( p; ?8 d2 ^举个例子，一个交通便利，学区，物业良好，面积大的上海的房子，意味着什么？
+ h. e5 k3 D8 a3 h( M/ |上海：更高的收入，更多的上升空间，更便利公平的生活环境，更高的高考录取率，更好的医疗资源。
交通便利：A的通勤时间为1小时，而B的通勤时间为2小时。每天B工作生活之余，留给自己的时间为2小时（这个时间并不少），那A自己的时间为3小时。这意味着A自由支配时间是B的1.5倍。
3 E5 D& k4 ]+ R* b/ q学区：这个无需多言，教育是唯一的上升通道。
2 X5 u) I4 e5 p. W8 J物业良好：安全，干净，舒心的生活环境。
面积大：舒适的居住环境，更多的家庭功能区，狭小拥挤的居住环境甚至会影响一个人的性格。
" o9 n2 u; Y3 h% `; h# x3 j当你拥有了它，就连找对象都变得如此的简单。
2 d: }0 v! X9 W6 R7 p) N0 ?这所有的一切资源，它是会涨价，还是会跌？
链家上搜索，上海挂牌价1000万以上的房子，一共是1582套，中国一共有14亿人。
中国五千年的历史，没有人敢做空耕地的，从来只有地主趁着灾年强买强卖的。
% l( T$ E* W/ n$ |! O# P盛世的时候，土地会一直很贵，越来越贵。
以一个自己尽可能大的能力，买入最高价值的房子，这是刚需能做的最正确的事情。

根据中国国家统计局公布的数据推算，9月份70个大中城市新建商品住宅价格较前一个月下跌0.08％，为2015年4月以来首次环比下滑。北京、上海等一二线城市新房价格都由环比上涨转为持平，洛阳、泉州等三四线城市新房价格则是去年3月以来首次环比下跌。
  Q9 p" |2 r" ?9 W7 D上月二手房价格走势和新房一致，但回落趋势更加明显。70个城市中，约四分之三房价都下跌。整体楼市在俗称“金九银十”的销售旺季罕见遇冷，显示此前的降温政策取得明显成效。
% H% y' r# C: c3 N* M5 i上月无论是新房还是二手房市场，三、四线城市降温最明显，说明三、四线城市房地产市场已经出现拐点，下行压力较大。
& l/ J6 P5 f9 f0 [3 B0 I: }当前政策调控的大方向还是“房住不炒”，政府不会希望房价再度快速反弹，“要坚定地把楼市泡沫挤出来，规避进一步的风险”。因此，尽管个别城市可能在逆风下做出一些政策调整，但只会在不影响市场整体走向的基础上微调。短期内市场调控方向不会有太大变化，楼市跌势还会持续一段时间。
' g. p  i$ N( h房地产信贷收紧是市场全面速冻的最大原因。如果10月房贷政策没有明显放宽，四季度楼市将延续降温态势，价格战将开始显现。
+ Z2 g- _; G' z( y3 M- m楼市降温引发部分地方政府出台“限跌令”和救市措施稳定房价，而恒大等头部房地产企业陷入债务违约危机，更加剧了市场对楼市风险扩大的担忧。在中国第三季经济增速明显放缓的大背景下，有分析认为政府将出手救市，避免楼市拖垮整体经济。
中国央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜认为，近期中国房地产市场及相关金融市场出现“一点波动”，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门预期引导下，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。
" M& a! M& P3 i0 G& ]房地产风险可控的表述，说明大幅放松政策的可能不大。而合理资金需求得到满足、融资行为逐步恢复正常的说法，预示着后续房地产信贷领域“钱荒”压力将减少。市场对此的顾虑和担忧有望得到缓解。

独生子女结婚，没有投资房产，只算刚需情况。
两个孩子结婚，一套房子。
; C7 M' O) t: a3 i5 `$ M0 m. e四个老人两个家庭，两套房子。
& n# A3 `7 D; D1 o# P+ y- K; h四个老人百年，两套房子归小两口。
小两口生了孩子，独生子女，父母百年后得三套房。
涨不涨，跌不跌我不知道，我只看到房子越来越多了。