未来3年上海的房价将何去何从？

这是上海最新房价数据，希望对你有所帮助。
上海房价连续四周下跌，两万炒房客被套上海楼市，上海楼市的巅峰结束了，上海楼市分析第46篇出炉。

4 T0 C. ]& `' B& V, g- f4 r: \7 U1 n+ w上海楼市2021年10月第二周数据出炉，其中：
4 ], K6 u8 U6 C7 U一、上海楼市近三周在售二手房数量为16091套，16795套，16698套，上下震荡。
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现在上海楼市的二手房成交量越来越低了，三价合一对上海楼市的杀伤力远远略高于了当时那些房产专家的估计，在过去的9月份之中，上海的二手房成交量已经跌到了12000套左右，如果没有什么意外的话，这个10月份里面，上海的二手房成交量估计连1万套都无法保证。上海一直都号称有钱多，但如果没有了银行的帮忙，面对上海那么高的房价，很多购房者也都是有心无力了。
现在上海楼市的情况是利于上海的那些刚需购房者，虽然说三价合一让不少购房者买不起房了，但是如果房东肯把房价降到一个合理的价格上，那么对于购房者来说，用同样的价格，去买到了更大的房子，怎么样看都是利好刚需购房者的。现在上海楼市的新房触发摇号的也越来越少了，看得出来，刚需购房者少了以后，改善型购房者也没钱了。
其实从现在上海楼市的情况来看，上海房价下跌只是一个时间概念。当年深圳二手房指导价2月份出台的时候，直到5月份深圳楼市才开始表现出来的了冷意，等到了7月份以后才开始降温，上海楼市还需要一定的时间，才会彻底冷下去。

这是上海最新房价数据，希望对你有所帮助。
" _/ H; ~' ?7 j7 h. X4 _3 C+ Y" T上海房价连续四周下跌，两万炒房客被套上海楼市，上海楼市的巅峰结束了，上海楼市分析第46篇出炉。
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上海楼市2021年10月第二周数据出炉，其中：
一、上海楼市近三周在售二手房数量为16091套，16795套，16698套，上下震荡。

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5 K: [% r( k0 c! b8 _" T+ t5 u现在上海楼市的二手房成交量越来越低了，三价合一对上海楼市的杀伤力远远略高于了当时那些房产专家的估计，在过去的9月份之中，上海的二手房成交量已经跌到了12000套左右，如果没有什么意外的话，这个10月份里面，上海的二手房成交量估计连1万套都无法保证。上海一直都号称有钱多，但如果没有了银行的帮忙，面对上海那么高的房价，很多购房者也都是有心无力了。
- t6 @6 c, i5 Y* ?现在上海楼市的情况是利于上海的那些刚需购房者，虽然说三价合一让不少购房者买不起房了，但是如果房东肯把房价降到一个合理的价格上，那么对于购房者来说，用同样的价格，去买到了更大的房子，怎么样看都是利好刚需购房者的。现在上海楼市的新房触发摇号的也越来越少了，看得出来，刚需购房者少了以后，改善型购房者也没钱了。
4 v1 m. M: Q/ D8 Q# p! A4 X其实从现在上海楼市的情况来看，上海房价下跌只是一个时间概念。当年深圳二手房指导价2月份出台的时候，直到5月份深圳楼市才开始表现出来的了冷意，等到了7月份以后才开始降温，上海楼市还需要一定的时间，才会彻底冷下去。

2015年暴涨过一次，从2015年涨到2016年3月25，3月25出调控了，外地人满五年社保才能买，从此跌，停，小跌，稳，到大概2020年，

+ e4 x, k- i7 E+ t当时，我认为2015上涨至少透支了未来五年涨幅，为什么？因为我亲眼看到门店门口小区房价从4万涨到8万，就算上海每年涨10%也不应该是这样，
个人认为是把过去五年补涨和未来五年算到一起了，所以才能涨100%
2020年出现疫情，2020年3月我离开房产公司，两个月之后，那家房产公司转给其他公司了，
9 W" }$ O' O1 Q6 K' @6 o2020年5月之后上海暴涨还是2021年暴涨我不知道，不过，很显然涨幅不到2015年的50%
& @2 N5 U# F3 S5 T, T# m0 Y8 m所以我认为只要不出现大放水或黑天鹅，至少到2024年，是不会有明显上涨的。
房产我认为最容易出现问题的是流动性。
( n- t0 k9 [9 B比市场风险更恐怖的是政策风险啊。
2025年或2026年，现在愁眉苦脸担心价格不涨或微跌的上海业主一定会喜笑颜开。
' c4 A. e+ [* x. D3 Y不过，即使是上海，房产流动性也必然下降，通常的情况下房产交易都会因为加了杠杠而放大风险。
所以房产每交易一次，风险必然增加，全款的例外。

2021年10月20日  写点感慨吧。。当年写回答的时候还是略微幼稚了点
房屋的三个属性 我说的是对的 。。但是金融属性 应为上海这个区位的稀缺
) r, X4 W' q- W" M: V以及人群往一线城市富集的效应，所以金融属性并不能通过加大交易难度来消除。。
这个金融属性 还被大大的加强了。。。现在看上海房市 也还是那句话，大跌(10%以上)是不可能的。。。中线(5-10年)还是看涨。。

- - - - -- - - - -这里是原回答

房子的价值大致可分为3个部分
9 h# g' H; H$ V) r1 居住价值
3 {; `2 G9 o3 z4 G) }2 金融价值
; h5 F) L! a. Q1 g+ V3 附加价值
居住价值 :很简单理解 房子的大小，小区环境，通勤方便与否，周边配套设施等等
& V5 L4 a8 B2 w2 P7 X金融价值：房子的升值能力，房子的保值能力，房子的变现能力，房子的租金收益比。
附加价值：学区，居住证，户口。
目前上海的情况来看房子的居住价值，附加价值变动比较小，唯一有悬念的是学区，对房价的影响不会太大。
# Q) N, o7 P5 F8 f* i1 \' u: I变数较大的是金融价值：升值能力还有没有了，保值能力是不是变成贬值能力了。
                                    房子好卖伐，有人抢着要没，租出去能租多少钱。
9 n3 Q9 w- x- Q  c其实国家提”房住不抄“ 就是要吧 金融价值这部分从房价里面挤掉，中央政府已经认清了房价对经济带来的坏处已经大于好处，得不偿失了。
但是，地方政府并不这么想，如果没有高房价，不能高价卖地，地铁一条几百e，靠什么去修。。
: @/ C+ j" e" v所以。。。。（不细说，有心人都能看明白）
上海都说寸土寸金，对于浦西来说也许真的是这样，南京西路大楼后门就算密密麻麻的弄堂。。
浦东呢。。。如果真的是想多开发房产。。。让所有来上海奋斗的人居有其屋。。。敞开了建。。把房价打到2w一平都不难。。。不过有个上海人口控制的规划 是按照2500w人口来控制的。。。
( w% G  T0 l$ ^) s" Z, {, q4 U所以上海政府觉得 我建那么多干什么 我就按照2500w人规划就行了。。。所以。。。。
总结一下吧  我认为上海的房价还是会一个慢慢阴跌的过程，
主要影响因素就算 房屋金融价值会从现在的高附加变成0附加。。
6w一平的房子里面至少2w是金融价值。。。。这个过程估计会有3到5年。。
+ Z' H" h: A8 R8 e然后就是经济下行的压力跟人口老龄化的压力。。可能会加速房价下跌的过程。。。
不过暴跌是不用想的 ，基本没有发生的可能性，除非发生一些无法预料的事情。。。

房地产商最喜欢说的那句话：长期房价看人口
3 f. X8 S, b. p4 p( W; J3 ]. G. g上海市常住人口这几年一直在阴跌，那房价跟着阴跌不也很正常？

今天你看到的上海和其他地方房价比值的前提是：
1.外地夫妻社保满5年只能买1套；
- `2 }7 O: M! W$ H( ^2.外地单身狗社保满1万年，对不起，不能买！
( N+ p" t0 a$ @2 ~* J3 w3.本地户籍单身狗1套，夫妻2套；
& V( b! R' d" }" @6 H, i4.有过房贷记录，就算还清也算二套；
; E) W. o, ]  G' u$ N+ S" M5.二套贷款非普通首付7成，emmmm，上海从市中心到外环外好几公里，除了老破小就几乎没有符合普通住房标准的房子。
6.然而上海户籍还非常难拿、还感人……
于是，今天大家看到的上海“高”房价是在这样的条件限制下实现的，全国最严，北京虽然二套8成但至少外地单身还能买。京沪的房价和其他城市的比值就是通过这样的严格限购限贷限人口实现的。
- k# q; n+ Z) Q. q住哥反复强调过，中国的经济问题一定不能脱离政策的分析。
2012年在京沪限人口之前，每年流入人口最多的城市就是京沪轮着来。现在每年那几百万的增量人口，郭嘉要求作为大哥的京沪要主动少吃点，给广深和二线城市让利。这是压京沪保其他的暂时性政策，为了扶持多个中心。
京沪的各种限是有天花板的，今天我就把这个天花板告诉大家：作为全国财税净贡献的老大（沪）和老二（京），top可以容忍京沪适当的经济增速放缓以换得更多的资源去其他一二线大城市，但是，人为的各种限制从经济增速降低传导到两地的财税收入或者变为经济失速，那么，放宽ZC就一定会到来。
0 Y! K6 ]& g# Z  ~- H6 i0 R京沪在常年的各种限后，随便放开哪条都是可观的反弹。所以，现在手里有京沪房票的小伙伴，趁着今年稍后的窗口期，砸锅卖铁买京沪，注意，是自住不是高杠杆炒菜！房住不炒！
上海户籍人口老龄化？上海房价冷了3年了？试试看上海像深圳一样大专就能落户，试试看外地单身能在上海买房？在中国，不看政策谈楼市谈城市基本面都是白搭。

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9 ]# @( g; _2 j  H: x. s! }- b寻家吧

据说，呵呵，据知乎说么？我今年1月份刚买房，坐标新静安（原闸北），地处中环和外环之间，房子到1号线地铁站5分钟的样子，地铁到人民广场30分钟，二手房。这个月本小区平均成交价已经比1月份涨了10%以上。原先和父母住的，现在有了真真意义上的自己的房产，买了房真的心情都不一样了，真的开心。有钱就上车吧，钱不够就不要关注房市了，看着给自己添堵，就这样。

上海是中央的乖宝宝，上一个不听话的还在秦城呆着呢，只要房住不炒一天没松口，就只能横盘。

本文首发于公众号：杭州房哥

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未来3年上海的房价将何去何从？

上海很好，但上海也很贵。
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中国房价最贵的五个城区中，上海的静安、黄浦、长宁和虹口进入前五，只有北京的西城区以99800元每平占据第三，其中静安区和黄浦区的房价都已超过12万元每平。
. v% N% A& O7 Z. A" f“夜上海， 夜上海， 你是个不夜城，华灯起 ，车声响 ，歌舞升平...”
确实，如同歌词里唱的的一样，上海是一个魔幻之城，纸醉金迷，葡萄美酒夜光杯，谈笑有金融、股票、上市，往来皆Porsche、Bentley、Lamborghini。
; b. U/ w) |( N+ M1 n) l) {没有梦想，何必上海？
我们虽相隔万里，风尘仆仆地来自五湖四海，为了一个共同的目标：诗和远方。
有人在这里生根发芽、开枝散叶，有人在这里踏上返乡的归途，落叶归根。
3 m8 a" E, ?: J2 S无论留下亦或是回去，上海这座城市都充满了人间冷暖，喜怒哀乐，五味杂陈。
( y% l* h+ N* L, \7 ~; m$ i0 a站在中国城市金字塔顶端的魔都，上海已不仅仅是上海人的上海，更是全国人民的上海，哪怕挤破头皮、掉几斤肉也要有魔都的一个户口，一套房，一张床。
人往高处走，无可厚非，但是，问题来了：
上海总人口还有多少容量呢？
1 C7 H. K$ Y; P2018年上海常住人口：2423万，其中户籍人口：1400万，外来常住人口1000万左右。


根据《长三角发展规划》预测：到2030年，上海的人口红线为2500万。
上海每年的人口增长主要来自以下几种情况：
结婚投靠落户：每年上海男人娶外地老婆有4万人左右，上海女人嫁外地男人1万左右，一算吓一跳，光结婚就把名额占满了；
' i! `$ y, h2 F. ]* U' J人才引进落户：清华北大博士和重要创业人才，有通道获取上海户口；
其他落户：公务员、军人等等。
细思恐极，还能投放出来多少名额？
5 ]" t0 b2 H, R! `4 L. }其实，根据上海社科院的预计，未来上海总人口将远远大于《长三角发展规划》和《上海城市总体规划》规定的2500万，2020年将达到2650万，2030年将达到3000万。
9 x1 ]; w: r+ f/ k9 i有些专家也认为，上海守住2500万的红线，有些难于上青天。
上海本来就是移民城市，城市人口流动是有利于社会发展，应该把优秀的外地青年人才吸引进来，创造出更多新的生产力。
在任何时候，青年都应该是社会之中坚，民族之未来，国家之希望。有了青年，国家才有锐气和血性，生机与活力。
% ?% S. a$ p, G" H否则，虽处春夏，但寒意逼人。青年强，则上海强，则中国强。
+ i+ t$ ?# N( j# J6 n+ ^上海人与外地人是绑在一条线上的蚂蚱。
6 r2 m& B, y2 l; t按照上海的人口年龄结构以及人口普查给出的从业人员比例中，我们可以看到相当多的一些的行业完全离不开外来人口。
7 C4 D* B- z' ^! h. X: j以下是上海部分行业外来人口劳动力占比：



2017年的数据

此外，根据2017年的数据显示，上海总人口2415万，户籍人口1432万，外来常住人口983万。其中，本地户籍工作的人口有635万，外来常住人口有706万，也就是说：上海本地户籍只有44%的人在工作，而外来常住人口却有72%！
上海不相信眼泪。
* a7 V& |' x% `' ^每天，我们身边都有很多励志故事一幕幕直播，这些人背井离乡、披星戴月。
有人在南京西路找不到回家的路，有人因付不起内环房租而不得不住在郊环，有人被迫要跟不守诚信的二房东斗智斗勇...
即便在2019年，预期不确定性的现在，周边城市房价如苏州等都沸腾了，上海房价相对平稳——换句话，上海房产已经有点隐隐“价值”味道了。
2500万的上海人，炒房客开始萌动，有房族开始期待，而刚需和年轻人则一边看房，一边犹豫……
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