中国未来5-10年，房产是否还具备投资属性？

显示全部楼层 · 2021-10-24 04:29:45

从居住角度，这个问题不好回答，每个人需求不同，而从投资角度，就可以量化两个指标：
1）年收益率
读者觉得每年房子至少涨多少值得投资？不加杠杆好算一些，至少得跑赢大额存单吧，也就是全款投资房子至少每年涨4~5%才划算。如果有杠杆，那么就得把利息也考虑进去，现在全国平均房贷利率在5~6%之间，二套房以上要么不给杠杆，要么利率增加，大家多数选择等额本息，所以前期还利息比较多，前几年基本不还本金，如果杠杆应用超过50%，短期持有的话，每年不涨个8%都不算一个好的投资。
2）变现周期
现在房子神奇在你买到手再变现就是二手房了，首先预售制拿到房需要时间，其次不少城市额外加限售期锁定一段时间，房子本身变现周期就要长期。不仅如此，很多地方陆续推出二手房的指导价，东莞某些小区指导价一出，一片哗然，有的甚至直接对半，觉得价格低就可以选择不变现，但不变现的资产还谈什么投资属性，靠那点房租吗？其次也是最关键的是，二手房限贷，击鼓传花最终都是中下层接盘，恰恰这个群体非常依赖信贷，没有下家变成富人之间的房子和货币流转的游戏，也是不赚钱的，本来应该是富人先拿钱投资，穷人举债接盘，富人的钱如数奉还，购房者的负债和储蓄三七分成。信贷收缩之后，穷人想接盘也拿不到贷款，即便能拿到贷款，也是去支撑土地财政而不是这些投资者，所以变现会越来越难，尤其是依赖刚需负债接盘置换前人收益的投资变现越来越难。
总结起来，房地产作为投资品本身就是要求更高的收益才能覆盖资金成本，尤其是有银行贷款的情况下，增值预期够不够给银行付利息本身就是一个数学问题。其次，政策对于二手房变现的限制越来越高，一方面限制二手房贷款发放降低变现接盘者，另一方面指导价你觉得低估了你手上的资产，可以选择不变现，或者周期拉长，价格不变的情况下，变现周期加长意味着投资属性下降，缩量维持价格对于金融资产来说意味着什么很多人都是清楚的。纸上财富越来越难变现不是所有人能发现的，但真等多数人都发现了，那么逃跑的口子早就扎紧了。
分析这几年的趋势，收紧变现渠道不是今年开始的，银行早就开始给自己降风险了，高位的时候平均首付比例越高，银行的风险越小，房企三条红线，房贷存量红线，持有者有信心就一直在还款，本身就在降低银行的风险。房企作为白手套处境已经非常尴尬了，尤其是当时不顾风险扩张的企业，就看是断臂还是砍头了。地方收入，短期可以压缩二手房，把原本二手房的接盘者通过信贷和政策的方式推到新房需求上，再追讨追讨高收入群体逃掉的税收，尽可能给税改争取时间。留下当时既得利益者中的投资者，尤其是想赚走最后一块铜板的群体，还觉得能和地方和银行抢利润？毕竟当时投资者自己的非必要需求与刚需抢夺有限的供给，虽不是始作俑者，但也是推高房价的重要推手，这些人的利益即便被牺牲掉，怕是也不会有太大的舆论压力。

何而怎脸百 · 2021-10-24 05:34:14

从居住角度，这个问题不好回答，每个人需求不同，而从投资角度，就可以量化两个指标：
1）年收益率
读者觉得每年房子至少涨多少值得投资？不加杠杆好算一些，至少得跑赢大额存单吧，也就是全款投资房子至少每年涨4~5%才划算。如果有杠杆，那么就得把利息也考虑进去，现在全国平均房贷利率在5~6%之间，二套房以上要么不给杠杆，要么利率增加，大家多数选择等额本息，所以前期还利息比较多，前几年基本不还本金，如果杠杆应用超过50%，短期持有的话，每年不涨个8%都不算一个好的投资。
2）变现周期
现在房子神奇在你买到手再变现就是二手房了，首先预售制拿到房需要时间，其次不少城市额外加限售期锁定一段时间，房子本身变现周期就要长期。不仅如此，很多地方陆续推出二手房的指导价，东莞某些小区指导价一出，一片哗然，有的甚至直接对半，觉得价格低就可以选择不变现，但不变现的资产还谈什么投资属性，靠那点房租吗？其次也是最关键的是，二手房限贷，击鼓传花最终都是中下层接盘，恰恰这个群体非常依赖信贷，没有下家变成富人之间的房子和货币流转的游戏，也是不赚钱的，本来应该是富人先拿钱投资，穷人举债接盘，富人的钱如数奉还，购房者的负债和储蓄三七分成。信贷收缩之后，穷人想接盘也拿不到贷款，即便能拿到贷款，也是去支撑土地财政而不是这些投资者，所以变现会越来越难，尤其是依赖刚需负债接盘置换前人收益的投资变现越来越难。
总结起来，房地产作为投资品本身就是要求更高的收益才能覆盖资金成本，尤其是有银行贷款的情况下，增值预期够不够给银行付利息本身就是一个数学问题。其次，政策对于二手房变现的限制越来越高，一方面限制二手房贷款发放降低变现接盘者，另一方面指导价你觉得低估了你手上的资产，可以选择不变现，或者周期拉长，价格不变的情况下，变现周期加长意味着投资属性下降，缩量维持价格对于金融资产来说意味着什么很多人都是清楚的。纸上财富越来越难变现不是所有人能发现的，但真等多数人都发现了，那么逃跑的口子早就扎紧了。
分析这几年的趋势，收紧变现渠道不是今年开始的，银行早就开始给自己降风险了，高位的时候平均首付比例越高，银行的风险越小，房企三条红线，房贷存量红线，持有者有信心就一直在还款，本身就在降低银行的风险。房企作为白手套处境已经非常尴尬了，尤其是当时不顾风险扩张的企业，就看是断臂还是砍头了。地方收入，短期可以压缩二手房，把原本二手房的接盘者通过信贷和政策的方式推到新房需求上，再追讨追讨高收入群体逃掉的税收，尽可能给税改争取时间。留下当时既得利益者中的投资者，尤其是想赚走最后一块铜板的群体，还觉得能和地方和银行抢利润？毕竟当时投资者自己的非必要需求与刚需抢夺有限的供给，虽不是始作俑者，但也是推高房价的重要推手，这些人的利益即便被牺牲掉，怕是也不会有太大的舆论压力。

执人强hdv · 2021-10-24 14:29:52

我觉得这个问题很不好。
因为我认为，一个理性的价值观下面，是问不出这种问题的。
譬如你问，太阳到底在往哪个方向运动？
但凡是初中读过，就一定会说，那你要看参照系是哪个。
如果参照系是地球，那么太阳就是从东往西运动……
如果参照系是太阳，那么太阳就是不动的。
是不是这样？
那么问题来了，是否具备投资属性或投资价值呢？
回答是一样的呀，你得看参照系是哪个。
或者说，如果房产不具备投资价值或者投资属性了，
那么请问，什么东西比房产更具备投资价值和投资属性呢？
请注意，很多房价暴跌的城市，正是回答不出来这个问题的同时，
房产的供给量过盛，投资属性消失或者投资价值暴跌，于是，经济猛然衰退……
只要你回答不出来这个问题，你手上捏着房子总比捏着别的好。

我举个例子，
有些工作机会非常具备投资价值，一样具有投资属性，所以很多人花钱买岗位。
但除了这些常见的可能性，稀有的例子以外，我是真的暂时还找不到别的东西了……
这种事儿不跟你讲道理的，你就算睡天桥，不讲道理就是不讲道理。
我知道也许你不想承认，不想面对现实，但，那个没用。
所以，仅对上海的用户来说，就算房价要跌，
就算明知道房子的投资属性犯忌讳，我还是要说……
你懂的。
北京同理。
别的地方，你可以问自己那个问题：

什么东西比房产更具备投资价值和投资属性呢？

不是说这样做是正确的，是实在找不到更正确的事情去做了。
不然，拿着钱去干嘛呢？期货？股票？基金？
还是嫌弃这些死得不够快去创业？
他们其实没有给你别的选项，进城税早交早超生……

无花果的归宿坡 · 2021-10-24 15:39:22

谢邀。
不考虑时代发展脉搏以及当下中国房地产泡沫的极端现实，还在教唆人们投资房地产的人，不是蠢、就是坏。
下面两张图告诉大家，在泡沫顶部接盘，那么只能靠下一轮泡沫解套。时间周期可能是5-10年，甚至更长，更为重要的是大部分资产一轮泡沫后就灰飞烟灭了，比如上市公司直接倒闭。
下图的美国城市房地产，苹果和微软股价在各自领域都算顶级资产，苹果和微软由于后面发展得当，有业绩支撑，即便这样，苹果用了5年、微软用了15年才翻过2000年互联网泡沫。

如下图所示，我国房价主要是08年以来拉起来的，尤其是08/16的两次翻倍上涨。
但是，这只能说明我国过去几十年确实是房地产表现良好，未来呢？未来肯定不属于房地产了。

那些刻舟求剑的人，必被时代巨轮碾碎！
前几天翻了一下2010年房地产历史数据，发现了一个有趣的案例：
2010年单个项目销售金额最高的是太原星河湾的72.02亿，但是销售面积仅34.60万平方米。
好家伙每平方均价过两万了（2.08万/平方米），这可是10年的太原房价，妥妥的高端住宅小区项目。
然而现在呢？挂牌价一路下行，实际成交价甚至跌破2万。

10年弹指一挥间，该小区还是原地踏步。这就是绝大部分中国城市的缩影，大部分中国城市还不如太原呢！

对于我国未来各种投资的走势，可能是日本+美国的混合体。一方面我国的人口老龄化进程和日本极其类似，不仅如此，我国人口结构更严峻；另一方面，我国在经济发展方向，尤其是金融系统会像美国那样发展，而且，我国的市场潜力是可以超越美国的。
当下这个时间节点，房地产大概率走日本当年的路子！
下图的日本例子清晰可见，上个世纪90年代日本资产泡沫破灭之后，房地产和股市持续了将近20年负增长，2010年之后日本股市回暖，房地产依旧一潭死水。日本股市在本轮疫情期间不断创新高，但是，还未突破89年的泡沫峰值，房地产更不用谈，距离峰值更远了。
日本的例子还表明，房地产的繁荣主要看贷款利率是否下调、银行愿不愿意输血，没有银行源源不断地向房地产输血，也不会有日本房地产“奇迹”，但是，容易钱不是那么好赚的，随着日本资产泡沫的破灭，日本的银行业也出现了破产兼并潮。

最近一年，我一直呼吁大家要有“少输当赢”的思维，金融危机不是零和游戏。
很多朋友喜欢问“投资什么保值、货币贬值怎么办”我不清楚多少人看过央行货币金融数据，看过就知道我国货币金融流动性收紧的意志，最清楚就是M2增速，连续两个月低于9%，回到疫情之前的水平了。
危机来临，不存在所谓的“大家都亏了，那谁挣了？”股灾您说谁赚了？美国房地产泡沫破灭的时候谁赚了？日本股市楼市泡沫双破谁赚了？输得少就是赚了！
很多人现在要学习“少输当赢”“谷底扫货”，小摩（摩根大通）已经准备了5000亿美元现金，就等美联储明确加息信号。对了，最新消息巴菲特伯克希尔哈撒韦现金储备达到1466亿美元，达到历史新高。
一个好的投资（包括股票、基金等金融产品的投资）是以合理的价格买入优质的资产，如果买在泡沫高点，将会付出沉重代价，少则10年时间损失，多则本金永久性损失。
以中国城市当下的泡沫程度，很多人投资客可能面临本金永久性损失。
房地产税全面落地后，我们再来谈房地产的投资价值。
现在投资房地产，还不如多买几吨六个核桃补补脑哦。
<hr/>我觉得啊，对于利益相关者，你们与其骂我还不如趁早止损，因为这种大势不是我嘴巴掀起来的，我只不过是看出来了一些迹象，然后分享给大家，大势就是大势，不以个人意志为转移的。
你不听我的，难道不看新闻吗？房地产（HD）新闻、房地产股票走势？房地产一些大老板的声音应该听一听吧！

目前出现问题的企业，一定是之前就有问题，比如拿地错了、布局错了、产品有问题、战略有问题。

一方面是因为有些企业压力较大后就降价，另一个就是国家政策比较坚决，使大家对房价有不上涨预期

如果说政府最初提出‘房住不炒’时，市场上还有些侥幸心理，那么过去4年政策调控应该让市场主体清醒认识到政策的稳定性、连贯性和坚定性。

“活下去

土地投资量入为出

一个没有战略思维的人看问题最容易顾头不顾腚，战役思维都比较罕见，很多人是绿林草莽思维、想一出是一出。
你们永远可以相信国家的未来，但是，你的未来如何，主要看你选择什么样的路，逆势对抗的都不会有好结果！
大家现在要对未来充满信心，只要你没有高位站岗，还有机会翻盘。船舵现在无疑是在正确的方位，目前需要做的是好好工作、赚钱攒钱，以备过几年以合理价格买一套属于自己的房子，现在尤其要避免被一些无良大V欺骗。
真心劝你们别被用心不良的人欺骗了，别错把好心当驴肝肺。如果你们都分不清优劣、看到喊几句口号（最常见引用让子弹飞、周星驰台词以及很多键盘键政经常引用的句子，比如资本每个毛孔、牛奶倒了不给你、资本永不眠、自己割自己、死后管你洪水滔天）就觉得真知灼见的，岂有不被割之理？
决定一个人是否值得自己关注，建议向上追溯其过去数年的言论，看其知识有没有体系，思想是不是越来越成熟。

别让樱桃这种教唆人无脑炒房的大V跑了，他们的财富自由就是纯割韭菜，现在怕韭菜们清算，于是卖惨说自己也被坑了，这是安抚伎俩，属于忽悠到底。这种违背国家意志、助推房地产泡沫、房地产无序发展的人，怎么能让他们这么容易溜之大吉？
信不信有被骗的人（也可能是自己大水军引导控评）会帮忙解释：樱桃也被骗了，她也是知行合一，她没有骗我们，只不过HD太坑了，世界500强，谁知道这样啊！
人类都有一种自我慰藉机制：当你发现有的人也被坑了，坑得比你还狠，她就可以相当程度释放自己被坑的苦痛。比如自己被坑几十万、发现有人被坑上千万，他们心理就好受点。
这些大V此举就是把人的心理拿捏得死死的，前面他们忽悠人接盘P2P估计也是用这种伎俩脱逃的。
像樱桃这种无良大V，每单抽佣1-2%，发广告估计一篇软文几十万。被坑了也不影响她继续豪宅豪车莺歌燕舞，他们可能还是明知道是坑而故意上的，为了就是博取信任。事前和客户合谋暂时买套房给粉丝看，证明自己上车了取得粉丝信任，自己一套房就可以以几十倍甚至百倍杠杆撬动一些糊涂粉丝跟单。
有些人天生就是被坑的，对自己斤两也不先掂量掂量，整天想走捷径暴富，殊不知那是埋葬他财富的不归路。有句话虽然被用烂了，但是还是要说一下：你只能赚自己认知以内的钱。我此前也告诉大家——先熟悉游戏规则，再争做游戏高手——也是一个意思。
直到现在，有的人还没有认清楚现实，认为樱桃之流只是贪财、无脑接广告。这显然是不清楚这个行业的情况，也小瞧了人性的贪婪。
不可否认有的人确实可以遏制住贪欲，赚几个本分钱。但是，那种人太少了，樱桃这种人显然不配，她都带炒房团看楼盘了，不是显而易见做局套人吗？而且，文章质量低劣如斯，除了宣泄情绪、毫无逻辑，连这点辨别是非的能力都没有？！
让我说：别让樱桃、卢俊、越女以及各种房叔/房哥/房姐/房爷这等鼓吹房地产泡沫之流跑了！就像现在的明星代言得对代言负责一样，这些泡沫经济鼓吹手也要负责任。

再次劝诫大家：

重要提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）
全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！
目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读