如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？

显示全部楼层 · 2021-10-19 13:08:13

我感觉可能很多人还没读过这个报告....所以我可以先把报告的逻辑分享一下，然后再来谈怎么看待，不然等于是对着虚空输出.....
陆挺先生的报告主要讲了这么一个事情

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-1.jpg

1，市场过度关注最近的监管风暴以至于忽略了灰犀牛也就是地产
2，中国可能愿意放弃短期增速目标，以便把地产和金融资源脱敏。这可以被认为是中国的“沃尔克时刻”。为了理解这一点我想安利一下我之前的一个回答，沃尔克到底干了啥
3，认为市场应该预期更大的经济增速预期下滑，更多的债务违约以及潜在的权益市场下行（这点其实emmm，有一点点可待商榷，因为我丝毫不怀疑人行的最终约束是守住不发生系统性金融风险的底线）
4，认为长期来看，中国地产行业的未来依然未知，公租房政策依然存在不确定性，但甚长期来看，房产税+公租房应该是中国地产的未来。
<hr/>从第二部分开始，第二部分其实没有很多图表论证，但这也可以理解因为这是个猜想的结论。但沃尔克时刻到底是什么意思呢？
沃尔克在面对1980年初的通胀时，（这个类比是贴切的因为今天地产价格同样非常高，基本上可以说，中国的租售比，和美国1980年长期10%左右的CPI预期差不多同样离谱），选择了一个非常简单粗暴但有效的方法来控制通胀

当时沃尔克从传统的利率控制窠臼里面走了出来，认为只有控制了货币的数量才能控制通胀。这一点非常类似人行今天的做法。也就是保持M2和社融与名义GDP相匹配
当然如果我们把眼光放长远一点，金融自由化和货币国际化之后，M2/GDP必然是上行的。不过没问题，一代人有一代人的使命。
同时沃尔克在控制数量的同时也没有忘记控制利率，不停提高贴现率，让市场的投机者非常受伤。这点让人想到了今天房贷利率的变化。
如果说在利率和货币总量上，人行的很多态度让人想起了沃尔克，那么接下来面对经济失速时候的定力就是关键了。沃尔克当时硬刚了财长和里根，让里根从一个喜欢财政刺激的总统，变成了“如果不搞财政刺激就可以控制通胀，那也不错”的总统。
我猜这就是陆挺先生类比沃尔克和今天的中国的原因。当然，今天中国经济执牛耳者比沃尔克好了很多，我们的财政和央行在讨论的时候有分歧，但执行的时候不会有异议。
<hr/>第三部分是关于地产公司的问题，中国房地产政策，房地产行业和房地产价格是三个相关，互相影响，但又不完全一致的问题。
陆挺先生主要的看法是地产公司融资来源过去几年多元化非常严重，存在违约的可能。

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-2.jpg

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-2.jpg

NIHK，右图表明了地产公司开始逐渐依赖预售完成资金融资

而且于此同时地产的销售和新开工也可能承压。那么自然是个对于行业不利的局面。
最后一部分关于公租房和房产税的改革更多是叙述我就不去摘抄了，主要看法是，按照陆挺先生的测算，地产对于中国经济和地方财政的重要性依然非常明显。狭义来看，12.3%的GDP来自地产行业，广义一点，16.4%，从税收上看24%。
但实际上如果你把地产产业链算上，这个数字还会更高。这是大家都熟悉的问题我就不再赘述和引用了。
<hr/>就我自己而言，这个问题非常引人回忆。6年前机缘巧合我参与了一个地产相关报告的写作。当时是2015年4月份，繁华破裂前的最后时刻。当时一家外资行想要了解一下中国之后那些产业可以发展很好。地产当然是绕不开的一个行业。然后当时我们小组做了这么一个图。

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-3.jpg

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-3.jpg

站在2014年年底，我们认为左上角的城市已经过度投资，右下角的城市房价依然存在很大的上升压力，因为人口流入巨大而投资非常少。
故地重游，今天来看这个图会如何呢？少几个城市（作图太难...)，然后把时间推到2019年，2020年是个异常年份。我们可以得出下图

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-4.jpg

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-4.jpg

在经过了2016年之后，左上角的城市数量依然很多，但已经有一些城市从左上角来到了左下角，石家庄，长沙，意味着地产投资增速的放缓
右下角已经空缺，深圳从2015年的缺乏投资，向右上方的快速发展象限移动。
而2015年还能算快速发展的城市，随着人口增速的放缓，可能也来到了左上角。
我想这五年的对比图，说明了很多问题，也算对陆挺先生报告的一个旁证吧。简单来说，在人口的压力下，所有城市不可避免地从图片的右边往左边移动，那么政策监管如果控制地产增速，可以避免城市出现在左上象限，这是过度投资的位置。
当然这个结论很单薄，但实在要说的话，简单一点：我觉得未来会有更多城市落入到左下象限里面，2015年-2019年的广州，2019年到今天的长沙，石家庄，合肥，可能具有一定的参考价值。

2021-10-19 17:19:56

我感觉可能很多人还没读过这个报告....所以我可以先把报告的逻辑分享一下，然后再来谈怎么看待，不然等于是对着虚空输出.....
陆挺先生的报告主要讲了这么一个事情

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-1.jpg

1，市场过度关注最近的监管风暴以至于忽略了灰犀牛也就是地产
2，中国可能愿意放弃短期增速目标，以便把地产和金融资源脱敏。这可以被认为是中国的“沃尔克时刻”。为了理解这一点我想安利一下我之前的一个回答，沃尔克到底干了啥
如何评价保罗·沃尔克的一生？3，认为市场应该预期更大的经济增速预期下滑，更多的债务违约以及潜在的权益市场下行（这点其实emmm，有一点点可待商榷，因为我丝毫不怀疑人行的最终约束是守住不发生系统性金融风险的底线）
4，认为长期来看，中国地产行业的未来依然未知，公租房政策依然存在不确定性，但甚长期来看，房产税+公租房应该是中国地产的未来。
<hr/>从第二部分开始，第二部分其实没有很多图表论证，但这也可以理解因为这是个猜想的结论。但沃尔克时刻到底是什么意思呢？
沃尔克在面对1980年初的通胀时，（这个类比是贴切的因为今天地产价格同样非常高，基本上可以说，中国的租售比，和美国1980年长期10%左右的CPI预期差不多同样离谱），选择了一个非常简单粗暴但有效的方法来控制通胀

当时沃尔克从传统的利率控制窠臼里面走了出来，认为只有控制了货币的数量才能控制通胀。这一点非常类似人行今天的做法。也就是保持M2和社融与名义GDP相匹配
当然如果我们把眼光放长远一点，金融自由化和货币国际化之后，M2/GDP必然是上行的。不过没问题，一代人有一代人的使命。
同时沃尔克在控制数量的同时也没有忘记控制利率，不停提高贴现率，让市场的投机者非常受伤。这点让人想到了今天房贷利率的变化。
如果说在利率和货币总量上，人行的很多态度让人想起了沃尔克，那么接下来面对经济失速时候的定力就是关键了。沃尔克当时硬刚了财长和里根，让里根从一个喜欢财政刺激的总统，变成了“如果不搞财政刺激就可以控制通胀，那也不错”的总统。
我猜这就是陆挺先生类比沃尔克和今天的中国的原因。当然，今天中国经济执牛耳者比沃尔克好了很多，我们的财政和央行在讨论的时候有分歧，但执行的时候不会有异议。
<hr/>第三部分是关于地产公司的问题，中国房地产政策，房地产行业和房地产价格是三个相关，互相影响，但又不完全一致的问题。
陆挺先生主要的看法是地产公司融资来源过去几年多元化非常严重，存在违约的可能。

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-2.jpg

NIHK，右图表明了地产公司开始逐渐依赖预售完成资金融资

而且于此同时地产的销售和新开工也可能承压。那么自然是个对于行业不利的局面。
最后一部分关于公租房和房产税的改革更多是叙述我就不去摘抄了，主要看法是，按照陆挺先生的测算，地产对于中国经济和地方财政的重要性依然非常明显。狭义来看，12.3%的GDP来自地产行业，广义一点，16.4%，从税收上看24%。
但实际上如果你把地产产业链算上，这个数字还会更高。这是大家都熟悉的问题我就不再赘述和引用了。
<hr/>就我自己而言，这个问题非常引人回忆。6年前机缘巧合我参与了一个地产相关报告的写作。当时是2015年4月份，繁华破裂前的最后时刻。当时一家外资行想要了解一下中国之后那些产业可以发展很好。地产当然是绕不开的一个行业。然后当时我们小组做了这么一个图。

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-3.jpg

站在2014年年底，我们认为左上角的城市已经过度投资，右下角的城市房价依然存在很大的上升压力，因为人口流入巨大而投资非常少。
故地重游，今天来看这个图会如何呢？少几个城市（作图太难...)，然后把时间推到2019年，2020年是个异常年份。我们可以得出下图

如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？-4.jpg

在经过了2016年之后，左上角的城市数量依然很多，但已经有一些城市从左上角来到了左下角，石家庄，长沙，意味着地产投资增速的放缓
右下角已经空缺，深圳从2015年的缺乏投资，向右上方的快速发展象限移动。
而2015年还能算快速发展的城市，随着人口增速的放缓，可能也来到了左上角。
我想这五年的对比图，说明了很多问题，也算对陆挺先生报告的一个旁证吧。简单来说，在人口的压力下，所有城市不可避免地从图片的右边往左边移动，那么政策监管如果控制地产增速，可以避免城市出现在左上象限，这是过度投资的位置。
当然这个结论很单薄，但实在要说的话，简单一点：我觉得未来会有更多城市落入到左下象限里面，2015年-2019年的广州，2019年到今天的长沙，石家庄，合肥，可能具有一定的参考价值。

等着瞧伦 · 2021-10-19 23:47:45

1.什么是“沃尔克时刻”
我们知道，如果一段时间发行了超过商品和劳务产出能消化的货币之后，往往伴随着高的通货膨胀，或者市场投资过热导致资产泡沫滋生。货币供应的阀门是利率水平，利率水平越低，人们存款意愿降低，增加消费或者投资，举债意愿增加，信贷创造货币进而增加市场的货币供应量，过度降息就是货币超发的前奏。相反，人们就会得到当想控制通胀的时候，就通过调高利率水平，同时市场供应货币增速放缓，热度降低。
“沃尔克时刻”指的就是美联储前主席沃尔克在1980-82年提高利率以应对通胀，市场热度降低，结果是美国出现了严重的双底衰退，债务危机爆发，一个周期内出现了两次衰退。经济危机就是市场热度降低，商品和货币无法正常流通，产能过剩导致大萧条，如果经济陷入下行，降息可以刺激经济热度，相反加息会进一步加速市场出清，债务压力增加且盈利能力减弱。这个事件之后，人们就会认为加息应对通胀和相关经济问题会导致严重的衰退。
2.明斯基时刻
人们都是唯结果论，既然加息加速了市场清算，引发大衰退，那么遇到经济指标不好时，降息怎么样？这也是近几十年全球各大经济体都采取的措施，用更宽松的货币政策来刺激经济，阀门还是降息，而且是短期内大幅度的降息，比如每次美联储的无限量化宽松，以此来规避经济周期中的出清环节。
此时就会遇到另外一个问题，市场承担了本不该承担的货币供应，货币是信贷创造的，货币超发越严重，债务规模越大。这时市场热度极高，结果不是推高通胀就是推高资产泡沫，债务增加速度与资产泡沫呈现极强的关联性。核心玩法是后来者用更高的债务置换全面人的债务和收益，人们过度冒险，金融体系为了业绩也会选择性的忽略风险，但资产创造的利润逐渐不能覆盖利息，直至创造的所有现金流都不足以偿还利息，明斯基时刻就爆发了。
明斯基时刻很早就被预言，明斯基本人在1996年离世，理论真正被验证是08年美国次贷危机进而引发全球金融危机。
“沃尔克时刻”和“明斯基时刻”是宏观政策干预经济周期的两条不同的路，前者加息加速市场出清，后者降息把危机推后，但也最终面临宽松货币政策之后的明斯基时刻债务危机。经济周期一直都在，只是强而有力的政策干预下，不同于传统经济危机时市场自发出清过剩产能，以债务危机乃至于整个经济体金融危机的形式出现。
3. 所有经济体都站在了选择的十字路口-明斯基还是沃尔克
随着全球进入宽松货币政策刺激经济，都积累的大量的宏观债务，扭转经济周期必然要付出成本，积累的天量债务也总有要还的一天。大家都处在选择的十字路口，有得经济体走最容易的路，默认选择明斯基时刻，继续用更宽松的货币政策刺激经济，只要今天不出问题就行，债务规模较高的经济体中敢加息刺破泡沫的少之又少。也有一些经济体现在不做选择，而是靠一些技巧来应对，有的经济体在想尽办法转移风险至其它经济体，有的经济体则通过诸多微操作来维持现状，把选择的时间延后，既不继续扩大风险，也不加息加速泡沫出清，寄希望于用发展磨平债务。
最后，我们理清了思路，再回头看题中的问题，我们经历了近十几年的宽松货币政策刺激经济，宏观杠杆也是快速上升，周行长此前说要警惕“明斯基”时刻，现在有学者提出要面临“沃尔克时刻”，刚好对应扩张性货币政策周期之后的两条路。
本人的观点是现在我们经济体暂时还没有做出选择，而是通过诸多政策严格控制债务规模和泡沫水平，也就是短期内不会大幅度加息刺破债务问题走“沃尔克时刻”，也不会大幅度降息进一步增加泡沫走“明斯基时刻”，而是尽可能的维持经济体稳定，通过发展时间来挤出债务和泡沫，从这个角度来看，我们暂时还不会面临“沃尔克时刻”，但为了防止资产泡沫的进一步扩大，房地产调控确实不会轻易退出。至于未来两条路怎么选，相对直接的方法就是看利率水平的变动。
更详细的明斯基理论相关讨论请至：
哪些经济学理论，在你了解真实世界运转后，才理解了其惊人的解释力？

眉子砚赐 · 2021-10-20 04:22:31

地产不光是成本之王，更是周期之母，严重的房地产危机，不仅会导致银行业的系统性危机，更会演化为社会危机。

每次危机发生之前，人们总倾向于相信这次和以往不同，认为这次是真正的繁荣，以往的教训已经被 100% 吸收。

经济学家卡门 M·莱因哈特和罗格夫写了一本书，叫《这次不一样》，讲的是 800 年的历史长河中，发生过无数次金融危机，每次人们都一厢情愿地认为「这次不一样」，但事实上，每次都有相似相同的地方。

宇宙第一房企某大，事实上已经是暴雷了。
内部融资是最后一道防线，如果连员工的钱都不能保证安全，他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说，信用破产，约等于事实破产。
而且，信任危机就像多米诺，是链式反应，一炸炸一片。
好比小黄车出事的时候，你觉得摩拜也会出事；蛋壳暴雷的时候，你看着自如也挺像渣男。
某大有问题，你难道不觉得三道红线全中的某创、某地也有雷在等着爆么？
就算没有雷，但人们觉得他有雷，在投资和消费上趋于保守，他的现金流也会越来越窄……然后就真的有雷了。

某大的子弹飞了不一会儿，地产 50 强的某力就应声而爆了，他们的张大董事长没给交代就退了一个公募的群，把人家公募直接炸成了公墓……
幼儿园化一下：公募指公募债，就是字面意思——公开募集的债，也就是说真正承担损失的，是公众投资人。
具体走向如何，暂时不便往深了讨论，还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事，涨了知识之后，再去看眼下发生的事，就会清晰很多。
类似的话题，任泽平的团队在 2016 年写过，数据非常详实，就是太干太硬了，看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题，用人话和大家聊，你可以在看过我这篇文章之后，再去啃任泽平的雄文，一定会更有收获。（见：方正证券研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》）
我们说历史上的房产泡沫，最值得讲的，有 5 次：
ps：如果这次某大墙倒众人推，成为「雷曼时刻」，那么未来的历史，就有 6 次可讲了。
1）1920-1926，美国佛罗里达房产泡沫
2）1987-1992，日本房地产泡沫
3）1988-1993，海南房产泡沫
4）1997 年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫
5）2008 年，美国次贷危机
虽然时代不同，国别不同，但仔细看就会发现，泡沫危机发生的规律，大体相同，大家可以边读历史，边对比我们正在经历的事，再去思考未来会发生什么……
有人可能要问，一般讲金融危机，都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起，我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲，是什么道理？
不是说大城市的房价一直都很贵么？长安，唐朝时就「居大不易」，不是吗？一战前难道没有过房产泡沫？
我们说，房地产要形成泡沫，离不开两个过程：工业化和金融化。
工业化要求人口聚集，于是就有了城市化。
城市化逐渐深入，居住用地才会变得稀缺，才有涨价的空间。
封建小农时代，稀缺的是农业用地，王朝末期，所谓的土地兼并，讲的也都是生产用地的兼并，而非居住用地。
但真正发挥威力让房地产牛得飞起的，是信贷。
马克思曾曰过，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路。
这句话放在所有的基建领域都很合适，如果等攒够钱再修高楼大厦，那到现在也不会有高楼大厦……信贷就是这么牛逼，它可以把人们未来几十年的收入，一股脑全提现出来，然后投入到基建中。
基建的完善，又产生土地溢价，让房价上涨：

上涨的房价，又能创造出更大规模的信贷……如此形成一个积极循环。
大规模工业化、城市化、金融化，是一战后，汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的，所以房地产泡沫是近现代才有的产物。
01

历史上第一次著名的房地产泡沫发生于 1920 -1926 年的美国佛罗里达。
这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷·克洛克亏得底儿掉，也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。

还得从第一次世界大战说起。
其实一战前，美国就已经是世界工厂了。1913 年，其工业产值占到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和。
第一次世界大战又给它催化了一下，美国在前期获得了大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚了一笔。
欧洲就惨淡多了，不仅工业被打成了废墟，人才和资本还大量地往美国跑……
在人类历史中，战争肯定是不幸中的最不幸，但每次战争之后，经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争既打烂了工业，出清了过剩产能，也打烂了旧体制，使社会获得重新分配，赋予了更强的流动性。
其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用，充当了新的经济动能，一战后的汽车时代；二战后的电子时代；冷战后的互联网时代，都是这么来的。
第一次世界大战之后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势不是小好，是大好。

当时的美国总统叫柯立芝，所以这段经济大爆发时期，被称为柯立芝繁荣。
经济好了，人们有钱了，家家户户都开上小汽车了，会怎样？
会激生奢侈消费，利好旅游业！
在美国待过的朋友都知道，新英格兰和五大湖那块，经济虽然不错，但是冬天冷得一逼。而南边的佛罗里达，就跟中国的海南岛似的，温暖湿润，拥有漂亮的海滩，是冬季度假胜地。

眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集。
美国政府又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税，金融上也给予便利，连续颁布了《联邦储备法·修正案》及《麦克法登法案》，鼓励银行发放房地产相关的贷款。
于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是 2 年 5 倍。

眼见着炒房的都发财了，随后，羊群效应发作，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，不出意外，其中混迹着大量的中介和骗子，比如查尔斯·庞兹。
不错，就是那个「庞氏骗局」的庞氏本庞。
这要是不出事，那世上就没有鬼了。
1926 年 9 月，一场飓风袭击了佛罗里达，13000 座房屋被海啸摧毁，415 人丧生。
疯狂炒房人们突然就悟了——原来飓风、海啸，轻易就能将价值数十万美元的资产摧毁，屯那么多身外之物，又有何用？于是土豪们纷纷抛出手中的房产，房价急跌。
投机市场，通常为两种情绪所主导：贪婪 or 恐惧。
泡沫上半场，贪婪占主导，买盘多，卖盘少，大家想的都是「现在不买，以后就更买不起了」；
泡沫走到后半场，恐惧占主导，卖盘多，买盘少，大家想的都是「跑得越晚，死得越惨」。越跌就越没人买；越没人买，急于脱手的人，就越有降价动机……
在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从 1925 年的 10.7 亿美元，急剧萎缩至 1926 年的 1.4 亿美元。
这里有一个略反常识的知识点：经常有网友认为「冻结交易，就可以维持房价横盘」，是不是这样呢？
由于大家买房的资金= 首付+房贷，所以房子是天然的高杠杆资产。而杠杆资金是有成本的，只有在房价涨幅超过杠杆成本时，你的房子才是资产，否则它就是负债。
当房价处于下跌预期当中，即使冻结交易，你该支付的杠杆成本还是得支付：

房产泡沫的崩溃，都是从投机者的现金流崩溃开始的，交易量减少、流动性减少，意味着投机者变现的机会减少，那么他就只会崩溃得更快！
比如某大，现金流危急，想打折卖房，不是被地方约谈，就是大家不再信他；想打折卖股，也没人敢要。
资产没法变现，现金流就会进一步收窄，市值快速跌到只剩零头的零头。
与之形成鲜明对比的是万达，但因为市场还有流动性，它得以变卖资产，一定程度上甩掉了债务包袱。
所以当市场整体预期向下的时候，限制交易，并不会有房价横盘的效果，只会让债务链条崩溃得更快。
PS：限制交易有没有好处呢？有，就是把炒房客捂在锅里，减少刚需族的损失。
崩溃到来的时候，最惨的还是高位接盘且加了高杠杆的人。金融收缩，一定会冲击实体，导致收入下降，失业上升，很快就会有人房贷还不上，而且房子即使打折也卖不出去，就只能选择破产……
在 1926 年的佛罗里达房产泡沫中，无数破产的炒房客或自杀或发疯，或沦为乞丐，前文提到麦当劳教父雷·克洛克和股神利弗莫尔，都在这场危机中亏得窜稀，可见泡沫之中，即使是巨佬，也躲不过收割。
房产泡沫引发的债务危机，经过银行，传递到实体领域，导致失业率攀升，民族民粹主义抬头，然后美国 zf 就开始搞关税战。
1927 年，美国开始对进口产品加征关税。
1929 年，各国对美国加征报复性关税，导致美国出口腰斩，进而引发股市崩盘，最终酿成 1929-1933 大萧条。之后的事情，大家历史书上都学过……
02

前面不是说佛罗里达在美国的行情很像中国的海南么，巧了，海南历史上也发生过严重的房产泡沫。
李稻葵曾讲，改开 40 年，我国从未发生过金融危机。这话其实不太对，实际上，1984 - 1998 年间，大事频发，很多人可能不知道，广西北海，曾经被称为「中国泡沫经济博物馆」。
而北海，也只是被海南的房产泡沫溅到了而已。
我国现在的房地产大亨中，一多半，都在海南淘过金，比如冯仑、潘石屹、任志强、王石等，这些获得时代财富密码的人，被称为「92 系」，指的是在 1992 年的炒房大潮中，掘到人生第一桶金的弄潮儿。
故事讲到这里，很多人都会有一个疑问，为什么是海南，而不是上海、北京，又或是开放最早的深圳？
原因有很多，最主要的是两个：

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