如何看待房地产2020年走势？

显示全部楼层 · 2021-10-17 20:35:00

我是最早的一代房地产管陪，这个行业前十的公司待了8年，3年运营，5年投资，集团区域公司我都待过，见证了这个行业很多事情。
我先说观点：涨是不可能涨了，能稳住就不错，我偏向小降。
现在分析市场就是个错误，房地产从来都是政策主导，越涨越限，越跌越放是基本规律，这么多年了都没变过。生疫情前我觉得可以分析分析，毕竟行业下滑严重，横盘一段时期了，在产品线和市场上想想办法。发生重大社会事件之后，单纯的看市场走势那就是愚蠢，我们一般都是会等最新的中央的，地方的文件下达以后，再集中研究，重点参考后制定年度投资计划。好多省市地区已经出现了松绑政策信号，反而说明目前房地产形势非常严峻，地方上还是非常依赖土地财政，依赖房地产行业带来的GDP。然而，中央也很坚持，坚决不吃房地产这颗毒药了，中央和地方的博弈一直都有。大灾之年，会让高层更清醒地意识到制造业实业才是大国利器，利用这个契机彻底甩掉房地产经济模式非常有可能。
作为高杠杆高周转的房企，又逢偿债的高峰期，两个月的颗粒无收，这给企业的经营带来前所未有的困难，降价促销换量已经是唯一可行的手段了，集团早在2月12号就组织高管研究制定折扣价格，但是各地方不太一样，恒大的75折也不是所有地区，因为地价售价都相差很大，降是降，但是还没有说顶着巨额亏损去卖房的，但凡这么干的怕是着急回款跑路。
有的朋友说对一部分，卖多少其实是ZF管控的，房价过热地区都会三限，限购限贷限价，限价就是指某一片区规定了最高的预售价格，房企的销售均价不能逾越。那我现在降价行吗？不行，ZF也会给你穿条底裤，否则约谈你甚至给你定个扰乱房地产市场的罪名。
房子不好卖，回不了款，那房企还接着干吗？看看土地交易市场，国企和城投公司接了大部分的盘，大部分房企十分谨慎了，还是要看政策，如果在土地购置方面出现了大幅优惠，或者开工建设方面的开发贷，土地抵押，预售等等环节出现了重大利好，是可能买那么一两块地的。最好的方式，就是看看哪些支撑不下去的同行快饿死了，低价打包兜售自己的项目，然后去收并购，这里规避了一个限价问题，收购方有很大的套利空间，也是为了抵御市场下行降价的风险。
销售方面，直接降价降的猛，怕是各种监管机构轮番找，只能明着我公布的市场均价几乎不下调，暗地里通过活动啊工程顶账房啊等形式给你优惠。
你说你刚需要不要买房，那得看看你有多刚，不是没房就分手的那种，可以等等三季度。三季度一般是开盘高峰期，去年年底拿的地，差不多这时候该上市了，国家宏观政策到底往哪走也有了定论，我相信和我预测的一样，高层绝不会再吃房地产泡沫的毒药了，到时候房企只能是更慌张，促销力度更大的去回款止损，何况三季度不冲业绩，上市房企的财报年报该怎么办？
降价肯定是要降的，降到哪里，要看底裤穿多深了。房企的亏损不仅仅是企业亏损，洗牌也不是洗某一家两家房企。涉及民生的不好说，涉及政治的不让说。
<hr/>回答几个问题吧：
金融和房价的关系当然是很密切的，房地产作为资本密集型行业，没有资本流入那瞬间就会瘫痪，虽然国家要放水，但是感觉并不会像以前一样大水漫灌似的流入房地产，目前行业内普遍表示贷款和前融仍然监管很严格，各大知名房企资金部都在艰难找钱的路上。
二手房是房地产行业一个晴雨表，相对管控限制没有新房多，对政策的敏感度偏弱，二手房是要看一下具体的板块市场，有一二手房房价倒挂现象的城市和地区要格外小心，注意房产中介的套路，他们的数据注水不比猪肉少。说出来让大家见笑，我自己的一套空置房去年11月挂出，到现在总价让了5万，仍然没有售出。
说这么个事，好多人贴个数据图，完事图不对题的咔咔一顿分析，看起来很唬人，我只能这么说，真正干房地产投资的，对数据分析有下意识的抵触和质疑，能百度到的那些中介平台数据，我们一般不会参考，可行性研究报告数据来源要求默认中指和克尔瑞。从我的经验来看，除了国家统计局网站以及各个地方的房管局土地局的内部数据，其余的数据缺乏及时性和准确性。研究生时期导师最忌讳我们数据造假，学术不端，工作了才知道，原来数据造假是社会工作的一部分，从下至上，骗项目骗投资，上市公司的年报有多少水分不用说了吧。我的答案没有那些有文化有知识的答主那么厉害，图文并茂的，我对房价的看法也是源自于我从业这么多年的感觉，对比那些数字，我更相信我的嗅觉。
还有人说什么要大涨的？这帮人和五年前说房价大跌的人一样可笑！无非就是说国家要重新振作经济要靠房地产续命了，如果真是这样，我还是不建议买房！直接套现移民更有希望！现在不是看不看衰房地产的问题，房地产作为一个经济周期的符号已经接近尾声了，而且当前部分区域已经结结实实的降价中，一季度的小阳春局面没了，二季度的以价换量肯定会比去年同期好一些，但是综合对比上半年业绩的话，下滑严重的不是一点点，目前各地一线营销部门统计上来的线上蓄客认筹数字看非常不乐观！
有时候真的不想答这种题，我也身处困境，不仅要面对资产缩水，还可能面对失业，越分析越会影响自己的心情。但是一些人的回答真的是让我忍不住想多说两句。看好就请你多买，毕竟有很多像我这样的人等着你来接盘。
校招找工作，我知道你们着急，也想帮助你们。但是啊，每个人的条件和所处的境遇不同，谁也没法帮助你做决策，我只能告诉你们行业的现状，最终还是得自己决定，我说地产不好吧夕阳了，但是现在经济整体下行，工作不好找，有份工作不错了。年轻叻，别怕东怕西，想好就去做，别总听人说什么边际成本机会成本，人生不就是来体验的吗？我给你们讲太多反而牵制你的思想。我身边有人五年营销做到区域总的，有人干一辈子策划，有人工程上熬了8年才是一个工程部经理，有人3年到项目总，有人干投资开发干的巧，大几套房买下了，有人巧过劲了，牢饭吃了不少。
什么中期看土地，长期看人口这种业内说烂了的套话，实在拿出来说没什么意思，包括我在内好多人说稳，意义貌似也不大，稳中向好？稳中求进？这词好熟悉。还有房子这事，和每个人都相关，谁都想发表个意见很正常，您说您的，我说我的，听着不顺耳全当听一笑话，来撕我你怎么想的？私信留言一大堆理论抨击一下我说的不对？用时间验证不是更好吗？对不对的我每天上班也得被迫研究这些，比您一时兴起的嘴炮级专业人士更实际点？
刚需买房，你先要搞清楚自己预算多少，买什么位置，全国的趋势我讲了，但是国家都要讲个什么因城施策么，何况你个人的情况我也不很了解。真的不好给你们回复建议，你们的钱大都是自己或者父母的血汗，你让我建议，我怕比你还谨慎，建议完我成心病了，担惊受怕误你前程，你说你着急上车我给你建议过几个月看看，损失掉的时间成本，每天夹杂的焦虑这些，你看降多少能接受吧。不像是我的工作，给资本家打工，买白菜的钱操卖白粉得心，十几个亿得盘也研究过，赚了赔了的尽个心就行，没啥情绪波动。应届生找工作的今年的确是难，我了解的就回复了，不了解的就不说了，你们一口一个前辈的叫，我当然希望你们好，但是就如我上文所说的，怎么定义好？我刚入社会的时候知道，现在又有点混乱。有的人是要什么都体验一下尝试一下，有的人就是要从一而终一辈子做成一件事，你很难评判。我带徒弟的时候，也只教会技能和专业，其它的自己去摸索，我自己什么德行都不清楚，没必要让别人照着我的模子来。刚毕业你们可能听的一知半解，我也是很多年后才能站在我当初的师傅角度去考虑这些问题，历史一直在重复。路在脚下，不在知乎。扯的有点多，凑乎看吧。
复工了，比较忙，私信和留言我来不及一一回复。如果你是强一线城市，例如北京三环内的小平米住宅，或者弱一线的核心板块内的小平米住宅，没什么可担心的，单价总价都起伏不大，好倒手永远不缺接盘的，七级大风来也吹不到你。顺风局时候买价格洼地，炒一炒都能赚，本来你是个刚需上车，后来房价涨幅挺大你顺利刚改进城了，逆风局了，风险泡沫都在远郊，你说你还要去城郊买个大洋房，呼吸下新鲜空气？有钱当然随便，任性一点我作为从业者为你打call。你刚需就省省吧，买完坐等风来？大口大口的吸，奢侈～
我们复工了，疯狂的找地找项目，ZF最近鼓励房地产商也都来点虚招，什么土地出让金延期缴纳，保证金比例减少，不降地价搞点噱头杯水车薪，城投债地方债多的情况下，土地财政那是不敢减，只好极致压缩开发商利润了，单纯比利润率快和制造业接轨了。房企没钱，但是现在还允许房企发个企业债，地方债—土地出让—企业债—……不可说不可说。忙开了，最后一更啦，洋洋洒洒写了3000多字了，谢谢大家评论里的抬爱，说我正直哈，社会上待的越久越担不起一个正字，倒是一直挺直的。
不友善言论一律折叠哈，同行的话，想交流交流一下，这个时候能抱团取暖找出路才是上策，看不惯我说了什么麻烦出门右转自己答题去。还有的不是同行，强行装大象碰瓷的，先掂量掂量自己。
原本发这个是疫情憋在家，和大家交流一下解解闷，现在评论和私信已经回复不过来了，我的工作也忙的焦头烂额，掉头发的时候又来了，没有办法每一条都看都回复，我也不是什么大神砖家，跟你们一样挣扎在凡尘里的一粒沙，听我瞎白活，和看新闻联播一样的效果。多做事少上X乎，都能有好工作大别墅，共勉哈。
全球两大泡沫市之一美股熔断了，从来都没有什么神话，事物都有它本来的样子。经济全球衰退喊了不是一两天了，疫情也只是个催化剂，有人敲响警钟，有人可防可控。美联储加息了，房价要涨；中东石油跌了，房价要涨；现在美股熔断了，房价也要涨，在很多房地产利益相关的撰稿人眼中，根本不用管背后的逻辑说通说不通，反正是要涨的。房子不是股市里的数字，它看得见摸得着，不仅是遮风挡雨的地，更是一个个家庭的载体，钢筋水泥堆砌的应该是梦想而不是泡沫。我解决不了大家的问题，我有时比你们更痛苦，恨这个行业，但是为了五斗米还得折个腰。
有几条评论留言说房价涨了，还涨了X%，想正面刚一下？你是有房管局网签数据还是有房企内部成交台帐数据？连统计局都被你安排的妥妥的。还是来源于XX销售打了个电话：都涨成啥样了？还不赶紧买套房压压惊？亦或者是自行百度了一下，安居客房天下的网站做的花哨吗？有几個城市是有特殊行情，就是一般城市也有特殊的盘，你非要拿出来说我也不反驳你。信息不对称，是经济学的构成要件吧。还有一些投资口兄弟想交流勾地和招商引资的事，等我缓几天忙完这段时间专门回答下这个，毕竟寒潮来了多件棉衣御寒不是坏事。
留言多了什么人都有，大家看时候留心甄别吧，有一个现象值得注意，但凡自己买卖房屋涉及切身利益的都很谨慎，反映的情况也很具体属实，反观一些朋友说、别人说的都在暴涨，反映的情况都是一两句话以偏概全，反驳这种逻辑也是惹一身骚。上边内容最早编辑于2月中旬吧，到今天一个多月了更了几次，懒得标注时间了，看评论时间对照吧。(3月20日)
<hr/>最新更新：5月15日，统计局4月份报告发布，指出房地产开发投资下降3.3%，全国商品房销售面积下降19.3%，商品房销售额下降18.6%。没什么好说的。
咨询问题太多我没时间都看，随便答吧不负责任，又不想注入太多精力。能来看就是个缘分，我的回答也都很随缘，将来可能我赋闲了会考虑写写文章。侵犯到了一些同行利益，我尽量控制，控制不住想说也没办法哈，你隔着屏幕看能不能骂我几句解解气。还有人提醒我不少号称房地产专家在抄袭我的回答，抄就抄吧，一知半解的也抄不明白，能注明来处最好，我只要没看到就当不知道。

关于土拍，这是我们这行一个核心业务问题了，背后的利益牵扯复杂，也比较敏感，不多谈，你们看到的只是公开的那部分。有的看着拍起来地价高，其实摘牌企业未必成本高，后期售价也是随行就市不会推断式增长。有的看起来底价摘的，却是一块托底勾兑置换的土地，算个总账没准也不占便宜。这里边，政府，土地主，中介，抬价的，各种利益交织。
上边说写招商，正好最近回答了另外一个问题，不另外再写了，想看就一块看吧，链接https://www.zhihu.com/question/366346960/answer/1262528394
很久没写了，有几个重要政策节点该更新的，没时间。上边招商写了很多深刻问题，可惜被强制删除。到目前为止，大部分走势都不幸被我言中了，华北全线跌跌不休让从业人喘不过气来，重新开放咨询了，解解闷。写的另一篇文章没什么关注度啊，不太会弄这个，链接贴到下边吧https://zhuanlan.zhihu.com/p/266979781

胡北华 · 2021-10-17 22:28:34

我是最早的一代房地产管陪，这个行业前十的公司待了8年，3年运营，5年投资，集团区域公司我都待过，见证了这个行业很多事情。
我先说观点：涨是不可能涨了，能稳住就不错，我偏向小降。
现在分析市场就是个错误，房地产从来都是政策主导，越涨越限，越跌越放是基本规律，这么多年了都没变过。生疫情前我觉得可以分析分析，毕竟行业下滑严重，横盘一段时期了，在产品线和市场上想想办法。发生重大社会事件之后，单纯的看市场走势那就是愚蠢，我们一般都是会等最新的中央的，地方的文件下达以后，再集中研究，重点参考后制定年度投资计划。好多省市地区已经出现了松绑政策信号，反而说明目前房地产形势非常严峻，地方上还是非常依赖土地财政，依赖房地产行业带来的GDP。然而，中央也很坚持，坚决不吃房地产这颗毒药了，中央和地方的博弈一直都有。大灾之年，会让高层更清醒地意识到制造业实业才是大国利器，利用这个契机彻底甩掉房地产经济模式非常有可能。
作为高杠杆高周转的房企，又逢偿债的高峰期，两个月的颗粒无收，这给企业的经营带来前所未有的困难，降价促销换量已经是唯一可行的手段了，集团早在2月12号就组织高管研究制定折扣价格，但是各地方不太一样，恒大的75折也不是所有地区，因为地价售价都相差很大，降是降，但是还没有说顶着巨额亏损去卖房的，但凡这么干的怕是着急回款跑路。
有的朋友说对一部分，卖多少其实是ZF管控的，房价过热地区都会三限，限购限贷限价，限价就是指某一片区规定了最高的预售价格，房企的销售均价不能逾越。那我现在降价行吗？不行，ZF也会给你穿条底裤，否则约谈你甚至给你定个扰乱房地产市场的罪名。
房子不好卖，回不了款，那房企还接着干吗？看看土地交易市场，国企和城投公司接了大部分的盘，大部分房企十分谨慎了，还是要看政策，如果在土地购置方面出现了大幅优惠，或者开工建设方面的开发贷，土地抵押，预售等等环节出现了重大利好，是可能买那么一两块地的。最好的方式，就是看看哪些支撑不下去的同行快饿死了，低价打包兜售自己的项目，然后去收并购，这里规避了一个限价问题，收购方有很大的套利空间，也是为了抵御市场下行降价的风险。
销售方面，直接降价降的猛，怕是各种监管机构轮番找，只能明着我公布的市场均价几乎不下调，暗地里通过活动啊工程顶账房啊等形式给你优惠。
你说你刚需要不要买房，那得看看你有多刚，不是没房就分手的那种，可以等等三季度。三季度一般是开盘高峰期，去年年底拿的地，差不多这时候该上市了，国家宏观政策到底往哪走也有了定论，我相信和我预测的一样，高层绝不会再吃房地产泡沫的毒药了，到时候房企只能是更慌张，促销力度更大的去回款止损，何况三季度不冲业绩，上市房企的财报年报该怎么办？
降价肯定是要降的，降到哪里，要看底裤穿多深了。房企的亏损不仅仅是企业亏损，洗牌也不是洗某一家两家房企。涉及民生的不好说，涉及政治的不让说。
<hr/>回答几个问题吧：
金融和房价的关系当然是很密切的，房地产作为资本密集型行业，没有资本流入那瞬间就会瘫痪，虽然国家要放水，但是感觉并不会像以前一样大水漫灌似的流入房地产，目前行业内普遍表示贷款和前融仍然监管很严格，各大知名房企资金部都在艰难找钱的路上。
二手房是房地产行业一个晴雨表，相对管控限制没有新房多，对政策的敏感度偏弱，二手房是要看一下具体的板块市场，有一二手房房价倒挂现象的城市和地区要格外小心，注意房产中介的套路，他们的数据注水不比猪肉少。说出来让大家见笑，我自己的一套空置房去年11月挂出，到现在总价让了5万，仍然没有售出。
说这么个事，好多人贴个数据图，完事图不对题的咔咔一顿分析，看起来很唬人，我只能这么说，真正干房地产投资的，对数据分析有下意识的抵触和质疑，能百度到的那些中介平台数据，我们一般不会参考，可行性研究报告数据来源要求默认中指和克尔瑞。从我的经验来看，除了国家统计局网站以及各个地方的房管局土地局的内部数据，其余的数据缺乏及时性和准确性。研究生时期导师最忌讳我们数据造假，学术不端，工作了才知道，原来数据造假是社会工作的一部分，从下至上，骗项目骗投资，上市公司的年报有多少水分不用说了吧。我的答案没有那些有文化有知识的答主那么厉害，图文并茂的，我对房价的看法也是源自于我从业这么多年的感觉，对比那些数字，我更相信我的嗅觉。
还有人说什么要大涨的？这帮人和五年前说房价大跌的人一样可笑！无非就是说国家要重新振作经济要靠房地产续命了，如果真是这样，我还是不建议买房！直接套现移民更有希望！现在不是看不看衰房地产的问题，房地产作为一个经济周期的符号已经接近尾声了，而且当前部分区域已经结结实实的降价中，一季度的小阳春局面没了，二季度的以价换量肯定会比去年同期好一些，但是综合对比上半年业绩的话，下滑严重的不是一点点，目前各地一线营销部门统计上来的线上蓄客认筹数字看非常不乐观！
有时候真的不想答这种题，我也身处困境，不仅要面对资产缩水，还可能面对失业，越分析越会影响自己的心情。但是一些人的回答真的是让我忍不住想多说两句。看好就请你多买，毕竟有很多像我这样的人等着你来接盘。
校招找工作，我知道你们着急，也想帮助你们。但是啊，每个人的条件和所处的境遇不同，谁也没法帮助你做决策，我只能告诉你们行业的现状，最终还是得自己决定，我说地产不好吧夕阳了，但是现在经济整体下行，工作不好找，有份工作不错了。年轻叻，别怕东怕西，想好就去做，别总听人说什么边际成本机会成本，人生不就是来体验的吗？我给你们讲太多反而牵制你的思想。我身边有人五年营销做到区域总的，有人干一辈子策划，有人工程上熬了8年才是一个工程部经理，有人3年到项目总，有人干投资开发干的巧，大几套房买下了，有人巧过劲了，牢饭吃了不少。
什么中期看土地，长期看人口这种业内说烂了的套话，实在拿出来说没什么意思，包括我在内好多人说稳，意义貌似也不大，稳中向好？稳中求进？这词好熟悉。还有房子这事，和每个人都相关，谁都想发表个意见很正常，您说您的，我说我的，听着不顺耳全当听一笑话，来撕我你怎么想的？私信留言一大堆理论抨击一下我说的不对？用时间验证不是更好吗？对不对的我每天上班也得被迫研究这些，比您一时兴起的嘴炮级专业人士更实际点？
刚需买房，你先要搞清楚自己预算多少，买什么位置，全国的趋势我讲了，但是国家都要讲个什么因城施策么，何况你个人的情况我也不很了解。真的不好给你们回复建议，你们的钱大都是自己或者父母的血汗，你让我建议，我怕比你还谨慎，建议完我成心病了，担惊受怕误你前程，你说你着急上车我给你建议过几个月看看，损失掉的时间成本，每天夹杂的焦虑这些，你看降多少能接受吧。不像是我的工作，给资本家打工，买白菜的钱操卖白粉得心，十几个亿得盘也研究过，赚了赔了的尽个心就行，没啥情绪波动。应届生找工作的今年的确是难，我了解的就回复了，不了解的就不说了，你们一口一个前辈的叫，我当然希望你们好，但是就如我上文所说的，怎么定义好？我刚入社会的时候知道，现在又有点混乱。有的人是要什么都体验一下尝试一下，有的人就是要从一而终一辈子做成一件事，你很难评判。我带徒弟的时候，也只教会技能和专业，其它的自己去摸索，我自己什么德行都不清楚，没必要让别人照着我的模子来。刚毕业你们可能听的一知半解，我也是很多年后才能站在我当初的师傅角度去考虑这些问题，历史一直在重复。路在脚下，不在知乎。扯的有点多，凑乎看吧。
复工了，比较忙，私信和留言我来不及一一回复。如果你是强一线城市，例如北京三环内的小平米住宅，或者弱一线的核心板块内的小平米住宅，没什么可担心的，单价总价都起伏不大，好倒手永远不缺接盘的，七级大风来也吹不到你。顺风局时候买价格洼地，炒一炒都能赚，本来你是个刚需上车，后来房价涨幅挺大你顺利刚改进城了，逆风局了，风险泡沫都在远郊，你说你还要去城郊买个大洋房，呼吸下新鲜空气？有钱当然随便，任性一点我作为从业者为你打call。你刚需就省省吧，买完坐等风来？大口大口的吸，奢侈～
我们复工了，疯狂的找地找项目，ZF最近鼓励房地产商也都来点虚招，什么土地出让金延期缴纳，保证金比例减少，不降地价搞点噱头杯水车薪，城投债地方债多的情况下，土地财政那是不敢减，只好极致压缩开发商利润了，单纯比利润率快和制造业接轨了。房企没钱，但是现在还允许房企发个企业债，地方债—土地出让—企业债—……不可说不可说。忙开了，最后一更啦，洋洋洒洒写了3000多字了，谢谢大家评论里的抬爱，说我正直哈，社会上待的越久越担不起一个正字，倒是一直挺直的。
不友善言论一律折叠哈，同行的话，想交流交流一下，这个时候能抱团取暖找出路才是上策，看不惯我说了什么麻烦出门右转自己答题去。还有的不是同行，强行装大象碰瓷的，先掂量掂量自己。
原本发这个是疫情憋在家，和大家交流一下解解闷，现在评论和私信已经回复不过来了，我的工作也忙的焦头烂额，掉头发的时候又来了，没有办法每一条都看都回复，我也不是什么大神砖家，跟你们一样挣扎在凡尘里的一粒沙，听我瞎白活，和看新闻联播一样的效果。多做事少上X乎，都能有好工作大别墅，共勉哈。
全球两大泡沫市之一美股熔断了，从来都没有什么神话，事物都有它本来的样子。经济全球衰退喊了不是一两天了，疫情也只是个催化剂，有人敲响警钟，有人可防可控。美联储加息了，房价要涨；中东石油跌了，房价要涨；现在美股熔断了，房价也要涨，在很多房地产利益相关的撰稿人眼中，根本不用管背后的逻辑说通说不通，反正是要涨的。房子不是股市里的数字，它看得见摸得着，不仅是遮风挡雨的地，更是一个个家庭的载体，钢筋水泥堆砌的应该是梦想而不是泡沫。我解决不了大家的问题，我有时比你们更痛苦，恨这个行业，但是为了五斗米还得折个腰。
有几条评论留言说房价涨了，还涨了X%，想正面刚一下？你是有房管局网签数据还是有房企内部成交台帐数据？连统计局都被你安排的妥妥的。还是来源于XX销售打了个电话：都涨成啥样了？还不赶紧买套房压压惊？亦或者是自行百度了一下，安居客房天下的网站做的花哨吗？有几個城市是有特殊行情，就是一般城市也有特殊的盘，你非要拿出来说我也不反驳你。信息不对称，是经济学的构成要件吧。还有一些投资口兄弟想交流勾地和招商引资的事，等我缓几天忙完这段时间专门回答下这个，毕竟寒潮来了多件棉衣御寒不是坏事。
留言多了什么人都有，大家看时候留心甄别吧，有一个现象值得注意，但凡自己买卖房屋涉及切身利益的都很谨慎，反映的情况也很具体属实，反观一些朋友说、别人说的都在暴涨，反映的情况都是一两句话以偏概全，反驳这种逻辑也是惹一身骚。上边内容最早编辑于2月中旬吧，到今天一个多月了更了几次，懒得标注时间了，看评论时间对照吧。(3月20日)
<hr/>最新更新：5月15日，统计局4月份报告发布，指出房地产开发投资下降3.3%，全国商品房销售面积下降19.3%，商品房销售额下降18.6%。没什么好说的。
咨询问题太多我没时间都看，随便答吧不负责任，又不想注入太多精力。能来看就是个缘分，我的回答也都很随缘，将来可能我赋闲了会考虑写写文章。侵犯到了一些同行利益，我尽量控制，控制不住想说也没办法哈，你隔着屏幕看能不能骂我几句解解气。还有人提醒我不少号称房地产专家在抄袭我的回答，抄就抄吧，一知半解的也抄不明白，能注明来处最好，我只要没看到就当不知道。

关于土拍，这是我们这行一个核心业务问题了，背后的利益牵扯复杂，也比较敏感，不多谈，你们看到的只是公开的那部分。有的看着拍起来地价高，其实摘牌企业未必成本高，后期售价也是随行就市不会推断式增长。有的看起来底价摘的，却是一块托底勾兑置换的土地，算个总账没准也不占便宜。这里边，政府，土地主，中介，抬价的，各种利益交织。
上边说写招商，正好最近回答了另外一个问题，不另外再写了，想看就一块看吧，链接https://www.zhihu.com/question/366346960/answer/1262528394
很久没写了，有几个重要政策节点该更新的，没时间。上边招商写了很多深刻问题，可惜被强制删除。到目前为止，大部分走势都不幸被我言中了，华北全线跌跌不休让从业人喘不过气来，重新开放咨询了，解解闷。写的另一篇文章没什么关注度啊，不太会弄这个，链接贴到下边吧https://zhuanlan.zhihu.com/p/266979781

viviansmurf · 2021-10-18 09:10:42

谢邀！
这样的问题，去年我都回答了不下100遍。
明确告诉你们，房地产已经大结局了。
本次武汉Yi情更加说明了，我们还有很多很多的不足，我们不厉害。
老生常谈的引以为豪的最全工业门类，如何呢？口罩这样的小物件都难住了我们。
（国内口罩销量前十品牌中，国外品牌占据了六成，国内仅有绿盾、稳健医疗、阳普、朝美上榜，而3M、霍尼韦尔所生产的口罩只不过是他们公司的“副业”）
如果水平只有60分（百分制），门类再全也没什么用。
我们的医疗水平、科技水平、工业制造水平，还不够优秀，不能在全球形成集团竞争力，急需转型升级。
接下来10年，将是我国转型升级的黄金时间。
如果继续沉湎于过去的激素经济发展模式，而不是实打实的推动产业升级，那么请珍惜当下的美好时光，因为最艰苦的岁月还在后头。
以下为长文分析（分享过多次，老读者可以略去）：

泡沫经济（房地产为首）和国运相比，根本就不是一个选择题。
当年日本泡沫经济爆炸的年代，泡沫炸裂，全国房价立马自由落体。但是，别人泡沫经济的同时还培养了一众全球极富竞争力的跨国公司。汽车、制造业、高端材料、电子产品等等……
我们现在有什么？只有一群在窝里当霸王的企业罢了。
保汇率还是保房价？
根本不存在这样的选项题，当然是保汇率了。汇率崩了，人民币还能国际化？几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，一带一路再成功也是给美元做嫁衣。
当下的中国无非就一个优质资产：人口。
这又可以分为世界工厂和14亿消费市场。
世界工厂方面，欧美完全可以扶持以越南和印度为首的新兴经济体稀释甚至取代掉我们世界工厂地位。
14亿消费市场，同样在扶持东南亚和印度发展的同时，也相应的培养了消费市场，东南亚加上印度大概20亿人口，虽然现在消费能力不及我们，但是潜力相当可观。
估计看到这里有人会骂我越吹印吹，省省吧。我说的是欧美会培养越南和印度取代掉我们的功能，并不是说欧美会培养一个强大的越南或者印度。相反，强大的越南和印度并不符合欧美国家的核心利益。
当下，川普打击我们的供应链，可以说就是抓住了世界工厂这个命门。目前不少产业链确实在往东南亚和印度搬迁。
有不少人言必说中国劳动力多么优秀，我就不懂了，流水线上的工作有什么高端可言的了？还让你们生出贵族感了。这不，vivo印度国家公司CEO（中国人）说：“印度工人效率近中国人的90%。”
我们的当务之急是急需产业升级，以便在高端行业形成全球竞争力，赚世界的钱。
影响房地产最根本的还是人口，人口多么严峻呢？
到2050年可能就减少两个亿人口到12亿总人口；到2100年可能人口就腰斩成为了7个亿人口。

如何看待房地产2020年走势？-1.jpg

具体分析如下：
<hr/>为什么不会继续走房地产老路了？
已是危房一座，你还继续加高，那不是嫌自己以后死得不够惨么？
为了说服各位读者，且看侠客岛——《【解局】放水？加杠杆？楼市松绑？不要想多、想偏了！》一文：

各位想想，房子是用来干嘛的？归根结底是用来住的。或是满足实现置业梦想的刚需住房需求；或是满足想住新房的改善性住房需求。
/ J9 l% z' V+ K不过我们也不得不承认，房子的属性不只居住这一条，它还有投资和金融属性，房地产市场的投资和投机行为便由后两个属性引发。
9 C: J" g/ w8 ~+ d但是，如果投资需求和投机需求太大，拉动房地产价格过快上涨，人们就会不把房地产市场当作消费市场而是当作投机工具。0 a; H; R, H, E6 R/ ^$ u- |% i
此后，全社会的资金将一拥而上，疯狂追逐短期内的高收益率，却迫使其他行业甚至是代表先进生产力的高新技术产业处于资金干渴状态，限制产业迭代发展。" L2 j9 E" G$ K* Z3 b+ p* t
对个人而言，一切养老、教育、医疗、娱乐、出行需求都要为买房让路，榨干6个钱包才能供起一套房，不乖乖勒紧裤腰带还能咋整？如果房地产发展这一步，那就离题太远了。0 _9 G ]' S, F K c& f
因此，经济发展出现了下行压力就要松动房地产吗？万万不能。如果为了短期增长数字好看，就轻易松绑房地产调控，不仅会导致宏观杠杆率进一步攀升，也不利于民生改善和创新升级。7 G+ C% c7 j% m( T
更重要的是，房地产行业快速发展阶段结束后，如果再度出现大幅过剩，积压的问题和矛盾消化周期只会更长，消化难度只会更大。饮鸩止渴绝非良方。

对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，你们根本不懂什么叫利益集团，我送你一句话：

只要锦绣山河在，物质名利还复来。

最近几年，年年都在强调“住房不炒、稳房价”，字虽相同，但，涵义似乎变了：
18年前，住房不炒、稳房价是说给老百姓听的：“老乡，莫慌，房价不会涨了！”
18年后，住房不炒、稳房价是说给房地产听的：“老总，莫慌，房价不会跌的！”
当曾经的引擎变成现在的刹车片，那就是时候换个引擎了！
以下回答初稿写于18年年初，终稿写于19年年初。

记住我的ID，估计不少人也眼熟了我这个ID了，我可以说是知乎近半年内房地产行业最强大的空头（18年年初我就开始说房价到顶了，一直到现在），近半年最高赞房地产相关回答，我的贡献值应该是名列前茅的了。
与其他空头或多头不同的是，我不像某些人全凭脑颅臆想，或则单凭某个城市以偏概全、一叶障目不见泰山。
房地产已是落日黄昏，理由如下：
（注意，本文有更新，是大家所关心的房地产会不会放水的问题！！！）
（注意，本文有更新，是大家所关心的房地产会不会放水的问题！！！）
（注意，本文有更新，是大家所关心的房地产会不会放水的问题！！！）
论点一：房价的两次飞跃以及有限的城镇化空间

全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。
下图为一线城市——“北上广深”2002~2017年住宅商品房的销售价格走势图（注：数据来自国家统计局），统计局的数据比较保守，和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此，还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州，基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，北京和上海不用多说，全国唯二，广州没法比；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。
两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下，本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的，全国的数据可以参见文章——【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要。

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下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图，数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2017年我们国家的城镇化率是58.52%，而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下：
2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；
2017年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11亿；
10年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05亿；
下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均居住面积为22.6㎡，2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。
以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：
2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡；
由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：
6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡；
两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为：
75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡；
这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。
可是2015年的时候，我们国家的城镇化率已经到了56.1%，要知道发达国家的城镇化率是70%，目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。
但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。

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下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？
就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文——《站在2019年看——中国房地产最后的五年》，我们可以合理的得出一个推论：2025年后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了，就再别拿城镇化来做多了。
总结：所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。
论点二：人口老龄化加剧

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。
首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，长期靠人口。
其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析：
1、婴儿潮
新中国建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于2000万计，如下图所示）：
第一波婴儿潮：1949-1958；
第二波婴儿潮：1962-1975；
第三波婴儿潮：1981-1997；
（注：3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）
以结婚年纪来算：
据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则：
1997+26=2023；
以读书时间来算：
考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25.5岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作1.5年后开始买房（为什么研究生是工作1.5年，因为研究生工资高、加速度大），那么：
1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；
这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。
以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。

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2、人口老龄化
中国人平均寿命是75岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：
1949+75=2024；
1975+75=2050。
2024～2050必定是我国最艰难的时间段，因为这27年间，每年我们国家都会逝去大约2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万，19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万（几无可能，必定少于这个数），则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长。
2022年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出生人口约为2000万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。
但是把时间线划到2024年呢？这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”，亦即2025年后，和我推算的2024年基本吻合。

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有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”；
那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了75年，长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。
总结：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。
论点三：房产税的使命

房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。
但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。
当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流；所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。
房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。
2018年全国卖地收入为6.5万亿，而全国房地产总值450万亿；为了弥补6.5万亿的卖地收入，房产税就是一个答案。试想一下，只收1%的房产税，就是4.5万亿收入。当然房地产在中国经济中的比重绝不是一个卖地收入就能解释清楚的，也不是简单的数学计算就能划等号的。但是这里只是提供了一个分析和思考的角度，方便读者理解。
房产税有两个作用：
一是降低甚至除去房地产的增值属性，想稳赚不赔，做梦，因此会逼迫一些囤房（炒房）的人主动卖房，会极大增加市场房屋供应量；
二是降低地方政府对卖地的依赖，彻底解决土地财政尾大不掉的问题！
论点四：所谓的放水

首先是“放水”，很多人都不懂信用货币就在那里喋喋不休说什么印钞，真是搞笑。
那就看看你们所说的放水吧！
最新新闻“央行发布了6月份金融数据，中国6月货币供应量M2同比增长8.5％”，下图为历年货币供应量，看历年趋势（红线），央行是在放水还是缩水一目了然。中国要想超过美国，我们的人民币就必须在国际市场相较于美元不说超过，也必须旗鼓相当，如果一个国家随意放水，人民币就休想国际化，人民币不能国际化，中国就不可能超越美国。以后，人民币追求的是稳定稳定再稳定，为国际化推广创造条件。一个不靠谱的货币是得不到国际市场认可的！
房地产不会作为短期刺激经济的东西，长期也不会！
有通胀就有通缩，目前，有可能会滞胀甚至通缩哦！

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注：以下 { } 内容为更新部分
{
数日前，央行行长易纲在中央核心刊物《求是》杂志上发表《坚守币值稳定目标实施稳健货币政策》的7000字署名文章，接着各大主流媒体争相转载报道。值此这“百年未有之大变局”时刻，想必这篇文章不仅仅是为了纪念央行成立71周年所写的祝贺词，而是大有所指的，因此这篇文章的个中韵味还是很值得人们认真思考的。

在文章中写道：“守护好老百姓手里的钱，保持币值稳定，并以此促进经济增长，是货币政策的使命。”并且，易纲表示，不能让老百姓手中的票子变“毛”了，不值钱了。如此看来，话已经说的很直白了，这些话当然不是说给老百姓听的，或者说表现上是说给老百姓听的，实际上是说给那些寄希望于央行放水的人听的。
当前，很多地方政府因为大修基建刺激经济搞得债台高筑，寄希望于央行放水再拉升一波房价，好让地方政府卖地赚容易钱，因此地方政府是希望央行放水的；再次就是房地产行业也殷切希望央行放水，毕竟他们直接利益相关。可惜，他们呼天撼地，央行还是顶住了压力，只是象征性给降了5个基准点，说这是杯水车薪，一点也不为过。
央行是不想放水吗？当然想，但是不是给房地产行业放水，而是给实体行业输水！但是由于层层截流的问题，即便放水，也没有多少资金流向了实体经济，如果不能流入实体行业而是肥了某个行业，放水只会适得其反。
从央行行长易纲这篇文章可以得出一个结论，那就是寄希望于大放水的人可以断了这个念想了。
}
论点五：中国目前的困境

我们国家的经济目前很尴尬，高端制造业等等，反正是高端的利润大的，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。
实话实说，今年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了14亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是14亿的市场，东南亚6个多亿的市场也在冉冉升起，印度13亿肥沃的市场也在蓄势待发。
注：以下 { } 内容为更新部分
{
现在讨论房地产问题，我发现有很多朋友还是比较孤立的看待我们国家所面临的问题，而不是站在全球的角度看待问题。现在经济全球化了，毫无疑问，竞争也是全球化的。
如果孤立考虑中国问题，那么不用说，高层肯定是希望房地产软着陆的，没有任何一个国家希望经济硬着陆，比如曾经的日本，他们难道不希望上个世纪90年代的日本房地产泡沫软着陆？还不是因为外部环境不允许！现在，我们的情况也是如此的，中美冲突的当下，以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了！
请大家记住，这是一个互相竞争的世界，而不是什么和谐的地球村。比如，很多人瞧不起越南，说起劳动力就说我们国家的劳动力如何优秀，技术如何熟练，其他国家劳动力替代不了。但是，实话实说，流水线上重复的动作到底有哪门子技术可言啊。
就拿三星手机来说吧，如果孤立的从我们国家的市场来看，我估计很多人得出的结论是：三星已经破产了或者说不行了！因为三星手机在我们国家的市场份额基本上可以忽略不记！但是，殊不知三星手机依旧占据全球市场第一的份额。真的不是没有中国市场，其他公司就玩不转、活不了了。抛弃致命的狂妄自大吧，脚踏实地砥砺前行才是正途。
而且，目前三星一半以上的手机是由越南工厂生产的，越南工厂的工人是谁？越南人！三星最大的智能手机生产基地就设在越南，年产量达 1.5 亿台左右，约是其整体产量的一半。目前，三星在越南已经拥有智能手机、电视、家电工厂。这些工厂里面流水线上的工人不都是越南人民吗？当然，也包括印度，殊不知国内的小米、VIVO和OPPO等公司也在印度设厂生产手机了。而且，苹果计划在2019年从中国转移iPhone生产线，比例最高达到30%。什么劳动力素质不可替代，那只是用来安抚老百姓的谎言罢了。
最可怜的是依附于这些手机制造厂的员工，因为工厂搬迁出去，他们的工作机会就没了。有个数据，外资给中国提供了大约4000万的就业岗位，如果在算上配套的供应链上的公司，估摸着有一个亿以上的就业岗位。大公司搬迁走了，意味着供应链上的公司也会跟着搬走。这也是最近几年国家号召青年回乡创业、乡绅回乡投资的原因，城里没你的就业岗位啦。而且，国内的不少企业也搬迁到越南了，这是没办法阻止的，因为我们的配套企业不搬过去，三星以及苹果等公司可以找其他供应商代替，那么我们的配套公司就会慢慢被市场淘汰掉。

而且企业搬迁出去会给当地培育相应的产业和本土企业，他们以后就是中国企业的竞争对手。比如三星供应商在越南的本土化率已经从2014年的35%提升到2017年的57%，可见越南的整个电子产业都被三星给带起来了。
}
在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？我在曾经推送的旧文——《请，追求“自主可控”的人生！》——说过：

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。
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对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU芯片、操作系统、高性能材料等等。不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在“中兴事件”和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。
因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。
在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。
要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？
本部分为节选，全文4~5千字，全文请看《【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演！》
结论

房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之待接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。
人口都要负增长了，还谈什么接盘侠啊，所以理由一pass掉；当前经济的窘境不用我多说了吧，再次pass掉理由二；会不会大放水呢？看过本文应该没这个疑问了吧。
基本面结论：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出，且别寄希望于城镇化。放水是不可能放水的，即便放水也不去给房地产（目前房地产信贷等融资手段收缩很严峻）。
房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后回光返照式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。
对于手头有投资性房产的人来说，接下来的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去，必死无疑。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点，五年之后，房地产就是马云说的“白菜价”。
五年之后呢？
五年之后没多少人谈房地产了，而是更喜欢聊医疗、养老和教育！
以上五个论点，是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻，请别浪费时间辩驳了，只增笑尔！
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5. 放开落户限制，那又如何呢？
注：更多文章，欢迎关注公众号：Smart_Dreamer
我会不定期分享一些经济方面的思考以及对生活的零碎感悟和理解，欢迎一起来交流，一起共同进步！

朴贤旭贤r · 2021-10-18 19:44:25

用 30 万美元贷款买下来的房子，此时却跌到了只值 3 万美元，血亏啊。干脆不还了。于是越来越多的房子重新回到了市场。

本来，一切都发展得非常顺利。
然而，让美国人没想到的是，「God bless America!」这句口头禅

这一章咱们就来看看：危机咋就突然爆发了？
一、持续走高的房价
二狗子总算买到了房，可转眼到了该还钱的时候，这里有两种情况：
1. 二狗子人品爆发，还清了贷款
其他人赚的钱，就是二狗子还的利息。

2. 但是很大可能，二狗子还不上钱
这可怎么办？
银行和投行会怕？不存在的！
这种迷之自信源于：

没钱还，那就卖房，用卖房的钱还银行贷款。

就这样钱又回到银行、二房、投行、投资者手里了。大家不仅不亏，还赚钱呢，而他们赚的钱，其实就是房子涨的价。

完事后大家发现，原来不管二狗子能不能还上钱，都有钱赚，最后大家又可以集体爽歪歪了。

但情况似乎并没有如预想中的一样。
因为很多二狗子还不上钱，不得不卖房，市场上的房子越来越多。

房子多了，买房的人却没增加，因此就出现了房子供过于求的现象，有的房子肯定卖不掉。
最关键的问题是——

万一房价跌了咋办？
二、继续疯狂的理财产品
这种情况不是没人想到过，但是解决思路有点跑偏。有些人一紧张，为了规避风险，
给理财产品上个保险！

啥意思呢？
比方说你手头有很多 CDO，就能给它们上个保险。
如果房价涨，CDO 正常，
那靠 CDO 就能赚钱，
不过要定期交点保险费。
如果房价跌，CDO 崩了，
虽然 CDO 赚不了钱，
但保险公司会赔钱给你。

这么一来，买这些理财产品，就没啥风险了。
于是买的人越来越多。

另一头，保险公司也对房价有种迷之自信：啥都不干，还能白捞保险费，爽歪歪！
为了能赚得更多，保险公司还秀了一波操作，把保险合同包装了一下。

保险摇身一变，也成了理财产品，叫信用违约互换。
这就是传说中的 CDS。
保险公司顺手把 CDS 卖了出去，只要房价涨，接盘侠们一起赚保险费！

要是房价跌，也得一起赔，不过没人相信房价会跌。
最后这些理财产品，就拧成了这么一股绳：

全村的希望都在房价上！
于是，越来越多的人把宝押在了房价上，从而参与到了这个游戏中。

但大家不知道的是，
只需三把火，房价必跌！

三、房价是咋跌的
如果说房价是个还没点着的炸弹，最后让它爆炸的是这么三把火：

第一把火：美联储加息
前一章聊过，美联储的日常工作就两个：
加息＆降息
这个「息」不是人们向银行借钱时产生的利息，而是银行向美联储借钱的时候产生的利息。

这种利息咱们前一章提到过，叫联邦基金利率。

美联储一降息，大家就有钱买房，房价一直涨涨涨。
但是长期降息将会产生不好的后果，市场上的钱增多了，商品会涨价，否则商家就会亏本。

总之，加息、降息要轮着来，否则经济容易出问题。
既然降息都这么久了，也该加息了。
因此美联储后来加息了，算是点燃了第一把火。

至于加息对房价有没有影响，人们并没有放在心上，毕竟还有银行盯着。
第二把火：提高浮动利率
想当年银行借钱给二狗子们买房，平时是咋还钱的呢？
打个比方是这样的：

一开始利率低，每年固定还一点，这叫固定利率。
后面利率会随市场利率进行调整，有可能比以前还的要多，这叫浮动利率。
美联储加息，银行就得跟着加，浮动利率一下子从裤腰提到后脖子。

银行算是点燃了第二把火。

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