拨开恒大债务危机的雾霾，看清今天的房产真相

- `+ p! [$ ^3 c2 A$ X3 j2021年二季度以来，恒大的债务危机愈演愈烈。截止到今天还没有一个最终的解决的方案。
7 g# {  \8 \. Y/ }2 }) b+ G但是站在十月初的阶段，我们实际上是可以通过这一次的恒大债务危机，来看清楚今天的房产真相的。
通过恒大的债务危机，可以梳理出来，它的债务是将近2万亿。从财务报表披露的是19,700亿，其中大体有1/3是欠像上游的建筑商、建材商的应付款，另外有1/3可能略微多一点是期房的预收款，还有1/3是有息的债务，最主要是银行里面的贷款，当然还有一部分，比如通过资本市场的发债等等。
1 Q1 L/ C8 V' |7 k: l( I- B通过这个数据，首先我们可以看到类似于恒大的债务的结构，大体上代表了今天头部的房地产企业比较普遍的现象。实际上是可以看到一些房地产市场现在的矛盾。
( [/ w8 }4 Y# _( f+ r' \像我们的期房销售制度。一旦类似于恒大这样的事情发生，假设有个不好的预期，未来还会有几家头部的企业逐渐进入到这样的状态，你就会发现，会绑架很多购买期房的消费者。所以，我们不禁要对期房销售制度进行再一次的思考，是不是需要进行适当的调整。否则它绑架的是社会稳定的问题了。

第二部分，我们再来看一下今天开发商欠上游的像建筑建材这样大额度的应付款，也是一个很大的隐患。这也为一些国内建筑施工企业敲响了警钟。原来建筑施工企业能够和类似于恒大等一些头部房地产企业紧密绑定关系，会认为是在商业市场上多了一个客户，多了一份未来稳定的收入。一旦风险爆发的时候，我们很可能会发现这是一个无底深渊。
恒大如此，其他那些房地产企业又会好到哪里去呢？
第三一叶知秋。2021年9月底，正是我们北方气候进入到深秋的分水岭。恒大债务危机的事件，一叶知秋。整个房地产行业其他企业也好不到哪儿去。梳理债务的脉络，你就会发现在上半年，华夏幸福的债务兑付已经在市场上引起了广泛关注，但到今天还没有一个最终妥善的处理的方法。
* p' Q  W, P) _5 i0 s* ~2 b* s/ ]在恒大债务危机这个窟窿还没有按得住的时候，市场上也不时传来像融创、碧桂园等其他头部的比较大的房地产企业也出现一些坏消息的报道。
5 e) B8 C6 x8 Q+ A1 ~恒大这件事情的暴露，其实暴露的不是恒大一家企业，也不是许家印这一个人。我们可能要来重新思考，整个房地产行业是不是都普遍面临这样的情况。
当我们意识到全部面临这样的情况的时候，恐怕我们整个的政策的调整就不单是如何应付恒大事件，而是如何面对房地产行业普遍出现的这个现象了。
% }/ [# M0 l- H" g% R- i7 F" e" k第四方面，有的一些媒体已经公布了，我们来梳理恒大欠银行的贷款时发现，一些股份制银行，有的一家银行的恒大欠款大概就在二三百亿，甚至有的可能300亿还要更高。而这些上市的股份制银行，一年的利润也无非就是一百亿到四百亿。
/ h  B! \6 P; r  H试想，单纯一个恒大要是发生风险，就会对这些上市的商业银行的利润构成巨大隐患，更何况类似于房地产行业其他头部的房地产企业都会面临这样的危机。
& }+ @9 W4 l3 R1 |) F; f# ?: \恒大表面上是房子能不能交付，债务怎么还的问题，实际上的的的确确是房地产的风险，有向商业金融市场传递的可能性。
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( L& |' a# |) l- i第五，恒大引起了社会的广泛关注，对恒大的解决方案今天似乎也是有点举棋不定。
的的确确恒大到今天是自作孽不可活。但房地产整个行业今天已经占到了我们经济直接GDP的7.3%，这个是国家统计局公布的2020年最新数据。如果再加上关联的建筑企业7.2%，就已经将近15%了。
+ G  v/ K! d( Z& h+ G) A8 S如果再把上下游的像建材、装修、装饰，还有家电家居以及与房地产关联的，金融服务也结合在一块来考虑，恐怕已经占到了我们GDP的比重的40%了。
. b7 r: V" P1 |3 @# n* i" [试想，本身我们经济的发展和全世界其他很多国家都一样，比较弱的挑战。如果再有百分之三四十的经济，受到房地产行业的拖累，那么恐怕决策者也是需要再三掂量的。
这也是今天恒大事件所揭开的房地产行业，乃至于整个经济的真相。
" s7 l1 L" W/ z( {最后看房价。很多的朋友关注的是假设说恒大倒闭了，我们的房价矛盾会不会缓和一些。
) y9 M2 N! c' {, n+ [如果用心的话，你就会发现，随着恒大事件的发生，房地产市场上的的确确出现了一部分地方的买房积极性开始降低。同时你有没有发现，已经有部分地方政府发出了禁止房价下降一定比例的通知。这就意味着，其实房价不单单是咱们老百姓每一个买房的刚需朋友来关注，实际上它也涉及到地方政府的土地财政的钱袋子，这是当前一个非常急迫的问题。
  m2 K5 D  P( n! v/ h! }, H; m& V通过以上这些事情，包括事情不断演变，我们看到方方面面在里面角色的扮演。你可以看到今天整个房地产行业的真相。
) }) K- O4 Z/ R: N* {/ u* b3 ?通过恒大这件事情，我们也必须要看到，过去靠不断放大杠杆，跑马圈地的野蛮生长的房地产时代已经过去了。
恒大事件某种程度上也是房地产行业发展的分水岭。
告别野蛮生长时代的房地产行业，正进入到一个更精细化的时代。房价未来也会告别以投机以过度投资推动的房价大大幅上涨的现象，逐渐进入到一个相对比较温和的新时代。
同时过去无论买在哪里房价都会上涨的时代也将和我们告别了。我们将迎来一个不同城市不同位置房地产加剧分化的新时代。

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