如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？

显示全部楼层 · 2021-10-12 02:45:03

浏览了几个高赞，全是扯淡。
两个共同点：外行；没去过。
我去过阜新，我干过地产，我来说。
有一个高赞的一个点说对了，阜新确实是铁锈带城市。可惜后面全是错的。
阜新二手房市场“上车盘”单价大概3000左右，“高端盘”大概5000左右。买个130平左右的宜居小区次新商品房（阜新人，或者说东北人沉迷买大户型，这种在当地很受欢迎）大概40到60万。首付10多万，一部买菜车钱。贵是不贵，但以当地工资也不能说白菜价。
阜新房价也并没有怎么“大跌”过，主要是压根就没有大涨过。阜新最近20年不动产长期涨幅总体略低于零售物价，其实属于比较自然、正常的状态。只是在中国，显得很不正常。
那么这个总价2万块的白菜房怎么来的呢？
首先，习惯北上广挤一个小时地铁上班的知乎金领们要明白一点，小城市的通勤观是完全不同的。
在阜新，从市中心开车出去15分钟就能到郊区（比如从解放广场往北开），开30分钟就到苞米地了。阜新人对“偏僻“的容忍度是很低的。
我手机随便截几张地图

如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？-1.jpg

如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？-1.jpg

这里是真正意义的阜新市，解放广场是城市中心，地位相当于上海的人民广场。
西北方向的“四合镇“在很多阜新人眼里已经是“远方的荒蛮之地”。其实距离解放广场只有5公里。

如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？-2.jpg

这是缩放比例尺后的大图，右侧有个地方叫做“阜新蒙古族自治县”，简称阜新县。这里就不是郊区不郊区的问题，行政上它就是一个县城。
那么卖2万一套的米家小区在哪里呢？

如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？-3.jpg

蓝圈是阜新市，简称“市里”
红圈是阜新县，简称“县里”
房子图标下面的就是2万一套的米家小区。一个比隔壁县城还远而且还不在县城范围内莫名其妙的地方。
刚才说过了阜新人的通勤观。即使蓝圈内的边缘也属于郊区，四合已经是陌生的远方，再对比下米家小区的位置。
哪个蓝圈内的居民会吃饱了撑的跑这住？
这就是便宜的原因，（对阜新人）远的离谱。
那么既然蓝圈里已经有足够多，价格也不贵的小区，阜新这个人口并不多的城市为什么非要在那么远的地方盖房子呢？
这就涉及一个历史遗留概念：矿区。
是的，米家小区离市区非常遥远，但是离矿山很近。阜新曾经是一个煤矿城市，大量矿工需要就近住宿，造就了远离城市的居民点。最早是棚户区，后来改造成了动迁小区。
白菜价的米家小区当初是用来给矿工住的！位置优势在于离矿区近，上班方便。现在煤炭挖光了，矿区概念不存在了，大家又回到市区。矿都没了，谁还住矿区？特性化的人口集聚原因已经丧失了。
居然还有忽悠人来抄底5套的。你就算抄底50套，曾经红火的矿山会复生么？是打算持有个几亿年等累积出新煤层？你要去市区囤5套倒是可行，不过全款也要两百来万。非要千里接盘我也不拦着，但门槛并不那么低。
最后劝你乎一句：多一点调查研究，少一点纸上谈兵。

2021-10-12 12:49:42

浏览了几个高赞，全是扯淡。
两个共同点：外行；没去过。
我去过阜新，我干过地产，我来说。
有一个高赞的一个点说对了，阜新确实是铁锈带城市。可惜后面全是错的。
阜新二手房市场“上车盘”单价大概3000左右，“高端盘”大概5000左右。买个130平左右的宜居小区次新商品房（阜新人，或者说东北人沉迷买大户型，这种在当地很受欢迎）大概40到60万。首付10多万，一部买菜车钱。贵是不贵，但以当地工资也不能说白菜价。
阜新房价也并没有怎么“大跌”过，主要是压根就没有大涨过。阜新最近20年不动产长期涨幅总体略低于零售物价，其实属于比较自然、正常的状态。只是在中国，显得很不正常。
那么这个总价2万块的白菜房怎么来的呢？
首先，习惯北上广挤一个小时地铁上班的知乎金领们要明白一点，小城市的通勤观是完全不同的。
在阜新，从市中心开车出去15分钟就能到郊区（比如从解放广场往北开），开30分钟就到苞米地了。阜新人对“偏僻“的容忍度是很低的。
我手机随便截几张地图

如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？-1.jpg

这里是真正意义的阜新市，解放广场是城市中心，地位相当于上海的人民广场。
西北方向的“四合镇“在很多阜新人眼里已经是“远方的荒蛮之地”。其实距离解放广场只有5公里。

如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？-2.jpg

这是缩放比例尺后的大图，右侧有个地方叫做“阜新蒙古族自治县”，简称阜新县。这里就不是郊区不郊区的问题，行政上它就是一个县城。
那么卖2万一套的米家小区在哪里呢？

如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？-3.jpg

蓝圈是阜新市，简称“市里”
红圈是阜新县，简称“县里”
房子图标下面的就是2万一套的米家小区。一个比隔壁县城还远而且还不在县城范围内莫名其妙的地方。
刚才说过了阜新人的通勤观。即使蓝圈内的边缘也属于郊区，四合已经是陌生的远方，再对比下米家小区的位置。
哪个蓝圈内的居民会吃饱了撑的跑这住？
这就是便宜的原因，（对阜新人）远的离谱。
那么既然蓝圈里已经有足够多，价格也不贵的小区，阜新这个人口并不多的城市为什么非要在那么远的地方盖房子呢？
这就涉及一个历史遗留概念：矿区。
是的，米家小区离市区非常遥远，但是离矿山很近。阜新曾经是一个煤矿城市，大量矿工需要就近住宿，造就了远离城市的居民点。最早是棚户区，后来改造成了动迁小区。
白菜价的米家小区当初是用来给矿工住的！位置优势在于离矿区近，上班方便。现在煤炭挖光了，矿区概念不存在了，大家又回到市区。矿都没了，谁还住矿区？特性化的人口集聚原因已经丧失了。
居然还有忽悠人来抄底5套的。你就算抄底50套，曾经红火的矿山会复生么？是打算持有个几亿年等累积出新煤层？你要去市区囤5套倒是可行，不过全款也要两百来万。非要千里接盘我也不拦着，但门槛并不那么低。
最后劝你乎一句：多一点调查研究，少一点纸上谈兵。

左等等右等等芬 · 2021-10-12 22:56:25

这个问题得由我这个阜新人来说一说，利益相关，前些年家里刚把一套老房子卖了。
对于阜新，我还写过一篇文章，有兴趣的可以看一下。
煤城往事——阜新的成长之路
首先阜新是什么地方，是中国第一个资源枯竭城市。
阜新位于辽宁西部，毗邻内蒙古，不仅口音上区别于沈阳大碴子东北话，而且蒙古族很多，许多写着蒙古文的小饭店，牛肉干是本地食品之一。
民国期间，阜新属于热河省，没错，就是马前卒督工的老家。
阜新兴于煤矿，在遭受日本十四年的掠夺后，本地矿工克服困难修复了被日本炸毁的煤矿，支援解放战争。
建国后，阜新也在一五六工程项目内。苏联专家重新设计了硕大的煤矿，增加了机械化设备，修复了热电厂。
在计划经济时代，和其他东北城市一样，阜新的城市居民是比较幸福的。
但是当年的产业工人是没有预料到是，一切即将天翻覆地。
东北在计划经济时代的高光以产业结构的重工业化和本地资源的开采枯竭为代价。
阜新煤矿每年都响应中央超额完成任务，原来苏联专家计划九十年的开采寿命，到了八十年代就见底了。
而且很多的投资，在今天看来都是负资产。比如我姥爷曾经参与过通往鞍钢地下的竖井工程，在解放军不惜一切代价和苏军死磕时，这个竖井能保证煤矿源源不断输入鞍钢保障工厂运转而不会遭受苏军干扰运输。
最终爆发点就是九十年代国企大下岗。大量产业工人无所事事，地摊上很多小玩具都是那些高级工人手工做的，街边站满了拿着牌子找工作的人。很多机车工程师幸运地通过考试进入事业单位，做小儿科般简单的电机维修，我家长辈就是其中之一。
几十年来，这座城市就是一座硕大的工厂，围绕着以海州露天矿为首的煤田派生了无数的小工厂、企业单位、培训院校、医院中小学幼儿园。主矿没了，其余的人干什么，不知道。
于是乎阜新成为中国第一个资源枯竭城市。
讲完了城市，说说房子。
我家原来有套老房子，苏联时期的赫鲁晓夫楼，大概五十多平米。是2000年左右买的，两万出头买入。之前的房主用电不慎发生火灾，还好没人伤亡。
楼体异常结实，有一次我爸想在楼道里挂个牌子，目的是为了让贴开锁小广告的人把广告贴牌子下面，别贴防盗门上。砸弯了好几个水泥钉，没钉进去。后来是我爸打开锁广告上的电话和他们说，他们说好的我们注意。
这套房子原本是想在2013年前后卖的，那个时候大概价位是12万到14万吧，因为家里一些原因没有卖。期间一直出租，大概是3000元一年，包取暖费。最后是在2015年左右卖掉的，卖了10万出头。
这个时候房子已经很不好卖了，这个买家是有特殊需求，要在这里陪家人。如果继续持有这个房子，现在价格不容乐观。
我家现在的房子是2008年左右买的，彼时全国防水，小城市也受到影响，房价上涨，地产火爆。
离原来的老房子不远，新房顶楼带阁楼，实际面积楼上楼下加起来一百七十多平米，二十万出头。
值得一提的是，这两个房子都距离全区最好的小学初中很近。
我家亲戚在2016年左右买的新小区，精装一百平出头，学区是很差的高德矿小学区，价格30万左右。
这个地方已经差不多到市南了。属于偏远地区，是早年棚户区改造的重点地区。走着走着能见到平房、矿用铁路和拉煤重型卡车。
媒体炒作的“阜新白菜价”房子，基本在这类地区，高德东山、平安西部等等。

如何看待辽宁阜新二手房白菜价出售，56 平方米住房仅售 2 万？为什么会这么便宜？-1.jpg

而阜新市的核心，阜新市政府以及辽工大新校区，都在往市北玉龙湖转移。新城区修得很漂亮，我有空找找图贴上。
阜新稍微核心地段的房价，我稍微了解的是市街心广场周边，前几年大概是五千每平米。现在应该降了不少。
总之阜新作为资源枯竭城市，人口持续流失，不足以承载目前房价。而五六十平米且位置偏远的老楼，也不会被留下的年轻人当做婚房。
未来一小段时间，除了市北核心地段，阜新老房子价格无疑是大白菜。不要有上海城隍庙边上老房子的期待。
长远来看，恐怕全国范围内，远离核心大城市都市圈的小城房价，都会走这条路。

qqieua5288234 · 2021-10-13 05:19:52

阜新的支柱产业是啥？
我可以明确的说：大学……
这边从矿业破产之后就是如此，04年考查矿山排水时，发现矿都已经采的差不多了…
后来这边的各类骚操作…不提也罢

安卿于世 · 2021-10-13 07:56:43

阜新就是中国的铁锈带（rust belt）。
首先我要说一句，铁锈带这个词不是说某个地区全完蛋了。铁锈带是指一个地区的工业或者矿业经济崩溃之后，人口和经济活动收缩造成某些成熟的建成区被遗弃了，其实用铁锈来形容还挺恰当的，因为钢铁锈了之后在铁锈之间还是会有些光亮的部分。就像美国最典型的那些铁锈带：底特律，克利夫兰，匹兹堡，费城以及下面要说的阿尔巴尼其实都还是存在好区的，50-100万美金的房子并不少见。但是这些城市会存在大片大片已经破败的垃圾城区，而这些城区的基础设施很完善，和那些一开始就是贫民窟的地方不是一回事。
下面我给大家说一说美国铁锈带的房市。我闲着没事就特别喜欢研究全世界各地的不良房地产。
前两周我陪一个合伙人开车去纽约北边的Albany看房子，这是纽约州的省会（小知识点：纽约州的省会不是纽约市），在纽约市北边大概220公里。Albany是个典型的铁锈带城市，我的合伙人20年前在那里读的大学，所以对当地很熟悉。
路上他和我说，最早的时候，Albany附近的房子很贵，其中有个区当年是一个全球500强的总部所在地，好区某个豪宅非常大，5000多尺（500多平米），顶峰时期卖60多万（几十年前的60万美元，比纽约市近郊都贵）。然后他研究生毕业的时候，有个同学留在当地工作，看了房价觉得应该到底了，抄了这个底，大概30万买进自住。时间又过了20年，现在这个房子大概值13万。
那次我看了一个7万美金的房子，怎么说呢：我个人很喜欢。关键是内部的装修没有任何问题，就是因为养狗地毯要换新的，其他就是买家具就可以入住（从内部布局和质量来说，如果在我家附近，属于我会考虑搬进去的情况）。厨房卫生间条件都很好（肯定比你们视频里面看到的这些阜新和鹤岗的房子的厨卫水平更新）。而且房子的布局我非常满意，采光极好还是3.5米的层高。整个差不多170平的2层独栋，非常规矩的格局。陪我去看的装修师傅都震惊了，说这样的房子法拉盛至少100万。
PS：现在整个Albany地区的家庭收入中位数是4万5000美金，而20年前是7万美金。不过美国这些年福利系统的大幅扩张，造成依赖福利的低收入家庭收入统计有些扭曲。
Albany的downtown有很多非常破败的房子，怎么形容呢，有一点点底特律downtown的意思。那些破房子没人住了以后因为欠税就被政府收了，整个街区都在政府手里。现在为了搞改造，所以出了个政策，政府1万美金甚至更低就卖/送你一栋，虽然不是1美元，但是也和不要钱差不多（有的是带4-6套单元的那种小楼，整个楼不到1万美金）。我有个朋友一口气屯了快10栋这种房子，慢慢修，然后出租，挣钱是非常挣钱，就是费劲，虽然不是自己去修，但是也是体力活，很操心。所以有很多投资客跑去那里翻修房子。
铁锈带这种东西吧，就是最典型的不良资产。这个东西和炒垃圾股差不多，全看眼光。
一般来说，一个铁锈带房市要想翻身，必须满足几个条件：
1，有一个肯定不会崩盘的大雇主（在美国，一般是大学或者州政府，还有超级医院或者巨型军事基地，港口什么的）。特别要提醒一句，从历史上看，大公司一般不可靠。总之和中国类似，公务员和事业单位才是铁饭碗。
2，跌的足够深，保守点先跌个80%-90%再说吧。就是从100跌到10-15，然后死猫跳到25-30，可能会稳住。比如大西洋城，我认识一个朋友在金融危机后得最低点30万美金拍卖拿了30多套房子。光收租一年就15万了。只要当地最后不垮，随便都是几倍收益（其实到现在差不多也有3-4倍得回报了）。当然，这个玩法也并不简单，而且有危险性。我认识的人里面敢玩这种的就这一个，君子不立危墙，他是该挣这个钱。懂行的人都是佩服而不是羡慕。
3，必须是个大城市，周边人口100万以上。美国很多铁锈带其实是农村，那这些地方基本没有机会复兴了，一路向地狱去了。铁锈带重建有一个基础条件就是，早期铁锈带的城市基建底子非常好，你现在去看纽瓦克和Albany这些地方，虽然几十年不搞开发了，但是高速/好医院/知名大学/写字楼/国际机场一应俱全，美国已经没有财力再搞新城了，所以只能在旧城上做文章，翻修了凑合着过。
90%以上铁锈带地区的房价最后都是单行线去了地狱，无限去向0。这里说的Albany还不算啥真的很惨的铁锈带。轮到克利夫兰这种地方，还要惨的多。
但最后能撑住反弹的，不管是不是典型的锈带，但是都需要同时满足我上面说的几种情况。像东部房价砍到骨头以后还能反弹的几个城市：大西洋城，纽瓦克，纽黑文（耶鲁大学所在地），匹兹堡，巴尔的摩，Albany。其实这个和阜新道理是一回事，2万人民币肯定不够这个房子的建筑成本，如果大家相信这个地方最后还是有人住，那么迟早房价必须回到建筑成本附近。当然这个周期会非常漫长，而且回来的时候城市的规模可能比当初小，这种情况下有些区可能还是鬼区。所以靠近那些不会改地址的基础设施或者雇主是非常重要的。因为美国地皮很平，所以如果没有大城市中心的基建作为锚点，那么大家宁可去开新地皮盖新区，也不会去折腾旧区的。
另外我和朋友聊过，中国的铁锈带和美国的铁锈带最大的差异是：中国的铁锈带房子因为是楼房所以质量比较好，在无维护的情况下可以坚持更久。这个导致过剩的房子无法退出市场。而美国房子的木制结构虽然从居住年限来说可以比砖瓦结构坚持得更久（我买过最老的一个房子是1860年盖的，看着也还行），但是有个前提条件是有人住+有人维护，没人住空5年就差不多烂了。而且美国有房地产税而且烂区治安不好，所以会推动屋主放弃这些房子（有个很常见的现象就是故意引起火灾，拿了赔偿不修，直接放弃房子）。那些没有人住的房子和区会快速的退场。当市面上库存削减到一定程度的时候，市场就恢复部分平衡，起码恢复到一个建筑成本附近，毕竟人总是要有地方住的。
铁锈带的房子的底部其实没有啥出售价值，只是有出租价值。我们有一个算一个，只要是铁锈带崩盘后的房子，只要当地人口密度没有崩溃的，租售比都相当高，按年来说，毛租金15%-18%甚至更高，净租金8%-10%甚至更高都是很常见的（如果租金回报达不到这个水平的话，说明这个地区房价还没有跌到底），这还是没加贷款杠杠的回报率。所以去这种地方淘金投资客都不是像中国这样炒房的，都是买来收租的（当然，这种地方出租非常麻烦，不要看了我说了点啥就跑去做这个，靠这个挣钱对外行来说也就是比靠刑法上写的那些法子容易一点点而已）。这也是为什么当地人口密度和稳定的雇主很重要。只要大量破房子退出市场，慢慢的供求平衡了，租得出去，底部就出现了，因为这个时候房子不是资产，是消费品，有人还在消费这个房子出租产生的居住产品，虽然这种地方房价不可能有什么上涨空间，因为人口还在下降，但是有投资价值了。鹤岗阜新的问题就是，房子比人多很多，又无法退出，所以租不出去。其实不管一套是2万还是5万，你能租500甚至200一个月，就肯定不是这个价了。问题是连200都租不出去。美国也一样，铁锈带农村价格崩盘去向0的原因就是租不出去。
当然，美国的出租市场还有另外一个特点就是福利体系歧视拥房一族，所以对于不到中产的阶级，买房子是很亏的，虽然理论上这么高的租售比，放在中国穷人也应该是咬牙存钱买房，也是说买比租强，但是如果算上政府的福利补贴，结论就错位了，变成租比买好。中产阶级拥房是因为没有福利加上税务和利率优势，这个是福利底层做不到的，所以美国的房地产市场供求关系很复杂，造成了铁锈带的租房市场。
打个比方，中国的铁锈带房市可能比较像大A，有个跌停板，所以跌的慢。美国的铁锈带更像美股，一口气跳水到位，要么退市要么发现突然一堆垃圾股里面居然有某个股票还能稳定分红（虽然分红很少），所以跌下去这个股票虽然没人要，但是分红也可以估值。
整体上，观察铁锈带房市是非常有意思的，投资劝大家真的不要，绝大多数是跌下去没有底的。这个是绝对不适合非专业人士投资的东西，就像一个外行别去赌石一样。
ps：如果你非要搏一下，考虑铁锈带最终90%的地方都会完蛋。那么我的建议是至少考察10个不同的锈带城市，选出你认为最不悲观的那个，然后在那里每看5套房，最多下一个offer，而且要保证每10个offer最多被接受一个（否则就说明你出价太高了）。捡漏是个体力活，大数定律打出钓鱼效果。如果你不明白我这段话什么意思，就别去碰这种运气。
这个周末我要再去Albany看房子，可能会拍一些房子内部的视频放上来。
第一个视频：
这个比上次过来看的那个7万的内部要小一些，房间和结构都差，但是多半个卫生间。优点区会好很多。上次那个在铁轨边上，那个房子确实是真便宜，如果是我买的就好了。铁锈带的房子就是这样，和垃圾堆里面淘宝似的。
本来拍了几个，拍摄技术太差，回酒店一看就都删了。
<a href="http://zhuanlan.zhihu.com/p/260559892" data-draft-node="block" data-draft-type="link-card" class="internal">一直住顶楼：美国房地产投资劝退问题指南

紫禁玉堂禁s · 2021-10-13 10:10:20

这是中国绝大多数三四五线城市房价的未来写照。
东北是我国城市化工业化最早的地区，房价如葱化也只能说随着矿业和改开之后失去市场竞争力的苏式制造业的衰败走在了前头而已。江浙闽粤依靠制造业的中小城市的房价，未来就能避免吗。
现在我们的邻国日本韩国出了几个大城市圈（东京大阪名古屋福冈首尔釜山）房子就跟不要钱似的，日本小城市免费给地的新闻我就不贴了，百度搜就有。

这是去年去日本玩，我在东京圈内千叶县野田市拍的现房售卖会。走路5分钟到电车站(东武野田线运河站)，坐电车(国内地铁)1个小时可以去东京(上野站)，新建套内200平带全套装修的现房也只要130万人民币。

东京圈内地铁通勤1个小时的房价都已经跟国内三线城市差不多（去年住建部的数据，全国新房均价1万左右）那么日本地方的房价就更不用说了吧。

上世纪80-90年代，日本制造从高端到低端全产业席卷全球为日本带来巨大财富，那也是日本房价最高的时代。今天我们从中文媒体上很容易了解到当时东京的房子总市值等于整个美国，天皇如果把市中心的皇居卖了则可以换来整个加州。那当时日本三四线城市的房价如何呢，可以说只要有点亮点的日本中等城市卖房就可以与伦敦纽约的房子等面积置换。
那日本韩国的中小城市的房价白菜化是从什么时候开始的：生产性制造业外迁和少子化。
日本的制造业竞争力始终建立在人口红利之上，从二战刚结束后百废待兴下的全方位人口红利再到接受过良好教育的团块世代工程师红利。这些红利所带来的制造业蓬勃发展为日本广大中小城市提供了足够的工作岗位和财富来源。
后来韩国台湾及中国大陆更多更年轻的人口红利直接挑战了日本制造业的基础，越来越多的中低端产业开始离开日本。日本财阀出于扩大市场降低成本的目的也更是加速了日本工厂离开日本的进程。上世纪60年代韩国朴正熙为了把日本资本弄进来不惜镇压百姓强行签订《日韩基本条约》以及中国改革开放后的松下幸之助等日本资本家光速访华就是在那个背景下。
生产性制造业大量离开日本，失去工作岗位最多的就是日本中小城市，毕竟没有几个工厂能在东京都心开机床。
另一方面日本为了发展保持竞争力榨取了比欧美同类国家更多的人口红利(剩余价值)，从1960年-2017年年均劳动时间的折线图就可以看出日本人的工作时间长期超过欧美。劳动时间过长缺少家庭生活时间，把制造业赚取的巨额财富过多投入房地产以及移民政策保守使得日本的少子化问题也比欧美更严重。

小城市因为生产性制造业转移到海外失去工作岗位，年轻人要生存就只能去东京等大城市寻找非生产性制造业如科创研发商贸等服务业机会。加上少子化带来的年轻人越来越少，生产性制造业流失后地方财政的恶化导致基础设施与财政对年轻人的投入对比东京圈越来越差，年轻人脚底抹油的就更多了。再考虑到日本进入老龄化社会，去世的老人开始超过年新生人口。
年轻人都没了，更多的老人去世房子空了，房价这还用说吗？后来韩国台湾的中小城市房价也都经历过类似的起落。

那么未来我国中小城市会避免这个现象吗？

这是我国2019年人口净流入最多的十座城市。如果有30个城市每年平均人口流入达到20万，那就是600万人口，几乎是我国现在年出生人口的少一半。如果把我国一线城市看成东京23区，新一线城市看成周边的三个县，那么我国已经有将近3亿的人口生活在大城市里。这与东京圈占日本总人口的比例已经差不多。

这是我国与日本的出生人口柱状图，趋势怎么样大家自己判断。1950年中国大陆出生人口1419万此后逐年增加，2019年中国出生人口1465万。中国人口寿命预期77岁，出生与去世人口的黄金交叉还需要等几年。
再谈谈江浙闽粤中小城市的经济支柱生产性制造业对人才的吸引力。现在知乎上对如机械电气材料化工等劝退工科的评价随便看看就没一个人说好，如果制造业对年轻人有吸引力就不会有“劝退工科”这四个字满网飞。
日本没有户籍限制，东京与地方百姓考大学都是一个起跑线，招商引资也没有法律上的鸿沟。年轻人不存在为了更好的医疗教育等身份因素非要挤破头去东京，企业也不会因为去东京圈地以后值大钱，接近体制就跑东京等。就是日本这样国内自由竞争的背景下，年轻人都挡不住要去大城市，更何况政策高地都在一二线城市的我国。
这是9月第二周大湾区商品房网签情况，除了深圳和广州都是下跌的。

所以请江浙闽粤中小城市房子多看我这唱空不爽的人也别在回复里diss我。你们要想把自己的房价抬得更高，更要去说服大城市里当白领送外卖送快递开餐厅跑滴滴的年轻人愿意降低薪资去你们那荒无人烟的小工厂里踏踏实实每天干他12个小时，也要说服大城市985211大学的那些毕业生别去一二线那些金融互联网及研发中心而乐意你们那的小工厂奉献人生。大城市均价3万月薪1万确实买不起，江浙闽粤那些制造业百强县均价1万2月薪4千3，外地年轻人就买得起了吗？当年日本韩国哪个制造业小老板不觉得遍地都是找工作的年轻人，中国大陆和台湾没有产业链优势成不了气候，于是当年日本韩国一个小镇房价都可以超过北京上海广州台北。

生产性制造业都会跑到越南等地吗？肯定不会。
但我们看看外商近几年100亿美元级别的制造业投资都去了哪。就比如西安三星半导体这个额度都能上我国吸引外资排行榜的项目，他们为什么不去小县城呢，因为没有半导体产业的相关配套和西安电子科技大这类的学校呀。

外商对中国的投资主要以制造业为主，排行榜里有几个小城市呢

那么未来哪里的房价最坚挺，我认为是均价2万以下，医疗教育资源丰富及地铁成网，有区域中心作用的二线城市及部分有特色的三线城市。这与中国开始注重内循环，非生产性制造业(科研)及金融商贸文娱等第三产业有关。这些均价远低于京沪深，又能提供较好商业环境基础设施，且本身有大量科研教育机构吸引培养全国高中毕业高品质年轻人的城市会成为中国愿意迁徙年轻人的主流选择。从房价收入比及个税水平学区房价格来看，这些城市反而是中国年轻人最容易在收入房价机会生活等方面取得平衡的。

这是2018-2019年奢侈品新增店铺的分布

这是消费指数排名

这是奢侈品（30家）专卖店数量内地城市排行榜（2018年）

品牌选取范围

如果你的城市连这三十家富裕人群经常光顾的品牌都看不上，未来又有谁来支撑房价呢？
而这个排行榜前20的城市里，均价两万以下的都是哪些呢？
<hr/>论坛统计的10个奢侈品代表品牌的城市分布（2019年）
Chanel，Hermes，Louis Vuitton，Gucci，Dolce&Gabbana，Dior，Cartier，Prada，Giorgio Armani，Valentino这10个品牌作为代表品牌，统计其在各城市的分布。
备注：①以上统计未计入装修筹备期的店铺，未统计机场店、奥莱店、免税店；②1个品牌在同1家商场内只按1家门店计算；③Dior指女装精品店，Cartier指珠宝精品店。