新规下，爸妈把房产过户给子女，“生前”和“身后”办理差别大

显示全部楼层 · 2021-9-18 03:12:27

根据央行的调查数据显示，我国只有4%的城镇居民没有自己的房子，这是一个什么概念？通过对比可知，西方发达国家的住房拥有率基本在60%-70%，可见，我们老百姓住房自有率是非常高的。按理说，我们的经济收入并不占优势，为什么还有那么多人愿意背负二三十年的房贷而实现自己的买房梦呢？答案其实是很现实的。
原因在于，中国人有两个传统，一个是“有房才有家”，房在哪里，家就在哪里。在现代的婚姻中，不少人也把房子作为结婚的重要条件，在他们看来，有了自己的房子，不用居无定所，不用看房东脸色。还有一个重要原因是“房子是财富传承”。比如这次“病情”期间，住房市场还展现出超强的购买力（发达国家一般在遇到经济危机等大事件后，住房自有率都是下降状态），为自己、为子女，在国人看来，房子是不动产，即便自己以后不住了，还可以把房子传递给子女，让他们不至于流离失所，抑或作为一笔可观的物质基础。看看，多好的中国父母。

那么，父母们的这种愿望如何实现呢？
从现实看，往往不是那么容易。在买房时，房产权完完全全地属于父母们，但要把房子传给孩子时，各种问题就出现了。特别是多个子女家庭，在分配父母的房产时常常闹得不可开交，甚至“对簿公堂”，即便一些独生子女，也有可能因为特定原因而不能全额继承。究其原因，一种情况是父母没有（或者因为突发情况，来不及）立遗嘱，另一种情况是没有立遗嘱的传统意识，老人不主动立遗嘱，子女也难以启齿。按照原继承法，有遗嘱从遗嘱，没有就依据法定等分原则，可后者未必如子女和父母所愿。
好在，针对这些实际问题，民法典等新规在继承篇做了重新约定和完善，人们在房产过户上有了更多选择，也更人性化了。包括生前继承，特别是传统依赖的身后继承方面，都做了特别的约定，新规下，父母的房产过户给子女，生前和身后方式差别大！对比后得出以下答案，可留存学习了解。
第一，生前过户费用是明账。
有些家庭就一个孩子，或者有多个孩子家庭也很开明，明确了房子归谁，所以，在这个时候就会选择生前过户的方式把房子提前给子女，其目的是能省一笔钱。下面来算算生前两种过户方式分别需要多少钱？

为便于比较，均以100万的普通房产为例，其他市值可以此类推。
先说说以买卖的方式过户。网上不少人说，买卖过户方式非常便捷，也能省钱，真是如此吗？其实，买卖房产的主要成本关键点就在买卖的这套房子是不是“满5唯一”，“房产面积位于哪个段”？根据买卖交易的税费规定，“满5唯一”可少交1%个税，100万的房子就少了1万。而房产面积小于90平米、介于90平米-144平米之间、大于144平米，契税分别为1%、1.5%、3%。个税和契税是房屋买卖交易的最大成本，由此不难算出：
“满5唯一”情况下，三种面积段主要税费为1万、1.5万、3万，若不是卖方唯一房产，即使满5年，其契税也都按3%缴纳，即税费都是3万。若不满5年但大于2年，那就再加1%契税，主要税费为2万、2.5万、4万。
再对比一下赠送的过户方式。房子赠送不等同于亲戚间无偿赠送东西，原因就在于房子属于不动产，按照最新的规定，爸妈赠送子女的房子需要缴纳三种税费，公证费1%，契税3%，印花税0.05%，三项合计为4.05%，赠送100万的房产所需费用为：100万*4.05%=4.05万。
值得一提的是，受赠与的房产再转售还需要缴纳房产评估值20%的个税，100万的房产就是20万的税。
通过对比可知，除房产证最新取得时间低于2年（需加约5.3%增值税）外，普通房产只要满足大于2年，无论是否为唯一房产，买卖过户都要比赠送过户的费用低。如果再算上未来的转售成本，买卖过户与赠送过户的费用差别就更大了，这个时候，赠送过户远不如买卖划算。
注：这里的满五唯一，指的是卖方取得最新房产证满5年，且属于唯一房产。

第二，身后继承过户要看两方面。
实事求是讲，身后继承过户，明面上真的没什么费用，包括登记费、公证费在内，基本上也就数百元，最多几千块就搞定了，但隐含的账不得不算，而且，正是基于此，民法典新规着重在这方面进行了优化，主要看两方面。
1.遗嘱继承更方便了。没有遗嘱，没有办法，只能按照法定继承来，自然存在无法表达被继承人真实意思情形，但新规在遗嘱继承方面给了方便之门，门槛非常之低，从这个角度看，相对于无遗嘱的法定继承方式，其实是提倡大家立遗嘱继承财产。
比如说，增加了打印、录像录音立遗嘱方式，也就是说，立遗嘱方式任选，只需在对应方式上加上见证人和时间的印记，确保真实性即可。而且废除了遗嘱有效性必须公证的要求，这样，立遗嘱人随时可以改，反正都是以最后的时间为准，完全体现出立遗嘱人的最新意思。比如像房子，老人开始想给两个孩子平分，后面由于老二照顾得多，只想给老二，把遗嘱改一下就可。
2.身后继承要考虑未来转售的“成本”。虽然说继承过户时手续办理简单，费用也没几个，但如果继承下来的房子不是“满五唯一”房产，就需要交20%的个人所得税，需要注意的是，这个20%是指按房产“全额”的20%，比如100万的房产，需交20万的个税。当然，如果属于家庭“满五唯一”房产，个税这笔最大的费用可以免交。现实看，房产证满5年容易，但子女又满足无房，可能就没那么多了。

总结一下。
通过以上各种过户方式对比，答案其实很清晰了。无论是生前的买卖过户、赠送过户，还是身后的继承过户，几者的差别还是挺大的。从经济的角度看，大多数情况下，生前买卖过户要比赠送过户和继承过户省不少钱，如果父母、子女都开明的话，这不失为一种可行方式。从情感来讲，遗嘱继承越来越人性化，只是子女继承的“成本”要高出不少。如何选，主要还是看继承相关方更侧重什么。那么，你觉得哪种过户方式更合适呢？
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