房产利好政策还会继续出台 | 房叔问答295

显示全部楼层 · 2024-11-13 08:09:09

《房叔问答》第295期

主理人：房叔

@粉丝：
房叔您好！我的情况是家里人都在富阳，我在杭州滨江工作，家人在富阳有较好的房产且不打算卖了置换；杭州滨江中医药大学地铁站附近某小区有一套比较老的房子（产证05年），100平左右一直在出租；

3年前父母在我名下投资了一套上城复兴路地铁站附近的老破小（之前说是可能会有较好的学区，目前看来只是高位接盘），30平左右目前也在出租，个人对两套房质量的评价是不容乐观，家人之前较为保守的投资观念也错过了很多机遇。

最近9月底的会议和10月各地的政策给我的信号就是这或许是二手房出手的好机会，看了您之前分析二手房降价脱手的文章感觉观点非常契合。

目前我是打算尽快将2套老房子诚心脱手（房叔如果有其他建议也欢迎指正），想咨询的是如果2套房顺利脱手可能会有300w左右的资金预算，是否可以寻找一些优质的自住改善房，还是做其他投资甚至单纯放着？

本人目前短期之内不打算结婚生子，暂时也不考虑学区，未来对主城区大盘预期也不乐观，宁可先租房，所以不打算在主城区上车。

最近在朋友的建议下看了富阳银湖板块的虹缤之都，130方城郊湖景房+地铁地道直通小区+串联主城区和富阳老家的设定深得我心（目前虹缤盘的130方卖得较好，优质户型已经不多，其他户型充足），但是鉴于看房数量有限，楼市板块的水也很深，难以拿捏，希望房叔能给出一些建议！

杭州房叔：
总体而言，在中央连续发声和政策上的连续支持下，短期市场有所回暖，信心上也有所恢复。杭州，在限价彻底放开之后核心区优质产品短期回暖明显，近郊粉盘板块热度也有所上升。

对于后市的判断，近期我在推文和直播中都多次有说，作为头部优质城市之一，凭借虹吸能力，核心区优质产品有望最早企稳，限价放开后也确实有小幅反弹，但持续能力有待观察；近郊粉盘板块热度有所上升，但缺乏反弹的经济基础，大致判断是择优保值；远郊，依旧房住不炒。

主要原因还是反复念叨的两个，一是经济转型和复苏需要时间，任重而道远，在人口吸纳能力足以消化既有存量+新增供应之前，整体市场缺乏反弹的基础；二是市场即使有所企稳，无论经济需要，还是地方财政需要，后市供应量都是可以预见的。因此，短期活跃期，还是处置较弱资产的窗口期，没有问题。

至于你的选择，300左右预算基本都在近郊以及之外，偏投资保值选择极少，类似虹缤之都只能说本身契合你的自住需求。参考一下。

@粉丝：
房叔又来麻烦你了，之前承蒙你的帮助买了和品，由于各种原因国庆期间卖掉了，现在自己有一套碧珑湾2楼的洋房。

想在滨江区买一套学区房（本问题不考虑落户年限），估计要住15年左右，至少前几年应该会父母和两个孩子一共6个人住，因为上班关系要有地铁的房子，一几年以前的实在太老，等15年后更没人要了，太新的那些也承受不了，老奥体三兄弟综合看来比较合适，觉得旭辉城不错，看中了单价5.8左右3房1卫带江景和莲花碗的高区89方和6.2左右3房2卫带江景和莲花（但没前面那套好，需要探出头）。

有很多纠结的点想请教下，1.碧珑湾没卖掉纯粹买2卫这套稍微有点吃力，但是1卫比较不方便，不知道能不能改造成2卫；2.碧珑湾洋房二楼可能出手也不容易，而且4房洋房换3房高层还真有点舍不得；3.目前总体感觉还是以价换量居多，不知道后续行情如何，这次会不会买在高位，不过奥体核心区相对来说好像也比较坚挺。

实在是比较纠结，请房叔抽空帮忙分析分析，感谢。

杭州房叔：
尽量还是要两卫，家里6口，一卫基本是非常痛苦的居住体验，这个户型改造也难；将来的流动性而言，也是两卫好一些。总体而言，限价放开后，核心区有所企稳，短期刺激下观望需求大批量入市，低价房源成交极多；后续奥体、滨江会连续有“地王”上市，短期还会有所刺激。

大势上判断，杭州核心区相对还是较稳，目前价格高位站岗的概率偏低，杭州核心区再大幅度下挫，那几乎是崩盘的节奏了，绝不希望出现，概率也极低，目前还是能考虑择优入手的。对你而言，碧珑湾置换到旭辉城多少也是正向置换，大方向上而言，没有问题。

@粉丝：
房叔，6万亿，或者说10万亿，是不是也不及预期？不知道经济能不能稳住，后续经济和楼市大概会怎么走？问题有点大，哈哈，就是想听听房叔怎么说，有空回即可，不回也没关系，后面听你直播，感谢。

杭州房叔：
及预期吧，之前期待也是这么多。对地方政府来说是最大的好事，对我们实体经济，尤其是基建、房地产相关是直接利好，至于经济能不能稳住，还是要一步步来，一口吃不胖的。而且可以预估，政策后续还会有持续跟进。

美国大选刚结束，相关变数都未浮出水面，我们的政策和对策自然也不可能一步到位。包括我们财政部长提及的下一步的积极的财政政策，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，都可能在近期推出，可以耐心期待。

楼市大方向我已经说过多次了，“回稳”依然是目标，全面反弹并不是现在可期待的，杭州核心区相对会早一些企稳，尤其是优质次新；至于潜在供应能力强大的粉盘板块之外，决定性的依然在于供应量，而可预见的供应量决定了不可能全面反弹。

@粉丝：
房叔，最近看新闻推送说房贷利率会上调，再加上限价放开，后面房价会上涨。您对此有什么看法吗？

杭州房叔：
关于房贷利率，个人意见是可以耐心看看，让子弹飞一会儿。整体经济也好，整体楼市也好，都还没有到已经“回稳”的程度，在整体市场依然困难，利好政策依然还会不断推出的情况下，房贷利率上调我判断不那么现实，甚至不排除继续降低的可能。

杭州限价放开，已经说过多次，对核心区优质次新有利，整体房价想上涨还早得很，尤其是粉盘板块之外以及老房子。

@粉丝：
房叔你好，大女娃在浙江工业大学朝晖校区这里上班，想给她名下买一套房子，将来自住方便一些的新房吧。现在我们情况这样的，自住的房子以外，朝晖六区还有一套小房子她目前在用，上班非常方便，但想着这房子太老了保值可能不怎么好了，我看你直播也讲过留着意义不太大。

现在跟老公有点分歧，他觉得留着挺好，现在也能用，300万给大娃另外买一套新房就好；我想着还是卖掉，提高点预算到四五百万买个好一些的。房叔怎么建议？好点新房有哪些可以选呢？

杭州房叔：
300万新房可选余地不大，而且都比较远一些。朝晖老房子，保值总体差了，是主张做正向置换的，即使娃需要租房过渡一段时间也值得。建议出掉，提高预算摇号性价比好的新房。

按她上班地点，主要选择有两个，一是运河新城滨运锦绣里，将来18号线通车后通勤还是很方便的，是粉盘板块中较好的选择之一；二是丁桥桃花湖的翠璟杭颂府的洋房，3号线通勤也方便，宜居性也不错。后续关注滨江平安桥项目。

房叔公号会持续跟进后续亚运村、奥体的二手市场行情，定期成交案例分析。请关注房叔后续直播，以及每月的板块价格监测、成交价走势分析。

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文/房叔编辑/辉