警惕当下买房的“坑”，4类房产购房者要尽量绕开

显示全部楼层 · 2022-8-2 20:26:15

随着大家收入的不断增加，一些人有了多余的闲钱后，就会想到用“钱生钱”的办法，但普通人的理财资源毕竟很有限，最后能够想到的唯一选项，那就是房产投资了。在一些人的眼里，买房相对来说仍然是比较“稳妥”的选择，也是为数不多、唯一能够让普通人赚钱的投资。

但哪些房子可以投资，哪些房子最好不要碰，大多数中介向你推荐这四类房产：公寓、海景房、商铺，另外还有“偷梁换柱房”。而这四类房产，正是目前楼市中投资风险最大的产品，如果你经不住中介的忽悠冒冒失失的投资了，大概率会掉进楼市的“坑”里爬不出来。下面分别谈谈这四类房子为什么不能投资。

第一类：公寓
多数情况下房产中介首先会对你介绍投资公寓的种种好处，比如公寓的使用年限虽然只有40年，但是到期后可以自动续期；如果中途遇到拆迁，公寓是按照拆一赔三的标准进行赔偿等等，另外还有公寓所处的优越地理位置，周边齐全的商教配套，巨大的升值空间等，让你产生购买欲望。
但是，公寓的产权一旦到期，其实是无法自动续期的。因为国家的相关规定是，只有70年产权的住宅土地到期才可以自动续期，公寓根本不在其范围之内。公寓续期必须向有关部门申报，且并不一定能够确保获批。即便通过了审批，也要按照商业用地的标准，缴纳相应的土地出让金。
而公寓拆一赔三的说法更是不可能实现的“馅饼”。因为公寓通常位于城市的核心地段，前期都进行过整体规划，拆迁的几率很低。即便遇到拆迁，由于公寓的密度大、数量多，开发商也拿不出那么多的钱来，更不要说三倍的赔偿了。因此开发商宁愿去拆除普通住宅，也不愿去拆公寓，这样的空头支票是不需要任何成本的。
如果你真的投资了公寓，可能麻烦事就会接踵而至。一是公寓的生活成本高，水电气暖都是按照商业标准收取，无论是自住还是出租，经年累月下来，都是一笔不小的支出。
二是公寓由于密度太大，往往办公和居住的人混杂在一起，不仅人来人往太嘈杂，私密性也较差，根本不会带来太好的居住体验，如果再遇到管理不到位的物业，还存在其他的安全隐患。
再者，公寓不能入户口，孩子不享有学区房待遇，转手时产生的契税、个税、增值税、印花税、登记费、评估费等各种税费，会达到总购房款的15%～20%，因此公寓入手容易转手很难。

第二类：海景房
面朝大海，春暖花开，曾经是很多人追逐‬的梦想‬，‬向往‬的‬人间‬仙境，‬‬理想‬的‬居家‬之地‬‬‬‬。而‬现在‬的‬中介‬在‬向你‬推荐‬海景房‬时‬，除了‬‬介绍房子‬具有‬‬养老‬、度假‬、出租等‬功能‬，而且‬‬‬升值‬空间大‬，不愁‬转手‬‬等‬优势外‬‬‬，还会‬给你‬描绘出‬‬一幅‬更加‬令人‬怦然心动‬‬的‬宏伟‬蓝图‬，比如‬周边‬还有‬在建‬的‬高铁‬，规划‬中‬的‬商业‬中心‬，1小时的‬都市圈，享受‬民用‬水电‬‬等等‬。
实际上，当你‬真正‬实地‬看房‬‬就‬会‬发现‬当地‬啥也‬没有。其实‬想想‬都能‬知道‬，除非‬是‬位于‬旅游‬密集‬的‬关键‬区域，多数‬城市‬距离‬大海‬都会‬有‬一段‬距离‬，‬那里‬交通‬不便‬，没有‬相应‬的‬配套‬设施‬，买个‬菜‬都要‬跑‬很远‬的‬路‬，根本‬无法‬长期‬‬生活‬。至于‬养老‬更是‬‬‬无从谈起‬，老年人‬本身‬体质‬就‬差‬，哪个‬会到‬这些不宜居‬的‬‬‬地方‬久住‬？
要知道，中国的海岸线绵延数千公里，海边的土地空旷无垠，地价根本就值不了几个钱，随便一个沿海城市，都可以开发出大量的海景房来，如今的海景房可以说多如牛毛烂大街了，而真正的投资需求越来越少，很多地方的海景房都跌成了白菜价，加之现在的生活节奏很快，能有多少人可以抽出时间去度假？
‬过去很多‬‬买过‬海景房‬的‬人‬，最后‬都‬哭晕在‬厕所‬里。因为‬很多‬投资者‬或‬自住‬的‬人‬，住进去‬以后‬都‬后悔了‬。大海‬虽然‬美丽‬宽广‬，但‬海潮‬携带‬的‬高盐‬会‬侵蚀‬海边‬的‬建筑‬物‬，包括‬室内‬装修‬和‬家用‬电器‬等‬，另外‬房间内‬空气‬潮湿盐性‬大‬‬，还会‬掺杂‬着‬海水‬的‬‬腥味臭‬味‬让人‬无法‬承受‬。因此‬海景房‬已经‬不适合‬投资‬，过去‬很多‬投资者房‬如今‬半价‬卖‬都‬没人‬要‬。
第三类：商铺
商铺在计划经济时期曾经辉煌过很长一段时间，还被冠以“一铺养三代”的美称，但是时过境迁，随着互联网商务平台的快速崛起，商铺的商业价值早已直线下降，变成了“三代养一铺”的“烫手山芋”。过去商铺的价格是住宅的1.5倍以上，但是目前很多地方的商铺单价已经低于住宅了，而且还卖不出去。
商铺没落的第二个原因是产能过剩，目前几乎所有的小区都会自带商业配套，加之各类商业综合体、购物中心、商场超市等遍布城市各个主要街道，市场的利润被越摊越薄，实体店的生意越来越难做。即便是回报率相对高些的社区商铺，消费群体也被被锁定在小区周边一公里范围内，甚至仅限于本小区的居民。
其次商铺的过户费用很高，通常达到商铺总价的20%左右。过高的交易税费，以及过高的首付比例和贷款利率，严重影响到商铺的流动性，那些前几年高价买入商铺的人，由于接盘的人太少，如今商铺基本上被套在手里了。而值得投资的商铺凤毛麟角，除了人流量大的一二线城市的核心地段，三四线城市的商铺回报率普遍不会超过4%，连银行定存的收益都达不到。
商铺中最大的坑就是返租。一些开发商会在售前许以较高的回报率，承诺在5～10年不等的时间内全权负责打理，业主只要每月按时收租即可，看似既不用购房者操心，又能坐躺着稳稳收取回报，实际上在签订包租合同时，根本不是开发商本人，而是由开发商介绍的第三方。但是一旦第三方因为经营管理不善导致商场倒闭，购房者想要找开发商清算的时候，要么开发商跑路，要么被开发商晾在一边不理不睬，最后买单的只能是购房者本人。

第四类：“偷梁换柱”房
“偷梁换柱房”是笔者给起的名字。如果不能直观的理解，那就把这种房子的销售行为比喻为“挂羊头卖狗肉”，这样大家就心知肚明了。指的是，一些房子原本与外省的某个重点城市或省会城市风马牛不相及，但是为了好卖，销售人员会借助外省城市的名气，在推销广告中不提房子的具体位置和所属省份，而是专门介绍某个重点城市的优质资源、完善配套、快捷交通等优势，以此混淆视听，起到鱼目混珠的作用去忽悠购房者。等你了解真实情况后，销售人员甚至鼓吹今后该地会划入外省城市，有在建高铁几十分钟内直达主城区等，统统都是在扯蛋。
其实这类房子也就是与外省城市搭个界而已，如果买到手，根本就入不了外省的户口，也不能享受外省的教育资源。这种虚假宣传目前已经愈演愈烈，在抖音、头条等多个平台都有铺天盖地的广告。就像过去环京的房子一样，一个属于河北，一个属于北京，但是环京不等于北京，除了炒房客、中介、卖房子的三方在运作，就再也没有没有其他的人了，纯碎是一种炒作，谁买谁上当。而环境的房子大家很清楚了，从炒到4万每平最后跌倒1万多，有些地方甚至出现“腰斩价”、“膝斩价”，整整跌了7成，所有的投资客都被套牢。

总结而言，随着房地产市场的快速发展，房子作为最好投资品的时代已经基本结束了，房地产的最佳窗口期也已经成为过去，在房住不炒的大方向下，能够具有投资价值的房子越来越少，如果不具备热点城市的投资条件，宁愿把钱投资一些利薄但稳妥的项目，也不要贸然投资商业地产及虚假宣传中的房子，最大限度的保护好自己的利益。