ST泛微房产售价屡被“质疑”可比房产成交价格到底从哪儿来？

每经记者：程雅 曾剑 每经编辑：杨夏
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3 `' ]) L8 ~- e' ~2 M! g% @ST泛微（SH603039，收盘价38.54元，市值100亿元）今年4月份曾披露，公司曾在去年6月对外出售了两套房产，由于买家准备将这两套房产转卖给公司的两位高管，两套房产将辗转落入泛微网络高管手中，上市公司由此认定上述交易构成关联交易并补充披露。彼时，上市公司房产出售的价格引起了外界的疑虑。上交所曾连续发函，要求公司说明向关联人出售房产的价格是否公允。

在回函中，ST泛微引用上海市房地产交易中心（以下简称交易中心）数据库的数据称，其出售房价的价格与“市价”相近。不过，交易中心相关人士向《每日经济新闻》记者透露，交易中心不会向外人提供房产的交易价格。“公司这边就只是写了建筑面积(是交易中心提供的数据），我觉得有种误导的感觉。”该人士表示。

对此，ST泛微证券部人士则向记者表示，公司的数据来自评估机构，评估机构有渠道拿到相关价格数据。
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6 f0 ^' b9 W( N8 A' S地产交易中心称不提供交易价格数据

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据ST泛微此前公告，公司于2021年6月分别与顾正龙、李芹签署了《上海市房地产买卖合同》，将持有的江柳路888弄78号、江柳路888弄67号房产分别进行出售。交易双方基于评估机构出具的以2021年3月31日为评估基准日的标的资产的《资产评估报告》，协商确定交易价格分别为1346.13万元、1345万元。2021年9月，上述房产交易办理完成产权过户手续。
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实际上，上市公司上述房产的交易对手为公司现任董事、副总经理王晨志、副总经理隋清。“王晨志、隋清因上海房地产限购原因，故介绍顾正龙、李芹受让上述房产。”上市公司表示。

公告披露，两套房产的建筑面积分别为401.92平方米、390.81平方米，地上建筑面积均为227.8平方米，评估价格均为1345万元。两套房产均为2015年5月公司受让取得，2016年10月装修完成后投入使用。截至评估基准日，上述两套房产账面净值分别为600.16万元、599.84万元。
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" A( D: N4 q/ m1 g2 X出售房产明细 图片来源：公司公告截图
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经查询，78号、67号房产所在小区为红醍半岛(别墅)。链家APP的数据显示，该小区曾在2020年6月成交过一套房产。房产建筑面积404.43平方米，成交价为1970万元。该小区正在挂牌出售的一套建筑面积为389.93平方米的房产，其挂牌价为2900万元。
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图片来源：链家APP截图
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; G7 n; N' P2 ^( j( K4 \- ZST泛微是否存在“低价”向高管出售房产的情形，引发了监管层等多方关注。上交所曾两度发函就该问题向公司提出问询。
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& V- W' T5 V* [0 \6 Q/ z( U4月末及6月中旬，ST泛微在回复上交所相关问询时表示，经查询上海市房地产交易中心数据库，选取了3个可比案例。“经对比，公司房产的出售价格与评估价格、上海市房地产交易中心数据库的三个交易实例价格基本一致。”公司曾说道。而上述三个交易实例的成交价格分别为1200万元、1250万元、1400万元（此处计算成交价格所使用的面积为别墅的地上建筑面积）。

上市公司还表示，经查询交易中心数据库，委估房屋所在的江柳路888弄小区2021年6月1日至本公告披露日总计成交6套房产，其中3套房产为公司成交，其余3套房产中两套为别墅，成交价格分别为1000万元、1300万元。“房产成交较少，成交单价短期内没有明显上涨的记录。”公司称。
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5 R, w- f7 V/ w1 o1 h0 {ST泛微评估报告中引用的可比案例明细。 图片来源：公司公告截图
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6月16日，《每日经济新闻》记者来到了上海市房地产交易中心，工作人员表示，网上房地产的网页上，可以搜到交易中心提供的建筑面积信息，但交易的价格是不可能查到的。

* M# J2 u, t0 d: J; H% V/ k4 \“你看他们写的，上述案例的建筑面积是按上海市房地产交易中心数据库记载的数据。”工作人员表示，按照自己的理解，对方的建筑面积是抓取了数据库的数据，容易给人“误导”，认为整张表都是从上海市交易中心得到的数据。其明确表示，（交易中心）无法提供交易价格和交易单价，除非当事人亲自来调取交易合同。
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" M; y3 m  \. ~( j' }! j5 W《每日经济新闻》记者登录交易中心主办的“网上房地产”网站查询发现，网站提供二手房面积、挂牌价格、中介等信息，但记者没有查询到成交价格数据。
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- F+ I4 G* [  O9 @' p在交易中心网站上无法查询到成交价格数据 图片来源：“网上房地产”网站截图

6月21日，记者致电了ST泛微，公司证券部人士向记者表示，公司的数据来自评估机构，评估机构有渠道拿到相关价格数据。
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房产出售价格被认为偏低

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记者通过“网上房地产”平台搜索发现，平台2021年7月、8月挂出的数套红醍半岛（别墅）房源，这些房产建筑面积均在227平方米左右，挂牌价格基本在1500万元~1600万元。

6月16日下午，《每日经济新闻》记者前往了位于闵行区江柳路888弄的红醍半岛，小区周围较为安静，大门两侧还蹲着一些送快递和外卖的“小哥”。

1 F1 C2 e9 |4 u红醍半岛南区大门 图片来源：每经记者 程雅 摄

附近一家链家门店的一位工作人员告诉记者，地下面积房产证上是计入在内的，目前在挂的别墅价格在2700万元左右，去年6月份在挂的红醍半岛别墅的价格在2500万元以上。在听说上市公司的房产出售价格后，对方称，“这个价格（1300余万元的成交价）确实是有点低。”
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另一家中介机构的工作人员则告诉记者，目前挂牌的两套红醍半岛别墅的价格都在2600万元，今年涨幅较大，去年交易价格没这么高。“从去年到现在开始涨，涨了一倍。”该工作人员称，去年六月份正是价格上涨的阶段，到年底涨到了高峰。
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“去年我们店没有卖过红醍（半岛）的（别墅），我们有当时的挂牌价。”上述工作人员查询后说道，2021年4月，有一套红醍半岛的挂牌价为1700万元。

该工作人员还称，购房时是按照地上面积计算的，不过地下的面积也同样写进了房产证里，别墅的购买一般按栋计算，不按照面积计算。“1300多万元的成交价确实有点偏低了，市场上很难拿到。”该人士也认为。

而ST泛微上述人士则认为，价格是评估机构评估的，公司不可能自己去定一个价格。

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