2022下半年房市将迎来“贬值潮”？内行：未来房价走势将超出想象

显示全部楼层 · 2022-6-20 05:04:43

房价不可能下跌！这句话放在1年多以前可能很少人会质疑，这是因为过去20多年房价走势确实在不断上涨。但是最近一两年以来，随着楼市调控政策的持续收紧和疫情的影响，我国房地产行业的发展受到了很大的影响，不少城市和地区的房价也慢慢出现了下跌的迹象。在笔者看来，疫情是最后一根稻草，而楼市调控政策持续收紧才是房价出现下跌的主要原因。根据统计数据显示，2021年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，在这么密集的楼市调控政策下，任何楼市炒作现象都会受到打击，在失去炒房客之后，房价出现下跌是再正常不过的事情。可以说，最近一年的房价走势基本上已经打破了过去人们对房价走势的固有认知，现如今已经有越来越多的人开始看跌房价了。

根据国家统计局公布的数据显示，在2021年底我国的平均房价为10139元/平方米，而截至目前我们的平均房价大概为9749元/平方米，已经跌回了2020年的水平。要知道，在2021年上半年我国平均房价最高已经涨至11030元/平方米，这意味着在过一年多里我国的平均房价都已经下跌不少了。而进入2022年，虽然各地都开始出台楼市的利好政策，但是楼市行情并没有出现回暖的迹象，反而是房价下跌正在慢慢成为一种普遍现象。那么，为什么楼市调控政策放松了房价还会下跌呢？其实根本原因还是目前房价太高了，按照人们目前的收入水平大部分都买不起房子。
根据上海易居研究院公布的统计数据显示，我国前70城的平均房价收入比为13.3，前100城的平均房价收入比也高达9.2，其中北京、上海、深圳、三亚和厦门这些城市的平均房价收入比更是超过了30。在国际上合理的平均房价收入比在3-5之间，很明显我们国家的房价已经严重偏高了。目前，就算是在普通的省会城市房价也都在15000元/平方米左右，这意味着就算购买一套90平方米的小房子首付也要40万元，以后每个月也要5000多的房贷。而对于目前大部分工薪阶级来说，每个月7000元都是比较高的收入了，而每个月还5000多元的房贷是很多人甚至很多家庭都承受不了的。特别是在城市中的家庭，每个月的生活开支也非常高，这也是为什么目前很多人买不起房子的根本原因。

除了房价严重偏高，住房资源严重过剩也是目前很多人看跌房价的主要原因。根据统计数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经买了房子，户均1.5套，并且有超过41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。而在2021年底，我国城镇常住人口城镇化率已经超过64%，户籍城镇化率也已经超过44%，这意味着仅城镇鼓励家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了，并且还会空余一些。很明显，目前我国的总体的住房资源已经过剩了，住房资源紧缺已经成为过去式。更重要的是，目前楼市中的供需关系也已经从供不应求转变为供大于求，目前开发商和炒房客面临的最大问题就是房子不好卖、卖不动了。
房地产行业是一个高负债高周转的行业，房企也同样如此，随着楼市金融调控政策的收紧，房企的资金链越来越紧张。雪上加霜的是现在房子越来越难卖，这让很多房企都开始降价促销卖房来回笼资金。就比如仅进入2022年，很多龙头房企都开启了新一轮降价促销活动，卖房回笼资金成为目前房企自救的主要手段。但是就算如此，目前楼市库存依旧非常高，根据国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%。按照平均一个人40平方米的居住面积计算，5.57亿平方米的房子都够1400万人居住了。

目前楼市不仅仅是新房卖不动，二手房更是不好卖，早在2021年时北京、上海、武汉、郑州、石家庄、南京、成都和重庆等城市的二手房挂牌量就超过了10万套，其中重庆（仅城区）的二手房挂牌量就超过了20万套。进入2022年，各地而二手房激增的现象并没有停止，这意味着越来越多的炒房客开始抛售房产，也说明越来越多的人开始不看好房价的走势。确实，从真实的供需关系来看，我国的住房资源早就已经过剩了。早在2017年时西南财经大学就针对空置房做过一次调研，根据公布的数据显示，2017年我国城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率为21.6%，如果按照国际标准来看，我国住宅数量已经属于“商品房严重积压区间”。
房子最终是给人居住的，因此从最简单的供需关系角度来看，未来房价也很难再像过去那样持续上涨了。对此，不少经济学家和专家预测，2022年下半年楼市大概率迎来“贬值潮”，房价走势很有可能超出很多人的想象。为什么会有这样的预测呢？原因主要有以下3点：
1、“三条红线”高压下，留给房企的时间不多了。2022年作为三条红线缓冲期的最后一个整年份，房企都想在2022年多卖房回笼资金降低负债率。而2022年大部分房企都没有取得好的销售业绩，因此在2022年房企大概率会加大降价促销的力度；2、“房住不炒”的底线并没有被突破，“房住不炒”将成为长效调控机制，部分调控措施影响持续深入。在这种楼市调控政策下，楼市行情很难快速回暖，因此购房者持续观望的情绪越来越浓厚；3、房产税即将落地，炒房成本大幅增加。投资客投资持有房产是为了收益，而现在收益越来越低，持有房产的成本却越来越高。去年10月的高层会议上，终于明确了部分城市将落实房产税的消息，这也意味着距离房产税落地的日子也越来越近了。

可以看出，目前虽然各地在放松楼市调控政策，但是却并不是在单方面救市，而是在稳定楼市的稳定，同时保护购房者的合法权益。从一些西方发达国家的房地产行业发展经验来看，我国的房地产行业的黄金发展时期已经过去了。随着未来房产税、空置税、租赁税等税收落地，未来持有房产的成本将大幅上升。因此，就算一些城市的房价未来还能继续上涨，房子也不再是好的投资产品，不再建议以投资为主要目的买房了。对此，你有什么看法呢？