惨烈！503人投资日本房产，数十亿资金恐有去无回

显示全部楼层 · 2022-6-16 17:32:54

时间回到2021年1月，刘某通过一家叫作仲量联行的房产中介买下了由丰臣商事株式会社开发的位于日本的房产项目，3套房屋总共花了500万元人民币。
原本等着每月收取稳定收益的刘某却突然发现500万元本金可能都收不回来了，正应了那句投资界常提到的“你看上别人的收益，别人看上的是你的本金”。
刘某是怎么上了这条“贼船”的呢？还得从一年多前说起。

01

海外投资，年化6%的稳定收益

随着国人收入的不断提高，赴海外投资成为了实现资产增值的一条新路径，新闻里经常听到中国人集体去某个国家买房的消息，一买就是一幢楼、甚至是一条街。
团购海外房产并不是段子而是真的在全球各地发生着的。
刘某是众多海外投资者之一，去年1月刘某接触到了仲量联行的工作人员，获知日本丰臣公司公司正在开发一个地产住宅项目。
丰臣公司给出的条件非常不错，项目预计于2022年6月建成，签订合同付款后就能领取收益，交房前按照年化6%计算收益、每季度支付一次；项目建成后由丰臣公司租下住宅并按约支付房租，十年后由刘某自行租赁。当然，十年中刘某也可以出售房产。
换言之，该日本地产项目更像是一个理财产品，每月收取投资利息或者租金，过户后可以卖掉房产赚取差价。
6%的收益虽然不算高但贵在稳定且能拿到位于日本房产的所有权，总体来说还是不错的投资选择，最关键的是这笔交易可以在境内通过人民币完成，免去了出国和换汇的麻烦。
刘某当即签订了购房合同并支付了500万元人民币。

02

暂停支付收益引发业主关注，调查后发现房子已被抵押

合同签订后丰臣公司按约支付了投资收益，2021年一季度与二季度刘某均收到了按照6%年化收益计算得出的投资收益。
可是好景不长，刘某没有等来2021年三季度的投资收益却等到了一封丰臣公司发来的电子邮件。
邮件的主要内容是由于疫情导致公司资金链吃紧，三季度的投资收益或租金将延迟支付，三季度租金将于2021年年底支付，四季度租金于2022年3月支付。
包括刘某在内的国内投资人们已经感觉到了事情不妙，更糟糕的是之后再也没有收到丰臣公司转来的任何资金。
投资者们建立了维权群并启动了维权行动。
在维权过程中大家发现不仅收不到租金，连购置房产的交付和过户都出现了非常严重的问题。
这些房子有的被法院予以了冻结，有的则直接被抵押给了金融机构，还有的转移到了其它公司的名下。
比如，卢某购买的房子被丰臣公司进行了最高抵押权融资，抵押额度超过10亿日元（折合人民币超过5000万元），此后日本的一家第三方机构通过购买的方式获得了房屋的所有权，这意味着卢某即使通过诉讼打赢了官司恐怕也无法获得所购房产的所有权了。

03

涉及503人，总资产超过20亿元人民币，全部流入个人账户

除了上文提到的刘某及卢某外还有不少人购买了丰臣公司的地产项目，从丰臣公司给投资者发来的问卷调查文件显示，共有503位客户成为受害者，以每户500万元人民币计算，涉及资金达到了25亿元人民币。
资金量大是一个方面，令投资者们不安的另外一个方面是这笔钱并非转入丰臣公司的账户而是进入了一位叫作西园寺优真的日籍华人的个人银行账户之中。
此人虽是丰臣公司的法定代表人但难免会引起人们的恐慌，尤其是在发现丰臣公司出现资金链断裂的情形下，资金流向问题最终可能会影响人们的权益。
有的朋友可能不太理解这个问题，简单解释一下。
法律上公司和股东、法定代表人的自然人是两个完全不同的主体，资产与负债均是独立的，公司破产法定代表人照样可以是亿万富翁，同样的道理，法定代表人出事公司可以安然无恙。

04

甩锅疫情，威胁投资者勿轻举妄动

付款前消费者是上帝，付款后商家是王者。这一现象在本事件中展现得淋漓尽致。
丰臣公司的法定代表人西园寺优真在视频中发表了一番感人肺腑的观点，不过总结起来就两条。
一是公司遇到资金困难是由于疫情导致的，请大家理解，钱慢慢还；二是你们不要轻易搞事，否则我申请公司破产清算，你们大概只能获得8%左右的清偿率（比如投了500万元只能拿回40万元）。
第一点回应根本站不住脚，从丰臣公司提供的财报可以发现公司自2019年开始就已经出现明显的资金链紧张，银行停止贷款，疫情是在2020年年初爆发的，最多只是加快了资金链断裂的速度。
此外，公司财报显示的2021年净资产由调整前的18.93亿日元变成了调整后的-218.65亿日元，这一点非常诡异。
因此，甩锅疫情是没有依据可言的。
此外，明明已经出现了资金问题，2021年7月还在与投资人签订合同，这不就是典型的用信任的钱还旧人的钱吗？庞氏骗局被玩明白了。

第二点回应更是让投资人们很是不爽，这不就是赤裸裸地威胁吗？
具体来说，法定代表人西园寺优真表示公司已经申请了破产重组，重组协议中会涉及免除部分债务，但这协议需要经过投资人们的认可，如果不认可自动进入破产清算，清算回报率不超过8%。
再说得直白点，意思是你们要么少让我还点钱，这样公司才能继续经营下去，否则大家鱼死网破，你们最多收回8%的资金，要怎么选想清楚了。
看来西园寺优真不仅会玩庞氏骗局还是破产法方面的专家。
虽然部分投资人已经选择了报警，但这事还真有可能只是民事纠纷，而且西园寺优真为外籍人士，涉外诉讼的成本和难度均较大。

05

海外投资一定要谨慎，不要参与控制不了的项目

投资第一法则：风险与收益对等。
日本房产项目中年化收益率为6%，不算很高，那么怎么会发生本金可能遭遇大幅亏损的局面呢？因为违反了投资的第二法则。
投资第二法则：绝不碰不在控制范围内的项目。
海外投资充满了变数，绝大部分人根本不可能跑到国外去考察公司与项目情况，只能从中介人员的介绍中判断项目优劣，销售人员为了促成交易必然避重就轻，有所隐瞒，只讲好的、不说差的，甚至还会虚构一些不存在的东西。
在这种信息不对称的情形下很容易受骗，因此千万不要去接触不懂得的东西，除非做好了本金全亏的准备。

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迪迪迪2017 · 2022-6-17 02:53:47

…根据我做了那么多年海外房产的经验来看，这种忽悠模式大概是这样的：日本丰臣公司在日本开发的地产项目（大概率是跟其他公司联合开发），然后通过年化率6%这个条件来吸引中国投资者投资，但是大概率这部分房地产并没有真正过户给客户，还在丰臣手上。然后丰臣出现资金断裂，就能不通过客户直接将房产抵押贷款甚至拍卖[灵光一闪]说白了中国的客户并不了解日本的房产交易手续及法律，钱追不回来啦