5月小结丨购房需求疲软 政策带动市场复苏仍需时日

地产行业正在经历深度调整期。
尽管近期中央多部委密集表态稳地产，各地松绑政策不断出台，但政策回暖的传导落地仍然是一个较为缓慢的过程。

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2 A3 x1 _$ Y0 o7 z/ d, m" c2 c5月份，受疫情及市场环境影响，购房需求触底，销量断崖式下跌，面对库存的压力、金融贷款偿还压力以及运营资金周转等方面影响，房企仍处于水深火热之中。
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* ?- y. T3 l7 Z/ N$ s2 |# {销售承压 拿地谨慎

企稳尚需时日



尴尬现状的背后，是一串冰冷的数字。
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中指院数据显示，2022年1-5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

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4 r, w9 V% E! z6 i" i( U房地产行业下行压力持续，叠加部分城市疫情反复，市场信心不足，企业整体销售仍相对低迷。

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7 M% G1 c. g+ q: [$ u0 c前路难行，超出预期。今年以来即使大部分房企不披露目标，或是已经主动调降了销售目标。但目前企业实际的业绩完成情况仍不及预期，年内货值供应及销售去化压力放大。


: [& L! Q5 N: z具体来看，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%。几乎所有的企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。

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! s6 t! }3 P9 U+ v回款压力巨大，房企拿地态度趋于谨慎。2022年1-5月，TOP100企业拿地总额4681亿元，拿地规模同比下降64.7%，降幅比上月扩大8.8个百分点。2022年5月，50家代表房企拿地总额同比下降88.6%。

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2 D$ I# ^7 Z$ b5月份，房企拿地热情依然不高，拿地投资力度持续下滑。6 城集中土拍低热收场，平均溢价率降至 3.7%，创年内新低。土地流拍现象再度恶化，平均流拍率升至 19.8%。有房企上半年没有拿一宗地块，不少房企则通过联合方式拿地，资金相对充裕的国央企和城投公司依然是本轮集中土拍的成交主力军。
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9 i5 f; f/ J7 m! ]" m以上数据背后，是房企更为谨慎的态度和购房者仍旧较为薄弱的信心。
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7 y/ L6 H3 Q. ^# U/ }政策放松叠加疫情得到控制

市场有望逐渐复苏


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+ L# s. g% H9 u' L进入5月之后，各地出台楼市扶持政策频率明显加快。根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至5月26日，今年调控政策放松频次超210次，覆盖城市超120个，仅5月单月调控放松频次即超90次。
不过，尽管一系列利好政策层出不穷，但政策的传导需要时间。从成交数据来看，购房消费复苏的过程似乎并不顺畅。


. r) M, Z- `! Z$ S6 ~& N克而瑞数据显示，2022年5月，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。一线城市供应缩量，成交环比下降22%，同比跌幅扩至50%。26个二、三线城市成交低位企稳，环比增长9%，同比跌幅收窄至60%。


& a) u6 j2 ]4 U3 u. s分区域来看，长三角地区市场整体低迷。受疫情影响，上海楼市继续停摆。杭州、宁波、常州等市场继续下行，成交同比跌幅皆超60%。例如杭州，供应显著缩量，尤其是主城区供货断档，导致全市新盘平均去化率大幅回落至38%，环比减少33个百分点。外围区域去化压力不断加剧，不少项目去化率低于10%。
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1 ^9 T  w" A6 s/ e/ x, }/ _4 L: d京津冀地区市场再现沉寂。受疫情影响，北京市场复苏进程被打断，房企普遍放缓供货节奏，核心区域的流量盘集体缺席，远郊区域成交依旧惨淡，去化率普遍低于20%。天津环城四区、远郊区域去化普遍承压，打折降价、渠道提佣等常态化。

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大湾区市场缓慢复苏。深圳供需依旧低迷，新盘平均去化率33%，环比基本持平，外围区域仍面临较大的去化压力。政策放松下，广州、佛山、东莞等成交低位回升。
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1 J9 A% w% U& I2 ^. i) k中西部地区市场仍未摆脱颓势。武汉、重庆、郑州等市场依旧羸弱，成交同比跌幅皆超60%。例如武汉，新盘平均去化率低至13%，环比下降5个百分点，远城区去化愈加惨淡，黄陂、蔡甸等区域多盘去化率低于10%。成都、西安等区域及项目分化加剧，例如成都，新盘平均去化率达到54%，一、二圈层性价比楼盘仍能实现“日光”，三圈层到访及成交仍未改善。


$ Y4 Y) [. H# E* {  W/ u分析人士认为，随着放松政策不断加码，叠加疫情得到有效控制，房地产市场有望逐渐复苏。6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。预计接下来，随着多地疫情逐步好转以及政策效应持续发酵，市场将会继续回稳，成交有望再度上升。