疫情结束后，上海楼市可能会出现的一些机会

临近解封，咨询量突然多了起来。今天已经上调咨询费，如果咨询量还是过载只能停止接单。
1 v/ F3 \! z. Z/ S! s: n6 U" `# ~
当然这是正常现象，疫情期间积压的购房需求需要释放。
$ |5 r+ l. ?0 c6 [$ a

$ {. U% k4 m. j8 c9 |环线不是一个贩卖焦虑的平台，所以一直跟大家讲要静一静，让子弹飞一会儿。
) x% N; }6 E2 V- o9 `& J0 I6 U: R

, \9 |5 x$ e4 q0 j; ?7 N不过这次不太一样。
. z+ w2 Z( H3 j1 {

上海楼市已经分裂的像精神病一样，需要大量信息才能准确把握。当信号真的来临时，环二可以迅速做出判断，不过万千购房者呢？

2 \; x- |. V& ^6 x3 M
! e; l' v: ~$ E4 Y9 j大家可能还需要收集信息、研究市场、分析区域、调研小区、筛选房源以及时刻盯着新房动态、预测新房积分。
7 `1 }9 k8 B1 G% i+ F1 }5 P$ L

' o; Y% B. \! E2 ?这一套组合拳打完，可能真的黄花菜都凉了。


+ l: i! ]5 y  ^" D7 D6 b+ T

01


其实到现在短期市场怎么走还不能100%确定，所谓的专家都是打打嘴炮。你跟他赌一把，没人敢。

; L' _- ~) }; ~# L0 d1 H; t
就像谢国忠一样，唱衰楼市二十年，忽悠了千千万万个家庭，每个家庭背后都是几十万上百万的损失。
/ C& L& M; Z% B- w, H
; _# G8 u- Q, K! H+ I- E
9 a! u: b3 @2 M- G1 a但是跟谢国忠没关系，人家依旧是著名经济学家。
5 Q1 o# {- @, i' _5 W
& N. X# A7 F- k3 A7 u
8 f0 P- U& P9 Y6 D+ ]3 Y. M环线不同，环线要跟客户签约一对一指导，真的买错了房子，客户要掀桌子骂人的。所以必须要谨慎一些。
& y7 i; x' q) A( I

$ ]( [5 B- s7 K, I/ P& t之所以说短期市场不能确定，是因为两股胶着力量还没分出胜负，或者说答案还没揭晓。

) m* R5 p0 c* ?7 h( C
一方是离开上海的力量。无论是run去国外还是回老家，短期一定有人口流失，人口流失就是购买力流失。
3 a, v$ w* W5 ]) j. e
4 F, ?  x2 \: ]+ l0 y5 x0 [
疫情过后统计人口，数据不下滑就是造假。
& H7 R' M) \9 n# H5 _

; x0 `7 R0 S) X. K当然留在上海的朋友也不是没影响，至少部分购房者在考虑降低预算。疫情加剧了经济下行，大家对未来收入并不乐观。

8 K" L& w7 U7 y$ c4 e3 k
这股向下的力量有多大，现在还不知道。

8 b" D" e6 d4 {8 _+ I3 S
" t1 e. H; E2 X9 Q; R2 z2 Z- N另一方是押注上海的力量。环二前面提到过，全国楼市整体越差，上海可能越坚挺。
$ d+ B) W8 H7 y  S+ L1 j

. X9 b% a# k( n, p# F* q& p二三线楼市差，是因为大家对当地没信心。你让大家坚信房价还能窜一窜，你看看市场还需要救吗？

7 O4 \, D" |3 N8 \" t( {" z$ O
现在出了一系列新政，却进一步向大家证明：我真的不行了。那大家岂不更没信心？
7 X" R0 B1 @4 \3 {( \2 T! q
- D! P5 p. p! f5 ?% y# s
所以救市组合拳打下去，并没有看到应有的效果，大家纷纷开始怀疑人生：夜壶怎么不管用了？

: ]7 {% e1 X; ?2 ?; ?2 ?
) ^' Z! ~' g  e因为大家没尿了。

$ z- p8 t. R; s, B: B& s
二三线楼市已经失去了资产保值的属性，只剩下居住功能，那追求资产保值的购买力去哪？


无非流向一些更具确定性的资产。


) a; i7 _. m- j' T+ q, d2 U  I9 S越是下行时期，具有确定性的资产越受追捧，所谓盛世古董乱世黄金。
4 }" L5 r" p5 B! l0 ^7 q, Q

: z) `* [, Z- D1 U$ j! {, w3 u) U当下来看，房地产市场仅剩的确定性强的产品基本都在一线城市。
, ~( k5 E# G$ h
' z, a2 v1 `* K
; A" L& r. Z) H% Y所以不管未来是不是放水，水都要向一线城市流，只是大小的区别。


; k1 P9 R0 J* a+ a" V两股胶着力量正在你死我活的斗争，结果很快就能揭晓。
3 ^+ z: L- G) R6 [( F7 {


, B8 ]6 a6 z1 ?# g
02


6 z9 ]4 h7 w& |  o+ A  m$ r前面分析中环二加了一个定语：短期，因为长期来看两种力量会抱在一起。


疫情过后上海人口数量下滑是铁定的，封控两个多月不少上海居民偷偷去虹桥高铁站，却没有多少外地人来到上海。
2 t: W4 [) y* b8 j' ~

+ f3 R! C+ _- o除了空运过来的一些大白。


不过疫情过后，这些人口依旧会渐渐回流，城市发展的路径依赖决定一切。

* H7 S% d/ L( a4 k) @
. F2 N$ n$ o2 |9 S6 l武汉疫情后的第二年，人口增长了100万。

$ Z/ s* S; y1 G- a, }8 P, _* W
人的记忆是短暂的，互联网的记忆更是短暂的，情绪过后大家还是各谋生计。


二战后期日本遭受了轰炸，各大城市变成了一片废墟。居民流离失所，经济自然完全陷入停滞。

, g  U: v" W4 \- J" }. g
+ `5 \6 `; }2 C1 z' W2 g然而仅仅过了十几年，日本人口分布就恢复到了原先的样子。即使遭遇了这样大的重创，还是改变不了原先的路径依赖。
5 c; C1 W) y9 Y2 _, I) s

所以长期来看上海人口没问题，只要上海在全球产业链中的位置不变、只要我们还保持着开放的环境。
( e# |+ d. U& f9 T7 p: E: k: K

; z2 B' o' l3 \5 z% a) J2 g同时，上海将再次放松人口流入门槛，毕竟短期疫情还是有相当影响。
- s9 ^. g+ g7 v! J8 [, t) b
; i) _3 I/ k! \( C1 q
' X# t0 l, s2 {2 j' A# o0 v长期人口持续流入，叠加到前面的资金避险效应，将进一步证实大家的预期：只有一线城市资产尚具保值性。

2 I) g9 s* y; G9 i( U. X
5 V) `$ P. U0 N  c8 N" i: I预期就是这样的不断自我实现。



5 ~3 s* w( J% S. @9 }0 W2 E
0 }1 m; L) M" e  K5 f' E! O03
/ m* @, M- }% M5 W8 ?

当然长期上海也面临一些压力：土地供应会增加多少。

# F, v) l, g7 i0 }' i
8 y& p% c4 H; V0 y( c+ _: e7 C如果土拍变多，新房供应量变多，需求也会被打下去，房价依旧守不住。


今年供地计划一出来，大家群情激愤：比去年足足增加了44.7%！

8 S7 `4 r7 L& q4 T# W; ^; e$ Z; c3 u
- e2 l' ^  o5 G" V  j* {不过同比增长44.7%，就一定是今年土拍增加？这次考试成绩比上次好，就一定是进步？

( t0 i( w) w6 W* G+ v
有没有可能是上次拉肚子没考好？


0 ~0 P# c1 _! l十四五（2021-2025年）期间，上海商品房用地大概规划2000公顷，平均每年400公顷。


2021年却只供应了319公顷，完全没达标，今年多拍点是应该的。

! n/ O5 a" c' G. M( H: S
: l3 A: `4 C, w0 S( S" D: E+ C8 |今年大概计划是540公顷左右，基本就是合理区间。

/ z6 R4 Q* ~7 c/ \0 c: V; S1 c
而且十四五期间供地指标明显比十三五少了。十三五实际建设商品房45万套，十四五计划供应量只有40万套。
  o" f& C# @4 i  @4 [
& i# @9 u8 E& u
不过现在的确面临着增加土拍的压力，十四五住房计划里的数据我们会不会不认了？

/ O% i1 A, ]4 f- \/ {6 C
* r- F1 M+ s& T$ s) J" s/ [9 j1 ^. r( l2 L一旦这个框架放开，土拍才是真正的放飞自我。
6 \. D& O4 d" |( A1 R" m
' ^1 g$ p% n4 r' {* v! e
不过目前来看，基本不可能——总不能我们连18亿亩耕地红线都不认了吧？

3 `, M/ v! L+ Q( W
这个红线存在，整体城市化用地就不会发生很大变化。但是二三线城市土拍依旧如火如荼——各地楼市新政都在为土拍造势。
" B4 M$ C5 \2 y5 u: i& M

) G1 c5 }: l- b! y5 d# k3 G其实解决二三线遇到的问题很简单：五年不供地，楼市立马坚挺。

* l. {3 ?) K! f9 z( }! q
; _. K; |8 ]9 q; K$ K但是谁敢这么做？地方政府日子还过不过？公务员工资还发不发？原先的开发区还建不建？
1 p7 @$ c6 X5 k/ Z5 f
* Z9 v2 a; r! a% _1 T
所以大家将房地产比喻成吸大烟是对的，都知道吸多了对身体不好，但还是不能不吸。
$ G$ E' i$ P3 i8 N

其实土拍也是一样的道理，都知道收缩土拍能解决一切，但是没人敢这么做。


1 L/ x7 ?1 O- q而且地价越低，可能供应量需要的就越多。供应的越多，地价就越低。
* Z$ |' }: I: S  {7 g
- {2 ^, N6 D  u$ @! a4 I5 @
具体怎么拿捏，就看当地操盘水平，总之是二三线依旧需要大量土地供应。那留给上海的供应指标还有多少？
5 F, s; g. B6 z& _4 T

而且这些指标转移到上海目前阻力很大——到处都一片哀嚎，上海还好意思跟兄弟们抢饭吃？
/ f6 O! h) `/ R, s  p

- p0 r# t: ~! l你放开了土拍，购买力源源不断的流入上海，二三线楼市岂不是更烂？
$ H2 D! }6 }% D
/ S$ q; \- @1 B5 z$ a! v
0 M; D8 h7 Y+ P# O. y你利用经济优势，已经虹吸了我们地方的产业，难道还要继续抢我们居民的存款？


1 a2 T: u4 i5 q1 a4 R8 e中国这片土地上，很多看不懂的决策，都是各地博弈的结果。纯粹的经济学不能解释一切。

9 B2 S) o3 x2 X6 p3 w. x0 O: |/ t
) ~. @+ n! T- W  \/ A5 |- n所以不管有多少声音说人口集聚是好东西，上海供地指标依旧很难放开。


2 I1 n) M( h* Y! q! p& K
# q- D# G! o- x2 A- T/ [
04
; x& V+ V! u3 \3 H+ E

; m, ^2 S+ [( Y, v: z# g那么上海楼市的格局就很清晰，短期可能有下行压力，长期一定是更加坚挺。


9 N% q+ n3 N/ M, E3 K当然现在一些房源疫情前挂牌，价格尚处高位，不一定值得入手，尤其是热门区域。


5 \5 Y7 G5 I0 O" G' L+ t+ E如果真的负向力量短期占据主导地位，价格可能会回落到合理区间。
3 h4 n/ W; e/ m4 H

这个窗口期可能很短，比如只有两个月。一旦市场感知到购买力回流，将产生一定反弹。


二手房窗口期产生的机会一定也是结构性，全面的价格下调不可能发生。

$ \$ S% R1 N7 [# }  o
那首先会发生在哪？疫情期间广受抱怨的“老公房”就是一种。

4 l5 @* d2 v& U+ E4 T
! t+ s( J, b5 R1 k+ x不知道听了多少次逃离声音，疫情过后要置换到郊区次新房。不知道看了多少媒体宣传，老公房注定要被时代抛弃。
3 k0 J4 l9 O8 R. V& }* g
" o0 t0 g/ x( L0 w2 n4 L1 ~
, u( H3 x" Z) K* O0 N( q当这样的声音成为共识，当这样的力量集中爆发，老公房反而出现一些机会。


6 X$ D" t( x# E7 h& \其实学区受打压后，一些地区老公房已经明显降到合理区间，而且还没人敢入手。
2 [* r6 q$ O1 M8 C( R$ t* D
8 e/ O7 e- N5 L  w8 H2 Z
当然长期来看这些老房子不是优质标的，这句话其实更像是废话，没人傻到认为老房子代表上海楼市的未来。
. h2 S6 F- {/ B
. `  S* g7 J: V2 Z
但是资产的优劣与升值空间是完全独立的两个东西，不考虑购入价、不考虑入手时机，单方面的评价标的优劣，完全是不懂的外行。


其实2020年至今的上涨周期中，徐汇、黄浦的大量老公房涨幅不输核心区次新房，远远的跑赢五大新城。
; T. |' Y) V; T7 \# h4 c9 C. N
# K8 H) J/ g$ F. E
( |# |$ q3 l) T( H) V* U4 X另一个典型是宝山。天天被抱怨资源匮乏居住条件差，所以一直是房价洼地。其实宝山的不少小区历史涨幅并不低，甚至多次跑赢大盘。

" }! c! U# a$ ]0 Q$ o4 }
当然如果你没有房价分析、房源筛选的精力，只想选择一个踏踏实实的方案，次新房可能更省心。
& X2 U% a; d% }8 P/ s0 n
9 b1 o2 S, N- j7 g
; H* {5 d3 m% J/ E4 l/ G7 t. O这样的机会还有很多，比如一些二手房集中供应片区。如果疫情后房价有下行压力，这样的地方一定首先绷不住，产生结构性机会。
5 X6 {( S& h1 d7 H  G# [1 C
9 R4 c: C" e- _* I) l* W
当然以上只是举几个例子说明结构化机会的存在，长期来看最为坚挺的依旧是优质标的。而且疫情后首先向上的就是豪宅，疫情解封前就有大量高预算群体跃跃欲试。
5 X' M$ s1 B. {2 b2 c
* b0 O2 T4 W1 [5 ]# n& `
新房市场可能也会出现一些结构性机会。无论是ZF侧还是开发商侧，短期都有很强的动力增加新房供应，接下来几批新房可能相对集中。
" m3 O! V* s4 j; u* O

9 o" Z$ ^4 ]+ O热门项目叠加，积分自然会回落，尤其是叠加进降低预算、离开上海等负向因素。


股市中常说投资需要一些人弃我取的勇气，其实楼市何尝不是。


当然现在信号还需要进一步明确，你需要的是做好一切准备，机会到来时才能手起刀落。
# z) G: T0 \) V8 w$ l7 q
. N8 @. A. f! Z$ V6 i
! \9 W& L1 x. d% i9 v其实对于有准备的人，才有机会的概念；对于没有准备的人，可能就是屠场。


比如2020年4月份卖房的房东。


- {. D7 M, i  }" x: g5 _

, r5 v* B  b0 V7 K

▼

# l! a+ n) U' _8 }: M  t: r

以上为正文

编辑∣环线咨询

4 k. q4 m1 D1 M: }  H* C& a( I

2 O5 P; h- B/ Y6 D- a7 I2 ]6 L

: \# T( e! p3 e% x, \1 [! X9 k- z

©本文版权归“环线房产咨询”所有

部分图片来自网络

还好去年把老房子都脱手了

二手房没什么大机会了
19年如果没抓住基本22年也别想了
3 ~* H: C' v' j除非出现大量低价法拍房
, b( v$ g2 ]& {6 G太太平平摇个国资开发的新房稳步增长

别吹牛B了，上海房子的确会涨！但苏州不会涨吗？上海2020年12月涨了一波，21年限购马上增加政策，学区划分，离婚限购，三价就低！不让你涨得厉害！高兴花园就是最好的例子