降首付能拯救地方低迷的楼市吗？有3个“好处”和6个“问题”

显示全部楼层 · 2022-5-30 03:47:51

现在楼市面临的最大问题就是如何增加销售量了。一季度的数据相当惨淡：全国商品房销售面积同比下降13.8%；销售额同比下降22.7%；新开工面积、竣工面积下降超10%；商品房均价同比跌幅10.3%；房地产开发企业到位资金同比下降19.6%；土地购置面积同比下降超过40%。这还是80多个城市出台救市政策、100个城市房贷降息之后的表现。
没办法，房子不好卖，资金回笼难，市场预期又不佳，各项数据自然都不好看。但是对于楼市回暖来说，不是开发商搞个打折促销活动，银行降点贷款利息就能提振起来的。因为房价摆在那里，太高了，这点蝇头小利根本起不了多大作用，缺钱的刚需仍然还是买不起。
有人可能会说，为何不能降房价？难度很大。大道理就不用多说了，整体房价如果降个50%，包括你自己在内的九成以上有房群体，能愿意？降50%也意味着财富缩水了一半，多年的辛勤付出白忙了。这也是很多城市出台限跌令的底层原因，或者说害怕房价下降太快引起楼市震荡。
如何让楼市回暖呢？最直接有效的办法，其实是降低购房门槛！而降首付就能起到立竿见影的效果。因为只有这样做，才能够让没有购房能力的人有上车的机会。于是乎，越来越多的城市纷纷采取了这个办法。特别是楼市形势更为严峻的三四线城市，以及一些弱二线城市。有数据显示，目前至少有20多个城市降低了首付款比例。

出台这个政策的意图最容易理解了，那就是给本地刚需砍掉一块购房的门槛，让更多的人上车，从而消化掉越积越多的库存，同时再辅以降低房贷利率、放开限售限购、宽松货币供应等措施，让楼市活跃起来。
当然了，如果三成首付降到二成还不能刺激楼市复苏，一些地方的开发商还会采取“零首付”的办法，争取把掉队太远的刚需也拉上车。比如，开发商先帮你把首付垫上，然后让你在规定的时间内分期还清；再者就是由开发商帮助购房者融资，让购房者从一些小额贷款公司手里拿到首付款；还有就是一些开发商为了规避备案价的限制，通过返还现金的办法，从而让首付款趋近于零。当然了，这些措施是无法摆在明面上操作的，也与现行政策相背离。

现在的问题来了，通过降低首付的办法，是否能够拯救地方低迷的楼市呢？答案是：短期内是可以的。
笔者认为，现在的房屋均价之所以跌回到3年前的水平，市场过剩、棚改结束、投资退场是3个主要原因，房价又不能大幅度地下跌，购房者的数量明显是越来越少了。而仅剩不多的购房者，也只剩下那些有真实住房需求的刚需了，把这部分人能拉多少拉多少上车，至少能够帮助消化掉一部分库存。
因此，降首付的3个“好处”显而易见：第一，为那些连首付都凑不齐的刚需减轻了购房压力，让其能够早日实现有房的梦想；第二，能够帮助去库存，缓解开发商的资金压力；第三，对于土地出让收入依赖度较高的地方，缓解了财政收入的压力。
不过，通过降低首付的办法来刺激楼市的同时，也带来了6个不容忽视的现实“问题”：第一，加大了购房者的还款压力。世上没有免费的午餐，虽然三成首付降为二成了，但并不是说降的一成首付不用还了，而是延后还罢了。比如贷款70万、利率4.9%、等额本息还款的话，30年的利息总计为63万余元；而贷款80万的利息却为72万余元，降低的一成首付不仅本金每月要还，还多出来的9万元利息，也被分摊在了月供里。

第二，加大了购房者的断供风险。欠债少的情况下如果遇到收入不稳定，断供的风险也就小了很多。但是，一旦收入没有明显增加，甚至还不够稳定，欠债越多的购房者，断供的风险就越大。而最后上车的人之所以连首付都凑不齐，明显是赚钱能力不强、收入不够稳定的原因，一旦今后这些人的收入出现波动，他们抗风险的能力又很弱，断供的风险也最大。
第三，加大了对收入稳定性的压力。既然连首付都凑不齐，相信多数人会选择最长贷款期30年，因为这样才能够缓解月供的压力。而30年的时间跨度真的是太长了，这期间绝大多数的普通人，都无法保证自己的工作和收入能够持续稳定。这从最近几年法拍房数量飙升，其中的断供房数量也持续增加就可以看出，即便是实力稍强、早买房的人，他们的收入也是不稳定的。
第四，加大了购房者的信用风险。不排除还有一部分连二成首付也拿不出来的人，为了实现有房的梦想去找开发商借首付，或在开发商的协调下与小额贷款信贷公司达成借款协议。但是，无论是开发商帮助垫首付，还是用过桥的办法去融资，该行为都是违法的。因为零首付是开发商绕开金融贷款监管，让不符合买房条件的人买了房子，这是违反相关政策规定的。而购房者一旦和信贷公司产生了借贷关系，很有可能将无法申请房贷；若发生纠纷了，还会影响到自己的征信。

第五，加大了地方金融机构的风险。用降低首付的办法满足购房者的需求，不排除确实对一部分经济实力不算太弱的购房者会有帮助，也会对地方上的库存房起到消化作用，保持地产经济得以延续。但是，总体来说并不是个稳妥的办法。因为一旦把没有买房能力的人勉强拉上车，实际上就是为今后可能发生的风险埋下了隐患。而这部分人群未来的收入真的出现状况了，且断供房的数量达到了一定规模，银行能承受得了那么多的断供房？这并非危言耸听。众所周知，次贷危机曾经是压垮美国房地产的最后一根稻草，前车之鉴不能不防。
第六，加大了抑制房价上涨的压力。因为有了这个利好政策的加持，三四线城市的存量房肯定会被消化掉一部分，楼市又可以焕发出新的活力扬帆起航了。但是，在达到保房价的目的后，一旦更多的城市都采取这个办法，房价能不上涨吗？比如该措施如果被延伸到了一线和强二线城市，那些原本二套房需要六七成首付的城市，也将首套房贷款还清再次买房视为首套，投资炒作的资金注定会大举进场，房价上涨也就指日可待了。而高房价所带来的生育率下降、大城市留不住年轻人等问题，就始终不可能得到解决。

因此，降低首付其实就是降低买房的门槛，虽然会带来3个“好处”，但同时也带来了6个“问题”。该政策实际上是地方采取的救市的重要举措之一。虽然说地方上也有诸多的无奈，但根本原因还是房子过剩、需求减少造成的；如今的市场很明显已经养活不了那么多的企业，实行优胜劣汰，遵循供需规律，让楼市走自己应该走的道路，虽然结果会给市场带来阵痛，但是更有助于楼市实现真正的健康可持续发展。
而作为受此新政影响的购房者，这里并不是不建议大家去买房，而是建议在买房前仔细评估下自己的经济实力，以及30年中自己收入的稳定性。也就是说，自己有多大的能力，才能去办多大的事情，千万不要到时候事情来了后悔莫及。要知道，实力不济的情况下勉强上车，最终承担风险的只能是自己，一旦今后断供了，就会影响到自己的征信。而很多开发商即便破产了，最多也只承担有限责任，并不会伤筋动骨，特别是那些“穷庙富方丈”的开发商，过段时间他们照样还可以东山再起。但是你，有可能再无翻身的机会了。