如何看待李嘉诚时隔近 10 年又在内地楼市出手？透露出什么信号？

显示全部楼层 · 2022-5-24 10:54:28

都是老掉牙的套路了。
在房地产业界，这被视为是李嘉诚看好当前内地房地产市场的一种信号。
但房地产真到可以抄底的地步了吗？
实际真没有。
因为明眼人都清楚。
李嘉诚这次的抄底，不过是炒作房产一个噱头罢了。
1
在普通人眼里，房地产土拍市场很神秘。
毕竟相较于私人小打小闹式购置房产，房地产土拍市场卖的是地，起拍价高，参与的门槛高，至少都得是当地大佬级别的开发商才能参与的。
在房地产商口径中，房地产土拍市场意味重大，甚至决定了未来一段时间当地房地产市场走向。
土拍有溢价，说明当地房地产市场前景良好，涨势有保障。
而那些刷新记录的地王更是不得了，一般来说，这些拍出来的地王会被开发商搭配着各种宣传造势成为未来一段时间当地房地产上涨的龙头板块。
按逻辑来讲，土拍越火热，当时的房地产市场应该越景气。
但实际并非如此。
2
世界上实际没有什么神秘的商业模式，说白了都不过是一个买卖罢了。
房地产土拍市场，就是如此，地方政府卖地，房地产买地开发，逻辑上是一个非常简单的买卖模式。
而不同于其它商品的“廉价多销”性质，带有投资属性的房地产市场自带“买涨不买跌”的特性，而也正是这个逻辑，房地产土拍市场凭空滋生了不少灰色空间。
我们现在来看房地产土拍市场的参与者都有谁？
一个是地方政府，他们是土地的绝对卖方，要的就是房地产出让金，吃的就是土地溢价，对他们来讲，地卖的越高越好。
另一个则是开发商，按照正常逻辑来讲，对开发商来讲，地越便宜自然利润越高，但实际对于地方政府来说，你开发商把地买便宜了，你卖房自然就卖不上价了，那下波我就必然不好高价卖地了，我的收入就下降了，这肯定是我不能接受的，所以地不能卖便宜。
实际开发商自己也会算这个账，在我卖房子的时候，我也是卖的便宜，等等党就越多，我特么越是卖的贵，反倒去化就越快，虽说我买到了地王，但只要买房觉得房子能涨，实际卖的也挺快的。
在“买涨不买跌”这个逻辑下，实际地方政府和开发商天然就形成了同盟：
地价涨，房价也能跟着涨，咱俩联起手一起从老百姓手里发财多好了。
于是一拍即合，炒作房价成了过去的政治正确。
3
在过去经济快速发展阶段，在土地财政的诱惑下，地方政府和房地产商的利益高度一致，两者都有意愿去推升房价。
但这个看上去稳固的利益共同体是有一个前提的。
那就是房价只能涨，不能跌。
房价涨的逻辑好理解，地方政府和房地产商一起赚钱就行，但大家知道为什么房价不能跌吗？
很简单一个道理，对地方政府来讲，土地近乎零成本，他实际只要卖地就能赚钱，房价跌点问题不大，但开发商不行，只要房价下跌，先不说开发商的建设成本，单就开发商借银行的钱利息他就吃不住，于是就出现了什么情况呢？
在房价下跌的时候，房地产开发商完全有意愿选择降价销售，反正前期赚那么多了，我这次收回本就落袋为安不就行了。
但实际不行。
在地方政府视角里，你开发商降价销售是能跑，但我这地以后还怎么卖呢，所以我不能让你跑，于是给的视角是什么呢？
只要那个房地产商敢砸盘卖房，地方政府马上就会介入把它给打回去。
这就是恒大们为什么不能壮士断腕三折卖房的根本原因。
在土地财政导向下，地方根本不会允许有任何房地产商去砸盘。
但这还没有解决掉问题。
不允许房地产商砸盘只是捆住了房地产商的脚不让他们跑路，但是人房地产商也有话说，我这房是真卖不出去了，那我躺平不就行了，老子卖不出去我就不买地不行吗？
在这种情况下，麻烦实际甩给了地方政府。
4
对地方来说，房子卖不出去，房地产商都躺平了，那我这地也不好卖了，那咱办呢？
来来来，房地产商你过来，咱俩想个法子，你不是说房地产是买涨不买跌吗，那咱俩联合起来炒一波预期如何？
这样，我把地价摆高点，你造几个地王的新闻，配合着宣传给到老百姓涨价预期，他们不就买了嘛？
但人家房地产商也不傻。
咱俩炒作一波预期没问题啊，关键你把地价上涨这不是空手套白狼吗，我要是真听你的高价把地买回来卖不去我这不是砸自己手里了吗，你这方案可不行，我不办。
地方此时有话说了
安心了，兄弟，这肯定不会让你担风险的，要不你看看这样，咱不是为了炒作地王好造成房价上涨预期吗，你就可着劲加价就行，我这边卖了地之后给你返钱，你看着是卖出了“地王”，实际还是上次那个价格，这样我即卖了地，你不是对外宣传也好听？
于是在老百姓眼里就有了什么呢？
凭空又拍出了这么多地王呢，当地的房地产市场必然会上涨，那就得赶紧上车了。
但实际情况是什么呢？
这部分地王，一部分是房地产火热时期的真地王，一部分是房地产炒出来的地王，当然，以现在这个房地产市场，大家实际都清楚这是哪一种。
但这是炒作土拍的尽头吗？
实际真不是。
在土拍市场上，比起地王的出现，最怕实际是流拍，原因也很简单，因为没有地王只是说明涨的没有那么狠，那要是出现大面积流拍问题就直接说明这块区域房地产市场彻底疲软了，地都卖不出了，那房价还能涨吗？
所以如何避免流拍呢？
大家看着集中供地是拍卖性质的，但实际为了出现极端的流拍局面地方政府早就跟房地产商沟通好了，热门的板块好说点，大家凭实力竞价进行，冷门的板块那就得看地方咋谈了。
那啥，越秀，我这地要拍卖，到时候你把它买下来呗？
领导，那不行啊，咱这最近资金紧张啊，要不我下次吧。
这样越秀，我也知道你难处，但咱这个地不卖出你这房子也不好卖不是，这样咱这拍卖价是拍卖价，你给我说个实价，你到时候按起拍价买就行，差价我想办法补给你，行吧。
别再抱怨了，咱这都是为了卖房，大家一条船上的。
在这种事前沟通的情况下，即使在房产销售如此拉胯的当下，房地产土拍市场反而搞出了一波欣欣向荣的感觉。
原因无他
因为房地产和地方都有意愿去保房地产的平稳健康发展，最起码在表面上要保住土拍市场的繁荣。
那大家想想为什么李嘉诚旗下的和记黄埔会参与广州最热门地块的竞拍，且只参与了一次竞价，随后便未有进一步动作呢？
如果李嘉诚真的看重内地房地产前景，那为什么之前他不出手，反而要在这时候选择出手呢？
他真是钱多了没地方扔吗？
原因很简单，因为李嘉诚从来不是真正的买家。
只是一个碍不过面子被请来粉饰太平的托罢了。