旧的楼市危机尚未结束，新的楼市危机又将到来

眼下的福州楼市
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) Q0 B( d  ]4 ]9 E正弥漫着一种无力感
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3 X+ \$ @0 U, Y0 S" c3 p一种从未有过的无力感

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% l; G9 |/ P- e! W; r限购无底线放开了

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省市直公积金相继变首付了
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房贷利率最低跌破4.25%了
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浑身解数使尽，市场端始终未能给出正向反馈。


采访了身边多位房产业内人士


普遍反映交易量没什么明显提升
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5 K! P/ P. i$ D0 I+ b只不过对政策手段有了不少的认同感。
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. S- ]% l: N) R+ G( L  M/ Q就好比你对一个陌生人的可怜

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通常也就是停留在口头上，摇摇头表示：“好可怜”，距离真正掏钱救助还有很长一段路程。
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8 V7 ~: g/ m* }3 W当前的福州楼市正是面临相同的窘境，从挥霍无度的富家公子变成饥渴难耐的落难人群。


2 T" b" K. Z9 U1 \3 U, F秉持普通人仇富的心理，耻笑更要多于可怜。


  ], E0 i- H2 h2 [" J9 [当融侨作为最后一家闽系房企遇险时，


身边听到看到的不是惋惜，而是“全军覆没”的冷嘲热讽。
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* m7 ^4 q6 n. Y2 H( M房企暴雷是活该，多多益善；
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利率下调是应该的，越低越好；
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限购放开就放开，该买已买，没买也买不起。
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# d( O) C& S7 n% z) O& M6 k似乎所有人都在翘首以盼，啥时候房价出现回升迹象，或许才是该上车的时候。
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4 F$ m7 L9 I# c( v0 @* l4 o0 Z只要该迹象还未显现，那便继续等待。
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一言以蔽之：“买涨不买跌”
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但是，当人们都徜徉在楼市衰败的景象之中时，

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我嗅到了不一样的危机感，而且很快到来。
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. Y( o' S" u6 R2 Y/ |# a这种危机感不单纯体现在房价涨跌层面，同时还关乎着选择的自由度问题。


它便暗藏在房地产企业集中度的不断上升。
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7 K5 x9 `0 q" Y/ M. f* O简言之房企的马太效应开始走强。


一头是闽系房企的集体暴雷，
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8 \3 c3 p* g% n另一头是国企项目集中度的上升。
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放眼福州新房市场，尤其是待售项目，十有八九都是国企项目，而且这仅仅只是一个开始。
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包括建发缦云
建发璟园
/ G7 @5 h, I  {建发美的君兰和鸣
中海晋安湖叁号院
6 F8 S6 U: f. ?6 j  [保利云上
保利招商和樾风华
象屿国贸星璟园
首开融创榕耀之城
) {" l. j& p- _' I# B万科城市之光
首开香颂
8 y# W, D/ B" Y  U3 E! F首开香悦
. d3 b/ Y0 V, O! ]# ^1 V+ k联发君樾府
榕发悦乐郡
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- |2 h; k3 Z6 L不是国企就是具备国企背景的头部房企。
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只有包括融侨云津、中骏璟宸、融信国公馆等少数私企项目尚存，但即便有又当如何？
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融侨和融信都在面临着不同的债务危机问题。
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6 G7 \0 s1 z" T1 `* Z& P关键问题还不止于此，

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从2022年土拍开始，便出现“民企集体失踪，国央企全面托底”的现象。
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而且我可以明确地告诉你，27号的二轮土拍大概率还是相同的结果。

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- G* O# L5 F1 K7 ~- E类似龙湖这种虽然参与报名，无非只是想亮个相，告诉大伙我还活着，你们可以放心大胆购买我的产品罢了（存量盘太多了）。
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& J8 @4 c! I! f# e+ ^+ c看到此番景象，届时估计少不了又是一番取笑。
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4 a6 Y% K# w8 n% M  S: x+ i. F; s' j但我却不禁想问一句：“难道国企都是有钱而无脑之主吗？”
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7 P9 @1 Y5 b$ R) ~  g答案恰恰相反。
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( N' Y! _5 F7 `4 m/ f对于国企来说，风控一直是企业经营的最关键要素，甚至是底线。
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, U& J; G5 [) t3 P. V; h他们的经营目标绝不仅限于对利润的追求，更在于安全。
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+ Z' H* N) x% r为了达到“控风险、保利润”的目的，

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3 M* S/ k, v" e: [' T他们将会更加谨慎地甄选区域、城市和地段，确保能拿到真正优质的地块。

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而对于潜在市场风险高的城市，必定减少或停止投资。
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所以千万不要用自己的无知去取笑国企的“无脑”，那样只会显得自己愚蠢。
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可预见的未来，一两年甚至更长周期内，国企或将全面掌握福州新房定价权。


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6 E3 m8 O6 L  k, O5 n国企集中度上升为何会是危机？


从保障房保民生角度出发，国企的项目更加有保障不是嘛！

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' d% a$ `8 F% t9 s4 A5 ?( U是的，如果仅仅只要求“保交房、防烂尾”，那确实是好事。


但请问，我们现在不买房的目的难道只是因为安全没保障吗？
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6 Q& {$ g! @4 m: `7 o显然不是，我们等待的是降价，期待的是降价之后的捡漏。
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4 Z& c5 x$ S5 j1 G5 K  b9 l可一旦国企掌控福州新房市场之后，
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; }/ E- k2 R" P5 M# G3 r未来你的砍价对象将会是国企，是建发、是中海、是首开、是保利、是国贸。

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6 m5 o& s1 y( [& D/ `$ o是一个个在危机之中屹立不倒的大小金主。
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试问你该怎么看？
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屠龙刀握在手中多时，郭师傅不也没砍下来吗？

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因此，集中度的上升，对于那些苦苦守候之人不是危机又是什么，既是危机也错失良机。


或许又有人在想，


中铁城江督府、保利和光屿湖、琅岐山语城、中海凤凰熙岸、中海锦江城等项目。
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. {3 e3 k6 a4 w不是一样无底线的大降价吗，怎么能说国企项目价格就不好谈了呢？
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其实有关解释，在此前文章当中已经有过详细解释了（参阅：很显然，福州这些板块，正逐渐沦为开发商的“弃子”，你却还在忙着上车！）


这些选择降价的项目，无不是地处福州远郊，偏离板块核心区位，市场涨跌与他们基本无关。


: q+ n, b! c7 m" @( c之所以选择降价，本意是为了换取更大的利益。

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4 b6 a  l  O) o, j3 m在闽系房企集体躺平之际，国央企明显掌握了更大的主动权和选择权，

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又何苦继续守候在那些已经被时间论证为价值属性不高的板块项目上呢！
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只要能尽量做到保本，尽早收回本金，最终想办法换取利益最大化才是重中之重。
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$ k4 `% z0 n  b7 d  M, f% `! o所以，这也是我想要强调的第二大危机，板块分化的危机。
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( C5 c1 [3 ]+ o# \- a* K
5 u% U: L# S6 t其本质上还是因为房地产企业市场集中度危机下所导致的又一结果。

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; s5 R0 A2 t/ n3 _国企忙着重整战略布局，民企疲于保命自救。

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未来一些非核心区必然面临无人竞拍的局面。
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4 H. C& O+ s2 J( F2 P而核心区位的稀缺地块则会继续走高走强。
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这个从上次土拍五四北秀山站地块和金山绿轴地块的竞争程度可见一斑。


. a/ E, \5 V: U+ j由于住房价格与土地价格存在显著的正相关性。

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) @2 }1 h$ i5 g7 `+ n) @7 W- L短期影响体现在高地价对住房市场所释放积极信号的及时反馈。
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长期的影响是住房价格与1年前的土拍价格的正相关性。


最终的结果也是“弱者恒弱，强者恒强”的马太效应。
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! g  d: W3 f* p, H, Z
6 A' N4 f' b3 @9 T  N1 i' x8 e% q8 I% c房价决定着地价，地价又影响着房价。


! [) N( S; Y. X* N; K旧的楼市危机尚未结束，新的楼市危机又将到来


/ V7 {5 [8 u. ?- j/ G; o踩对地有可能带来新一轮的财富增值，踩错地则可能面临资产的严重缩水，万劫不复。
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虽同在一个福州，但也难逃不同的命运。
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如何才能化解危机？
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5 A) E9 T8 t# }/ V5 [  E+ j第一，莫要盲目看空楼市，当断则断
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第二，板块不对努力白费，潜修慧眼