5月的楼市亮出“底牌”，有一种预感越来越强烈

显示全部楼层 · 2022-5-20 08:57:50

转眼间，2022年已经来到了5月。现在回过头来看，前4个月，房地产可谓迎来了“至暗时刻”，而且这是过去二十年，都不曾出现的“惨烈景象”。尤其是开发商、投资客、房产中介这段时期颇为艰难。

首先，2022年一季度，全国房地产开发投资同比增长0.7%。毫无疑问，房地产行业自身不仅陷入了“凄凉”，同时还拖累了经济——一季度经济增速4.8%，远低于全年5.5%的目标，房地产萎靡不振，是主要原因：一季度经济增长动力的三大引擎增速，基建增长8.5%，制造增长15.6%，只有房地产极度低迷。用专业人士的话说，“我国经济增长将在二季度迎来较大挑战”；
其次，开发商卖房越来越难了。克而瑞数据显示，百强房企1-4月的整体业绩规模同比降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。其中4月份百强房企单月实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%；同比降低58.6%，较3月降幅有所扩大。各阵营企业数量均有大幅减少，融创、旭辉、中梁、美的等多家房企前4月销售额同比降幅均超过50%；
再者，中国指数研究院跟踪监测的结果显示，2022年4月，百城中有52个城市二手房价环比下跌，连续两个月超过半数。新房市场亦如此，4月百城中有48个城市新房价格环比下跌。另外，统计局数据显示，一季度商品房销售价格跌破万元大关，一季度全国平均房价只有9552元/㎡，回到2020年的水平。另外，2022年一季度，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%；

当然，更重要的是，2022年以来，购房者士气低下，购房意愿极其不强烈——开发商销售大幅下滑，已经侧面印证了该事实。另外，一季度居民房贷增速下滑，直接说明了大家都不愿意买房了：央行报告显示，一季度末，个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3%。尤其是2月，新增房贷首现“负增长”。
5月的楼市亮出“底牌”，有一种预感越来越强烈！
凡此种种，很多人都想知道：接下来房地产到底会如何走？会继续低迷，还是回暖升温？在我们看来，5月的楼市，已经亮出了“底牌”，基于此，有一种预感越来越强烈：楼市重启，只是时间问题！
先来说说楼市的“底牌”到底是什么？
对于这一点，其实4月20日央媒经济日报已经说得很直白了：当前，在把稳增长放在更加突出位置的背景下，应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。归根结底是因为“房地产业在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面的作用明显。”
对此，全联房地产商会创会会长聂梅生说得更直接：房地产仍是中国经济的稳定器、压舱石。因为房地产在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，而且对上下游超过100个相关产业具有很强的带动效应。

另外，5月4日，“一行两会”表态稳楼市，也透露了3个重要信号：
第一，当前时期，房地产市场最要紧的是企稳筑底，大涨大跌都不是稳。具体该如何做，央行已经表明了态度：执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。简单来说就是，市场下行时，金融信贷政策要保持适度宽松，帮一把。房地产从销售到融资再到拿地的整体链条受阻，循环不畅，是行业首当其冲要解决的突出问题，不能再耽搁了；
第二，要积极化解房地产企业风险，“出清”行业风险。对于这一点，银保监会说得很清楚了：“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。”比如最典型的恒大问题，国家层面首先考虑的是“保交楼”、“保民生”，而且在恒大正式宣布债务违约后，第一时间派工作组进驻。更重要的是，后续还鼓励优质企业发行公司债券对出险企业进行收并购；
第三，房地产要回归实体经济属性。说白了就是，房地产一定要保，但是不能再高高捧起了。也就是高层一直强调的，促进房地产行业良性循环和健康发展。什么是良性循环？何为健康？过去经营贷、小微企业贷款、消费贷甚至是信用卡套现等，都可以用于购房，房地产作为最大的蓄水池，海纳百川，吸附各类资金，使得房地产一家独大的这种局面不能再存在了——正如万科郁亮所说的，未来房地产要脚踏实地向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱，不能再赚快钱、大钱，而是要赚长钱、慢钱和老实钱。

当然，最重要的是未来会想方设法降低对土地财政的依赖，这是关键所在，更是根源性问题——地价不降，房价根本不可能降低。事实上，国家已经做出改变了，2021年2月起，国内22个重点城市的住宅用地实现“两集中”出让：一是集中发布公告，且2021年不得超过3次；二是集中组织出让活动，从而令市场主体形成合力预期，对地方形成有效约束，控制土地溢价水平。
有人可能会说，土地财政根本不可替代，2020年全国平均土地财政依赖度高达46%，就是原因。事实并非如此，除上述之外，其实国家还亮出了另外一张最大的“底牌”，那就是房地产税——试点已经获得授权，而且就在4月25日，全国人大法工委经济法室主任明确表示，“将按照先行先试有序进行，积累试点经验，形成制度成果”。为什么说房地产税是最大的“底牌”？因为根据任泽平的说法，未来房地产税将起到多重重要作用，包括但不限于丰富地方税源，缓解地方财政收入，逐渐替代土地财政，调节收入、抑制房价、降低租金、打击投机炒作等。

综上，楼市亮出“底牌”，所以我们预感接下来“楼市会重启”也就顺理成章。有三点可以佐证：首先，2022年以来，央媒频频“护短”房地产。比如2月23日，经济日报发表文章表示，房地产的支柱地位没有变，这一行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有重要影响。因此，有必要稳定市场预期，应该采取有力措施保持房地产市场平稳运行；再比如4月23日，经济日报在文章《发挥稳楼市在稳大盘中作用》中更呼吁，“当前，有必要采取积极措施畅通房地产市场循环，让房地产市场尽快恢复，重回平稳运行轨道”。
其次，4月29日重要会议明确提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。在业内人士看来，这标志着楼市进入了“实质放松”的阶段。事实也确实如此，5月1日-5月7日，短短一周时间，先后就有沈阳、洛阳、惠州、中山、赣州、徐州等城市放松政策。在房产专家刘博看来，接下来的一个月，一些核心二线城市，也会加入到放松政策的队伍中来；

再者，如上文所说，5月4日，“一行两会”突然发声，释放的信号也非常强烈：2022年已经过去三分之一，楼市仍然十分不景气，急需要给房地产打一针强心剂了。值得一提的是，央行、银保监会、证监会发声的主旨都强调了“优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳”，说白了就是要给房企融资便利，给开发商纾困。
5月的楼市亮出“底牌”，“楼市重启”的预感越来越强烈，是否意味着房地产会重走老路，是否意味着房价又要大幅上涨？
对此，我们想说，这是几乎不可能发生的事情。首先，当前的楼市正如易宪容所言，“老百姓根本没兴趣买房”，而且是在降首付、降利率、发放购房补贴的背景下。为什么各地出台了“稳楼市”政策，仍然不见起色，根本原因是现在的市场鱼龙混杂，且预期严重不足，老百姓一方面没有太多资金拿来住房消费；另一方面是不敢消费，因为整个市场已经发生了逆转，现在的市场行情是，开发商、投资客急需要买房人进场接盘。

其次，从央媒经济日报的定调来看，房地产不会重走老路——“多地因城施策出台稳楼市调控政策，不能顶着稳楼市的帽子实施过度刺激，避免市场再出现浓厚炒作氛围。”
央媒字里行间已经说得很明白了：采取积极措施畅通房地产市场循环，让房地产市场尽快恢复，重回平稳运行轨道，这只是必要的纠偏，并非过度刺激。未来随着积极满足合理住房需求，市场的变化，顶多是“全国商品房销售下行的态势可能得到缓解”，很多人期待的“房价重启大幅上涨”，绝对不可能出现。
再者，房地产虽然仍是“支柱产业”，但未来更多是起到完善自身、不拖累经济的角色作用。另外，从今年一季度我国的三大投资领域的增长来看，未来新基建才是稳定经济增长的“压舱石”，其作用明显高于房地产和制造业投资。新基建对制造业投资、工业生产以及消费和出口也具有较强的带动和引领作用。