全国近 94% 县城房价不过万元，容纳 2.5 亿常住人口，县城楼市现状如何？2023 或将走向何方？

楼市利好政策能否拯救县城楼市还待观察，但至少能让阵痛中的市场喘一口气，这正是县城破釜沉舟破茧成蝶的契机，理清自身定位，倒逼财政收入摆脱房地产，开源转向才是县城真正应该去做的，但真的任重而道远。

说点身边的事情吧。
农村年轻人购房的需求很大程度来源于以下几个：
( g$ E, T: c  E. N* H, _5 j1）由于男女比例问题，现在的结婚门槛越来越高，房子逐渐属于硬性要求，促使年轻人买房而非进城，即使买了房子，地方无法提供相应的收入，大多还是到外地打工。
2）上学要求，越来越多的人托人把孩子送到城里读书，村镇教师资源流失严重，基本属于相互影响，老师往城里走，学生也往城里走，而我国房子很大程度绑定户口和教育资源，迫使年轻人进程。
3）身份认同，每年回去都有类似的场景上演，谁谁在城里买了房。
需求归需求，但这些都需要钱，怎么办呢？家里的储蓄挖空也不够啊，比如把老一辈的养老金挖空，在很多父母辈看来，婚育比自己生命还重要，这个选择也不会太艰难。即便如此，农民收入就那么多，婚育还是不够，民间借贷基本都是常态，从亲朋那里借钱，从银行贷款，从私人机构贷款。我们村已经出现很多老人给孩子借的钱，随着年纪增加，劳动能力下降，结合疾病等因素，每年的收入根本不够利息，怎么办呢？拖着呗，亲朋的钱基本就是无限展期，银行的钱就是上征信，民间借贷也不可能去把房子拆了，没钱偿付就是没钱偿付。
  ^7 ?2 b: j4 b$ P0 q9 I房地产泡沫的背后，以及城镇化的末尾，很大程度其实就是这些家庭在支撑着，老人一年到头，20对块钱的水盆羊肉都舍不得吃几回，但却愿意拿出棺材本的钱，拉下脸到处借给子女去买房。
. F" I3 ^- [6 Z! K2 }" r这几年你再去试试人情社会的借钱，非常困难了，烂账太多了。考虑到人口结构，城镇化进度潜力基本就这么多了，不能指望几亿老农民还能贡献多少城镇化率，其实就和大空头里面美国次贷危机前一样，这些搞数据都认为房地产没问题，但实际上统计的去需求端走一走，都不难发现里面的问题。却依旧拿着房价不过万，城镇化率还有空间来佐证房地产的预期潜力，随着人口结构的上移，城镇化率自然会上去，但不是通过购房实现。

说几个从朋友、同学那里听到的观点吧。
大约是从2020年开始，一些土木系的校友聊天就在谈公司要撤出县城。
* t; p3 m' u( G4 p: Y1 R这挺有意思的，当年很多地产公司后期之秀都把县城当成弯道超车的宝地，有擅长搞事情的，杀入县城直接把房价从4000拉到6、7000.
一个当然是借助了棚改，另一方面也使用了控盘、讲故事、拉人凑造气氛这些手段。
( n! O# E' d* \不是他们不知道这是揠苗助长，而是在高周转的模式之下，就要往挣钱最“容易”的地方去。
' M; e. ^1 _1 d# g( g当然这也是撤出县城的原因。
/ |  H6 n3 C0 `* M  t头部的这些城市，好歹有产业、有人口流入、地产有保值增值的属性。
+ T8 P& h7 Z. ~. N但县城，特别是经济不太发达的地方，一波楼市的拉升之后，往后看就看不到太多了。
产业不能说不行，只能说比较稳定，有购买力的是一个特定的人群。
这些人一波流买了房，下次就指不定什么时候了。
这个趋势很明显从售楼处也能看到。
: F+ z$ ^& J0 v1 Y销售攻势很猛的时候，有点儿挤破脑袋那意思，但一个高峰过后，售楼处也就没人了。
; T  I4 q5 H' y- ]# l! X+ P现成居民买房背后的理由相比头部城市，很单一。
所以售楼处客流高峰现象非常明显，这一波很多县城并没有受到疫情冲击，售楼处客流也就剩下不到18、19年的20%了。
很多地产公司撤出县城，除了这种市场行情，也和过去3年玩儿有关。
楼价跳水销售。
  q' g$ p( ~$ u5 d# y5 }3 @1 W上游金融机构收紧融资政策之后，高周转模式造成的现金流压力就非常明显了。
# ~9 S3 y" x1 F% Q/ L8 F担子压在了销售回款上。
$ l8 z- L$ ]) W6 W3 }; G  m% j* Q可问题上面也说过了，需求锐减。
能想到的也就是降价，就连一些头部、以品质著称的公司都能直接降30%，就更别提有心急的直接打对折了。
# L  K( A5 D) L. X1 E全国真正刚性限价的地方并不多，县城敢这么搞的就更不多，新房价格是真的显著下跌。
8 h# v8 e/ i' l: {7 B以前的购房者当然就不乐意了。
之前7000一平米买的房子，现在变成4000多，在都是熟人、圈子文化的县城里，这公司以后也就不用做生意了。
这就形成了循环：
/ |6 n% d7 r# N$ g% e! t2 V* G几个在县城作项目的地产公司都要跑——都要跑就要杀价——都知道反正以后也没法在本地做项目了——杀价就更没负担——杀价太狠，本来还想留下的地产，也扛不住了。
+ r$ R0 X. a" ^& }当然从长期看，这种撤出也是合理的。
目前县城购房主要是为了满足2类人，一类是本地改善，一类是农村进城。
2 o4 U7 ^% K1 L- u( j8 @现在各大地级市地产市场都不太好，都在抢人。在汽车和高铁普及的情况下，多1~2个小时就到地级市了。
为啥不去更大的城市？
要说改善，地级市不光改善住房，还能改善配套；
3 K& E0 ~5 H9 {) f要说进城，已经不在农村住了，一步到位多好；
9 C' ^6 o6 w" h3 @7 y县城房地产市场，本来就是一个高风险、高回报市场。
押中了产业有爆发力的地方，坐在风口上赚钱；压错了，项目直接被埋。
; C1 N, q6 N8 q4 A7 y& ?5 E  k只不过让市场回归原本的属性有点难。
! x4 \; i  x5 o+ S, G0 W+ \县域经济真正靠产业的，还是比例低，很多还是太依赖买地；地产商立项报告充分考虑项目风险的，比例也不高，很多公司现在还没那个功夫思考如何提升“投资城市”的能力，忙着脱困呢。
9 @2 c$ o% }: X8 i<hr/>以上，供参考

县城和县城差异是比较大的，比如鹤岗下面还有两个县，房价可想而知；而长三角一些都市圈的县，房价不比地级市便宜。
! |2 l* u3 r' R7 T. T4 r其实驱动房价的，长远来看，还是人口，人口流失的城市，房价是不断下降的，人口增加的城市，房价是稳定甚至上涨的。而人口增长的县城，其实是越来越少。
任泽平很久前说的一句话非常有道理：短期看金融、中期看土地、长期看人口。
  t% p: ~$ S/ ^$ }  b9 @所以县城的房价，不能一刀切分析。

不知道有多少人没看题目列出的视频，问题本身也具有标题党性质，刻意模糊概念。
' r0 L4 t! F! L/ `- ?“不过万元”可以是带有贬低语气的超过万元，也可以是不到万元。
我去看了下视频，内容还是不错的，显然所谓的“不过万元”在视频里指的是后者。


0 k8 i6 A8 S  s! @1 i视频统计了117个县城房价过万元，九成以上集中在东南沿海省份。
5 y% g8 t, h- A' _. {在作者的统计下，西北和东北大量县城处在人口收缩和房价塌陷状态。

4 ~* ?# i$ {. f$ F
一个非常现实的问题是大部分县域经济是空心状态，之前有个关于南江县教师流失的问题，很多回答也是情怀上脑，根本看不到现实。
国内大量县和这个南江县类似只是一个农业县，全县资本就是靠卖地和转移支付，经济就是靠公共开支和借债投资。不是搞个工业园就是开发旅游项目，最后成不成全看运气。
$ w: G0 _  ?6 O$ X如何看待县城高中「师生流失、信息鸿沟严重」「不敢让教师赛课，担心被抛弃」等现象？县城高中出路在哪？所谓乡村振兴和新型城镇化重点就在县域经济和县城化，可不是所有县城都能搞出成熟的产业。没有产业的县城对县域群众唯一的吸引力就是县级公共服务，和对应衍生的商业消费环境。
6 b2 l! W+ P+ Y6 U如果继续户籍限制尚有可为，可大城市也在想办法抢夺劳动力。国家推动医保异地结算等政策扶持、适老化基础设施建设和长租房保障房租用。实际上不仅鼓励劳动力留在大城市，也推动劳动力把家里老人接过去同住。这样就抹消了县级公共服务对一老一少的吸引力，最起码也有地级公共服务竞争。
# |% a! l, E* [. G: ?1 W) s对各个县城来说时间有限，除了少部分特别紧迫的县城，大部分县域尚且有部分人力可供使用。须在短时间内利用少有的借债融资机会找到合适的产业投资方向，否则前景会很不明朗。虽然不见得会撤掉区划，可大概率也是会不断精简，甚至缩成一个县级局，留在那里也意义不大了。

中国很大，县城与县城差距很大。
江苏昆山，新房普遍2万以上，赶得上一些二线城市。
% d0 S" K7 X9 P/ g4 ~# E四川布拖，凉山州下的一个贫困县，贫穷的百度上都搜不出房价来。
5 g1 R7 Y5 W' q$ F" Y人口，是决定一个县城房价未来的最终因素。最终在县城的未来有人还是没人，不仅决定房子，还决定了一大波人的帽子。
. d# h. Q( g: r! ~1 ^! Y6 u( d+ _人口的减少，将带来人口的集中，从而导致行政区域的减少。
. e6 d: y0 c9 R- Z$ z看看邻国日本。
70年代正式步入老龄化社会，随着90年代经济危机，经济发展趋于停滞，老龄化给地方带来的社会福利负担越来越重。日本一些政区受制于其自身财政基础薄弱，逐渐丧失了担任社会福利最终责任人，连老年人活动中心、幼儿园等配套设施也无法修建。
3 F' N3 c7 Y  q6 K2 j: {由此，轰轰烈烈的“平成大合并”开始。
# {$ q+ w$ t' l, F一种是新设合并，这种合并方式是全部废除合并各方原有的市町村建制，重新组成一个新的市町村；类似于国内将某几个街道全部撤销整合；另一种是吸收入合并，是在合并各方市町村的条件不对等的情况下，以其中人口较多、规模较大的一个市町村为基本盘，去合并其它的市町村；类似于国内的某个镇发展情况良好，将周边多个欠发达乡吞并。
9 \% Y& e0 m: y' \: x通过日本1999年3月到2010年3月的近十多年的平成市町村大合并黄金期（其后仍有零星操作），全国市町村数由3229个减少到1730个，实现了基本减半的成绩。
可以预见，随着我国超老龄化社会的提前到来，除开生育减少外，人口向一二线城市流动明显，县城及以下的人口将会越来越少，这不仅仅是经济的问题，也是政治的问题。
- ^( ~3 R, k6 V0 n# J8 o4 E6 E一大波官帽子，需要感受到危机，我们不像日本，合并撤销行政单位，还要通过投票手段。往往是一纸行政命令，即完成。
/ r: h# q  N7 s/ F3 \原来管县的，去管镇；管镇的，去管乡；管乡的，无人再管，条件好的地方，给你个安置，条件不好的地方，说不定就是买断工龄，让你给社会做贡献。
( d4 i1 l4 E% [; z所以，县城，一定要有危机意识，其他先别管，最紧要的是要在未来几年内，进决赛圈，别被淘汰掉。
至于怎么干，所有县委书记都知道！
. ~. k/ B* f) J  r; M0 r
/ O; ~9 w6 w! {# f8 D* r6 {