2023 年深圳刚需还买房吗?

显示全部楼层 · 2023-7-7 02:37:36

2023年到底要不要在深圳买房，孩子24年上小学了要。年入60+，但是夫妻都是IT从业者，今年就32岁了，担心35被裁，还不起30年的房贷。目前手里190W，看了光明新房的，每天工作压力大，好像躺平，但是回老家又没可以的工作。老家市区也有一套大房子，和一套小房子，都是夫妻努力打拼出来的，家里房子又卖不掉，卖了的话增加首付，把每月贷款降到6000以下，我才敢买深圳的。刚需买深圳的人怎么过来的。

aynur815 · 2023-7-7 11:16:54

戳到了本身的工作和专业，作为一个在开发商工作的视角来说下这个话题，分几个大的部份，稍微说详细一点。

这几年的市场是怎么样的？2 R# Q4 Q! u; l1 U" T; {3 Z7 v
开发商怎么给市场客户分类的？
5 l" v' J! F% e2 g3 I* d
征服的导向是什么，关注的点是什么？0 Y: x/ t' i5 R( e! f
买房族应该怎么考虑？- \$ Y3 H! S* W+ S+ b

下面展开说下这几个部份，给大家一个对目前趋势的认识。
1. 这几年市场是怎么样的？

三个字，【还是冷】。成交数据进入23年2月份成交抬了一下头，然后又下去了。数据就不展示了，网上很容易能查得到。主要普及一下为什么冷，以及后续的趋势判断。
最近几年这个市场是怎么变化的？几个关键时间点：
20年8月，三道红线，打响降负债第一拳。自此众多民营开发商过往空手套白狼的模式再也走不通的。什么叫空手套白狼，简单来说就是买地+开发的钱全部是借来的，建好预售卖了房子还钱之后剩下的全都是净赚，自己没出过一毛钱，全是借的钱。原理就等于借钱炒股，自己一分钱不出，然后认为股票（房价）都是会涨的，项目一定会赚钱，也能还钱还利息。这种模式只要房价上涨，房子卖得出去，问题也暂时不会出现。但结果政策上弄个三道红线，开始限制开发商借钱，银行也不给开发商借钱了。本来很多高负债率的开发商的还款来源是借新钱再加一些项目的销售回款，现在开发商的还款来源被砍掉一道，剩下来自别的项目卖房的钱。要是别的项目卖房开始卖不动，借的钱又到期要还了，会发生什么结果？后面的暴雷就来了。
21年2月，集中供地政策。这个政策发布的初衷，是因为原来间歇性零散供地，每一一块地都推高一次地价，推高一次市场预期，在房住不炒降预期的背景下，实在不符合郑智导向，征服实在也要想办法降预期。于是，减少用地出让次数不就好了？但是卖地少了，征服财政也会有压力，也就是地不能少卖，但是不能分太多次卖。所以搞了个集中供地，也就是土地批发。结果是引发了开发商的抢地热潮。为啥？想想本来土地就是稀缺资源，一年就卖3-4次地，开发商本来就有买地扩张规模的业绩要求，错过一次少一次机会，一年就这么几次机会。所以21年年中就是最后的买地热潮，生怕错过了第一波就抢不到后面的了，疯狂出价，和征服的出台政策想做到降预期的事情恰恰相反。
21年下半年，宇宙级房企恒大撑不住了，打响民营企业地产暴雷第一枪。什么原因，主要就是借的钱太多，到期要还了，其他项目的销售回款跟不上，再加上三道红线的限制，不能再借新钱还旧钱了。结果就是还不上钱，暴雷了。终于，一个宇宙级房企暴雷，再加上媒体不断报道，市场的预期马上开始下滑。对市场发出的声音是什么？就是前三的房企也会倒下，项目也会烂尾，也会还不上银行的钱，也就是房企信用崩塌了。那么排名靠后负债率又高的房企呢？是不是更加靠不住？这就是市场接到信息，再加上疫情的反复封控，导致销售开始急转直下，开始陷入地产恶性循环。
22年，全年就是民企的暴雷年，中南、佳兆业、花样年、雅居乐等等前30的开发商相继暴雷。恶性循环就是，项目销售不好-企业没钱还-企业暴雷-项目烂尾-客户不敢买-项目销售更差-企业更没钱还。最关键是，整体市场预期下来了，一场机遇空手套白狼的民企开发商的游戏以民企暴雷告终，留下一批需要纾困的项目，客户买房的信心严重不足，怕三件事：（1）怕买了房子烂尾（2）怕买了房价不涨（3）疫情影响经济，到处都在裁员，怕自己没法持续获得稳定向上的收入来还房贷。
22年年底，疫情全面放开，没封控没居家隔离了。给市场成交太冷的最后一个借口也没了。
所以，在23年2月份有一小波抬头之后，又掉下去了。所以，目前这个市场是怎么样？就是还是冷。看到上面的背景，就知道这是一个非常难消化的恶性循环。原来的买房循环是买房-房价涨-资产增值-卖房赚收益-有利可图刺激更多人买房的向上循环，已经转向了不敢买房-房价失去接盘支撑-房价下跌-更不敢买房的向下循环。这不是一两个政策出来刺激一下就能让这个市场走回从前。现在新盘实际都卖不到限价就是最明确的证据。
2.开发商怎么给客户分类的

坦白说，也不怕，反正公开资料很多也敢写出来，一般开发商对客户就分几大类：
（1）投资型客户。也就是相信房价会涨，自己在那个位置没有实际居住需求的客户。通常就是靠预期买房，比如未来有地铁，未来有学校，未来有利好规划。在目前的市场预期下，这种客户基本完全消失。而且已经被之前几年买的项目套牢。
（2）改善型客户。也就是有钱了还更好的房子的客户，通常就是为了住得更好，也不差钱，不一定追求买了房价要涨，就是图住得舒服。这种客户就是看产品，大户型以及稀缺的天然景观资源是核心。
（3）真刚需客户。目前最最最刚性的需求就是学区，地铁是个加分项，但在深圳不算什么很刚性的需求，深圳的房价，几百万的房子都买了还差那小几十万买车么。这类客户就真的是总价敏感，并且精打细算，也是最怕掏空了自家好多个钱袋子，但是最后房价不涨。但是，可能迫于小孩子上学，可能能观望的时间已经不长了，这一类就是所谓的真正的刚需。
（4）刚需兼顾投资型客户。学区自己也能用，自己不用以后也不担心出二手没人接盘，因为学区是刚需，也不怕以后房子卖不掉或者贬值太多。买不买，取决于客户对于这个区域二手房未来房价的判断。
3. 征服的导向是什么，关注的点是什么？

（1）纾困。目前因为这么多企业暴雷留下的烂摊子，都要征服牵头解决。比如预售了没钱建下去没法交付的，城市更新项目拆了别人家房子然后没钱给过渡安置费也没钱建房还迁的。再加上目前市场也不好，也影响“白衣骑士”救援的信心，我来救场总不能自己进坑吧，目前深圳一大堆这样的项目正分散着征服的精力。但是为了维稳，不得不投入大量资源去解决这些问题。
（2）推行共有产权房。近期几个政策已经非常明显了，之后没签土地出让合同的项目，不会再存在安居型商品房和人才房这两种东西。共有产权房就是政府最近大力推的东西。有兴趣可以再开文分析，这东西就是政府严控市场预期的产物，让住宅回归纯自住，严防套利，跟几年前让工业回归工业本质基本是一样的手段。
（3）关注点，经过一年多的暴雷，目前征服的导向也比较明显，救项目不救暴雷企业。现在项目为什么经常烂在那没人救，因为市场冷，项目没什么价值，“白衣骑士”不出手。否则出手投了钱，项目卖不动，就把自己也弄进去了。所以征服目前的关注点在于提升预期，包括给项目做一些规划调整的方式，希望将项目的价值做大，来完成纾困。但经历过之前类似集中供地的“矫枉过正”，个人认为把预期扭转到推高房价，已经不太可能了，毕竟还出台共有产权房在打压预期呢，最多把项目救活解决民生问题，就会把抽离行政干预，让事情回归市场化。
4.买房族应该怎么考虑？

大原则应该谨慎，要审视一下下面几点：
（1）你买房的核心目的是什么？
像上面的分析，目前房子最刚最刚的附带属性，是学区。一个好学校，覆盖的学区范围就这么大，是一个比较强的房价支撑。什么地铁、交通、配套、居住氛围都是次要的，不是说不重要，只是要挑一个最重要的，那就只有学区，其他这些大多数都有替代的解决方案。
如果你买房是为了学区，那么还是可以买的，毕竟自己要用孩子要上学，希望孩子上好学校这个需求躲不了。或者你认为学校不算重要，那么就是教育话题，不展开。风险提示就是现在的名校教育集团到处开分校，这些分校的教育质量怎么样，可能各位家长要研究下。
有人说过买房买来自住。首先租就是一个平替，租房也能住，而且肯定比买房的月供划算。并且年轻人工作经常调动，买房还不如租房来的有机动性。现在其实有不少人，买了套房，但工作调动，结果房子自己没住，也不舍得出租让别人弄的乱七八糟，然后房子也没增值，就是空置仍在那，每个月还要还房贷。完全把自己资金的流动性锁死，而且变成了房奴，工作也不敢轻易辞职，过得无比焦虑。
（2）房价不涨的话，还买房吗？
现在这个阶段买房，要有一个灵魂拷问问自己，如果这房子不涨价，还买吗？为什么有可能不涨价，除了上面说的市场冷，恶性循环很难扭转之外。还有一个很重要的原因，就是因为3年疫情，经济增长放缓了。也就是说，你买完这个房子，想卖的话，又想房价再涨，那么有没有人的经济能力能接得起盘。过往房价上涨，大家不断都能接得起盘，是因为经济在发展，疫情前深圳每年GDP增速都是7-10%左右，也就是就业机会多，市场经营也好，大家收入对比好多年前也有提升，所以还能接得起。就像茅台一股700的时代还是有很多人能接得住，那么茅台涨到一股2600的时候，一手就得26万，是不是这么多人还有胆子买呢？注意22年深圳GDP增速只有3.3%，已经大幅放缓了。房子也是一个道理，现在的房价收入比，你买了房要再卖的时候，如果还想着房价涨这卖，可能到时候接得住的人已经不多甚至没有了，接得住的人少了会怎么样，就是房价支撑力不够，价格下跌。如果房价下跌，你还买房吗？
（3）你的收入，能不能撑得住持续还款？
另外一个要考虑的因素就是就业环境。经济不好，大厂都在裁员，没有被裁员的上升也非常慢，企业规模、就业和晋升机会都开始收缩，工作的稳定性已经大不如前。那么，对于未来持续还几十年房贷，要评估一下目前你的就业、上升通道、未来发展所产生的收入是否撑得住。深圳的法拍房已经非常多了，就是收入不足以支撑还房贷，断供了，房子被银行拿去拍卖了。所以，你的职业生涯发展，其实是和持续性还款强挂钩的，要一起评估一下。

总结：市场还是冷，进入了恶性循环，买房要做好比较周全的考虑，极端情况比如房价不涨，自己被裁员，或者出现一些健康问题等不可抗因素，未来自己能不能应对。总的来说。我认为，自己问清楚自己这上面这几个问题之后，结合实际需求，再考虑是否下手会比较好。

李易峰的人中乘 · 2023-7-7 19:46:01

什么是刚需。
题主已经成家，已经结婚，也有了孩子。
所以不存在买房才能结婚的问题，不存在买房才愿意生孩子的问题；也大概不存在不买房就得离婚的问题。所以，从人的最大的需求，家庭这个问题下，题主并非刚需。
能沾上边的，大概就是小孩24年读小学，所以大概希望买房让孩子入读好学校。勉强也算是刚需。

题主自己又分析了，夫妻两人都是IT行业，虽然高薪，但两人的工作都不够稳定。未来会面临失业风险，35岁是一道槛。两人都是IT行业，这道坎还是加倍了的。所以，事实上两人是需要一大笔预防性储蓄，来应对可能的失业。

同时，题主还在老家市区有两套房子，一大一小。然后题主又说了，卖不掉。所谓卖不掉，大概是在不亏本的情况下卖不掉，或者是当前市价下，有价无市，没人买；题主又舍不得大降价。由此说明了一个问题，老家市区的房子的流动性在降低。

对应的也就自然有一个问题，深圳住房的市场流动性怎样。刚需买房之后，在不亏本，不大降价，不亏税费的情况下，相应的住房能够快速出手么？

不管宏观经济怎么说，对于微观的个人而言，必须基于自身的条件作出抉择。
是选择孤注一掷，将老家市区房子卖掉，补足首付，按揭深圳房子，而后背上房贷，玩命工作。
还是选择继续等等，同时积极的进行职业规划，不避讳灵活就业，扩大工作选择范围，承受工作收入的下降，但保住自身已有的储蓄。

无论怎样选，都是个人选择。
但无论怎么选，都有一个最基本的前提，保留充分的流动性；至少保证自己有三年的花销。只有这样，才能够应对固定资产的价格调整，才能够在充分流动性的支持下，完成固定资产的交易。
否则一旦流动性耗竭，无论是法拍，还是举债，都会快速损耗个人的财富。

奥丁额丁z · 2023-7-7 21:26:14

如果是我，我会选择关内租房。不急着买房，等到成交量上4000再考虑买房。
先说小孩教育，从过来人的身份说一下。小学不要太担心学校。小学关键是要父母多陪伴。学校只要小孩开心，不要课堂风气太差就可以了。没必要什么都对标贵族学校。别说省重点，市重点，区重点都足够了。
另外，我是老深圳，对关外不熟悉，我就专注说关内吧。（据了解关外学校已经好很多了）。
但既然你焦虑。那么很简单，选择南山、福田、罗湖的小学，学生里面住农民房的少一点就可以了。
你们都是IT从业者，手里有190W了。应该收入还算不低的。年租金十万以内应该压力不大。那样的话，你完全可以选到不错的小学小区。南山可能更贵一点。罗湖应该更便宜一点。
我熟悉福田。景田、石厦很多不错的小学，旁边小区环境不错和租金也都不算太高。
我最熟悉的是益田村，一个小区有三个小学，虽然都不是名校但各有特色，我觉得学风不错，学生家庭多数是白领。学位也不算紧张，租房一年以上基本不担心进不去。幼儿园学位也相对充足。你完全可以现在就去那里租房子。房子有点老，如果老人不太老不怕爬楼梯，可以选择多层（好像租金7000一个月），南北通透。
主要是超级大的社区，你去中心广场走一走，晚上太热闹了。全是小孩，新的游乐场特别大，灯光明亮，太合适小孩的身心健康了。
晚托、午托特别多，还各具特色，有附带学琴的，有附带写字的。还有附带撸各种宠物的。如果买房，我不会特别建议，但如果租房度过小孩的幼儿园和小学阶段，我觉得益田村对于一般白领来说实在是太舒服了。
甚至初中也不错，以前不太好，但现在提供晚自习后，校长也比较有进取心。感觉明细改善了很多。虽然不是顶尖，但你家小孩能进重点班的话，应该比深中初中部纯地段生的中考成绩好不少。
益田村的周边的房子也不少，都可以看看。交通方面，地铁三号线不拥挤。自己有车反而不爽，村内车位紧张，停车太痛苦了。但只要到了路上，上班出发去罗湖南山龙华，都有点逆向的感觉，不会很拥堵。基本去哪都方便的感觉。

相反，你跑到光明，我不相信小学会更好。除非你工作在光明，否则每天见小孩时间更少。绝对是不划算了。就算买了光明，你也得出租，然后自己去公司附近租房更合适。
既然自己的房子不是住是用来出租的。就不必非要3房了。应该放宽条件。总价控制（考虑到月供不要太高，建议选择500万以内的房子。）。无论多大，重点是租售比（记得看长期，不要被短期数据欺骗），我感觉，你可以考虑福田罗湖龙华价格洼地的小两房。
现在买房，唯一理由就是资产固定和心理安慰。你只有190万，这个房只是过渡。而且这个房你在过渡期甚至不会住。那么你只需考虑，将来好不好卖掉。太老的房子，除非拆迁补偿不要考虑。户型太怪的别考虑。地段太差别考虑（不是说城中村，因为村会改造改善的。说的是交通啊、紧靠污水厂之类的）
这里说唯一理由，不是说你一定要买房。万一房价大跌，那么你的资产就损失了。我只是说，如果你判断房价不会大跌，而且自己资产中有近两百万是想不到更加稳妥的投资，觉得只有房子才合适的。那么这时候你的选择就只能是买房了。这个东西有点赌博成分的。但我个人认为，从长期来看，房价涨跌都会出现，但只要你不要碰上必须低位买房。否则深圳的房子还是能资产保值（但也仅仅是保值，甚至未必比得上理财）。买房，只是一份心理保障，一种大家都做似乎不会大错的币值的保障而已。别幻想发财（所以不要上高杠杆）
另外，同意另一个答案。新房子得房率太低了。我们去看了福田的几个新盘，50层上下，120平三方，一千多万。居然三方里面只有一个房子放得下2门衣柜。我们初步估计了一下。如果一个1米8床、1个1米5床、一个架子床都设计。大厅搞一大堆柜子后，还要全部床底都要利用上，储物空间才堪堪够用。
这是120平米的房子啊，太憋屈了。
但不是说得房率高就好了。那些其实早已把面积折算到单价里了。你看年初开盘的新房，民治的溪山。120平就有5房，8万单价。南北通透120平还不是没买光？说明大家还是觉得这个性价比不够好。
最后，深圳人口密度太高了，房子太贵了。我觉得恐怕人口会慢慢减少。人少了，房价这事真不好说。如果是我，190首付，我是绝对不会急着买房的。2000出头的成交量简直就是掉入冰窟。房地产市场回暖是需要时间的，现在这个高价，哪怕发生世界级的大利好，也要几个月才能回到5000成交量。完全可以谋定而后动，等成交量上来再买。损失我觉得也就十万总价。风险收益来看，完全应该等。
另外，世界级的大事？目前能影响到深圳到，第一个跳入脑海的反而不是利好，而是利空：战争。
房价大跌和大涨，我认为概率都极低，反而大跌都概率的概率会高一点。
更大概率是，5-10年内。箱型波动。普通人可能没本事高买低卖。但只要别冲动，预期损失也不会太大。作为一个保值，别高杠杆去做，是可以的。普通人，主要资产还是要随大流，但节制。别搞：别人恐惧我入场。。

胡北华 · 2023-7-8 00:44:25

最近我花了大概半个月在深圳实地看房，说下我的看法，谈谈我的感受，然后再聊聊现阶段刚需能不能买房.
被中介带着实地跑了不少新盘和二手盘，明显感受是现在深圳新房去化不好，市场上99%的新盘都要返佣给中介，截胡二手房客户，估计返佣很高，所以去中介问二手房，中介都带去看新房. 甚至几个中介和我说如果在他那成交，可以开发商返佣的一半钱还给我.
那么新盘为什么去化难呢？有几个原因：
1.得房率低，现在新房得房率普遍在75%甚至更低，那么买100平的房子，实际使用面积是70多点，做成三房，相当拥挤. 而2014年之前的深圳二手房，很多房子是房产证100平，实得面积是110甚至120平，地段差不多，配套小区更成熟，因为现在入市的买家，都是刚需自住改善为主，不是炒房、只要跑了市场没有精神洁癖的人，大多数还是会追求住得面积大，又舒服，同样的价格，同样的建筑面积，二手房多30-40平方实用面积，又是现房，配套又完善，对刚需和改善来说没有抵抗力. 而前两年炒房客不在乎使用面积，因为他们买来根本不是住的，只要有概念，只要能涨能赚钱，就蜂拥而入，最后比谁最后站岗.
2.概念熄火. 前海、宝中、碧海这些因为概念起来的盘，很多盘比最高点都降了30%，部分到40%，可以说相当刺激. 然后看二手房、中介都在推前海宝中的盘，为什么？因为那边很多炒房客套牢，给高额的二手佣金给中介，帮他们获客解套. 所以每个中介都告诉你买房要买前海，买宝中，买碧海，而其实前海根本不适合居住，也不是居住区，居住配套可以说很差了，红绿灯设置多，然后周边都是空荡荡的写字楼，连个像样的社区都看不到，自住买在那，真的会感觉高处不胜寒，觉得自己是另类，因为你搬进去住发现邻居呢？因为邻居被套牢了，想着怎么开课开直播带着小弟们赚生活费攒钱还房贷呢.
而宝中呢？配套人流都不错，其实当初和他一样的是宇宙中心北站片区，但因为宝中搭上了前海的概念，也连带疯炒，房价高峰时比北站片区贵近一倍，可以想象多疯狂了. 其实宝中，以前和北站中心片区一样，都是深圳关外，规划也差不多，只是搭上前海概念，加上20、21年互联网泡沫，那些大厂员工就差把内裤卖了凑首付上车，生怕错过再也买不起了，大厂大神们被套了现在都在努力工作加班还房贷呢，还每天担惊受怕被裁员. 他们已经没啥购买力了，只能等00后的秃头程序员来接他们盘了.所以，现在买宝中，站岗5-8年等00后的毕业接盘吧.
碧海那片区更甚，就是啥都没，就剩概念，前海泡泡破了，碧海跌得更惨. 不过碧海好歹市容市貌起码像城乡结合部，还算过得去，总比光明沙井黄泥巴地开炒的强吧.碧海的客户群还是那些大厂员工，但其实大厂大多数普通基层员工的收入，一言难尽.
所以买了以上前海、宝中、碧海三个片区的，包括西部一些黄泥巴地开炒的光明沙井之类的，站岗6-8年跑不了.
3. 布吉日光盘，信义荔景御园，这才是风向标，意味着在房住不炒的指导下，购买者是纯刚需和改善，以居住为目的，那么像布吉这种高赠送面积的适合居住的新盘，就深得人心，成交活跃，被真正的刚需消费者用钱投票.  只要轨道通勤方便，价格实惠，实得面积大，管它路堵不堵，是不是贫民窟布吉，照买不误. 毕竟像前海那样装高富帅装B格，只能装一时嘛，还是得踏踏实实过日子.
深圳二手房高成交的小区，大多数成交活跃的也都是这些高赠送实得面积大的小区，像民治的春华四季园（地段好，园林绿化好，高赠送面积，学校在门口，市第二儿童医院旁），金地梅陇镇（赠送面积，地段不错），福田的益田村（福田老牌居住地，居家好地方），坂田的万科第五园（地理位置好，单价便宜，居家OK），西乡的桃源居（这个不用多讲）.南山前海除了小户型的诺德假日，而那些前海宝中南山单价高，面积大的户型盘，除了个别楼盘有炒家在尝试自救的，其他盘基本失去了流动性，或者说流通速率超低.
在房住不炒的大势下，才能看清楚什么盘才是真正的优质盘，就是有高流通性，在大势下跌时，不辱不惊的盘，才是真正的价值盘，才可以穿越牛熊周期，大多数还是为了满足居住、孩子教育需求，不会轻易拿自住的作为赌注. 当然，除了我刚说的这些，地段还是非常重要，福田、罗湖、民治、坂田南都是刚需可以考虑的地方，如果是刚需必须要上车，那这些或许能让你少亏甚至不亏的地方，当然地理位置买在核心都市区是必须的，性价比高的下手.
千万不要高位买到类似信义嘉御山这种伪豪宅盘，坂田北的地理位置却被炒到10一平的单价，群租、租客多，挤电梯，被农民房周边包围的小区，现在被打回原型了，才7万多点了，然后因为周边比较嘈杂，周围从业人群一般，那里迟早会沦为檔房.  更不要去买红山、宝中那些热过头高价的伪豪宅，你见过哪个豪宅业主回家排队等电梯要等10分钟的吗？
深圳现售的都是33层高层、40多、50多层的楼，所以梯户比很重要，如果要花几百上千万甚至几千万，买个回家还得排队等电梯的伪豪宅，心理能不堵得慌吗，密集度那么高,花几百万上千万住高楼版的农民房吗？
所以刚需买房最好远离太过热门单价过高的板块和小区（比如红山、宝中，碧海），挑核心都市区里交通地理位置类似的地区买小高层，带电梯11楼以下的二手，18层是极限了，再高都面临出门回家排队等电梯的问题，居家氛围好，人车分流，最好是有赠送面积的房子，70平搞个大三房，100平搞个大四房，2-3公里内又能享受周边商场、图书馆等配套. 而且这种产品在深圳来说是稀缺产品，因为新房都33层以上，面临绝版.  刚需买这种房，绝对是最稳的，市场好，这种房子也跟涨，市场跌，这种房抗打得很，跌幅会很小甚至不跌逆势上涨.
深圳的核心都市区扩容了，民治、龙华街道、坂田、布吉都纳入了都市核心区，所以这类房子真的不少.慢慢挑，但一定要买在核心区内，纳入核心区市容市貌、各种配套、财政倾斜力度、治安是不一样的.

玩真的懊 · 2023-7-8 07:28:49

目前深圳的楼市千万别碰
千万别相信什么房价指数之类的任何东西，就只看二手房成交量
二手房有成交是最难也最不可能做假的数字，因为这个数字是真金白银要掏钱出来的数字，而且还涉及到契税等等一系列的关节。
2023年2月的深圳二手房，你百度一下，多少？2509套！！！
上海多少？18800套
北京呢？15315套
就连广州都有9938套
我告诉你，北上广深的荣枯线是5000套/月，低于这个数字你就碰都不要碰。

什么时候可以买？我告诉你，中国房价是2021年7月是个拐点。任何中介或者其他人告诉你，什么什么同比啊，环比啊，都是从2022年开始比较的，都是骗子！！！
你就只看2021年7月之前的二手房交易数据即可。等数字和2021年7月之前的差不多持平了，再等稳定个半年基本就可以出手了。

手里拿着现金，千万别着急。现在手头有现金的人才是大爷。
中国早就过了，闭着眼睛随便买都可以涨价的时代了。

另外深圳的人才房知道吗？6-7折，你看看交易量？有人买吗？有，但是不多。这个折扣都没人买，你就更不要急了。

之后深圳还有大量的旧改项目，我不是深圳人都担心深圳之后要连续暴雷。