你会为孩子买学区房，还是上普通点的学校？

显示全部楼层 · 2022-1-18 17:57:21

坐标北京东城，工作在西城。在得出结论前，我想谈谈我的心路历程和一些看法，以下仅代表个人观点，不喜勿喷。
   我家两个幼儿，一个明年要上幼儿园，一个后年要上。除了让人头疼的公立幼儿园，我最近最关注的就是北京西城的房子，也实地考察了我和我老公工作单位所在的金融街片区和德胜片区。我家对口的是东城区一所市重点一级二类小学，但由于东城区的小升初政策不利于选择好学校，再加上片区全区最差，所以我们去考察了西城最牛的两个片区，也对东西城的幼升小和小升初做了了解。
   先说西城区731后的变化，731以前购买的学区房可以实现一对一入学，731以后官方说法是多校划片多对一，潜台词就是如果你731以后买了比如宏庙小学对面的房子（均价20万一平老破小），如果没有进宏庙而被分配到华嘉或者涭水河也是在政策规定范围内是可行的，你做家长的也没有地方可以伸冤闹事。另外一个规定就是6年一学籍，意思就是如果你买了占用学籍的学区房，最后你没有上成对口的小学，你也没地方伸冤去，因为有规定在那摆着呢。可即便如此，还是有人冒险买下了这样的房子，就比如宏庙小学对面的小区，有一户学籍占用小学三年级的，买方家的孩子已经幼儿园小班了，这个据中介公司反馈，他们和西城区教委通过电话并录音，教委说的是不管占不占用学籍都可以上，但试问你敢把赌注下在这个教委的话上去买占用学籍的房子吗？我是肯定不敢的，就怕最终让自己陷入有理无处伸冤的境地。
   目前西城小升初采取的是全区派位、定向登记入学和学区派位。可以选择登记入学，这个学校就是每个片区最差的学校，不选择这种方式的学生就进入全区派位，可以在全西城区选择任意5所初中，没有被派位选上的学生自动进入学区派位，每个学区都是8所中学，这就全凭运气了，选你去差校你就得去差的，选去了好的就去好的。这是为了向“教育资源均衡化”这个目标迈进，也是针对普通人能走的最好的道路。当然西城最不缺的就是有权势的人，像政保生——有JD、ZF关系的，就德胜片区来说，他们就占领了像三帆、十三分这样的教育高地，这些人的子女后代依然是享有最优资源的一拨人。所以诸如实验二小、育翔、三帆中学、实验中学这种顶尖的学校普通人就不要考虑了。
   这个政策我拿来和东城区做了比较，觉得升学重点的比例还是西城更高一些。
   东城有就近入学、全区派位和定额/对口/服务片这三种，就近入学的9所学校分别是9个片区中最差的学校，占全区小升初30%的名额，学生可自行选择1所；全区派位可以在全东城区28所学校中任意选择8所进行填报，但第二批次的名额仅占全区考生比例17%，而一流一类和一流二类的初中招生名额只占不到9%。这些数据我是根据2020年的升学考生人数来算的。第一第二种都是可自行决定的，如果选择放弃或没被选择，就只能采用第三批定额/对口/服务片方式入学了，定额就是有些学校给了一定比例直升重点，对口也类似但和定额略有不同具体自行查阅，服务片类似西城的学区派位，整个片区的所有学校随机派位，派到哪里上哪里，幸运的上重点，不幸的上差学校。像景山学校、史家、方家胡同这种采用九年一贯制升学方式的我们普通老百姓就只有羡慕眼馋的份儿了。
以下是我所了解的东城区九年一贯制学校名单，有错希望大家指出

你会为孩子买学区房，还是上普通点的学校？-1.jpg

   在不考虑731政策对学区房的影响下，再来看西城区的学区房。
   金融街片区的小学，实验二小进去必定拼关系，西城靠爹可不是白说的。宏庙和西单目前还都是直升校，比例很高（2020年达到了70%直升实验中学和八中），所以经济条件允许的情况下，首选这里，但我说的是近期，据说将来有可能变成校额到校。还有奋斗小学的学区房，有15万左右一平有电梯的公房，性价比比较高的就是这种，成交也最快。但我家目前住的房子84平米还有贷款，所以换房可以选择的空间非常有限，我夫妻二人都是央企普通员工工作挣得都是死工资，还房贷将会严重降低我们生活质量和对孩子教育的投资，再加上30平米左右的房源出房速度慢、一出即卖、价格贵、无法满足自住条件、难以全款等原因，无法将金融街片区列入考虑范畴。
   德胜片区的小学，西师附小最为热门，目前是德胜片区的调剂校，今年扩招了很多班级，据说到了27个，而三帆附小只有4个班。我打听的消息是老师很多都是师范刚毕业的年轻老师，又因为班级多不敢布置作业也不敢留校，所以教学质量我不敢过多期待。西师附小的学区原本对应在六铺炕三个区，其中三区有一些90年代的塔楼，相对性价比高一些，我们看过的比较满意的位于安德路上临街的一层70.5平米，全部下来已经过了千万，但我们还要考虑目前的状态以房换房以及还贷的压力，所以这个片区能选择的也不多，大多还都是需要重新装修才能入住的。育翔就不说了，大概率是进不去的。五路通也是一流二类校，还有直升三帆中学的三帆附小，但三帆附小本身各方面都比较差，来这里的都是奔着能去三帆中学的，还有实验二小德胜校区，也是普小。德胜片区除去育翔肯定上不了，西师附小、五路通和我现住房所对应的一师附小都是一流二类校，三帆附小虽然可以直升三帆，但本身是个普小，只有4个班很可能要接受调剂，我就非常犹豫了。再加上我看了很多老师和妈妈的视频，我认同他们说的小学更重要，综合素质学习能力和心理健康都非常重要，而且这个时期学校的整体氛围和家庭教育更为重要，所以不得不将小学的质量和口碑放在第一位考虑。
   另外我还研究了什刹海片区、陶白片区和月坛片区，请看下图。猛一看直升校直升重点初中的确让人心动，但冷静后再分析，其实有一定比例即放弃了重点小学又没上成重点初中，这个结果是我无法承受的，所以果断放弃。

你会为孩子买学区房，还是上普通点的学校？-2.jpg

我想通过自己的经历来说，如果经济上比较富余或者在承受范围之内，首选离家近或者公司所在片区的学区房，近意味着通勤时间短，和孩子的相处时间长，也意味着你能达到你想要的教育目的的时间就越多，而且越早越好，这个是不言自明的，幼升小看户口时，相同片区的就会优先选择早落户的。其次还要看带孩子的人怎么住方便带孩子，我家现在两个幼童，都没有上幼儿园均需全天照顾，姥姥奶奶一人一个也时常混着带，我妈家在东城，离我家不远，我妈带孩子目前还算方便，但如果换房就是两家一起换，不说同时换两套房对全家是一个什么样的工作量，生活质量下降房子面积减半也是让人很难接受的；又或者只有我们搬家，请一个保姆来和我婆婆一起带那也是增加经济压力的，北京一个靠谱的育儿嫂6000起步吧，一些当过幼教考过六级的要价13000也是有的，再加上还贷压力，这都在我的承受范围之外。另外731政策之后买西城的学区房要有一定的承受能力，有可能进不去梦想的学校甚至是你家对面的好学校，我是综合考虑了风险和成本，决定不搬的，因为最起码我家对口的小学是个市重点，换房的这个风险我是承受不了的。
还在犹豫学区房还是非学区房的家长们，我想说，这个时代的小孩，尤其是一线城市的中产家庭工薪阶层的小孩，一定会加入一场内卷战争，不论早晚，你不提前为小孩铺路或者你们的肩膀不够高，将来他的路会走的艰难起点低爬起来就很吃力，除非独辟蹊径，因为绝大多数人都要在有限的资源中争夺更多的席位。

梦翼曦 · 2022-1-18 21:56:48

坐标北京东城，工作在西城。在得出结论前，我想谈谈我的心路历程和一些看法，以下仅代表个人观点，不喜勿喷。
   我家两个幼儿，一个明年要上幼儿园，一个后年要上。除了让人头疼的公立幼儿园，我最近最关注的就是北京西城的房子，也实地考察了我和我老公工作单位所在的金融街片区和德胜片区。我家对口的是东城区一所市重点一级二类小学，但由于东城区的小升初政策不利于选择好学校，再加上片区全区最差，所以我们去考察了西城最牛的两个片区，也对东西城的幼升小和小升初做了了解。
   先说西城区731后的变化，731以前购买的学区房可以实现一对一入学，731以后官方说法是多校划片多对一，潜台词就是如果你731以后买了比如宏庙小学对面的房子（均价20万一平老破小），如果没有进宏庙而被分配到华嘉或者涭水河也是在政策规定范围内是可行的，你做家长的也没有地方可以伸冤闹事。另外一个规定就是6年一学籍，意思就是如果你买了占用学籍的学区房，最后你没有上成对口的小学，你也没地方伸冤去，因为有规定在那摆着呢。可即便如此，还是有人冒险买下了这样的房子，就比如宏庙小学对面的小区，有一户学籍占用小学三年级的，买方家的孩子已经幼儿园小班了，这个据中介公司反馈，他们和西城区教委通过电话并录音，教委说的是不管占不占用学籍都可以上，但试问你敢把赌注下在这个教委的话上去买占用学籍的房子吗？我是肯定不敢的，就怕最终让自己陷入有理无处伸冤的境地。
   目前西城小升初采取的是全区派位、定向登记入学和学区派位。可以选择登记入学，这个学校就是每个片区最差的学校，不选择这种方式的学生就进入全区派位，可以在全西城区选择任意5所初中，没有被派位选上的学生自动进入学区派位，每个学区都是8所中学，这就全凭运气了，选你去差校你就得去差的，选去了好的就去好的。这是为了向“教育资源均衡化”这个目标迈进，也是针对普通人能走的最好的道路。当然西城最不缺的就是有权势的人，像政保生——有JD、ZF关系的，就德胜片区来说，他们就占领了像三帆、十三分这样的教育高地，这些人的子女后代依然是享有最优资源的一拨人。所以诸如实验二小、育翔、三帆中学、实验中学这种顶尖的学校普通人就不要考虑了。
   这个政策我拿来和东城区做了比较，觉得升学重点的比例还是西城更高一些。
   东城有就近入学、全区派位和定额/对口/服务片这三种，就近入学的9所学校分别是9个片区中最差的学校，占全区小升初30%的名额，学生可自行选择1所；全区派位可以在全东城区28所学校中任意选择8所进行填报，但第二批次的名额仅占全区考生比例17%，而一流一类和一流二类的初中招生名额只占不到9%。这些数据我是根据2020年的升学考生人数来算的。第一第二种都是可自行决定的，如果选择放弃或没被选择，就只能采用第三批定额/对口/服务片方式入学了，定额就是有些学校给了一定比例直升重点，对口也类似但和定额略有不同具体自行查阅，服务片类似西城的学区派位，整个片区的所有学校随机派位，派到哪里上哪里，幸运的上重点，不幸的上差学校。像景山学校、史家、方家胡同这种采用九年一贯制升学方式的我们普通老百姓就只有羡慕眼馋的份儿了。
以下是我所了解的东城区九年一贯制学校名单，有错希望大家指出

你会为孩子买学区房，还是上普通点的学校？-1.jpg

   在不考虑731政策对学区房的影响下，再来看西城区的学区房。
   金融街片区的小学，实验二小进去必定拼关系，西城靠爹可不是白说的。宏庙和西单目前还都是直升校，比例很高（2020年达到了70%直升实验中学和八中），所以经济条件允许的情况下，首选这里，但我说的是近期，据说将来有可能变成校额到校。还有奋斗小学的学区房，有15万左右一平有电梯的公房，性价比比较高的就是这种，成交也最快。但我家目前住的房子84平米还有贷款，所以换房可以选择的空间非常有限，我夫妻二人都是央企普通员工工作挣得都是死工资，还房贷将会严重降低我们生活质量和对孩子教育的投资，再加上30平米左右的房源出房速度慢、一出即卖、价格贵、无法满足自住条件、难以全款等原因，无法将金融街片区列入考虑范畴。
   德胜片区的小学，西师附小最为热门，目前是德胜片区的调剂校，今年扩招了很多班级，据说到了27个，而三帆附小只有4个班。我打听的消息是老师很多都是师范刚毕业的年轻老师，又因为班级多不敢布置作业也不敢留校，所以教学质量我不敢过多期待。西师附小的学区原本对应在六铺炕三个区，其中三区有一些90年代的塔楼，相对性价比高一些，我们看过的比较满意的位于安德路上临街的一层70.5平米，全部下来已经过了千万，但我们还要考虑目前的状态以房换房以及还贷的压力，所以这个片区能选择的也不多，大多还都是需要重新装修才能入住的。育翔就不说了，大概率是进不去的。五路通也是一流二类校，还有直升三帆中学的三帆附小，但三帆附小本身各方面都比较差，来这里的都是奔着能去三帆中学的，还有实验二小德胜校区，也是普小。德胜片区除去育翔肯定上不了，西师附小、五路通和我现住房所对应的一师附小都是一流二类校，三帆附小虽然可以直升三帆，但本身是个普小，只有4个班很可能要接受调剂，我就非常犹豫了。再加上我看了很多老师和妈妈的视频，我认同他们说的小学更重要，综合素质学习能力和心理健康都非常重要，而且这个时期学校的整体氛围和家庭教育更为重要，所以不得不将小学的质量和口碑放在第一位考虑。
   另外我还研究了什刹海片区、陶白片区和月坛片区，请看下图。猛一看直升校直升重点初中的确让人心动，但冷静后再分析，其实有一定比例即放弃了重点小学又没上成重点初中，这个结果是我无法承受的，所以果断放弃。

你会为孩子买学区房，还是上普通点的学校？-2.jpg

我想通过自己的经历来说，如果经济上比较富余或者在承受范围之内，首选离家近或者公司所在片区的学区房，近意味着通勤时间短，和孩子的相处时间长，也意味着你能达到你想要的教育目的的时间就越多，而且越早越好，这个是不言自明的，幼升小看户口时，相同片区的就会优先选择早落户的。其次还要看带孩子的人怎么住方便带孩子，我家现在两个幼童，都没有上幼儿园均需全天照顾，姥姥奶奶一人一个也时常混着带，我妈家在东城，离我家不远，我妈带孩子目前还算方便，但如果换房就是两家一起换，不说同时换两套房对全家是一个什么样的工作量，生活质量下降房子面积减半也是让人很难接受的；又或者只有我们搬家，请一个保姆来和我婆婆一起带那也是增加经济压力的，北京一个靠谱的育儿嫂6000起步吧，一些当过幼教考过六级的要价13000也是有的，再加上还贷压力，这都在我的承受范围之外。另外731政策之后买西城的学区房要有一定的承受能力，有可能进不去梦想的学校甚至是你家对面的好学校，我是综合考虑了风险和成本，决定不搬的，因为最起码我家对口的小学是个市重点，换房的这个风险我是承受不了的。
还在犹豫学区房还是非学区房的家长们，我想说，这个时代的小孩，尤其是一线城市的中产家庭工薪阶层的小孩，一定会加入一场内卷战争，不论早晚，你不提前为小孩铺路或者你们的肩膀不够高，将来他的路会走的艰难起点低爬起来就很吃力，除非独辟蹊径，因为绝大多数人都要在有限的资源中争夺更多的席位。

gyt0663 · 2022-1-19 04:50:24

我既不买学区房，也不上普通的学校，我会拿买学区房的钱去读一个我认为的好学校，纯粹出于求知这件事，买房就是买房，读书就是读书。

你会为孩子买学区房，还是上普通点的学校？-1.jpg

人们最容易陷入的思维陷阱就是为了礼品去买一个并不需要或是不喜欢的东西，大多数人愿意花几百万买一个自己并不需要的学区房，但不愿意花几十万学费去读一个好学校，我始终相信羊毛出在羊身上，读一个好学校还送你一个好房子，你信吗？

2022-1-19 09:39:06

学校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，社会教育占 10%！

学区房只是锦上添花，不是因为有了学区房孩子就自动爱看书了，一切都离不开家庭的教育培养！
现在很多家长为学区房焦虑，买的话经济压力非常大；
不买的话，生怕自己孩子被落下，有一些愧疚感。
我和大家一样，完整地经历了学区房的困惑，我的建议是：
家庭经济能力不允许的时候，没必要过分追求学区房。

因为买房而牺牲了生活质量，这是得不偿失的。
在我没能力买学区房的时候，我根本就不操心这件事，我只关心如何营造更好的家庭教育。
办法也很简单，多买书，鼓励孩子多看书，培养他的求知欲。

疫情期间，两个熊孩子总在一起搏斗

我家在买书这件事上是不计成本的，会给孩子买各种绘本，放满了好几柜子，并且客厅没有电视，这种情况下孩子自然就会选择看书。
我每天忙得不得了，但太太会每天给孩子读 4 - 5 本绘本，保证孩子的阅读量，培养他阅读的兴趣。
如果有足够的经济实力，在不影响生活质量的前提下，我觉得学区房还是可以买的。
但学区房并不是核心，关键是家庭教育，好的家庭教育才是根本。

<hr/>买房子是大事，要是你有买房计划，有能力拿出首付，也有充足的还款能力，平时就一定要做足功课，时机一到就尽快下手。

我花了一个月时间，按照 学位房、学区房、刚需房、置换房、投资房的角度，写了一篇万字长文，分别给你讲清楚购买的技巧。

从地段、户型、装修选择，商贷、公积金贷款等，到置换学区房投资房怎么选，各种内容应有尽有！

全文目录如下：

一、如何买对人生中的第一套房？

1、买房怎么选择最佳地段？
2、什么样的房子更好住？
① 户型怎么选？
② 朝向怎么选？
③ 楼层怎么选？
④ 装修怎么选？
⑤ 小区环境怎么选？
3、手头紧，如何贷款最省钱？
① 哪种贷款最划算？
② 怎样还款最省钱？
③ 如何使用房贷计算器？
④ 常见问题答疑
4、买房还需要支付哪些费用？
5、买一手房还需要注意什么？
① 确认五证齐全
② 区分订金和定金
③ 买房送面积？
④ 买房送车位？
6、买二手房需要注意什么？
二、如何选对学位房，让孩子读名校，赢在起跑线！

1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清
2、首要任务：选中心仪学校
3、买学位房，这 3 点要注意！
4、学位房两大风险，不容忽视！
风险 1：学位地段可能调整
风险2：学校排名下滑
三、想改善生活，置换房怎么选？

1、先买还是先卖？
2、房子如何卖出高价？
① 打扮好看的卖相
② 利用从众心理
③ 做好形象管理
④ 想一个高大上的卖房理由
四、投资房怎么选，才能赚得更多？

1、投资房怎么选城市？
2、投资什么样的房子涨价快？
3、投资房要避开哪些坑？
4、投资房的收益怎么算？
五、写在最后

文章篇幅很长很长，但全是干货，没有一句废话～ 看不完可以先收藏起来，等有时间慢慢研究；但不要只收藏不点赞，更不要忘记看！

一、如何买对人生中的第一套房？

中国人向来有 “恋房情结”，毫不夸张地说，有房子才有完整的家。
但对于刚需来说，要在最没经验的年纪，做最重要的决定，如何才能买对人生中的第一套房？
1、买房怎么选择最佳地段？

李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
良好的地段，上下班交通方便，各种生活配套应有尽有，幸福指数远超平均水平。
为了方便大家，我们总结了一个快速判断表：

直接说结论：
不同人对地段的要求不一样，上班族可能更关注交通，宝妈宝爸可能更关心学校配套，你可以根据自己的实际情况来挑选。
在深蓝保公众号的调研活动中，一位读者 @Jenny 跟我分享了 挑选地段的教训：
她在 2017 年买了广州郊区的二手房，当时觉得价格便宜、环境安静，而且终于有一套属于自己的房子，兴奋了好一阵子，但住下来却越来越后悔……
由于在天河区的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地铁要一个半小时，感觉生命都浪费在路上。
而且房子周边都是农村，连大一点的商场都没有，平时想买点东西都要往市区跑，非常不方便。
最麻烦的是，附近的学校都不怎么样，儿子还有 3 年就要上小学了，每次一想起这件事就觉得头疼……
“我真是肠子都悔青了。”
这句话她在分享中反复说过很多遍，希望大家看完后，对地段挑选有更深刻的理解。
2、什么样的房子更好住？

除了要找到合适的地段，同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适？
我同样总结了一份挑选要点：

下面我们逐项说说：
① 户型怎么选？

想知道什么户型是好的，可以先看看什么是不好的。
网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ，相信你一辈子都想象不到，房子还能建成这样？
奇葩 1：跑道户型

奇葩 2：虎口户型

奇葩 3：高跟鞋户型

上面这些户型，要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”，连家具都不知道往哪里放；要么寓意不好，像虎口、跑路，听起来就让人不舒服，住起来就更加让人别扭。
其实一个好户型，最重要的是方方正正，就像下面这样：

特别是在寸金尺土的一线城市，房子可能不会很大，一个方正的户型可以把面积充分利用好。
另外户型的 功能分区 也要合理，避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情况。
② 朝向怎么选？

一般来说，南北通透是最好的。也就是说，南北都有窗户或者阳台，能够保证空气对流。
当然南北通透的房子也是最抢手的，如果买不到，朝南、朝东南、朝东，也是比较好的选择。
如果再加上一个大大的落地窗，阳光照进房间来会非常敞亮，让人心情舒畅。
其次是西南，不过夏天的时候西晒比较厉害，房子会感觉热一些。
最次是朝北，采光最差，冬天阴冷，能不选就不要选。
③ 楼层怎么选？

我们都知道，一样的房子，不同的楼层，价格可以相差好几万。
而楼层的选择，可以从几个方面来考虑：

高楼层的好处，主要是采光好、视野开阔、安静，不过如果是顶层，要注意夏天暴晒和雨天漏水。
如果楼层太高，首先要重点关注消防，毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次要关注梯户比，如果电梯太少，早上赶上班就只能干焦急。
如果家里有老人，可能低楼层会更方便。万一电梯坏了，即便是年轻人，爬几十层楼也会吃不消。
④ 装修怎么选？

在选房的过程中，装修也是让人纠结的地方。我们来对比两种情况：

直接说结论：

如果想方便：精装房更加省心，买几件家具电器就可以拎包入住，适合工作繁忙的上班族。不过装修风格和质量很难控制。
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如果要求比较高：毛坯房想怎么装就怎么装，不过装修的过程一点都不比买房轻松，非常耗时耗力。0 s( `; T8 o2 ^

另外，精装房的总价也会更高。好处是装修钱可以顺便一起贷款，坏处是首付也要多一些。
⑤ 小区环境怎么选？

第一次买房的人很容易忽略这点，我们的房子不是独栋别墅，楼盘的小区环境同样重要。
一个良好的小区环境，最好有 充足的绿化和娱乐健身设施，想想如果你家楼下就是一个小型公园，幸福感会加分不少。
挑房的时候还要尽量 避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边等。
最后一点就是 物业服务，经历过新冠疫情之后，相信大家都知道物业管理有多重要。
3、手头紧，如何贷款最省钱？

刚需一般手头都比较紧，如何攒首付、如何贷款最省钱，都必须提前做好功课。
关于如何理财攒房子的首付，可以参考「你好 Club 」上一期万字长文《手把手教你基金定投》。
今天我们带你掌握房贷的技巧：
① 哪种贷款最划算？

银行的房贷主要分为两种，它们的差别如下：

其实，银行对房贷的要求并不高，因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款，信用记录良好，而且 工作收入稳定，任何人都能申请。
两种贷款最主要的差别是利率不一样。以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例：
商业贷款的利率大约是 5.4%，每月需要还 5615 元；公积金贷款利率是 3.75%，每月还款 4631 元，两者足足相差 1000 元。
公积金贷款非常优惠，但不是所有人都能贷。以深圳为例：申请公积金贷款之前，至少要缴满 6 个月公积金。
而且它的 贷款额度是有限的，比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款，并且单人不能超过 50 万，夫妻双方不能超过 90 万。
如果你想买一套 200 万的房子，首付 60 万，公积金贷款 50 万，剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 “组合贷款”。
② 怎样还款最省钱？

第一次贷款很容易搞蒙，除了房贷有两种，还款方式也有两种：

等额本息：每个月还款总额一样，包含本来和利息。) x2 H: [7 u9 J- k
等额本金：每个月还的本金一样，利息逐渐减少。+ v7 { I2 g% B( ~7 D8 ^

这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？

直接说结论：

等额本金更划算：总利息可以少交 20 万，但前期每月多还 1000 多块，压力非常大。
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等额本息更适合普通人：每月还款一样，简单易记，年轻时少还一点，相对更加轻松。不过 30 年下来，总利息都超过本金了。0 [6 E( C! }6 L8 @2 W, G' X4 Q8 r4 I

两种方式没有绝对的好坏，如果你不想给银行交那么多利息，平时也没什么理财渠道，那选择等额本金就好。
如果你不想把自己逼得太紧，选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱，还可以用来进修自己，或者学习理财。
③ 如何使用房贷计算器？

现在买房和贷款都是抢着来的，你没想清楚就下一个先来，如果你去过售楼部，相信会对那种紧张气氛印象深刻。
所以深蓝君建议你提前做好准备，例如学会使用“房贷计算器”。
这个小工具非常好用，上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信，随便搜索就能找到很多。
使用方法也非常简单，选好贷款类型，填好金额和利率，点击计算就可以了。

注意图中有一个地方叫 “LPR”，它相当于以前的基准利率，各家银行在 LPR 的基础上加 “基点”，才是我们最终的贷款利率。
房贷计算器还可以查看，总还款金额和每月还款情况：

计算这些数据，除了为了心里有数，也可以看到某一年的剩余本金是多少，为 提前还款 做准备。
建议大家都去动手试一试，贷款前就先自己算清楚。
④ 常见问题答疑

年轻人一般都没办过贷款，对自己不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。
这里也为大家整理了一些常见疑问：
Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？
A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。
不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼，利率高一点也得接受。
Q：贷款年限选多少年最好？
A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就很多人选。
在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。
而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。
Q：银行说我还款能力不够，怎么办？
A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。
你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。
Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？
A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。
对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。
Q：房贷要不要提前还款？
A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。
但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。
提前还款一般要 额外收手续费，具体可以咨询银行。
4、买房还需要支付哪些费用？

平时出去吃饭，除了饭菜要收钱，饭店还会额外收我们 “茶位费”、“服务费” 等等，其实买房也是一样的。
除了房子的价格，你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例：

由此可见，房子并不是明码实价，表面上是 100 万，实际上你要交的钱超过 103 万。
还好这些钱不需要你一次性交，如果你买的是一手房，从买房到交房一般都有 1 年以上的时间，可以让你先缓一缓。
5、买一手房还需要注意什么？

房子是我们最贵重的财产，买房的一些细节也不能掉以轻心。这里举几个常见注意事项：
① 确认五证齐全

国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：

国有土地使用证
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建设用地规划许可证: R" j. I/ K) K8 N! O4 [* G
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
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商品房销售（预售）许可证" v+ ^; u4 [* P" G. E. R0 m

这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方，如果没找到，可以问销售拿来看看。
② 区分订金和定金

两种金只有一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。
看房的时候，销售都会怂恿我们交钱，订金是可以随时退的，而一旦转为定金就不能退了。
如果没有考虑清楚，千万不要随便交定金。
③ 买房送面积？

在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。
这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。
④ 买房送车位？

开发商送的车位，分为 产权车位 和 车位使用权。
产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。
6、买二手房需要注意什么？

一手房是跟开发商买的，而二手房都是跟私人购买，需要注意的地方也有所不同。
① 核实房子到底是谁的？

最直接的方法就是看《房产证》，上面写的 产权人 是谁？
如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。
对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。
除了房产证，我们还要去房管局 “查册”。
这份资料相当于房子的 “身份证”，不但可以看到产权人，还能看到有没有 银行抵押，有没有被 法院查封。
如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。
② 卖家户口迁出了吗？

原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。
在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？
③ 房子有无租约？

如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。
千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。
④ 做好交易资金托管

房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。
像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。因此，不要为了省一点费用铤而走险。
很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。
以上这些就是深蓝君为大家总结的刚需房购买攻略。
很多刚需都是掏空家里 6 个钱包才凑够买房钱，希望这份攻略能帮你少走弯路，一次性就买对。
二、想读名校，学位房怎么选？

中国的房地产市场，总有一群 “神奇物种”，它们就是千金难买的 名校学位房。
即使房子老破旧，仍有不少家长去疯抢，为的就是给小孩上个牛逼点的学校，赢在起跑线上。
今天也和大家分享一些挑选要点：
1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清

不管是哪里的房，只要和名校挂上钩，房子的价位立马就会上一个台阶。
学区房和学位房听上去差不多，但其实不是一回事：

学区房：教育局按片区划分，小区属于哪些学校，子女符合规定就能到入读。0 a) R) l) m: t6 q1 D6 W
学位房：开发商与学校合作，符合条件的业主，其子女能优先入读指定学校。
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简单来说，学位房的入学资格更加明确，价值自然也更高。
那么，学位房该怎么买？又有哪些需要避开的坑？
2、首要任务：选中心仪学校

古有孟母为子三迁，今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。
北京一个 10m² 的「过道学位房」，根本不能住，就可以挂牌叫价 150 万。
与其说买学位房，还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此，学校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你买学位房最核心的挑选要素。
教育局官方一般不会给学校排名，怕引起家长学生的焦虑。但可以根据该区域各学校历年的成绩分数线作出判断。
像深圳民间一直有这种说法：读深圳十大高中，上全国一本高校。
只要你的孩子入读这些高中，就意味着半只脚踏进一本学校的大门。不过，名校旁边的房价势必高出好几倍。

深圳罗湖区重点小学学位房，面积约 45 平米，房龄超 20 年，报价 400 多万。而同样的价格能在郊区买个 110 平米的大新房。
因此也有人说，现在的教育不是考学生能力，而是考家长的经济实力。
3、买学位房，这 3 点要注意！

学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”，一线城市的优质学位房动辄几百上千万。
那么，购买学位房需要注意什么？我们整理出以下 3 点，不知道可能会吃大亏。
① 提早入手准备

三四月份是学位房最火爆的时候，房价通常被抬得最高。
因此，建议大家错开高峰期，提前几个月就要做好入手准备。
如果等到四月底才买，房子可能早被抢光，小孩也可能错过五月最早的那一批招生。
此外，有些学校对 买房时间 是有要求的。

广州番禺区：小孩入户的房产，需满一年以上。
+ o) I1 n5 A+ `/ B3 T
深圳：采取积分入学，最好提前几年买好学位房。
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总之，为了保证小孩顺利上学，你越提前准备越保险。
② 学位是否被锁定？

如果学位被原业主的孩子锁定，你的孩子就无法在该学校上学。
根据学校和地区政策不同，有锁定 3 年、 6 年的，也有锁定 9 年的。
为了保险起见，买学位房前，你需要到学校实地确认，并查看原业主户口是否已迁走，原业主小孩是否已经毕业。
③ 面积是否买小了？

有些地区或学校，会再设置一道门槛：房子面积符合要求，小孩才能入学。
比如广州越秀区出台，房产证面积少于 30 平，无法享受划分学位。
虽然有种嫌贫爱富的作风，但重点学校人人都想挤进去，名额供不应求，也是无奈之举。
4、两大风险，不容忽视！

在过去，学位房往往被认为是“风险低、增值空间大”的好产品。其实，它的风险也不容忽视：
风险 1：学位地段可能调整

一些公办学校的招生范围，每年都会或多或少进行调整。这也意味着，家长花大价钱买到手的名校学位房，有可能会打水漂。
像之前闹的沸沸扬扬的深圳龙华网红盘壹城中心，开盘时开发商承诺“买房送名校学位”，但后来学位名额超标，壹城中心的小孩无法全部就读，有的可能要被分流到其他学校。
类似的事件屡见不鲜，这也是购房者需要注意的一点。
风险2：学校排名下滑

买学位房就像炒股，最重要的是判断趋势。

有些学校是潜力股，过去不咋地，但越办越牛。也有些学校就像地雷股，曾经不可一世，如今黯淡无光。
如果不幸遇到学校排名下滑，不仅影响孩子的升学，而且房子日后转卖也比较难。
因此买学位房前，可以实地走访往届学生和家长，多方面打探一下学校的口碑。
名校对孩子成长的作用是毋容置疑的，但万一进不了名校，也不意味着孩子接受不到良好的教育。
俞敏洪曾说：学校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，10% 是社会教育。
由此可见，良好的家庭教育也不能忽视。
是否能上名校，我们做父母的尽力而为就好！
三、想改善生活，置换房怎么选？

大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾，想着等日后攒够钱了，再换套好的。
换房子的理由因人而异，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的学校……
那么，置换房又有什么技巧呢？
1、先买还是先卖？

这里跟大家分享一个 “置换房子，钱房两空”的案例：
李姐一家四口住在 5 楼，考虑到婆婆行动不便，于是找到中介，想换套 1 楼的房子。
中介让李姐签了两份合同，买和卖同时进行，声称这样能更快住上新房子，自己也操作过很多次，完全没问题。
没过几天，李姐就看中 1 套房子并且交了定金，中介也很勤奋，天天带人来看李姐的房子，很快就找到意向买家。
不过后来，买李姐房子的人反悔了，既没交定金也没签合同。后来，中介非但没有把李姐的房子卖出去，还辞职消失了。
李姐没收到卖房的钱，自然也付不起 1 楼的首付。最终被 1 楼的房主起诉毁约，赔了 30 多万违约金……
现实中，还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情况下，最保险的方法是 先卖后买：
先保证自己的旧房子能卖出去，签了合同、收到首付款、完成房贷审批，然后再去买新房，否则很容易落得 “钱房两空”。
此外，中介的话不能完全相信，你认为有问题的地方，一定要 把口头承诺落实到合同上。
2、房子如何卖出高价？

置换房，不仅要和卖家讨价还价，争取更多的优惠；还得和买家打心理战，守住底价的同时，尽量卖出高价。
那么，自己的旧房子，怎样才能卖更多钱呢？
① 打扮好看的卖相

这是一个看颜值的时代，美女通常会受到更好的待遇。
所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相亲前就得好好装扮。如果房子脏乱差，看房的人第一眼就 pass 掉了。
卖房前，打扫干净是基础，其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，房间就焕然一新了。
这些花几千块就能搞定，房子多卖几万不成问题，何乐而不为呢？
此外，带家电家具通常是加分项，但如果家具太老破旧，那会减分，宁愿不要。
总之，想要房子多卖点钱，就得花点心思。如果买家一看房，就有一种立马入住的冲动，那你就赢了。
② 利用从众心理

大家应该都听说过 “羊群效应”，喜茶在刚开业的时候，雇人在门口排队，刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。
其实，卖房也是同样的道理。你可以将看房的人安排在同一时间，营造出房子很抢手的氛围。

电视剧《蜗居》的女主角海萍和老公去买房时，就遇到很多中介找的托儿。

另外，小区楼下这么多中介，记得把房源都挂上。让更多人来看房，竞价者才会多，你才能找到出价最高的人。
③ 做好形象管理

有时候，细节决定成败。没经验的人卖房，通常都会忽略这一点，打造良好的个人形象。
回想一下你自己买房的时候，绝对不会找一个邋遢的销售，因为你从心底里就觉得这人不靠谱。
越高端的楼盘，销售的穿着打扮就越有气质。现在，你就是自己房子的销售。
当你出现在看房客面前，穿戴整洁、精神有气质，这样才会给人留下一个好印象。别人也更乐意跟你沟通房子的细节。
④ 想一个高大上的卖房理由

为什么要卖房？这是多数看房客会问到的问题。
这时候，可以适当美化一下理由 。例如家里小孩考上好的学校要过去陪读，工作升职被调去别的城市等等。
暗示这套房子会带来好运，这是一个 加分项。但如果你说急需用钱之类的理由，那么对方势必会狠狠砍价。
虽然这样做不够诚实，但是这种 “white lie” 也不会损害对方的利益，属于无伤大雅。
置换房的技巧就讲到这里，能换房的都不是第一次买房了，相对刚需来说，经验也会更丰富一些。如果你有更好的经验，也欢迎在底下留言分享：）
下面深蓝君继续为大家讲解投资房。
四、投资房怎么选，才能赚得更多？

如果你问 2020 年最火的投资品种是什么，那答案一定是股市。
特别是创业板指数，已经从年初的 1800 点，涨到现在的 2800 点，升值 55%！
但正如我们在《手把手教你基金定投》中说过，做投资一定要有 逆向思维：
中国股市向来是 “牛短熊长”，如果未来牛市结束，天量的资金又将奔向何方？房地产会不会是一个机会？

虽然我们无法预测未来，但机会总是青睐有准备的人。
下面就来了解下：投资房要怎么选，才能赚得更多？
1、投资房怎么选城市？

有人说，投资房地产等于投资城市的股票，要想涨得快，先要选中基本面好的城市。
虽然很多城市都有限购，但只要提前准备，还是有变通方法的。比如我们有位同事，户口在佛山，社保在深圳，两个地方都有购房资格……
那么，如何挑选一个适合投资的城市呢？
关键 1：经济发展要好

房价的涨跌，底层逻辑还是 供给和需求。
要想一个城市的购房需求旺盛，首先就要经济发展好，大家的收入高。毕竟，没有购买力的需求，只是美好的愿望而已。
根据最新数据，深圳的上市公司数量已经超过 300 家，仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业，他们的员工收入也比全国平均水平高出一大截。
目前，深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说，经济是房价上涨最重要的基本面。
当然，也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 “全国城市 GDP 排行榜”，一二线城市的经济发展相对会更好。

关键 2：人口不断增多

经济发展好，决定大家有没有钱买房，人口不断流入，决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成，共同影响需求。
2019 年人口增长前十的城市如下：

很明显，这些城市都是经济发展比较好的。
好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才，这样才有持续的购买力。如果你要投资房产，可以优先考虑这种城市。
其他城市的人口流入情况，可以通过当地统计局官网查询。
关键 3：土地供应不足

要预估房价走势，单看需求还不行，我们还要看供给：
一座城市的土地供应，会逐渐演变成房屋供应，当土地供不应求时，就会带动房价上涨。
从 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多万，在 2019 年更是成为人口流入第二多的城市。
而深圳的土地供应却很紧张，它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多，购房需求量又大，最终导致供不应求，房价暴涨。
当然话又说回来，房地产也不能只看供给和需求，因为它并不是一个完全开放的市场。
目前，全国多个城市都有限购，有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路，在分析自己所在城市的时候，也可以用到。
授人以鱼，不如授人以渔，这也是深蓝保一直以来的理念。
2、投资什么样的房子涨价快？

投资一定要学会换位思考，我们自己买房的时候，最看重的就是地段。其实买投资房也是一样，选对地段已经成功了 50%。
那么，什么样的地段最能升值？前面已经分享过刚需房的地段挑选方法，这里再分享一个实操技巧：看控规图。
所谓控规，就是政府对城市的规划，各个地块打算用来干什么。这份文件一般在 当地国土局的官网 就能找到。
例如下面这张图：

我们可以看到，每个地块的颜色都不一样，对于投资买房，主要看 黄色和红色区域 就可以了。

黄色：代表居住用地 x( `5 K% V, \# X( o$ g
红色：代表商业用地3 ~3 t9 V) \2 [. O0 \

如果黄色集中，且周边没什么红色，那么这是一个住宅区；如果红色比较多，代表这一块写字楼多，商业发展得好，能提供大量的工作岗位。
大家都喜欢在公司附近租房和买房，那么这个地方的租金和房价，都会有一个很好的趋势。
之前也有一位上海的读者 @Sofia 跟我们分享，她家附近已经不批居住用地了，新建的都是超高层甲级写字楼，房子根本就不愁租，房价也在逐年上涨。
因此在选房时，商业用地的占比 也是一个重要的参考指标。

不过，这个方法非常考验政府的规划能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。
因此，看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话，学习思路更重要。
3、投资房要避开哪些坑？

每枚硬币都有正反两面，除了要知道哪些房子升值快，我们还要知道哪些房子最好不要碰。
避坑 1：没有学区的老破旧

老破旧的房子，不但房龄大、日久失修、没有电梯，而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。
这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。
避坑 2：远郊盘

郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。
除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。
避坑 3：价格过分便宜的

如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。
因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。
这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。
4、投资房的收益怎么算？

投资房的收益分为两部分，一个是租金，另一个是买卖差价。
租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价
比如说，你花 100 万买了一套房子，每个月能收 3000 租金，那么租金回报率就是 3.6%。
具体的租金水平，你可以上各种中介 APP 看看，例如贝壳、安居客、蘑菇租房等等。
租金回报率不能孤立来看，因为资金是有 “机会成本” 的，同样的 100 万，你可以用来买房，也可以买理财产品。
如果理财产品的收益比 3.6% 高，那买房就显得不太划算了，因为买卖房子的手续非常麻烦，而理财产品相对省心很多。
当然，大部分人投资房子并不是为了收租金，大家更看重的是房子的升值。
总价 100 万的房子，自己出 30 万首付，贷款 70 万，如果房价涨到 150 万，相当于我们用 30 万赚了 50 万，收益率 167%！
这只是一种粗略的算法，如果你想算得更精确，需要用到 IRR 工具。
具体使用方法，可以关注我的微信号「深蓝保」，回复关键字 “IRR”。
在过去十年，不少人就是通过不断地买房卖房，积累了巨额财富，实现了阶级的跃迁。
未来十年，房地产投资又将改变多少人的命运？我们拭目以待。
一点心里话

房子是刚需，也是大家都关心的话题。
无论是年轻人凑首付、中年人二次置业，还是为孩子考虑学区房，似乎我们每个人生阶段都和房子离不开。  算起来深蓝君来深圳已经十三年了，这些年间我从青涩到结婚、买房、生子、创业、生二胎，早已不是年轻人。
虽然我不是什么成功人士，但我是一个细心的观察者，这篇文章把我知道的关于买房全部秘密都都写出来了！
无论你在什么人生阶段，无论是否有房，相信会对你有帮助，这些思考应该能给你一些启发。
之前我还写过一篇自己怎么凑深圳第一套房首付款的故事，如果感兴趣可以阅读：
关于楼市，这是我知道的全部秘密写在最后

我是深蓝君，专注保险测评，日常科普保险干货。
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以下精华文章，尽是深蓝君总结多年的从业经验后创作而成；
在买保险之前看一看，绝对可以帮你省下几万的冤枉钱！
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