上海滩最值钱的破烂

显示全部楼层 · 2021-5-5 17:21:00

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　　作者 | 南风窗记者施晶晶

　　发自上海

　　从看上心仪的学区房，到和房东谈判、筹钱并签完合同，古悦只用了3个小时。这个学区房是古悦为不到1周岁的儿子准备的礼物。3个月后，中介告诉她，这套房涨了130万元。

　　古悦认识的另一位宝妈，为看学区房，一连数月挺着孕肚奔波劳碌，一度出现先兆流产症状。直到一天晚上，中介紧急通知她有一处房源，她看中后便赶去签约。到了签约现场，前来抢房的人挤满了电梯，房东没有跳价，她靠诚意打动了房东，先一步成交上岸。

　　这是去年下半年，上海学区房市场的两个截面。

　　但如今，市场风向变了。

　　4月30日，最高决策层提出，“防止以学区房等名义炒作房价”，意味着学区房的乱象有望得到遏制。事实上，早在此前，全国多城已经陆续出台相关政策，整治炒作学区房行为，稳定楼市。

　　比如，北京近期发布的义务教育入学新政，堪称史上最严的入学政策：自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位。

　　上海也不例外。3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，首次提出“名额分配”制度，重点中学50%-65%的生源名额将按比例分配到各区和各普通初中。

　　“办法”一出，市场立刻有了反应。

　　上海一房地产公司市场动态分析师赫东旭盯着后台数据发现，成交量断崖式下跌。去年以高涨幅闻名的热门学区房小区“梅园”，如今，其附近的房产中介挂出了“笋盘”字样。

　　“笋盘”在二手房市场上指的是，低于市场价，性价比高的房子。它就像一块晴雨表，标示着当前学区房市场的不景气。

　　习惯了去年下半年学区房的强势走高，上海的部分学区房房东仍有高房价预期，只有急于出手的房东小幅降价，给予更多议价空间。

　　但买房者却按兵不动，指望价格进一步的下跌。

　　春节后，本是包括学区房在内、房地产市场的小阳春，但4月的上海，学区房市场不见小阳春，只见倒春寒。

　　价格和成交量的起落，考验的不是买卖双方的决断，而是人性。

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　　老破小的舍与得

　　上海浦东新区的梅园三街坊，若只看一片干净的鹅黄外墙，不会想到这些6层建筑是建成40年的老房子。

　　这里面嵌套着被称为“手枪房”“条形房”的老旧房型，面积小的，只有三十几平方米，大的也不过七八十，门窗小，采光和通风多不理想。

　　一层住户的水龙头装在户外，厨房用水就在这里。因为阳台太小，每户都在阳台窗外向外安装了2、3米长的晾衣杆子，这里没有电梯、停车位露天。

　　这些俗称“老破小”的房子，每平方均价最低也要14万元，高的达20万。2公里外陆家嘴的新建高层楼盘国信世纪海景，每平方米均价则在14万元上下。

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　　梅园三街坊的住房

　　撑起高房价的是梅园三街坊对口的顶尖学区，涵盖了从幼儿园到初中。

　　尽管“老破小”居住体验差，但绝无仅有的优质教育资源，秒杀了江景房的舒适体验。不过对比动辄售价上千万起步的新楼盘，老破小学区房则是一个高性价比的选择，更受到有择校刚需的中产家庭青睐。

　　学区房的概念脱胎于学区划片、就近入学的政策，原本是为了方便学生上学、抑制因择校导致学生过度集中的政策而设计的，但因为优质教育资源的分配不均衡，名校对应学区的房产由此成了香饽饽。

　　“老破小”中最抢手的是户型小、总价低的一类，被称为“上车房”，意味着获得该学区对应教育资源的最小成本。

　　“上车房”的买家，举家迁入户口之后，通常并不把它作为自住房，因为一室的格局，扣除公摊面积，很难满足学龄儿童三口之家的居住需求，他们要么有另外的产权房，要么就在靠近就读学校的地方租房住。

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　　某住房交易平台显示，梅园三街坊的房价已达到142306元/平米

　　但也有像毕业后落户上海的小欧一样，虽然还没有孩子，但希望占有名校学位、同时自住的家庭买下的是，2室1厅但难得的现代户型，更大的面积，预算约比同小区“上车房”贵上200-300万元，“（首付）资金都是卡到喉咙口的”。

　　古悦买到的是徐汇区一处35平米的老房子。房子到手，迁完户口占好学位，她就以4000元/月的价格出租，以偿贷款。

　　对想买学区房的家长来说，时间是停在身后的鞭子，两股力量推着他们赶早不赶晚。

　　推力来自目标学校的入学门槛和录取排序。

　　古悦所在的上海徐汇区，当满足学生户籍地和居住地一致，学位5年内未被占用，产权人为父母等直系亲属时，入户越早、年限越长，录取排序越靠前、入学成功几率越大。

　　今年3月，各顶尖学校的学龄儿童摸底结果都发出了“超额预警”，就是说入户时间短、排序靠后的家庭，将无缘名校。

　　拉力来自学区房涨价有利可图。

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　　上海某学区房的价格涨幅情况（图片来源：安居客）

　　古悦就赶上了学区房涨价的中班车，3个月内，她的学区房涨价130万，她说自己捡了便宜。

　　推拉两股力，叠加高中录取政策变动释放的部分需求，造成了去年下半年，上海学区房的明显涨势。

　　学区房不是青云梯，但一些家长仍愿意下注，博一个好的升学机会。

　　古悦买下的学区房，它原来的主人是一对老人，12年前，为了让外孙女就读对口名校，老两口卖掉了自己的房子换来学区房，和女儿一家挤在一起住。

　　他们赌赢了，外孙女考上了区内一梯队的徐教院附中，还分到了提高班。

　　签完合同，老俩口很高兴，像是圆满完成任务一般，计划着给自己买养老房。

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　　政策背后的博弈

　　3月19日，是上海民办名校世外小学“小升初”摇号录取的日子，孟晓焦虑了一上午，因为摇号结果将决定女儿的升学走向。

　　中午12点，石头落地，孩子被摇中，直升世外中学。结果虽好，她却没有五年前“幼升小”被录取时的那份喜悦：“因为这全是运气，和实力无关。”

　　义务教育阶段学生免试就近入学，是上海2020年推行的新政。无论民办、公办学校，都严禁以考试、面试、竞赛、培训成绩或证书选拔学生，公民同招、民办摇号录取，2020年成为“摇号元年”。

　　上海市教委基础教育处处长杨振锋在接受《南方周末》专访时称，让公办和民办同步招生，是为了引导各类学校提高教育质量，减少生源依赖，做到有教无类、因材施教。

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　　上海部分区域小升初两轮摇号结果

　　但家长有另一番解读和考量。

　　古悦是在徐汇区长大的老上海人，在民办摇号落地之前，她本想让孩子读公立小学升民办初中，因为在上海，民办学校水平优于公办是共识，但新政落地，她不敢赌了，因为有50%概率孩子会被统筹安排进教学水平落后的菜小。

　　政策动态里，她看好公办学校的前景，升学更稳妥。和她有类似想法的家长转向公办优质学校的一二三梯队，而挤进这些学校的法宝，就是学区房。

　　长期关注上海学区房动态的赫东旭对南风窗记者分析，过去一些家庭可以不买学区房，直接上民办学校，吸收了部分学区房需求，如今又因政策变动而释放，学区房供需紧张，价格受刺激上涨。

　　优质生源是名校命脉，做过顶尖级建平学校校长的杨振锋说：“（义务教育均衡发展的）核心是生源问题。”

　　调整生源结构成了系列政策引导的发力点。

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　　2019年，中共中央国务院提出《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，其中规定完善招生考试制度，推进义务教育学校免试就近入学全覆盖

　　优质学生借学区房转向公办，民办学校很紧张，摇号增加了生源质量的不确定，原先优中培优的成名路子不好走了。民办摇号板上钉钉不可违，一些民办学校讨巧软性劝退。

　　去年5月1日，摇号前一周，民办强校华二附中在微信公号上推文《到华二初中读书，你真的想好了吗》引发争议。“我们像待字闺中的女子，怕你不来，怕你乱来”，道出了民办名校对优质生源流失的恐慌。

　　“曾经占比很高的教授、法官、企业家家长……每个学期要去上海大剧院看演出，不是免费的……华二的课是有难度的”，都在提醒家长注意门槛，选拔生源之心溢于言表。兰生复旦也用“单凭一时热情的择校，后果可能是漫长的痛苦折磨”婉言相劝。

　　但华二的推文在发出不到2小时后删除了，兰生复旦的劝退信也消失了，市教委批评问责，第二天华二连忙发道歉声明。

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　　上海民办华二附中2020年5月1日发布的《到华二初中读书，你真的想好了吗》

　　一周后，兰生复旦180个招生名额，预估第一天摇号就涌进了2500人报名。

　　教育均衡和学区房的政策博弈还在于细节的变动。

　　挑选单体学区房之前，小欧先列出了上海各区小学初中都在公立第一梯队的双学区组合，剔除了周边有菜小的学区，以规避因学区变动带来的风险。

　　确定预算红线后，剩下的就是目标学区，这已经是家长们的可控范围，但这并不意味着绝对保险。

　　学区划出和划入的可能变动，在长宁区试点的“多校划片”会不会推广，都是操心家长的隐忧。

　　其中“多校划片”意味着，原先学区房和对口小学一一对应的确定关系被打破，对应多所学校，去的学校是好是坏，又得靠摇号运气。

　　政策制定者增加学区房不确定性，抑制其虚高价值的努力，在指望学区房占优校名额的家长看来意味着风险和损失。一位浦东新区家长的网络信访留言里带着不解：“这个世界还认可努力奋斗的精神吗？”

　　但这样的质疑是失焦的。

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　　热播剧《小舍得》探讨教育问题

　　3月16日，上海市教委的中考改革方案，最大的变化在于，名额分配录取，实验性示范性高中（优质高中）需拿出不低于50%-65%的招生比例用于分配到区和分配到校，让各区每一所初中都有升入优质高中的名额。

　　入场券是：努力成为普通初中的领头羊，又不必依赖学区房。

　　“生源不优化，老百姓对学校的信心不足，生源不好，你再努力效果也是不明显的。”在回答《南方周末》对政策改革逻辑的问题时，杨振锋这样解释。

　　那些不追捧学区房的家长也有自己的诉求。

　　2020年以来，上海多地业主信访请愿“引进优质教育资源”，方案建议不少：划入名校学区、弱校寻求优质教育集团托管、新建优质学校分校、推动教师轮岗。

　　但相比信访请愿，家长们自发改造家门口学校的尝试更加实际。

　　古悦娘家的小区隔壁是一所新建学校，老师对学习抓得紧，每天都在20:30放学。有家长周末义务开设英语角，给孩子们补习，社区里早就低调进行着杭州文鼎苑、深圳锦庐花园式的学习小组，组团鸡娃。

　　为自己创造优质环境的典范是张江科技城，2002年，这里还是教育荒漠，原先的张江高科实验小学、张江小学都是菜小，但高新人才在这里安家落户，改善了生源，菜小被改造摘帽，进入了梯队学校，被三公四校八大录取的学生从无到有、由少到多，被视为潜力股。

　　各方博弈中，还有一些笑谈真假难辨，但为人乐道。

　　紫竹半岛位于闵行区边缘，2012年开盘价3万/平米，无人问津，2014年前后对口顶尖学区华二紫竹，如今房价高涨至10万/平米。

　　今年1月份，网传，华二紫竹分校在全区期末考试排名不佳，导致紫竹花园半岛的房价狂跌百万，业主抛售。不过之后有人质疑网传排名的真实性，也有声音认为是营销号在带节奏博眼球搞促销。

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　　紫竹半岛房地产的公司网页上，学区房的“招牌”一目了然

　　虚实之间，是以家长为目标的炒房者挑起的心理博弈。家长们以此为谈资，并信以为真的是：学生成绩和学区房价之间微妙的关联。

　　从生源分配着手的改革之策，始终要面对家长强烈的择校抢优心态，政策想要引导家长做符合教育规律的事。

　　但出发点的不同，家长、教育工作者和教育管理者奉行的规则存在偏差。

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　　中产的信仰

　　古悦很清楚，一套学区房决定不了孩子的未来：“我不需要他拼命读到最好来改变自己的命运。”

　　中产父母也是社会选拔的胜出者，他们知道成绩固然重要，但其实更珍惜“成长”，关注陪伴和养成好习惯。

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　　电视剧《小舍得》截图

　　明珠小学是浦东一所牛校，在等候在校门口的家长口中，会听见关于“牛校牛娃”的秘密。

　　比如，数学和英语有两套不同难度的教材，期末免考证书的含金量，老师会盯着学生把试卷错题订正完毕才能放学；家长配合老师，每天晚上6-9点，父母至少有一个人会放下工作，陪孩子写作业或互动。

　　最后一位带着孩子回家的父亲，从4点一刻的放学时间，一直等到了将近6点。

　　我和古悦约在徐汇区的日月光中心，当天，商场中庭有一场演讲比赛。几十个从幼儿园到小学不等的孩子在父母陪同下排队候场，有家长用心给孩子穿上了一整套红军服，配合演讲主题。

　　一个还没评委面前桌子高的小姑娘扎着俩小辫，捧着话筒抵着下巴，略低着头，腼腆但甜嫩地讲着故事。在她前面，比她稍大些年纪的孩子，先声夺人，洪亮自信的嗓音在台上收放自如。

　　从这里捧走的奖杯会成为学生档案“获奖记录”一栏里的亮点，伴随他们升学。

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　　节目《小不点得吧嘚》针对“父母陪孩子写作业”这一话题采访学生

　　择校热，是基于名校的信仰而抢占优质资源，信仰包含着对环境和群体的认同。

　　古悦不希望孩子在民办学校里，不希望在“今天香奈儿出了什么新款”的日常讨论中感到自卑，也不希望遇到菜小里的不良少年。

　　这是属于中产的阶层文化认同，也是他们择校信仰的起点。这份认同从她们进入同一家医院产检，便开始建立。

　　待产妈妈们会互加微信拉群，古悦在的妈妈群里，就有6个同年同月同日同医院出生的孩子。妈妈们一起产检、一起生孩子、抱团养娃、定期聚会。

　　在这些群里，新手妈妈会被同化，迅速适应角色，分享她们的养娃方法论。

　　在这些群里，永远有人提醒你什么时间应该做什么，遇到问题有什么解决方案。

　　这里是焦虑的来源，也是焦虑缓解的地方。

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　　《小舍得》

　　一些妈妈在这里走出产后抑郁，也会在群里相互就“怎么买学区房”取经。

　　群体，藏着中国人最精妙的社交智慧，80、90后中产又恰是一群没有线上社交障碍的人，这是他们获取信息的重要渠道。他们在交流中趋同，又在认同的观念力量中，寻找归属感。

　　小欧对学区房的认知验证了这一点。她说，孩子如果是个好苗子，学区房不会限制他；如果是个差苗子，鼓励他的同学好好学习，保持住房价。

　　“大家好，房价才是真的好。”这份群体归属感，也意味着利益共同体。

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　　《2019新中产焦虑洞察》中“新中产”的界定标准

　　在梅园三街坊，这一共同体带来的社区分化。

　　30年前，浦东还未开发，梅园也只是个普通村落。刚退休的老杨感慨，人才引进计划中落户申城的新上海人，越来越多买走了小区里的学区房，虽然这也让老上海人赚足差价，住进更大的房子，但他还是习惯称呼他们为“外地人”，却又不免羡慕地想象他们“很有钱”。

　　一位四川来上海带外孙的老人，提及家里买过两套学区房时，谨慎地拒绝透露女儿女婿的经济状况，因为“怕人家听了心里不平衡”。

　　小欧和古悦则坦言自己是工薪家庭，买房的预算部分得益于双方父母的资助，但她们对贷款负债很坦然。

　　财不外露和无畏负债，两种不同的金钱观是两代人的分化与各自的价值认同。

　　小欧和先生都是复旦金融硕士毕业生，在她的认知里，负债和借债不是一回事，她说：“（首套房低利率贷款）是国家给的福利。”今年3月份高位上车，似乎并不是最佳时机，但她心态平和地表示，几十万的溢价长期来看无足轻重。

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　　房地产贷款集中度管理要求

　　这与不计后果“不差钱”的土豪心态有着本质区别，事实上，她和丈夫买入学区房，严格做到了现金流双覆盖，这代表了她俩非常理想的偿债能力。

　　古悦一家也可以用已有婚房加上买学区房的预算，置换一套条件更好的学区房，但之所以选择资金“一分为二”，也是基于对房价稳定上涨的信心，以期最大限度获得投资收益。

　　学区房是一笔双重投资，它一边挂着名校预约入场券，另一边是资产保值和升值的预期空间。

　　不能光靠一份死工资，规避通货膨胀风险，已经成为新中产的理财共识。

　　但回到教育这件事，仍有一些问题，超出高学历新中产的理解范围。

　　陆茗很幸运，碰上了学区房，一路沿着浦东顶尖牛校升学的“自鸡娃”。正在国外读研的她，依然记得小学时候那些让她心跳慌乱的上课习惯。

　　比如，她害怕晚托班考验反应力的听写，会因为跟不上同学抄板书作业题的速度倍感压力，博士出身的爸爸会打击她资质不如自己、还不够用功……

　　回想过去，最让陆茗苦恼的，不是失控感，而是无助感。“（和爸爸的）成长环境和氛围完全不一样，总是带错6个作业本，被同学欺负怎么办，我不知道我怎么解决，而他也没有经历过。”

　　有一个感同身受、心思细腻的父母或老师，是陆茗从小渴求的优待。如何应对未知带来的失控感和无助感，关乎教育的本质。

　　（文中人名除小欧外，均为化名）