9月份起，买房要像“买白菜”一样？央媒回应：房产走势基本清晰

显示全部楼层 · 2021-9-23 18:43:40

转眼到了8月份，可能谁也没想到，住房领域的整顿决心如此之大
8月10日，住建部发了一份通知，要求各地在城市建设中防止大面积拆建行为，严格控制拆除、增建、搬迁的行为形成“过度房地产化”。并且提出旧城拆迁面积不应超过20%的硬指标。
7月底，住建部联合8大部展开整治行动，将对地产开发、房屋买卖、租赁、物业服务等突出问题，力争3年内实现市场秩序的明显好转。从8月初至今，深圳、北京、杭州、金华、广州、东莞纷纷加码调控，限购、限贷、打击假离婚、查处骗贷炒房措施，应有尽有，还有三四线的“躁动”也没有被忽视，银川、徐州、金华、泉州、惠州相继被纳入监测名单。

要知道，这只是8月上旬而已，放眼到整个上半年，房地产领域的整顿、整改措施更为密集，前7月全国累计调控超过320次，监管层直接下发的措施就有46次。不光是在住房乱象、城市更新方面受到整顿，开发商的现金流也是老大难的问题。
据财联社报道，被纳入负债率监管的房企，近期再被限制买地金额，要求不得超年度销售额40%。
要知道，之所以会对房企实施三道红线，就是遏制地产行业无规律的扩张行为，尤其是那些本来财务状况就紧张，还在持续融资，不断抬升杠杆的房企，融资规模将会被严格限制。而如今，再次针对地产商拿地金比例作出限制，则是极力减少盲目拍地、拍高价地的风险出现。

几条措施实施下来，房企的手手脚脚等于被“捆住”了，从财务到拿地金，再到融资渠道，这对于极度依赖资金流的开发商来说，无异于是当头一棒。毕竟过去几年，先后有泰禾、福晟、华夏幸福等企业因为债务积压、资金暴雷等问题，使得旗下不少项目被迫停工、烂尾。这也是央行不断收紧房企调控的原因所在，不能再任由他们肆意生长了。
站在地产商的角度看，面对屡屡加码的调控，借钱渠道越来越少，想让损失少一些，想让钱更多一些，似乎只有降价这一条路可走。
因此，站在8-9月的关键时期，在未来的30天内，房企可能会争相掀起“打折潮”，楼房折扣，楼市大概率会出现“打折窗口”。原因有二。
1.无论楼市调控、企业整顿是否严厉，房企都有充分的降价“动力”

因为房企按期要偿还的债务，不会往后顺延。据贝壳研究院数据，2021年房企到期债务规模12822亿元，是2019-2023年期间的偿债最高峰。按照这样的趋势，2022年的还债规模预计仍维持在9000亿左右的高位区间。
不得不承认，在最近两年，越来越多房企破产、关门，甚至跑路，就连龙头房企也开始扛不住了。造成这样的后果，很大部分都是过去的预售制下，房企可以实现快速拿地、盖房、回笼资金、再拿地的销售步骤，用尽各种方法融资获得资金，表面上是扩张了势力范围，实则通过不断高周转，欠了很多钱，可能还欠了购房者房子，以及数以万计地产从业者的工资。
所以不管是大房企还是中小开发商，无论楼市调控、企业整顿再怎么眼里，属于房企的债务不会无限期的顺延，拖几个月或许可以，拖几年恐怕就不行了，迟早要连本带利地还回去。当然了，钱从哪来？当然是折扣、低价，用尽方法把房子卖出去。

2.未来30天，可能是房企一年中最后一个影响业绩的关键期

众所周知，一年中，地产商有3个“抢跑”的时间窗口：春节、小阳春、金九银十。虽然今年春节延续了去年底的火热行情，市场成交和价格都有所上扬，但随着3月楼市调控加码，很显然小阳春已经泡汤了，针对金融措施的两道红线、房贷上涨，针对二手房价格的限价，至今已经有10个城市开启了价格管控，全方位管控着流入楼市的资金。
据上市房企7月销售情况，14家头部房企的销售金额和面积都迎来环比普遍下跌。且据2021年房企半年报情况，前6月的销售业绩同样不及预期，显然下半年业绩压力较大。
所以，目前地产商能把握的时机就是“金九银十”，也就是未来30天，作为金九的前缀和过渡期，为了拿到一个漂亮的成绩单，他们大概率硬着头皮也要大搞促销。

明白了这两个前提，作为购房者，从9月开始，置业心态要像“买白菜”一样。因为现在是“买方市场”，而不是“卖方市场”。对于开发商来说，正如前文所提到的，按照今年的调控力度，以及今年前所未有的债务高峰，在金九银十开始之前，地产商仍然会有动力去打折扣，这一点毫无疑问。
在这样的环境下，大家买房，可以保持逛市场“买白菜”一样挑挑拣拣的态度。不要因为冲动而买房，也不要因为销售顾问的“逼单话术”，不假思索就掏空家底入手。毕竟，现在不是3年前全国普涨的时期了，在国家严控市场乱象的当下，调控根本没有丝毫放松，目前住房价格步入平稳区间，开发商的打折压力，更应该为我们的买房道路增添一份谨慎，作为很多人一生中最大的开销，像逛菜市场那样，多一丝吹毛求疵，才是正确的态度。
那么，是不是意味着买房会更便宜？

其实这要结合现阶段的市场环境，因为楼市分化已经是板上钉钉的事实。一方面，受限于城市化率、人户分离，在接盘者减少的环境下，三四线以下城市依然难有大起色。值得一提的是，中小房企普遍扎根于三四线，对于小城市的刚需族来说，未来的买房议价空间会更大。
另一方面，一二线城市的折扣力度有限，但仍会有惊喜出现。很多大城市已经加码炒房调控，再加上二手房限价管控使得成交量降低，说明高端市场也有可能迎来降温。

房说君有话说，正如曹德旺谏言房地产时说的：解决房地产的问题，不要盖这么多房子，这样就能避免银行资金、劳工资源都流向地产业了，毕竟企业真真正正的救助是自救。简单的一席话掷地有声，过去房地产过了太多的好日子了，房企、炒房者、有房者，几乎所有参与楼市的人都尝到了甜头。如今到了2021年，是时候扭转这个执念了。
央媒新华网《合理房价是一个城市的竞争力所在》文章中指出，地产问题关于民生必须要予以重视，城市必须要采取措施解决各类人群的住房。央媒的回应和曹德旺的谏言可以看出，房产走势基本清晰，大涨时代已经不复返了，但是住房要下跌潮估计也不可能。
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