房产价值计算:一种新的房价估算方法,算一算你的房价(上)

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查看5082 | 回复0 | 2021-8-18 10:49:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
房产价值; ~) O- D& C3 t+ w3 I0 `
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都说房产价格高,虚高,泡沫。那么到底房产靠实实在在的租金回报率的价值占到多少?而房产靠所谓的城市发展周边基建的虚拟价值占到的比例是多少?
1 P! E: j4 L' j) r+ x4 P正式开始:* y' b( P3 T  C! c9 l0 H4 t* L
房产价格=租金/利率+房产周边发展增值。0 c' @+ F" T2 K( E
房产周边发展增值=基础建设和相关配套(地铁,大道,公园,学校,医院等+投资/城市产业(科技区商业区工业区政治中心)+城市特殊资源项(物流交通要道和交易,如港口,股市所)。
( K+ t4 p' x, h0 e' A7 n& e8 k租金/利率是硬价值,房产周边发展增值是软价值,只有房主需求的时候才有用。但大部分人或多或少都有基建需求,要依靠基建。- {0 x6 z: o8 P/ k  {7 [" k4 l
房产周边发展增值是个期望值,无法确定估计。但是我们可以通过房价和租金反推出房产周边发展增值。, c6 `+ O( l2 U3 P1 a7 k  s8 }
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租金部分价值
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* M, B4 H1 T2 W0 N6 I前半的房产价值硬部分,租金/利率该怎么理解呢?前部分房产出租价值=租金/利率,是这样理解的。/ b! E! Z) j3 Y8 h) W6 h
假定一处房产出租价格是5万/年,银行固定储蓄一年期利率是2.5%,那么此时的前半部分房产价值是多少呢?前半部分房产价值应该在200万。也就是租金/利率=5万/2.5%=200万。
1 R* w& u+ o8 Q如果利率调低到1.5%,那么前部分房产价格=5万/1.5%=333万。房产价格瞬间涨了133万。7 U, p' y: S/ y
故利率越低,租金/利率价值越高。现在中国的利率再次调低,这会刺激房产价值的提升。同样的原理,美国利率调低到零后,美国股市就一阵狂涨。
) S2 h: o! `( t4 h2 `7 |路透社在上周对90位分析师的最新调查结果显示,美国主权债券实质收益率远低于零,并暗示未来一年实质报酬也将呈现负值,美联储利率点阵图已经显示至少到2023年利率将在零水平,并允许通胀高于2%。如果实际房价包括在CPI衡量中,那么美国通货膨胀在10月将是3%。
, y- [+ T! B0 L' a中国利率已经是相对负利率,相对负利率则是通货膨胀率高过银行存款利率,即存银行的钱是在相对贬值的。利率在降低,难怪房价会提高。; h; U/ x  U) p2 r

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8 Z" ^+ G% h) Z( e) O计算一番各城市的租金房产价值比例吧。。; ?! `/ t! K# q9 [' L& b! L
最近银行利率调低了,国家银行固定存款利率大概是3.3%。
. l3 A- a( \: M9 G& E  t像西宁这种3.7%的租金回报率,只靠前半部分租房价值就能抵得上房产价值,说明大家是不看好这个城市发展,城市发展期望为负。$ z5 F6 l+ A6 ~5 i
超过租金回报率超过3.3%的城市,房产价值=100%的租金价值。2 ?* \1 f; ^- O. @: I! ]9 t
中国大城市房产租金回报率1.8%,比如上海,北京,广州,宁波,济南。它们的租金回报率较低。国家银行固定存款利率是3.3%,中间则差了1.5%。1.8%/3.3%=0.54,这就是说那些租金回报率达到1.8%的城市的前半部分房产租金价值是54%,另外的46%是房产周边发展增值。这是因为大城市后半部分城市发展增值大期望大。
4 r( r4 P9 T% R2 k7 ?  n大城市房产价值=54%的租金价值+46%的房产周边发展增值。, Q+ ]4 Z* B+ E! j, T* a5 P
而那些租金回报率较为普通2.6%的城市,比如重庆,2.6%/3.3%=78%。
( I( }5 t' J3 Z/ X3 }/ J即重庆的房产价值=78%的租金价值+22%的房产周边发展增值。其房产周边发展增值比例还是较低的。
+ s9 ]; z! R2 L( S, A而那些租金回报率2.2%的城市,比如郑州,比如武汉,比如南昌,2.2%/3.3%=67%。
  W, l2 P% Y! _) ?7 c& d! E5 U即武汉的房产价值=67%的租金价值+33%的房产周边发展增值。其房产周边发展增值比例中等。2 F, y; b) ~& \7 R

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也就是说中国大城市的房产价值靠房产周边发展增值确实是溢价了40%,而其他城市靠房产周边发展增值溢价在20%,少量城市没有溢价。' z, `! j5 ^$ ?2 O
当然,很多人说什么房产周边发展增值,不就是泡沫吗?所以哪怕是后半部分全是所谓的泡沫,那房产价值也就贬值0%到40%。可后半部分是真实存在的,学区上学,户口移入,产业涨值等等,都是房产周边发展增值。
* V2 Y) j8 @* E7 ^8 d  |租金这部分价值是硬价值,就像股市中按公司利润/利率算出来的公司价值,其公司价值远远低于公司市值,上市公司市值才是泡沫聚集地。特斯拉市盈率1000多倍,按照利润/利率算出来的公司价值,特斯拉97%都是泡沫。拼多多和美团市值都是两千亿美元,如果按它们的微不足道的利润/利率来算公司价值就值2亿美元。而中国的芯片公司寒武纪等还处于亏损状态,市值也一度达到1000亿。按利润/利率算法,泡沫高达100%。' Q. E) B" k- {

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并且中国租金之所以那么低,房价之所以那么高,还不是因为后半部分的价值存在让房东敢低价出租。假如后半部分价值清零,租金是不是会涨呢?租金涨价会不会导致大量低收入人群回家呢?间接提高了城市中各公司和工厂的劳动力成本,阻碍了城市行业的发展呢?  W& `3 E; v, O0 y; r2 S( r; c
但是有房产增值和通货膨胀啊。所以租金反而成了额外收益,房产增值(房价)只要跑赢银行利率(通货膨胀)就行。而新房价格多出来的收益就成了土地出让金,用来补偿早期该地区投入的基础设施和相关配套条件,如地铁国道,学校政府大楼。) b9 n$ A0 |' f" `4 j4 ^; @4 H2 N
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