热问｜增值税法通过！出售房产，增值税怎么计算？

12月25日，十四届全国人大常委会第十三次会议表决通过了《中华人民共和国增值税法》（以下简称“增值税法”），自2026年1月1日起施行。
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其中，在涉及不动产方面，增值税法提出，纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为百分之九。
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, V3 f2 w1 ^" k% o' w增值税法在涉及不动产领域有何新的变化？对于人们买卖房产时有何影响？对此，新京报贝壳财经记者邀请北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣，中原地产资深分析师卢文曦针对一些读者的热点问题进行解读。
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问题1：涉及销售不动产税率如何规定，与之前有变化吗？
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6 y1 r# _2 a9 b9 X; o4 F王玉臣：根据增值税法第十条之规定，不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为百分之九。国务院另有规定的除外。

增值税法第二十三条也明确规定了一种特殊情形，即小规模纳税人发生应税交易，销售额未达到起征点的，免征增值税；如果达到起征点，则需要全额计算缴纳增值税。
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$ a7 U1 ~, Z1 z; z1 E8 v) v在销售不动产方面，和此前规定的税率相比，税率维持不变。
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: T) e2 {2 X( H) l需要补充的是，这里的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。其中，增值税法所称小规模纳税人，是指年应征增值税销售额未超过五百万元的纳税人。
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; {+ u' O4 I9 D. s3 _问题2：业主出售房产，应该如何征收增值税？

# z5 _) W2 _3 t: j3 T3 W5 o卢文曦：关于个人转让其购买住房，我国还施行了增值税优惠政策。今年11月，财政部、税务总局、住建部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自2024年12月1日起执行。
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增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原先针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

也就是说，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，税率为5%。
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王玉臣：销售不动产税率9%可以理解为一般规定。自2019年4月1日起，增值税一般纳税人销售不动产的，就已确定税率为9%。

而5%的税率主要是根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）等。主要适用情况包括：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，按照5%的税率计算应纳税额；小规模纳税人转让其取得的不动产，按照5%的税率计算应纳税额；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的税率全额缴纳增值税。并且，税率在5%的情况下，结合具体情况，计税方法、应纳税额也会不同。

4 p3 ^# }- ~6 m/ o; y0 D同时，增值税法生效后，废止的是《中华人民共和国增值税暂行条例》。上述“财税〔2016〕36号”通知的适用范围是一些特殊情况，而且相应的计税方法等也会有所不同，目前并没有宣布废止，仍然可以适用，后续是否全部废止或者部分废止，还需要看是否会有新的通知。

对于各地房地产调控政策而言，增值税法规定的是一般情形，在不相冲突的情况下，两者是并行适用的，如果后续出现新的调控公告，且适用于特别领域，则一般会按照新的调控公告施行。
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3 T7 N% u, p# l2 e# c! U也就是说，增值税法出台后，个人出售住房的增值税税率并没有改变。
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问题3：转让土地使用权时，增值税怎么收取？
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王玉臣：分下列不同情况。第一，2019年4月1日起，增值税一般纳税人转让土地使用权，税率为9%。
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2 I& p0 F7 T  H7 s0 i, R第二，对于转让2016年4月30日前取得的土地使用权，根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号），不区分一般纳税人和小规模纳税人，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，均可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的税率缴纳增值税。

第三，对于转让2016年5月1日后取得的土地使用权，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条：“增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。”对于小规模纳税人，根据《财政部、国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》：“增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。本公告执行至2027年12月31日”之规定，在2027年12月31日前，小规模纳税人适用3%的征收率，并且在2027年12月31日前可以享受减按1%征收率的优惠政策。
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需要指出的是，这里的转让土地使用权征收的增值税与土地增值税两者并不同。土地增值税针对的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税则实行四级超率累进税率，税率包括30%、40%、50%、60%等。两者并不冲突，不是择一适用的关系，需要结合转让过程中的增值额，具体转让内容等需要具体判断缴纳的税种。
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新京报贝壳财经记者 徐倩
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编辑 杨娟娟 校对 翟永军