你真的会买房子吗？——房产的价值分析与购买逻辑

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有的地方房子5000元/㎡，有的地方的房子1万元/㎡，有的地方房子单价从5000元升到了1万元，造成这种价格差距和价格变化原因是什么？房子所附带的价值不同造成的差距，附带价值高的房子，房价就高；即使当期价值未呈现，未来价值逐步兑现后，价格就会逐步上涨。

房产是大多数人最主要的财富，所以一定要提高对“房产”的认知。买房子其实是一种私人资产的积累方式。只有买对了房子，才能实现资产保值，更进一步会实现资产升值。买房子做价值分析是实现“买对房子”的有效途径。
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价值一：首选城市

1、选择哪个城市，是买房子的大前提。城市选对了，至少能保证买房选对了一半，城市选错了，就全错了。
2、以后的房子不会普涨了，城市会分化，房子也会分化，造成这种现象的原因是人口的迁移。人口净流入型的核心城市会“香港化”，人口净流出型的大部分三四线及县城会逐步“鹤岗化”。
% A! c9 |! [( k! O# @3、北方优选北京，西北优选西安，西南优选成渝、江浙沪大区优选上海、杭州、南京、苏州、宁波、无锡，粤港澳大湾区优选深圳、广州、东莞、佛山、珠海、惠州，中部优选郑州、武汉，次选合肥、长沙，东部优选济南、青岛，次选大连。

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价值二：地段价值

/ Y# U3 u, `2 o+ [1、优质土地的稀缺属性：优质土地是稀缺的、不可复制的、不可再生的。好位置的房子卖完了，就真的没了。
2、绑定优质资源的天然属性：好地段的房子与优质资源具有天然的亲密性。买好房子的本质是对优质资源的抢占，竞争的形式是用货币量的多与少，持有货币量多的人就能占优优质的资源，反之亦然。
3、城市发展方向：城市的主要发展方向所在的片区是优质的地段。城市的发展不单单是纸面上的规划，而是政府要真金白银的往里投钱搞城市建设，城市才会发展起来。当期未呈现的价值，在未来会逐步呈现，这就是以“时间”换“价值”，这就是眼光，这就是投资。
3 z% c/ m8 A/ E: q: f4、板块轮动，中心变迁：随着城市的发展，城市的会发生板块轮动，有的板块价值会逐渐衰落或价值无增长，有的板块原先是低价值板块会变为高升值板块。城市中心也会随着板块轮动发生迁移：八十年代的大观园是济南曾经的市中心，九十年代泉城广场是济南的市中心，后来变成是奥体中心，现在是CBD是济南的中心。
5、城市的老城区注定要衰落的，这是城市发展的必然趋势。所以在老城区有房子的人，要尽快把房子置换到城市的主要发展片区内，这样才能实现房子的保值升值。
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价值三：学区价值

1 R9 B& B* [) j/ Z; o' q1、优质的学校是高房价的重要保障之一，甚至能超过地段的束缚，因为教育是真正的刚性需求。
2、学区房形成的内在原因是有优质的生源，优质的生源来自优秀的家庭；优质的生源会反哺学校，使学校的成绩更好，以至于成为学区房。高房价会筛选优秀的家庭，优秀的家庭会促使有优质学区的楼盘价格飙升（顶级学区房在济南在3.5万左右），学区房高价格就是这么来的。
2 k' n. ^  T1 E+ m: U3、房价高的区域，对口学校平均成绩相对较高；房价低的区域，对口的学校平均成绩相对会偏低。财富分化教育资源，教育分化未来阶层，很无奈也很现实。

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价值四：交通价值

1、要优选近地铁的项目
2、地铁会极大地提高出行的便利性和出行效率，地铁是拉升房价的主要因素

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价值五：配套价值

1、真配套：商场（大型购物中心提供的是新的生活方式，不单单是买东西方便）、公园、医院等
: w: A  g6 F- m: D8 D. \5 ?# d6 Y2、假配套：高铁、火车站、飞机场
3、辨别配套有效性是对生活的真实的影响程度

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价值六：开发商价值

  m( w7 a  \% ^" R, b$ y! k8 B# r1、好的开发商是顺利交房的保障
2、好的开发商开发的小区社会认可度高
+ K- r# g7 U# f% v  s" g3、好的开发商开发的项目设计理念先进
* n3 @! z% J. A) M# ?0 k4、招、保、万、金、中、华、龙，还有绿城和仁恒，这是全国公认的优质开发商
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价值七：物业价值

1、好的物业可以提高居住品质，好的物业是房子保值、升值及转手成功的重要保障
5 N9 l* Z4 d5 U6 x2、2021“物业服务满意度领先企业”，前十名分别是：绿城、龙湖、中海、万科、东原、融创、金茂、保利、蓝光、北京晟邦。

价值八：生态资源价值

1 }, I# B! Y0 ^7 Q' }( N1、一般多为江、河、湖、海、山等生态资源。生态资源是稀缺的、不可再生的，所以具有资源独享性。
2、一般拥有生态资源的项目多定位为改善型产品。
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值得注意的是，只具有单一优质价值支撑的高房价项目，潜在风险比较大。

( {& t2 |# Q) s, |$ ?4 q% ^. ]" D单一顶级学区房价值支撑的房价：如甸柳小区、尚东1956等，如果针对学区房进行改革，如摇号上学、教师轮岗等政策实行，这些小区没有了学区房的光环，价格会立马下降，降到和周边普通房子价格差不多的价格。
单一顶级地段支撑的CBD的房子：其实济南CBD的房子有个很大的问题，一、周边写字楼高楼林立，白天采光不好，夜晚写字楼会有亮化，光污染。二、未来CBD将会非常堵。三、CBD很多小区都是小组团式，四面临路。有的甚至没有园林景观，楼下直接是街道，居住体验不好。四、CBD本来就是办公属性的区域，居住环境确实不尽如人意。五、基本都是投资客购买的，自用型客户占少数，很多人买到后租出去，甚至改成群租房租出去，对于那些自用型客户很受影响，花500万买的房子竟然和住群租房的人是邻居或上下楼，豪宅感受和居住体验大打折扣。
+ M# o7 _# a/ t! l$ d单一生态资源支撑的高房价：地段不占优势，也没有其他比较好的配套，如学区、地铁、商业配套，单靠生态环境好支撑的高房价，升值没有保障，转手也比较困难。

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基于以上价值分析，要买价值均好型的房子，这样才会保值升值，买了不亏。没有十全十美的房子，各个方面价值都好，它的特点一定是非常贵。如何做价值排序和取舍，要基于自己的真实需求。刚需客户建议：城市>地段>学区>地铁>开发商>物业>商场>户型>楼层>医院>公园>生态环境，改善客户建议：城市>地段>物业>开发商>生态环境>户型>地铁>其他配套。

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买房时进入每个项目的售楼处，置业顾问在讲区域价值和项目价值及产品价值时，都会有一套完整的价值系统，且多为专业人员撰写的，很容易让人信服。做理性的购房人，要有自己的价值分析系统，才能买对房子，不被忽悠。要达到去置业顾问化，置业顾问作用是告诉你哪些房源可以选，成交底价是多少，以及跑手续就可以了。要不然你怎么买二手房，要听中介的分析吗？所以要提高自己对房子的认知才行。
4 z8 Y& y0 a! d& |7 ]（图片来自网络,如有侵权请联系删除）

提高买房认知

写的不赖[呲牙]

给不懂买房子的人指了一条明路，买了不吃亏，不后悔，分析的很透彻[赞][赞][赞]

高房价主要来自外部价值高。
  p: M& _% G6 ^5 ^( D当以上价值发生变化的时候，房价跟随变化。
/ @1 k: v) `& S当某个楼盘的学校成绩逐渐变好，成为学区房时，房价会逐步上涨。当教育改革，学区价值被削弱的时候，学区房的价格会应声下降。
- Z- V" R1 ]5 o. L9 L6 m当板块轮动，新的城市中心发生迁移的时候，原先老城区的房价就会下降；当一个城市的新城区逐步崛起时（城市配套的不断完善，优质公司的导入，高学历的年轻人不断聚集），新城区的房价也会水涨船高。
当这个城市的支柱产业发生改变，变好时，收入增高，支付能力变强，人口会聚集，购房需求会增多，房价会上升；反之当一个城市的支柱产业逐步没落时，人口会不断流失，新购房需求会大幅降低，房价会大幅下降。
买房子首先考虑外部价值，再考虑内部价值。
内部价值主要为户型设计、物业、园林等等。内部价值对房价的影响比较小。