全面拆解，经济大雷！

显示全部楼层 · 2023-11-11 19:36:58

11月7日，据多家媒体报道：央行、住建部、金监局、证监会四部委联合召集多家房企开会。

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参与座谈的企业包括：万科、保利、华润、中海、龙湖等房地产企业。
这一消息一经发布，立即引起了市场的广泛关注。
很明显，这些参会企业大多数是尚未受到风险的房地产企业，而且多数是地产行业的头部企业。
但是，头部房企是否绝对安全呢？
实际上，不论是作为民营企业典范的龙湖集团，还是混合所有制的房地产巨头万科，甚至包括央企代表的保利发展等，它们都曾经历过市场上强烈的信任危机。
穆迪在今年9月将评级下调范围从民企扩大到国企央企，其中包括了万科、保利、中海、华润等。
与此同时，处于房地产行业深度调整的大环境下，这些龙头房企的经营状况也并不令人乐观。
今年前10个月，百强房企销售操盘金额4.56万亿元，同比下滑12.8%。
在销售十强中，万科、碧桂园、金地、龙湖的销售业绩均同比明显下滑。
而中指研究院的数据显示，10月房企的融资也下滑了46.2%。
所以整体来看，目前房企面临的局面是：一方面融不到钱，也卖不出房，另一方面债务压顶，随时有暴雷的风险，情况比较严峻。
那么此次四部门召集房企，到底谈了些什么呢？
首先是万科，我们知道，10月下旬以来，万科多只存续美元债一度崩盘，股价也持续下跌，这引发了市场的大量猜疑。
直到深圳国资委为其站台，并立场鲜明地力挺背书，万科才开始股债双升。
这一举动，一方面引发了监管部门的关注，另一方面，监管也想进一步了解万科等房企遇到的问题及需求。
而根据部分曝光的座谈会内容，对于目前的情况，万科明确表态不会回购债券，理由是解决不了根本问题，龙湖则是提出需要增加经营性物业贷款额度，这得到了其他企业的广泛响应。
而几个央企的核心诉求是：希望放松预售资金监管，这可能意味着，资金监管收紧已经波及到了央企层面。
但也有企业认为，融资困难已经不是主要矛盾，更应聚集经营的恢复。
意思就是：不要干预房企的经营操作，例如降价等促销行为。
事实也是如此，单靠融资，是无法保证企业长期流动性安全的，此前特别受融资关照的碧桂园、旭辉等都已经遭遇了流动性困难。
所以，房企经营的恢复还是要靠市场，而金地则表示：目前已经从前期混乱局面进入了相对稳定状态。
据说座谈现场，还出现了一个“黑色幽默”桥段。
会谈中，几乎每个房企都表达了对金地的口头支持，但被问及愿不愿意接盘金地资产时，会场一度出现了长时间的沉默。
最终，这次座谈会得出的结论是：还是要继续支持房企融资。
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所以，也是在同一天，央行发文表示：要积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业融资。
根据公开数据显示，自2018年10月“第二只箭”推出至今，已累计支持130多家民营企业发行了2100多亿的债务融资工具，带动同期民营企业发债规模，近1万亿元，数据看似喜人，但实际效果其实并不显著。
总体来说，尽管目前的融资环境仍存在差异，但民营房地产企业的融资总量并未显著改善。
今年前三季度，国有企业发债总量占比近九成，且整体融资成本较民营企业低了2.15个百分点。
在公司债层面，国有企业的发债额是民营企业的8倍。
由此可见，民营房地产企业在融资体量和成本方面与国有资本存在明显的差距。
这也意味着，如果民营企业的融资状况得到显著改善，至少可以在一定程度上帮助一些房地产企业化解当前的紧急情况，暂时避免危机的进一步蔓延。
因此，截至11月8日，受到密集消息的刺激影响，早盘多只国内房地产股票上涨，中国恒大一度涨幅超过7%，中粮控股上涨超过5%，碧桂园上涨超过4%。

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而到了午盘，多只股票不仅持续上涨，而且涨幅还呈现大幅飙升，直至当日收盘。
融创中国涨幅达30.11%，中国恒大上涨28.15%，旭辉控股涨幅达18.42%。
此外，当代置业、上坤地产、碧桂园等房地产企业的涨幅也均超过10%。
在这个时间段，市场还传来一则令人意外的消息：路透社报道称，监管层要求平安保险控股碧桂园，并且要持有逾50%的股份。

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对于陷入困境的碧桂园来说，这无疑是一个极大的利好消息，而且许多人对此深信不疑。
这主要因为中国平安是一家总部位于广东的企业，而碧桂园也是广东的企业。
此外，平安拥有数万亿的长期投资资金，足以覆盖碧桂园的债务。
更为关键的是，早在2015年，平安就成为碧桂园的第二大股东，一度持有大约10%的股份。
然而，平安对于这则消息的反应非常迅速，立即辟谣称报道与事实完全不符，公司从未收到任何有关政府部门或机构的相关要求。
尽管如此，碧桂园方面却一直未能及时回应，媒体问及时也仅表示不知悉相关情况。
显然，当时双方的态度显得有些耐人寻味。
因此，关于这一事件，业界出现了三种不同的解读。
有观点认为，第一种可能是路透社的消息源较高级，而平安自己可能并不了解情况。另一种看法是，目前监管层确实有这个意图，但平安不同意，目前正在陷入僵持。还有一种观点认为，这可能是有人故意向路透社泄露虚假信息，目的是让碧桂园股价大涨后解套。
在这其中，对于第三种观点存在一些怀疑，毕竟路透社在新闻报道方面的可信度仍然存在。
相比之下，第二种观点更为可信。
因为平安之前曾协助解决过华夏幸福的债务危机，而眼下可能只有险资具备接手陷入困境房企的能力。
无论如何，平安最终被碧桂园趁机炒作了一波。
11月8日收盘时，平安港股下跌了5.41%，A股也跌了1.48%。与此相对照，碧桂园在内房股集体暴涨的背景下，股价却大涨了12.16%。
除了否认收购碧桂园的消息外，平安还透露了另一个惊人的消息：截至三季度末，平安已不再持有碧桂园的股份。
这意味着中国平安在8月11日至9月底的不到两个月时间内，彻底清空了对碧桂园的股权。
这一消息的提前公之于众，必然使得碧桂园在随后的时间里面临更加严峻的境地。

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显然，并不是每家企业都能像万科那样，有个“好爸爸”。
要了解，当万科遇到麻烦时，深圳国资与深圳地铁不仅联手辟谣，还宣布将采取一切可能的手段支持万科度过难关，几乎差点在万科脸上刻上政府信用的烙印！
相较之下，平安对待碧桂园的态度显得相当“冷酷”！
当然，平安急于与此事撇清关系，这自然有其客观原因，毕竟碧桂园的负担实在是太过沉重。
根据公开资料显示，截至今年中期，碧桂园的债务已达1.36万亿。
尽管碧桂园拥有大量土地储备，但相当比例位于三四五线城市。
在当前房地产市场下行的背景下，这些土地的价值面临重新评估，套现难度大大增加。
在这种情况下，如果平安选择承担这一重担，对于其投资者而言，将意味着极高的风险不确定性。
如果真的被迫接手，那么平安股价很可能会迎来一波大幅下跌。
总的来说，当前中国经济存在3个大雷，也就是房地产、地方债以及地方中小金融机构，这3个雷不仅波及范围很广，更关键在于他们还相互关联。
房地产出现拐点、地方土地财政大幅萎缩，财政缺钱，又导致地方还债压力巨大，一些中小银行则被房地产与地方项目套住，出现流动性困难，不化解这三大难题，经济很难重回正轨，甚至可能出现更糟糕的情况。
而目前这几个雷，正在拆解之中，而且取得了一定的进展。
针对地方债务问题，近期集中发行了1.5万亿特殊再融资债券，并额外增发了1万亿特别国债。
尽管这些资金规模相对有限，但至少在一定程度上缓解了地方财政的压力。
就中小金融机构的风险而言，今年两会期间，时任央行行长易纲曾透露，目前存在300多家高风险的中小金融机构。
这些银行多为县市级信用社、村镇银行等，它们的风险抵御能力较弱，通常与地方经济深度关联，一旦地方经济疲软，就容易面临风险。
解决这些中小银行的风险问题的主要方法包括增加资本金或者通过大银行的并购。
目前，中央金融工作会议已经明确表示，未来将主要发展大型金融机构，中小机构的准入门槛将会显著提高。
这一策略与应对地方债务问题的方针相似，一方面化解存量问题，一方面限制新增风险。
最后，对于房企融资，预计将进一步宽松。
未来，楼市的调控政策可能会有所加码，北上深等地区的限购政策也可能有所放松。
此外，鉴于美联储加息进程接近尾声，中国货币政策将有更多的空间。
有预计在春节之前，中国可能进行一次降准，甚至可能会有一次降息。

嗨立马倒立 · 2023-11-11 20:53:45

短期无解。

温柔的再见徘 · 2023-11-12 01:05:13

市场来一次出清。