房地产利好政策不断，市场频现回暖信号 ，2023 房地产曙光在前，你会买房吗？

“2023年计划拿地，再不拿地，就没货可卖了。”
“市场不缺房子，缺的是好房子。最近两年，房地产市场的改善需求比较强烈，这是大平层热销的动力。”
“疫情过去了，政策也回暖，房地产市场2023年上半年应该还是调整期，但整体需求还是在，一线和强二线城市应该还是有不错的前景。”
" E1 }4 D' ?1 h. H+ R8 ~6 ?* W从央企开发商到民营头部房企，《中国经济周刊》近日采访的多位房地产人士从不同角度给出了2023年房地产市场走势预判，整体来看，信心提升，预期向好。
信心比什么都重要。2022年12月15日—16日召开的中央经济工作会议提出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。同时指出，“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”。
5 Y- W  q6 i7 S" N! a; e此后，从住建部到央行、银保监会等中央部委，再到全国各城市，房地产利好政策不断，市场也频现回暖信号。
1月5日，住建部部长倪虹表示：“我对2023年住房城乡建设工作还是充满信心，对房地产市场企稳回升，还是很有信心。”
政策红包不断，2023房地产曙光在前，你会买房吗？

我校友大多都在地产公司。
2 Q: u( O4 M+ t1 o3 @+ S2 e* T年底聚会，大多数倒不是不看好，是看不清。
! P7 v0 U$ }, u  r; \23年再不拿地，没货可卖不假。
但问题是没货可卖不一定需要通过拿地补库存，对么。
也可以压缩人员和业务。
, r( k2 i# K2 Q, I他们犯不上对我有什么隐瞒，有几个兄弟还和我打听转行的信息和经验。
; i0 M& H4 ^3 U) y* b真充满信心，那还转啥。
地产开发现在也卷，好项目一堆项目经理抢，不好的项目去了就是坑。有几个在小城市做完项目的，还不知道后面能干啥。
2023年（其实从21年就开始了）好几家公司都有“只做精品”，类似的策略。
3 ]; ], o2 u9 o- i8 D* F就是精选地块，做高品质社区。
8 g# p5 P4 i% E% j4 r0 b% F# t这个策略其实是防守策略，房子单价高，面相的客户总量少，一般都是高净值人群。
. s, l1 M9 y& J) ^9 w这群人受到的经济冲击小，收入和资产下滑不那么严重，总是有升级置业需求的。
3 }2 A, i3 ]  T+ L; L放开后的需求恢复速度比较快。
其实从各大型城市头部住宅二手房也能看出来，最近回暖挺明显的。
23年好位置好项目把握还是比较大。
其他呢？
其他就看不清楚了。
, ?, s) h8 l1 b; a谁也不知道整体市场，购房者购房意愿用什么方式回升。
另外还有个问题。
最近这一波（18年以后），房价表现很好的项目除了高货值的房子，多数属于“新区”概念。
- X& W; i9 q2 i6 K2 K赌再造一个新城，带动房价上涨。
8 j: P! q; t0 ?5 @宣传语无非都是未来打造千亿级xx中心，xx医院学校配套xxx，环境优美，城市新中产/新市民首选。
完了中介和销售还得神秘地私下说：未来升值。
- k6 y0 n* C! y! e1 n/ \" w. O这个就有点难说了。
6 `0 D8 T% y2 [& M' `$ \1 R有成功的，确实3~4年真翻倍了，也有失败的，新城区除了房子啥也没有，每天开车出去买菜吃饭购物。
3 x* J; Y2 n0 H5 e% t  o不涨反跌。
有了这波行情特点之后，购房者哪怕有购房意愿，也会考虑更多问题。
买完不求升值，但至少别贬值，或者买到一个毛线配套都没有的地方吧。。。
9 T2 j: c8 v* |- j) X( U% n; F" I+ f总之目前地产市场整体来说，开放商对购房端需求是真看不清楚。
大家拿地都是在寻找确定性最高的位置，做确定性最强的项目。
! M3 B6 J9 Z7 v' B如果类比股市，就是大家都抱着团做大白马股，规避风险。
那显然谈不上什么牛市。
最好的投资策略应该是跟着买白马，别乱搞什么小盘妖股、消息股、打板。
问题是在地产领域，普通人买不了大白马房子。。。
. d$ Z( g9 [5 F2 N$ E. e$ p<hr/>以上，供参考

今年回老家，感触很多，惊叹于居民的乐观和韧性，也要对以往的一些模型进行微调修正，比如居民杠杆极限可能还有几个点的空间，但大方向是不会改变的，房地产作为税源的退场大概不会扭转。
2 L, [' D+ N* l8 ~1）四五线城市房价下跌是事实
一个城市的房价与其经济状况密切相关，而最先出问题的就是经济状况不良，但房价虚高的四五线城市。对于平均收入本身就只有3-4k，但之前算过一笔账，刚性支出基本很难削减，比如基本生活支出是2k，那么结余只有1-2k，增加1k工资结余增长就非常显著，而买房本身就是要消耗存款，年轻人很难积累存款。
9 j6 W0 o- m1 r4 ~" `- F8 n, O结果是子女辈买房基本要依赖家庭老人的存款，在农村就更显著了，第一个感触是父母辈的观点根深蒂固，子女的婚育比命还重要，在农村一点都不夸张，假设有个选择，看病和给子女买房之间甚至都会选择后者，这也是房地产击鼓传花游戏能够盯上农村的土壤。
0 N1 n4 d$ C6 i# X* Y即便如此，房子终归是一个百八十万的支出，一个是房企、银行以及土地财税的狮子大开口，拿走与收入不匹配的居民财富，另一个靠从牙缝里挤出来的钱越来越难，农村老龄化问题更严重，财富存量和增量都不乐观，财富的需求与财富的供给出现了问题，房地产退出土地税源也是必然的趋势，当然真想靠房地产收税，资产持有税迟迟推不动。
3 Y6 k9 m# r# j" V2 X; t( ?* {$ [2）四五线经济循环趋于枯竭型
: a) C( g5 b9 [* J# Z/ u: l. E拿走居民储蓄，并不能变成支撑本地经济循环支柱的产业，居民收入还是上不去，这是房地产刺激经济模式设计上最大的缺陷。很多人总说大放水通胀可以解决债务问题，有个基本的误区，只有居民收入增长才可以消灭债务问题，今年放的水还少吗？结果只是转化成部分人的储蓄，而不会变成更多人的收入、投资以及消费。
" B% R' A9 ]7 ^' P) M四五线经济财政状况恶化，营商环境、潜在税收（罚款）和公共服务就会跟着恶化，经济活力的年轻人离开，财富供给更少，导致财务状况和地方经济进一步恶化，恶性循环，经济循环趋于枯竭型，越来越多的此类城市房地产趋于鹤岗化。
曙光？居民抗压能力确实比想象中的强，房地产的曙光可能是击溃居民负债极限的最后一根稻草。

暄染紧张空气，地产商舍不得讲房子卖不动，媒体忽悠助威。回暖是肯定的，比去年要好。我常说，升不到那，也降不了多少。
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% u8 M: r) S. i) c; I; j靠地产拉动经济的时代恐怕不复存在了。地产经济不会有曙光，夕阳下，能生存下去的就已经卷的不错啦！

为什么会出台利好政策？
为什么利好政策不断？
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先回答为什么利好政策不断。
说好听点，叫利好政策不断，
说不好听点，就是在疯狂试探大众的购买力与定力。

与小时候买衣服的经历有点相似。
# N/ F1 ]  r' K+ o5 B$ g6 X- n我妈问这件衣服多少钱？
老板说200，还把吊牌上的价格一指，原价999呢。
我妈说贵了，要去另一家。
老板马上主动降价说，算了，今天开张，100给你好了。
我妈还是摇摇头
; G1 k0 Q* P/ Y  d老板说，80
) F8 B* R/ J0 S& U0 Q我妈说，贵了。
9 N! ?5 y7 w* k/ C老板急了，问，你出多少钱嘛。
我妈比了个20的手势。
1 G! n, }2 s0 b6 y2 h0 Y$ b6 L老板装假苦笑了一下表示太低了，让加一点。
……
几个回合下来，这件标价999的衣服，老板要价200的衣服，最后成交价可能只要不到30块钱。

/ n& Z) P+ g5 z0 q老板亏了吗？肯定不会亏。俗话说得好嘛，买的没有卖的精。
老板赚多赚少，全看买家的眼力。
8 _$ ~6 P% W9 H) R  }
" }$ P7 l! S- M' ~这其实就是买卖双方的博弈。
6 L- Z0 V2 t. _, g在信息差这方面，买家往往处于劣势。
所以，一般情况下，卖家会让买家先开口，摸清他的心理价位。
如果买家一旦先开口，卖家的操作空间就太大了。

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% {5 j! ~4 Q: b& f/ X再说一下为什么要出台利好政策
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2 N# T; T" t3 N' W* w4 X什么疫情影响，经济下行，只是表象。
颓势在2017年左右就开始有了，只不过靠限购然后解限的方式打了一针鸡血，成了房地产行业最后的疯狂。
所以，现在解除限购，没啥用，甚至鼓励买房也没有用。
疫情确实有影响，不过是起到一个加速的过程。
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现在房子卖不动，是大家都知道的。但这背后有一系列问题。
房子没卖，地产公司就没钱。
* L3 c/ ^, h. k3 g1 R! S1 y就知道的，有不少建筑公司去年收到回款约为全年应收款项的1%到3%，这就直接导致了烂尾问题。
0 g9 e5 c" D3 c. X) Y% c5 b因为建筑公司也是垫资的，垫了一部分后，也已经把手头的钱掏空了，没有收到甲方的工程款。
而建筑公司也是甲方，建材也很多是赊的。所以建筑公司没有钱，也就没有办法支付货款，没有建筑材料，所以没有办法，只好停工。
) J; N3 |: H- w农民工的工资也是建筑公司分包出去的小包工头发放，小包工头没有从建筑公司要到钱，也不可能向农民工支付工资的。

6 Q6 {# W$ I; R* y4 R- v& l另外，建筑公司除了喜欢赊欠，还喜欢借钱。大的企业找银行借，小的企业找民间。
0 q7 B" n) |2 d/ V! Z( {# Y/ C# }+ w- @  t过去，小建筑企业在民间借贷中绝对是个香饽饽。利息非常高，还稳。年化高达36%甚至更高。
- R  \5 b! {% F0 _7 n也就是2017年左右，我让身边的亲戚朋友不要再给这些建筑公司借钱了。风险正在不断攀升。
0 e5 o* ^1 ~, o4 u& g6 I2019年的时候，有个亲戚有几十万没有收回来，他言语中有一丝焦急，也担心难收回来。
但他急归急，坚信房价会不但上涨。然后买了房，因为给他的儿子结婚用。然后亏了几十万。
5 _- N' d. c, W凭运气赚来的钱，凭实力亏掉，说的大概就是这个意思了。
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/ }5 l9 @: n- O/ q2 T, {想不到吧，
房地产公司借钱搞开发
; }+ a5 w2 x+ f- ?  G* ?建筑公司借钱做工程
都想空手套白狼。开始也套着了，慢慢就把自己套进去了。
给房地产行业埋下了一颗雷，
  z' Y: U! @$ T' x( A/ Z也送了银行一颗。

5 X* i  K1 e9 R8 j所以，把房子卖出去，是当务之急。
在如今利息不断下降的背景下，
6 I1 N0 k7 M7 U8 x- [在大家都喜欢存钱的背景下，
" G6 o, v4 l; g. u, Y+ s9 N在所有招式都用遍的情况下，
房子岂是你想卖就能卖？