我们知道,房子是消费品,即房子是用来住的,解决老百姓的住房问题就成了民生问题。5 ?" W+ A' R& E: s
同时,房子也可以用来投资,这样的话,房地产就成为投资品。
5 M- N2 o2 _) Z, b$ V; k在中国,由于房地产贷款与人民币信用、国家信用息息相关,房地产就成为国家信用的基础。7 k. I% T/ D% J; M
所以,如何能够使中国的房地产问题软着陆,这对于中国经济至关重要。6 E- u+ H! h7 K1 @1 U+ @
在探讨中国房地产改革的方向之前,我们先大致看看几个典型国家是如何进行房地产市场改革的。/ W1 u* d& ?# m- M7 |
我们先看看德国。
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大家都知道,德国房地产市场一直比较平稳,那么,德国是如何利用市场化手段来解决房地产问题的呢?
& I; h7 \9 C# f$ G/ u$ i8 m! j二战后,德国分裂为东德与西德,由于受战争的影响,当时德国的房屋缺口很大,再加上德国的土地私有化,政府就通过税收优惠与财政补贴等行为,鼓励一切市场主体建设了大量的住房,先把房屋供给问题给解决掉。 V" B) T0 C/ U0 d. T$ N ^
然后,德国政府严格管理房屋租赁市场,规定租金的上涨幅度,如果房东设置的租金上涨幅度超越政府的规定,房东是要坐牢的。& X. u9 V9 S; a
很快,德国就解决了国民的居住问题。
0 \; v8 O8 G) {! e! E1 A$ \% h德国能够快速解决国民住房问题的核心原因在于,德国政府人为破坏房地产市场化运作,因为如果房地产市场化运作,按照自然法则,人性都是贪婪的,很容易使房6 c( v* o3 | |4 Y) F
美国对于房地产的调控与德国不同。# ?) C! e9 M8 R; J' p
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- X; Z' \8 }/ w5 j9 M' B7 B你可能说,2008年美国的次贷危机不就是由房地产的次级贷款引起的吗?' B) J4 Y& [5 l$ ]$ N
美国虽然点燃了全球经济危机,但是美国的住房问题真的没有那么糟糕。美国建国以来,刚开始的13个州的土地是私有的,后来,美国通过各种方法从其他国家弄来的土地是国有的,美国政府把这些国有土地出售给私人,私人可以在自己的土地上面自由的建房子。9 R% }$ v; r) r9 H0 U
美国很大,人口3.3亿,相当于其地理面积,人口并不多,所以美国人的住房条件还是很好的,人均住房面积也比较大。, D- F, V' s5 {% ^% `
美国出现的次贷危机,主要集中在部分城市,而非美国所有的城市,针对的阶层也更多是中产阶级,低收入者买不起房,高收入者自己就有土地,不需要买房。' c! _& E" |# `& `& S$ y) R
这些中产阶级在美国高度发达的金融体系支撑下,他们可以从银行以很低的利率借款,同时首付比例也不高,这才酿成后来蔓延全世界的次贷危机。
, a2 u' N+ b' C$ ~美国与德国这两个国家的土地是私有化的,这与中国的情况不太一致,有一个地方的土地是国有的,房地产价格也控制的很好,它就是新加坡。: v4 j2 l% D6 r0 s7 k+ W9 X$ d
新加坡的组屋制度是非常成功的。: r5 R4 U( J* q0 |
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/ h. a! F' P( a! f4 M1960年,李光耀刚刚上台,就成立了新加坡建屋发展局。当时的新加坡甚至还没有独立,经济条件也比较差,就是在这么差的条件之下,新加坡建了许多保障性住房。7 Z* }9 f* A& D7 v! {
后期,新加坡形成了土地国有、保障性住房、市场化运行,三大模式交相呼应的场面,有效解决了新加坡人民的住房问题。
4 A; s, u w" M; `7 e0 c. y政府通过修建大量的保障性住房,使得许多人民以极低的租金就可以入住,并且,个别经济条件很好的富翁,也可在市场上购买商品房,两不耽误。
# g4 S- Y# S6 C$ t这样的话,商品房就不会形成人为的稀缺,房地产的价格就更加的市场化,这点与中国不一样,由于中国存在许多刚需人群,在房价高企的情况下,他们也不得不去买,其实这时的商品房价格时扭曲的。
! j- K8 ~- s1 Z/ y B9 A/ K9 h, A事实上,土地的国有化,对于房地产改革帮助很大,就看你怎么使用了。
7 V& A) [2 K e5 L8 }' ?& D由于住房的成本主要集中的土地上,盖房用的砖头、瓦块其实花不了多少钱,政府拥有土地,建设保障性住房的成本就大大降低,政府这么做,其实就相当于放弃部分土地出让金收入而已。# P' p' m1 b, U B$ P8 j/ z
大家听我讲新加坡、美国、德国的住房制度,我们就会大概清楚,中国的房地产改革方向在哪里?
- l6 c/ }: c2 g$ S我们更应该学习新加坡!% k: E+ f5 |' L- g- k5 J7 f* M) s* B
新加坡的反面案例就是国有土地、批租制度、房地产金融化,乃至最终货币化。; V Y2 v( h/ w+ o$ @. A8 k
这种模式只会造成政府与房地产商、金融巨头形成利益合作体,国民经济被房地产绑架,房价扭曲,经济债务率高企,贫富差距加大。2 c+ O' p! ~0 |' I
当然,中国实施的并非此种模式。
+ S, F$ @* O! I; l3 g# [但是,国有土地、批租制度、房地产市场化的策略也不是太好。: r% m4 t1 L) g- j$ `
由于政府是唯一的土地供给方,这也容易造成大地产商通过竞价买地,垄断房地产市场,政府为了获得更高的土地收入,也倾向于支持房价上涨。) V, ?( A' l+ p# Q7 o+ u) O
这种模式也会造成居民购房压力加大,居民杠杆率高,老百姓不敢消费,有效需求不足,对经济也会形成挤出效应。- ?$ N# Q" S' u6 u
所以,土地国有化、批租制度、保障性住房、房地产金融化,四者的有效结合才是中国房地产市场的发展方向。
! ?0 h9 t! V1 n! I g& O而中国自房地产商品化改革以来,特别是2008年金融危机之后,房地产市场有货币化的倾向,这造成许多城市房价翻了好几番,房地产市场泡沫明显,这也是管理层主要重视的。 |