我们知道,房子是消费品,即房子是用来住的,解决老百姓的住房问题就成了民生问题。7 {* u; l( x+ Z9 f l
同时,房子也可以用来投资,这样的话,房地产就成为投资品。9 W0 d# R. b P( R2 u' F9 A- [
在中国,由于房地产贷款与人民币信用、国家信用息息相关,房地产就成为国家信用的基础。: ^. Y, R* W3 Q# s' j4 G
所以,如何能够使中国的房地产问题软着陆,这对于中国经济至关重要。
, U2 c) Z# t) Q( ?4 x _% r在探讨中国房地产改革的方向之前,我们先大致看看几个典型国家是如何进行房地产市场改革的。
3 [ d5 l( i8 ?我们先看看德国。6 ?/ s0 z; H" |3 z4 E* d: R" y+ V
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大家都知道,德国房地产市场一直比较平稳,那么,德国是如何利用市场化手段来解决房地产问题的呢?% J+ {$ X( `% I6 z$ E
二战后,德国分裂为东德与西德,由于受战争的影响,当时德国的房屋缺口很大,再加上德国的土地私有化,政府就通过税收优惠与财政补贴等行为,鼓励一切市场主体建设了大量的住房,先把房屋供给问题给解决掉。
- F. v" C5 A Z1 t+ R7 o! a, w然后,德国政府严格管理房屋租赁市场,规定租金的上涨幅度,如果房东设置的租金上涨幅度超越政府的规定,房东是要坐牢的。
7 j8 X0 e4 Z K* g/ V' u4 F很快,德国就解决了国民的居住问题。
/ X8 m# v" Y ~, S9 U" ]- g德国能够快速解决国民住房问题的核心原因在于,德国政府人为破坏房地产市场化运作,因为如果房地产市场化运作,按照自然法则,人性都是贪婪的,很容易使房7 e0 I! n; {( P/ }6 E$ L
美国对于房地产的调控与德国不同。7 F6 E8 g, m: Y
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5 [0 x; f0 d& V你可能说,2008年美国的次贷危机不就是由房地产的次级贷款引起的吗?* O% B- m* ~4 A! ^
美国虽然点燃了全球经济危机,但是美国的住房问题真的没有那么糟糕。美国建国以来,刚开始的13个州的土地是私有的,后来,美国通过各种方法从其他国家弄来的土地是国有的,美国政府把这些国有土地出售给私人,私人可以在自己的土地上面自由的建房子。
$ w/ a# q n& S美国很大,人口3.3亿,相当于其地理面积,人口并不多,所以美国人的住房条件还是很好的,人均住房面积也比较大。
8 Z j: u5 }# A3 I* u6 C' F美国出现的次贷危机,主要集中在部分城市,而非美国所有的城市,针对的阶层也更多是中产阶级,低收入者买不起房,高收入者自己就有土地,不需要买房。
7 J% I5 ?: q, j/ I$ K1 D5 i这些中产阶级在美国高度发达的金融体系支撑下,他们可以从银行以很低的利率借款,同时首付比例也不高,这才酿成后来蔓延全世界的次贷危机。
; u0 B5 u" H- a' ~* ~) n2 A美国与德国这两个国家的土地是私有化的,这与中国的情况不太一致,有一个地方的土地是国有的,房地产价格也控制的很好,它就是新加坡。1 P% X9 _: a4 h4 B( L. n
新加坡的组屋制度是非常成功的。
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1960年,李光耀刚刚上台,就成立了新加坡建屋发展局。当时的新加坡甚至还没有独立,经济条件也比较差,就是在这么差的条件之下,新加坡建了许多保障性住房。; A- R9 s/ T6 ?* \
后期,新加坡形成了土地国有、保障性住房、市场化运行,三大模式交相呼应的场面,有效解决了新加坡人民的住房问题。3 W# k9 }: m; M/ E, ]4 ]2 [& S, o+ D3 d
政府通过修建大量的保障性住房,使得许多人民以极低的租金就可以入住,并且,个别经济条件很好的富翁,也可在市场上购买商品房,两不耽误。
* r3 e7 `1 m$ V1 W: I这样的话,商品房就不会形成人为的稀缺,房地产的价格就更加的市场化,这点与中国不一样,由于中国存在许多刚需人群,在房价高企的情况下,他们也不得不去买,其实这时的商品房价格时扭曲的。
( p: v4 v5 z+ e8 W! @事实上,土地的国有化,对于房地产改革帮助很大,就看你怎么使用了。
$ q4 o& m, @6 E由于住房的成本主要集中的土地上,盖房用的砖头、瓦块其实花不了多少钱,政府拥有土地,建设保障性住房的成本就大大降低,政府这么做,其实就相当于放弃部分土地出让金收入而已。9 ?/ k% p: a: p
大家听我讲新加坡、美国、德国的住房制度,我们就会大概清楚,中国的房地产改革方向在哪里?' |# @$ O- e4 N4 U/ O
我们更应该学习新加坡!" ~: a) z# b/ Z1 \1 H! C$ ~5 `7 j3 u8 ~
新加坡的反面案例就是国有土地、批租制度、房地产金融化,乃至最终货币化。
7 h; x' l2 }* f! |' ]这种模式只会造成政府与房地产商、金融巨头形成利益合作体,国民经济被房地产绑架,房价扭曲,经济债务率高企,贫富差距加大。8 }) F2 q5 h' G$ Y- ~- N: c
当然,中国实施的并非此种模式。/ }& t y- b# l c; l/ ?
但是,国有土地、批租制度、房地产市场化的策略也不是太好。
- @. T/ f ]& j1 } u" {由于政府是唯一的土地供给方,这也容易造成大地产商通过竞价买地,垄断房地产市场,政府为了获得更高的土地收入,也倾向于支持房价上涨。
0 Y& [7 K. M. |0 Q7 X( e这种模式也会造成居民购房压力加大,居民杠杆率高,老百姓不敢消费,有效需求不足,对经济也会形成挤出效应。8 D! X: m- ] }& P. ?
所以,土地国有化、批租制度、保障性住房、房地产金融化,四者的有效结合才是中国房地产市场的发展方向。
) ?" e8 Z! M7 \5 f而中国自房地产商品化改革以来,特别是2008年金融危机之后,房地产市场有货币化的倾向,这造成许多城市房价翻了好几番,房地产市场泡沫明显,这也是管理层主要重视的。 |