房地产本身并不会拉大中国人的贫富差距
8 T: q: i5 V3 V9 i X拉大贫富差距的是房价上涨过快
! }. W7 E6 @9 W这里其实可以做一个延伸,任何资产价格的平稳有序上涨都不会单独的拉大贫富差距& L7 z4 P! Q4 @( |" V7 S
恰恰相反,他还会提高社会福祉,降低贫富差距。
1 c) z3 H6 Q! t+ t4 g! \真正拉大贫富差距的是资产价格的过快上涨,不止房地产,任何资产价格的过快上涨都有这样的效果。( S2 V8 C S; i" ~6 s
所以核心问题不在房地产这个产业上,而在价格再短期内上涨过快上。3 N+ R% V2 }# P$ @4 N9 k$ @$ P" L/ H
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8 u, Z% B4 z) v$ i1 U, L( _(一)长期来看,中国房地产价格上涨的速度并不快
4 [+ j: y+ }; k5 a2 G, I/ R3 I从目前能拿到的百城房地产平均价格看,
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从2010年6月到2021年4月,全国房地产平均价格从9042元,上涨到15952元。十年零十个月,上涨76.4%,年化下来每年增幅才5.4%。还没有前几年存余额宝的利息高。一线城市的增幅要高一些,也不过是20799增长到43169,增幅108%,年化7%。好一点的理财产品的平均水平。
/ R* b! Z' L; A7 O- W这样的价格增长率,如果是真的是按年平均涨上来的,不要说引发贫富分化,让你买房地产作为理财工具,你都得考虑考虑,嫌他收益太低。+ a+ Y8 X- Y1 s# ~# n3 k6 Y C9 Q
然而,可惜的是,房地产从来都不是这样均质化的按年增长起来的,这让事情有了根本的改变。
, @0 u# i! @& \' v, g8 L% x& x(二)房地产引发贫富分化的根源在于非均衡增长- F! n7 Z1 T- t% U5 ^' D! j
刚刚是抽象的数字,现在咱们看图) h( a! n6 O U! T: p3 Z
全国百城房价指数(二线、一线、三线、全国)5 f3 q" q1 g' V+ p- d2 K, E
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右下角是全国平均的数,属于被平均的结果,可以先不管。重点看右上的一线城市,左上的二线城市,以及左下的三线城市。' S* W4 p7 Q$ w" P& t1 d
这种价格增长的不均等,在一线城市表现的最明显。
) y* Q+ T8 I( r& n: Y2 k3 ?具体来说,就是,虽然十年间房地产价格上涨年均增速7%,但这个增长并不是平均的,主要是2012年12月到2014年4月之间,以及2015年6月到2016年9月这两哆嗦之间。8 h8 j* x; L4 w, p
2012-2014那一段,一线城市房价上涨了28%,年化收益率19%。2015年那段就更猛了,期间增长35%,年化收益率27%。. A" k0 b0 u+ J% P% ` \8 ]% U B
而如果我们把这两个收益率累积,这两段加起来一共32个月,也就是两年零8个月的时间里,房价的涨幅高达72.8%。* h. r7 T) q9 ], u) i, w
不要忘了我们之前的结论,从2010年6月到2021年4月,整整10年零10个月的时间里,一线城市的房价不过上涨了108%,但只是刚刚那两个不到三年的快速上涨期间就涨掉了这里的68%。+ x: [3 S' Q+ z& T6 k
这就导致了,凡是在那两个时间点踩准节奏上车的人,资产都成功实现了短期快速上涨,而没能踩中这个时间点的,资产价格上涨的速度则慢的多。
" @; S- o* Y" H; Q3 T% {' a$ Z% ]那么在10年10个月踩中两年零8个月时间点赚到钱——你还得是踩中前半段,而不是踩中后半段去接盘才可以——的概率是多大呢?; \+ G+ u4 S' `4 Y- S
如果不考虑前期已经有财富的人更容易买房上车,假定所有人都能机会均等的在一线城市买房,这样的概率大概只有10%。# O6 b k6 m- e$ |
踩上的那10%成功增加了财富,剩下的90%财富只有极小量增幅。, y2 [$ |( e$ Q9 ]( O
贫富分化就由此产生了。
/ ^* d' J- a2 \+ K! p+ }# V而这个算法还只是在一线城市平均价格的基础上得出的,还是假定一线价格那高昂的楼价人人都能买起的情况下。. J! b% D$ {8 x" O8 g5 b1 @: S
但这些条件显然是不现实的。如果把这些差距都考虑进去呢?
( ?% Z( M: s- F% a- w那贫富分化的效果就十分显著了。: ?$ q4 e: h- _
(三)不止房地产,其他的非均衡增长,同样加大贫富分化$ M2 ^( i" _. `
二战以来,美国产生了一大批价值类、成长类投资理念,包括股票定投。投资,理财成为美国式图书的一个主要话题,风靡到中国的《穷爸爸,富爸爸》、《邻居家的百万富翁》、《滚雪球》等等,都在强调一个长期持久投资,一点点发挥复利威力,普通人也能成为富翁的故事。而这所有的复利作用和长期定投有效的前提,都是下边这张图
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道琼斯工业指数(1948-2021)
2 Z7 @4 `, y3 x( ~ A/ e5 F2 J. P那就是从1949年到今天的60多年间,美国的股票市场一直在持续而有力的增长着,除了2001年互联网泡沫,2008年金融危机,以及2020年的新冠疫情类似的重大事件外,他的股价在时间范围内相对均质的上升。而且即使这些大事件给股市砸出了大坑,往往事件过后,股票立刻就能攀升到高位,趋势上,还是在持续上涨。9 k$ E( Q6 ]+ i; C7 v) _
上图中从1949年的160点,到2021年的34777点,61年间,道琼斯工业指数上涨217倍。年化收益率只有9.3%。比中国一线城市房地产市场高不了多少。但是持续的相对均质上涨,造就了美国整个一代的价值投资致富信仰。7 m W- l" ^& `: f; A
而对应的则是我们的大A0 W5 ~* J, W- s: z& f5 l
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上证指数(1990-2021): O% m8 G+ n+ m/ m3 C' c
上证指数从95.79点,上升到目前的3427.99点,用了30年零6个月。年化收益率高达12.5%。完全吊打美股。+ N: c, }8 U7 q% B+ E
但我们的股市却始终没能形成对价值的有效信仰,反而成了收割韭菜的修罗场。一代代韭菜前仆后继,财富之路遥遥无期。这背后的核心原因还在于,我们的股市上涨总是急涨急跌。踏准节奏进去,同时踏准节奏出来的人获得了财富。其他的人成为了韭菜。" f3 m- y! a, [% k/ b6 h
事实上,股市踏准节奏的概率甚至比房地产更难。房地产的价格至今至少大趋势上一直都是上涨的。只要在过去时点买入的一直持有,大多财富能增值。而股市不仅要在一波低点杀入,还要有能力再一波高点之前出来。
2 F& y3 @2 p" [1 d: s% C这样的低概率,使得能赚钱的人更多的集中在内幕消息者,大股东和极少部分的真有能力的投资人身上。他所带来的财富充分配效果自然就更加明显了。% R+ W8 S# }; a1 l4 i" N
除了股市之外,其他价格的增长同样如此。! f; q V# ^7 G- M8 m' l$ q
最典型的价格过快波动,就是通货膨胀。
4 j, O% B. l/ L" x& [" a0 w短期过快的价格上涨,让一切持有货币,不拥有资产的人迅速变穷,而让持有资产,不持有货币的人迅速变富。" W% P8 v) l0 _# Q/ ]2 V
财富重分配的效果,简直不要再牛掰。7 J. |9 ?) a( r Y: t% x
房地产和股票,好歹你还需要选以选,花一花成本去买资产,然后才有资产价格的快速涨跌给你带来重分配。( O T8 D) k' B8 L5 K( T% q
通货膨胀就是人在加中做,老天在帮你重新算你家财富。2 Z' K0 O2 S( n) g9 E
有资产的人,宅在家里喝一天茶,到晚上一看,擦,财富有翻番了
* M+ F# Q m/ ^+ l( h' R+ m没有资产的人,在外边打工一天,回家一看,擦,早上还能买一台手机的这月工资,只值半斤猪肉了。。。2 Q# }: A+ u0 M0 j$ m3 {- f) \% m
这个贫富分化的效果特别直观1 }3 Q4 ~ C b; \8 n
而对与通货膨胀,最近有个新词,大家应该学习一下
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延伸阅读:
( S( I. |7 B1 q6 q独孤大妈:从房地产到汽车——二十年扩大内需史 |