房地产本身并不会拉大中国人的贫富差距
1 I5 @7 J- c5 x; i拉大贫富差距的是房价上涨过快+ F; O, F. c9 F. r& `4 t+ f6 A
这里其实可以做一个延伸,任何资产价格的平稳有序上涨都不会单独的拉大贫富差距
4 C- @9 `$ S( Q" r0 A恰恰相反,他还会提高社会福祉,降低贫富差距。
" I) @6 Q. ]8 Z4 {* \: e b真正拉大贫富差距的是资产价格的过快上涨,不止房地产,任何资产价格的过快上涨都有这样的效果。0 g# [0 i8 W8 x! V2 P9 P7 w
所以核心问题不在房地产这个产业上,而在价格再短期内上涨过快上。
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9 u; D1 [, q, M% {(一)长期来看,中国房地产价格上涨的速度并不快4 T; y/ t! L) C7 G; l6 _* d
从目前能拿到的百城房地产平均价格看,
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从2010年6月到2021年4月,全国房地产平均价格从9042元,上涨到15952元。十年零十个月,上涨76.4%,年化下来每年增幅才5.4%。还没有前几年存余额宝的利息高。一线城市的增幅要高一些,也不过是20799增长到43169,增幅108%,年化7%。好一点的理财产品的平均水平。5 v2 Y' g+ I$ K# G
这样的价格增长率,如果是真的是按年平均涨上来的,不要说引发贫富分化,让你买房地产作为理财工具,你都得考虑考虑,嫌他收益太低。
3 q: A5 M+ D6 u3 B$ N5 e& \然而,可惜的是,房地产从来都不是这样均质化的按年增长起来的,这让事情有了根本的改变。
' l3 U+ u( v( W. C(二)房地产引发贫富分化的根源在于非均衡增长& t. ~( O `4 i7 ~$ }
刚刚是抽象的数字,现在咱们看图
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全国百城房价指数(二线、一线、三线、全国)
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5 E2 a& g: x1 B8 R# I右下角是全国平均的数,属于被平均的结果,可以先不管。重点看右上的一线城市,左上的二线城市,以及左下的三线城市。 J4 k9 x. p! X5 ]' T% p( O9 M
这种价格增长的不均等,在一线城市表现的最明显。- @) I% F" @' F8 B' v
具体来说,就是,虽然十年间房地产价格上涨年均增速7%,但这个增长并不是平均的,主要是2012年12月到2014年4月之间,以及2015年6月到2016年9月这两哆嗦之间。" J: \ ~' U( W( s1 B ?3 _2 ~
2012-2014那一段,一线城市房价上涨了28%,年化收益率19%。2015年那段就更猛了,期间增长35%,年化收益率27%。 o' k1 f" m1 {" B
而如果我们把这两个收益率累积,这两段加起来一共32个月,也就是两年零8个月的时间里,房价的涨幅高达72.8%。6 G2 H* g1 j) o' J
不要忘了我们之前的结论,从2010年6月到2021年4月,整整10年零10个月的时间里,一线城市的房价不过上涨了108%,但只是刚刚那两个不到三年的快速上涨期间就涨掉了这里的68%。% w* P6 q& @/ g1 u* H
这就导致了,凡是在那两个时间点踩准节奏上车的人,资产都成功实现了短期快速上涨,而没能踩中这个时间点的,资产价格上涨的速度则慢的多。! k5 A5 Z7 y, _% {- B& _. ^; O/ ~: [
那么在10年10个月踩中两年零8个月时间点赚到钱——你还得是踩中前半段,而不是踩中后半段去接盘才可以——的概率是多大呢?5 E6 D: L; L' ]3 l) {0 t
如果不考虑前期已经有财富的人更容易买房上车,假定所有人都能机会均等的在一线城市买房,这样的概率大概只有10%。" z" ?+ s7 F b5 o5 g
踩上的那10%成功增加了财富,剩下的90%财富只有极小量增幅。0 Y0 [" Z$ E& S5 a
贫富分化就由此产生了。7 ~' h0 Y6 C, L# O' q5 A) [
而这个算法还只是在一线城市平均价格的基础上得出的,还是假定一线价格那高昂的楼价人人都能买起的情况下。' O( _ y1 J4 O+ F
但这些条件显然是不现实的。如果把这些差距都考虑进去呢?
# ]. x0 }1 A' o" H8 v* ?- V( f( y }那贫富分化的效果就十分显著了。
5 |2 A% H1 v& y(三)不止房地产,其他的非均衡增长,同样加大贫富分化, Q* o- L. F0 x
二战以来,美国产生了一大批价值类、成长类投资理念,包括股票定投。投资,理财成为美国式图书的一个主要话题,风靡到中国的《穷爸爸,富爸爸》、《邻居家的百万富翁》、《滚雪球》等等,都在强调一个长期持久投资,一点点发挥复利威力,普通人也能成为富翁的故事。而这所有的复利作用和长期定投有效的前提,都是下边这张图
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道琼斯工业指数(1948-2021); c, Y- l) q1 ?
那就是从1949年到今天的60多年间,美国的股票市场一直在持续而有力的增长着,除了2001年互联网泡沫,2008年金融危机,以及2020年的新冠疫情类似的重大事件外,他的股价在时间范围内相对均质的上升。而且即使这些大事件给股市砸出了大坑,往往事件过后,股票立刻就能攀升到高位,趋势上,还是在持续上涨。
0 A8 z/ A) k0 r4 l上图中从1949年的160点,到2021年的34777点,61年间,道琼斯工业指数上涨217倍。年化收益率只有9.3%。比中国一线城市房地产市场高不了多少。但是持续的相对均质上涨,造就了美国整个一代的价值投资致富信仰。
: \9 q, G& _6 W# \5 h, f3 T而对应的则是我们的大A4 K% N; O$ F( o
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上证指数(1990-2021)- q# F+ Q* o. D
上证指数从95.79点,上升到目前的3427.99点,用了30年零6个月。年化收益率高达12.5%。完全吊打美股。
+ D- D1 j8 h5 Q7 l7 m2 ]5 j$ O但我们的股市却始终没能形成对价值的有效信仰,反而成了收割韭菜的修罗场。一代代韭菜前仆后继,财富之路遥遥无期。这背后的核心原因还在于,我们的股市上涨总是急涨急跌。踏准节奏进去,同时踏准节奏出来的人获得了财富。其他的人成为了韭菜。% Z& [6 Y" K$ S7 i3 m" m
事实上,股市踏准节奏的概率甚至比房地产更难。房地产的价格至今至少大趋势上一直都是上涨的。只要在过去时点买入的一直持有,大多财富能增值。而股市不仅要在一波低点杀入,还要有能力再一波高点之前出来。1 d2 b: M% z! T; }8 |
这样的低概率,使得能赚钱的人更多的集中在内幕消息者,大股东和极少部分的真有能力的投资人身上。他所带来的财富充分配效果自然就更加明显了。, N; X" q, N( O- ]2 n
除了股市之外,其他价格的增长同样如此。
5 ?& P& O# \4 Y% ]0 h最典型的价格过快波动,就是通货膨胀。: D/ [: H F; |8 l
短期过快的价格上涨,让一切持有货币,不拥有资产的人迅速变穷,而让持有资产,不持有货币的人迅速变富。
) r, Y8 X. U$ K' N' a: `2 A) u财富重分配的效果,简直不要再牛掰。0 G* _6 g/ X/ L* c, {
房地产和股票,好歹你还需要选以选,花一花成本去买资产,然后才有资产价格的快速涨跌给你带来重分配。7 N1 F: T2 k# B; b
通货膨胀就是人在加中做,老天在帮你重新算你家财富。
+ x E, T+ ^2 \9 _4 U! n有资产的人,宅在家里喝一天茶,到晚上一看,擦,财富有翻番了
' F8 i a; w8 Z: g& X' P3 b, @没有资产的人,在外边打工一天,回家一看,擦,早上还能买一台手机的这月工资,只值半斤猪肉了。。。% B0 s2 l- i D2 H; i' N
这个贫富分化的效果特别直观
, B; W( O8 x7 W7 }7 d* u1 W& x而对与通货膨胀,最近有个新词,大家应该学习一下* T8 C5 z9 Y- q/ ]7 z3 x2 [
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