关于买房的4个思考！房产投资不是买最好的，而是买得恰到好处

显示全部楼层 · 2021-9-5 17:30:15

最近我一直在外地考察，寻找新的投资机会，这个过程我产生了一些思考，非常有价值，于是有了今天这篇文章。请您耐心阅读，一定受益匪浅。

一）房产投资不是买最好的，而是买得恰到好处。

买房子有两大目的：自住和投资。自己住的房产，在能力范围内，住得好一些，无可厚非，这里不多讨论，这里主要讨论房产投资增值问题。

从房子本身的功能来看，可以自住，可以投资，可以彰显身份，还可以传承。自住和投资也是排在前面，因为彰显身份、家族传承的房子，普通人还真不一定能到达这个层次。

所以，对投资购房来说，追求的不是买最好的房子，而是买大部分人能接受的房子，这种投资最有升值潜力。最好的房子，总价贵，客户群体少，流动性差，投资回报率低，兑现难度大。

买得恰到好处，是一种能力，是综合考虑市场各种因素后，在合适的时机买入合适的房子，然后静待花开，坐等升值。

房地产市场是复杂的、波动的、有一定周期性的，能不能买得恰到好处，取决清晰的购买分析，注意三要素：时机、地段、产品力。

二）通货膨胀是巨量财富的转移

每一轮大放水之后，上涨的顺序依次是：房价——物价——工资。

每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说，从房价开始上涨，传导到工资上涨，大约4-6年时间。

比如同样30年按揭来说，2015年之前，月供1w，对很多人来说，已经算很高了，但是2021年，很多人都觉得还能接受。

因为通胀，货币不值钱了。
因为通胀，你的工资涨了。

这也是现在楼市去泡沫的逻辑：最终通过社会工资的普遍上涨，来夯实房价的泡沫。

所以，如果你觉得现在月供太高，不要焦虑，耐心撑住5年左右，会好转的。

事实上，我接触过的朋友们，虽然大家上车时都各种借钱各种吐血，但只要撑过前两年，绝大部分都能回过血来，3年后99%的朋友都后悔当时买少了，很多人甚至想咬咬牙再上一套。

纸币贬值，是房价上涨的主要源动力

看似你在买房子，坐等升值赚钱。而实际上，你是在对抗全国性的货币超发，对抗通货膨胀。

不是房子涨了，而是钱不值钱了。

货币本身并没有任何的实际价值，它的价值是由它能兑换多少物品决定的。
人类进入工业社会后，社会财富指数级增长，金银这种稀缺金属，已经不能满足现代社会的货币需求，于是世界进入了纸币时代。
但因为纸张的成本低廉，可以大量印刷，也就造成了一个新的经济现象，那就是持续的通货膨胀。
所谓通货膨胀就是指货币发行量>商品流通实际需求的货币数量，从而引发的货币贬值，也就是社会上的钱变多了，所以不值钱了。

经济发展发展，其实就是钱变成纸的过程！

经济之危时，天量债务的袭来必定引起货币贬值，而货币的本身，事实上，就是在从白花花银子变成纸币再成为纸的过程。

在40年前，1980年我国的GDP才刚4500亿，人均可支配月工资收入20多元。

如今的20多元，不说一个月生活，即便是吃一餐稍好便饭也不够花。

把当时的一个月工资全部存入银行，到如今的本息也只不过100元钱，只能凑合着一天的生活费用，这也是一种从钱变成纸的过程。

只要经济还在增长，事实上通货膨胀就会一直存在。因为我们生产的东西多了，即使价格暂时不变，但对应的货币量也会增长许多，因为如果没有相应的货币供应量，我们生产那么多的东西，老百姓也没钱买，那么整个经济就不流通了，因此经济就不可能发展了。

全球绝大部分国家的货币都是在贬值，这是一个最真相的事实。

哪怕你每年的资金收益是增长的，但是每年的物价水平也是提高的，依然会财富缩水。就好比，你的工资是10万元/年，每年有效理财收益可以获得4%左右，一年的本利和也就是10.4万元！

但是原来你每年的支出是5万元，现在物价飞涨，平均涨幅达到了7.5%的水平，生活中，买什么都比去年贵了，是不是就意味着你的钱其实是在贬值的呢？同样的钱，你可以买到的东西变少了

再举个例子，用数据来说明一下这个问题：

目前中国的平均通胀率达到了7.5%左右的水准，所以说，如果你只是做理财的话，每年还要面临一个（7.5%-4%=3.5%）的贬值率！

那么5年后，你的100万可能只有目前83万的购买力；

10年后，你的100万可能只有目前70万元的购买力；

20年后，你的100万可能只有目前49万元的购买力；

30年后，你的100万可能只有目前34万元的购买力；

50年后，你的100万可能只有目前16.8万元的购买力；

所以说，钱，从不是靠攒出来的，也不能放银行吃利息，这样只会让你贬值得慢一些，但根本不会战胜通胀。

自古以来，能够走向富有的人，都是靠着投资或者用钱换取有价值的东西来达到保值升值的目的。

因此，一定要有赚钱的资产思维，不能有什么都是省钱的想法，否则你将穷得很稳定。

三）房产投资中的水波理论

房产价格随着时间波动上涨，是房价波动在时间上的规律性。除此以外，一轮大范围的涨价行情，在空间上也有一定的规律性。

直接给出结论：一轮房产价格上涨，是从城市中心向外围扩散，从产品力强的房产向普通房产扩散，从流动性强的房产向流动性弱的房产扩散，不同类型房产，价格见顶和见底的时间也不相同。

如果把房产市场比作一个大水池，涨价就像往水池中心投入一块大石，水池从中央荡起层层波浪，一圈圈扩散到外围。所以形象地把这个规律叫做房产投资中的水波理论。

在选择投资房产的时候，水波理论给我们很多启示：

（1）如果是全国大范围的房价上涨，必然会覆盖大多数城市和地区，无非时间先后而已。不要死守一处，如果你错过了所在城市的上涨，还有机会到其他潜力城市布局。

（2）一个城市中先涨的是市区，然后近郊，最后郊区。所以买房时机最好选在该板块上涨前夕；卖房时机最好选在该板块刚完成上涨，后续板块还在接力上涨的时候（大涨的势头还在，容易卖出好价钱）；换房，市区换郊区，可以先卖后买，郊区换市区则一定要先买后卖。

（3）一个板块中不同房产，买中低总价的住宅，要提前动手，动作要快，而买高总价的豪宅，则可以稍微慢一点选。

（4）一个片区中不同房产，先涨的楼盘通常是这个片区的标杆和龙头盘，先涨的户型通常是这个楼盘中的明星户型。所以买片区龙头或明星户型，要提前动手，动作要快，如果你恰好喜欢冷门户型，那可以稍微慢一点选。

四）下半年买哪里？

毫无疑问是钱多买一二线城市，钱少买一二线旁边的卫星城，承接外溢需求带来的货币。