潘石屹为什么低价卖了SOHO中国股份？商业地产自持的寒冬来了吗？

他卖了8个地段超好的北京上海等地的写字楼群，折合下来每平米均价才16000。这些可都是核心城市的核心资产阿。我怎么都没想通这一点，他这些东西地段都好的一塌糊涂，他如果不卖，就光在这边出租，他可以收租N年。
9 A1 G7 u, e, P$ ^) [9 C那些香港的富豪都是在疯狂的买港口，码头，核心地区写字楼这种稳定赚钱的东西 他这个写字楼包租公的祖师爷居然这么便宜卖掉，实在想不通，是商业地产的寒冬要来了吗？

黑石收割SOHO的价格虽然比之前低了很多，但是依旧是黑石在国内最大一笔房地产投资了，说明黑石还是看好国内的写字楼、商业地产以及未来的物业等后房地产时代的。
' |: t: G2 ^9 {6 {潘石屹从房地产中彻底成功的脱身而去，真是一个聪明到头发都要掉没了的人，他应该是国内搞房地产中仅有几个不多的能把房子变成美元的商人。想想万达，想想恒大，有几个人能像潘石屹把砖头变成美元，最主要的是变成了放在自己口袋里的美元。
#房地产# #房产#

我想到个挺有趣的事。
, d8 H7 W; F0 F0 U) U* _$ D: L苏世民（黑石老板之一）个人捐了1亿美元给清华，项目累计捐了4亿多美元。这个项目应该是资助外国人来中国读书的，不是资助中国学生跑出去读书的。
5 W1 w4 {, i5 r对了，他是个美国白人。
; a% Z3 r; ?; l潘某某嘛。你们看新闻就应该知道他干过啥。

老百姓要多学会用眼睛看，而不是去看那些有的没的理论。
2 Y$ C# |- x2 b/ ?3 m. ^因为看到的才是真的，写过论文的都知道，理论这玩意儿就是个墙头草，你需要什么你就断章取义什么，你根本不用在乎全文甚至作者是怎么想的，只要这段支持你的观点，你就拿来用就是了。
而商业地产的寒冬是妥妥地到了，毫无疑问的那种。

一个是潘石屹，一个张近东，一个许家印，三个人都是持有中国最好地段商业地产最多的人，前面还有先行者老王，都抛的不像个样子了，再看看各路门店商铺打折的打折，关门的关门。
网上的流量兴风作浪，台下的观众纷纷上网交易，真正的SOHO称王，好事，老百姓的大好事，房租下降到一个和网络差不多成本的阶段。
1 C- o# i3 m7 u! o5 A- b7 f* M就算买不起上海的2000万黄金地段住宅，还有400万的黄金地段公寓供你享用，何乐而不为？
) g" i; p; [  C' Y6 \/ L$ `) {商住的寒冬必然给老百姓带来大实惠。

无恒心者无需恒产

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一线的真实房价是多少，看看黑石和潘石屹的交易
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. n. R; K! a6 J1 Q4 i& T" Z* _1 n早在最开始我们就计算过北京、上海的合理房价是多少，但是又有多少人相信呢？
soho中国最原始的估值是多少呢？
/ Q' T( i4 c* w0 z) c$ n80亿美元，疫情前打算40亿美元卖出，疫情后打算30亿美元成交，你说这是打了几折？
而无独有偶2017年，万达退出中国房地产的时候，敲定的价格是六折，六折才出清了酒店和文旅业务。
/ y" p$ G. J! Y1 z也就是2021年，中国房价的合理水平是四折，这是外资给予的评估价，而2017年内资给予的评估价是六折。
( ~8 m+ k9 l% r2 J: P3 I" G为啥soho中国不请房地产中介代销呢？我想九折也能卖给散户吧。
) J" `# d: H7 D, ?" Q! s3 T' h7 q因为分拆以后的这个soho也会失去商业价值，而公开售卖即便打骨折，也无法过户交易，因为监管不允许，这么大的体量抛售下，商业地产估计就被砸盘砸跌停了。
而高价缓慢出货，猴年马月，这些大佬干脆打折走人。
) m- i8 j/ D7 Z2 e% K/ y, L5 j8 rsoho出售价格经过网友计算，为1.6w元每平米，惊喜不？
7 T3 c5 x( C7 A. l+ g按照北京出租价格，每平米每年是1600元左右（4块起步），也就是按照1.6w元每平米的估值，soho现如今的回报大概是10年回本，也就是10倍的租售比，和美国纽约一样。
' a$ i* J; N4 Q6 F9 j8 ~0 X4 s这下看清了资本家的面目了吧，而为啥这么低的价格老潘都要跑呢？
因为租金市场偏高了，黑石认为未来租金要涨，老潘觉得未来要跌，因此老潘觉得10倍的回报率是低，黑石觉得很高，未来回报率还会更高。
( d4 d( k: F  S4 |1 I( ?: S也就是基于未来对整个基本面的担忧，潘石屹至少觉得租金会跌一半，才有1.6w每平米出逃的动力。
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而挤兑北京上海商业租金的不仅仅是当地的供给，还有全国的供给，因此老潘下定决心跑路。
而真正要走的可能还有其他理由，比如和李嘉诚一样，估计是觉得怕被清算，提早跑路，保本即可。
任何资本家的发家史都是一部黑历史，比如安邦，比如明天系，因此果断跑路为上，一旦房地产崩盘必然要有替死鬼顶罪，谁跑得慢谁遭殃。
9 [. M4 a" p7 C' C2 ~4 }% x那么话说回来了，北京房价真的只值1.6w？
* \# W; x, y- H( `8 f我们当时测算是150w-200w，也就是超过这个数值，就没有意义了，买入即套牢，不划算了。

熟悉潘发家史的人都知道，SOHO中国的商业地产业务，早期是散售模式，而不是自持。
& Z5 N) G/ c) v3 C8 W& d- s; [潘石屹善于自我营销，也组建了一支强大的销售队伍，全国挖掘客户，SOHO中国写字楼当时最大的买家是山西煤老板，一出手就是一整层。
但商业地产领域，散售模式导致的恶果是显而易见的。
散售的写字楼和商场，完全没有系统的招商规划和运营，物业管理也是稀烂。SOHO中国的项目散售后，基本都是金玉其外，败絮其中。
# T7 e% B% ?' I. i4 f! i* f三里屯SOHO和三里屯太古里，地段差不多，但太古里是潮流圣地，人潮如织。三里屯SOHO则人气惨淡，商铺开了关关了开，业主惨遭割韭菜。
6 k. I# G- L. n) e/ _; z中关村SOHO则充斥着各种乱七八糟的培训机构、皮包公司。
上述的失败案例北京政府也都看在眼里，SOHO中国的商业项目，简直就是低端和混乱的代名词。
% V2 s8 J; M% g9 ~以至于SOHO中国后来竞拍国贸的黄金地块以及清华东门附近绝版地块（现为龙湖唐宁ONE）时，哪怕SOHO中国出价远高于第二名，也无法摘得地块。
SOHO中国宣布转型自持，则属于后来的事情了。
" `+ p! T( j$ y: V( j; o其实有个事情个人一直很不理解，潘跟任关系那么好，任可是一直唱多中国的房价，潘竟然没去搞住宅地产，而是死守商业地产。

传言了两年多的黑石收购SOHO中国的消息，终于落地。

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  W. B/ Z3 _' G虽然潘石屹还保留了 9%股份，但相对与 SOHO中国在京沪两地庞大的物业体量（外滩SOHO和望京SOHO）来说，可以视作其“清仓”了国内资产。
' t$ {; I# ^9 ?* ^! z, m* Y5 } 潘石屹的一直认为自己是精明的，他本想选择了在一个合适的时机以合理的卖价“撤退”，但是没想到遇见2020的新冠疫情，导致本来现金流很好的商业地产面临着租户欠租和物业空置的现状。令他更加意外的是，他儿子潘某某的言论，导致得罪了不少人，也让他不得不面临低价出售的选择。
! e1 ~) @2 D2 G2 {, f& a6 d的确，与其强撑着过日子，不如套现离场。
毕竟作为商人重利轻别离，落寞的凤凰不如鸡，扛不住，或者热血凉了，卖了罢了，也只是一桩交易而已。
/ ]' K( a8 V. h5 b商业地产行业在近期新冠疫情后暴露出了巨大的问题，其泡沫必定会影响整个社会经济的发展，特别是房地产与大家衣食住行中必不可少的住有着巨大的关联，国家也开始对房地产行业开始了整治活动。在未来，对于重资产企业来说，还是坚持现金为王。-

潘的身份，地产商，没有能力继续在cn市场玩下去了，现在的舆论环境，与炒房有关的人人喊打
  k1 j9 H3 {/ B: w9 c: S( V换成金融属性呢？就走活了，如果这份资产打包套几层卖给美国人呢？一众大V又可以欢呼“暴打资本主义韭菜”了，这份资产，不碰炒房红线，潜力还是有的
2 B6 |* p5 W% `/ _4 b" W  p/ L潘一直尝试转型，各种立人设，但消费者不买账
不管怎么说，这份资产，只要经济完全复苏，一定会以各种形式得到回报，即便是不以房价形式传导给消费者，在资本市场也会走向高估，非常适合做这种高风险交易
换句话说，等cn经济总量超过USA，外资不乖乖抢购这份资产，我认为这份资产比btc好太多，btc都可以玩下去，这份资产也可以

老美依然看多国内房价和地价
还有汇率套利，拿了SOHO，房子不值钱，但土地值钱，到时候可以对冲美元贬值
1 l- l: _& `# @  W总而言之，美国佬印了那么多纸，而且1块钱当7块花，怎么着也要来国内买买买的，最好是买稀缺房产和土地，早晚套现走人