预算不到400万，还要在上海定居吗？

前文《复兴珑御，给我们带来了一个可怕的消息》中环二提到过，上海越靠近市区的新房套利空间越大，郊环外的大量楼盘没有触发积分：
8 P+ \$ I3 B0 E1 F! {甚至还有项目认购率为0。
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文章发出后很多目标锁定郊区的朋友私信环二，郊区的房子还能买吗？如果连400万预算都没有，还需要在上海买房吗？

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甚至不断有灵魂之问抛出：可能我预算到顶就350万，要不要离开上海去二线城市定居？
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& o. j3 y6 M: T/ f首先必须承认，300-400万预算，在二线城市买的房子比上海好多了。


以南京为例，300-400万，90-110平的房子，如果又要求房龄10年内，则大多数房源分布在江宁百家湖。
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上海经过这波大涨后五大新城次新房都不止400万，包括临港新城，目前挂牌比较多的标的分布在浦东惠南，或者嘉定的菊园。
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当然奉贤也有不少房子符合条件，无奈链家在奉贤做得并不好，没有多少房源挂出来。
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5 Q  h+ D- l6 U* Z2 U' N如果对比浦东惠南和江宁百家湖，那么南京完胜。

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在旧文《惠南，一个失败的城市化样本》中提到过，惠南人心心念念的五角世贸商城已经承认失败，惠南目前没有大型的商业体。而百家湖在南京商圈中举足轻重。



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江宁商场

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百家湖这里有时尚地标景枫KINGMO、公园式休闲文化商街百家湖1912，一站式购物广场江宁金鹰，承担全家庭休闲生活的21世纪太阳城，城市潮流中心龙湾天街城综合体，总商业体量超过80万方，日流量超200万人次。

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  L. B% s0 X; W- Q0 f$ g/ o以江宁金鹰为例，2020年人流量高达1500万，销售额突破12亿，大概略低于七宝万科，与爱琴海购物公园相当。


也就是说，即使将百家湖搬到上海，单讲繁华程度也一定是近郊或者准市区地段。
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毕竟这里距离鼓楼区仅10公里，到新街口只需要30分钟。
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如果以前滩为中心，惠南过来也需要1小时以上。

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再退一步，即使滴水湖成功落地，惠南过来也需要40分钟。
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( Q% T. b  p) y. G新街口是南京市核心商圈，有800万以上人口作为支撑，新街口德基广场常年稳居全国商场前三。临港2035规划200多万人，是否可以落地还存在很大风险，即使100%落地也很难达到新街口的水平。


如果你上班在市区，大概率还是百家湖更为方便，因为这里在哪都是近郊。
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2 F8 r& P# T! I3 z7 S当然对于大多数新上海人来讲，去大城市发展为的更多的是教育和医疗。

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教育方面上海的确有一定优势，名校遍地，师资力量强大，985录取率高。而江苏一贯的是地狱模式，高考试卷全国最难，分数又相对更高。
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谁让江苏多才子。
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  Y- r  W9 L% W( ~( L. F不过上海集合了全国大量的优质中产家庭，对教育的重视程度很高，竞争其实也非常激烈。
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% j& n- P! m% q) u! {不用数据证明大家一定清楚，北清复交在上海定居的比例一定高过南京，这些学霸家长不会甘心自己子女连普通985都上不了。


所以只好拼命地内卷。
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具体到区域，惠南三中、四中成绩还算不错，惠南小学现在越来越一般；百家湖小学与江宁实验小学是江宁区两大名校，虽说不是市级一梯队，当地居民认可度是有的。


8 J$ A. g6 S  m8 g综合来看，惠南可能略微具备优势，但是一定不是质的区别：惠南越来越成为动迁基地，而百家湖是南京中产集中区域。

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最终决定教育的，仍然是家长。


医疗方面百家湖也是优势明显。上海虽说三甲医院更多，不过大部分坐落浦西，浦东仅七家。而距离惠南最近的三甲医院都在25公里以上。



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3 [% n: T7 x% N) A1 M; ^* p百家湖虽说也是郊区，由于距离市区更近，距离三甲医院10公里都不到。
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城市景观更不用提，惠南典型的郊区既视感。

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惠南景观

' \9 Y  y- v/ S% n" Z) ?0 \而百家湖由于湖景壮阔，商办体系发达，已经具备相当的现代感，人称江宁明珠。



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百家湖景观

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巧合的是，惠南与百家湖都有大学资源。惠南曾经规划大学城，现在上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走，现在就剩几所大专院校。
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而百家湖背靠南京两大名校：南京航空航天大学、河海大学，再向南还有东南大学。


所以单纯看居住体验，300-400万预算买在南京百家湖将完胜上海惠南。

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看到这里一定会有上海的朋友打抱不平：惠南是浦东发展不顺利的区域，拿它跟江宁C位相比，不公平。


9 j$ B; z/ v0 u- O- F$ E, c当然了，上海同级地段一定比南京优秀，不过300-400万价格段来讲，上海除了惠南就是奉贤、松江小昆山、嘉定安亭、菊园这样的远郊了。
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我们今天讨论的，就是这些区域值得买吗。

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3 F, x& g/ K  ?8 L' j! L在升值维度，有些区域可能也不如二线城市。
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旧文《上海楼市最惨的那群人》中环二提到过，无论上海如何发展，门槛级刚需产品价格是不会暴涨的。

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( \3 ]* m* l: K0 Z这些产品的增值动力只有两个：通货膨胀+收入增加，其他因素的影响极小，因为这是一群没有油水可榨的刚需。

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1 G8 W, A$ R/ \* K! Q已经是向七大姑八大姨借钱凑得首付，再涨就真买不起了。


& ]6 l3 q9 L/ v2 Z; b$ k) Y文章中没有深度地解读的另一个因素是：稀缺。只有足够稀缺的商品，才具备投资价值。
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黄金保值，是因为开采量实在有限；古董保值，是因为那批工匠、艺术家都去世了。
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9 N4 ?9 `2 g/ A' M* Z9 QiPhone可谓是人类智慧的结晶，实用性、审美性都不低，但是只能卖7000块钱，也没人投资。工业化批量生产的东西，没有稀缺性可谈。


门槛级刚需，是楼市中最不稀缺的产品了。


! v2 p8 ?  P4 T嘉定青浦松江浦东都有大片的可供开发土地，奉贤至今仍有不少的农用土地。


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- n+ W, W" k5 ~7 s# b. T甚至被划进临港新片区的土地，仍有大量青村水韵、绿野乡美。
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$ t9 n% D, D9 T9 Y) M这样的区域升值途径只有一个：出现定位更低的产品。

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比如之前莘庄就是市区客群能够到的刚需区域，是徐汇客户买房的最后一站。
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5 t- p( p$ ~/ }9 l; @8 _+ ^# a后来9号线通车，松江开始融入市区，莘庄的地位得到大大提高。摆脱了门槛的标签，莘庄一跃成为主城区。
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所以在远郊置业时，你一定要思考一点：这里还要垫底多久？
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之前环二反复提过，现在开发的远郊半径实在太大，看不到融入市区的可能性。

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( o7 O, l4 m0 R: {  }3 S如果没有办法融入市区，这些区域的开发一定会存在相当困难。
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我们都听过一句话：大树底下不长草，这些远郊区域就是上海这棵大树荫蔽的草坪。


. A' h. L% W9 @南汇与浦东合并后，惠南的倒退大家都能看得到，市区就像一部离心机，源源不断地将资源吸附过去。

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如何才能避免被大树抢走阳光、水分？答案只有一个：
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0 R% f5 i7 S  f; y. h$ T4 I变成大树的一部分。

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" W; J% d( O1 ^- I3 y6 l所以浦东、南汇合并后，渐渐地三林起来了，周浦马上准备起飞。甚至闵行的浦锦街道也趁势收割资源。
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2 S: R- M( D/ G. L, u% r二线城市核心地段稀缺性的确高一些。
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" D) x: Q( R0 Z+ t' f" @南京的扩展有些迷失方向，江北在发展，一路向北抵达六合；江宁继续向南推进，九龙湖、方山土拍不断；仙林继续东进，直至与句容接轨。
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- K' p, v* A0 t5 M" U1 q% ?不过百家湖这样的区域仍旧是稀缺的，道理很简单，同样的半径，越外侧的圆环面积越大。而且是指数级增加。



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/ }, i- z4 {+ [' F所以虽说二线城市整体不如上海市场坚挺，但是田忌赛马时告诉我们，弱势一方的中等马可能会打败强势一方的下等马。
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讲到这里需要提一下本文最大的漏洞：谁说300-400万只能买得到奉贤、菊园？为什么非得把房龄限定在10年内，把面积限定在90-110平？
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2 T; H/ Z# x8 u我们全文探讨的是地段的稀缺性，完全没有涉及房屋品质，因为房屋并不稀缺。
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中国是全世界最大的房地产市场，中国的房企第一在世界上一定也是第一（仅限住宅），建房子这种事情没输过谁。

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- D9 X6 D; w6 \" |, H. D真正稀缺的就是聚集了全市大部分财富、大部分资源的那片土地，而且由于马太效应存在，资源始终向这片区域汇集。


所以在升值维度，上海市区>二线市区>上海远郊=二线远郊。
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不过即使将房子买在上海市区（广义），由于预算限定在300-400万，房屋品质一定输给百家湖，居住体验可能仍然低于南京。


) K* c+ Q2 }" \9 b4 J! c6 s所以本文的结论，400万以下的房子，上海的居住体验大概率是输给二线城市。
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不过来上海发展的年轻人可能不止为了房子，虽说衣食住行方面上海给不了二线城市的安逸，上海市区给人的生活体验是其他城市不能比拟的。


环二曾经在苏州生活过，不少家境不错的苏州朋友，周末经常来上海逛街：
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" S, h- b! j9 _( J8 t( w% S4 x感觉苏州非常乏味。

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如果考虑到锅碗瓢盆之外的精神层面，上海又会凸显不少的优势。
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& d. i) ^9 o1 t+ T+ }+ T看到这里可能有朋友会提出工作问题，上海的就业岗位会比二线城市更多，而且上限更高。

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7 W% q) u5 }. t% l8 W: b其实同样的工作职能，一二线城市薪资水平差距已经不大。无论是华为的各个分公司，还是开发商各地的项目，工作人员的薪酬是差不多的。
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& l. o; r  i# i/ C+ m# Z0 b' o区别在于上海有一些岗位独有，其他城市可能很难找到，而且这些岗位待遇又极好，这部分客群只能限定在一线城市。
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所以只有不到400万预算要不要离开上海是没有答案的，或者说每个人都有自己的答案。


% h0 G/ q0 c$ k7 I; s  X6 ^环二只能在择业方面给到大家一些建议，当下的市场下买房最应该注意的事项是：

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避坑。
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以上为正文

编辑∣环线咨询

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