北上深房价你觉得多少一平才合理呢？

蒙古醫生 · 2021-7-29 04:03:45

有一个国际通行的标准，就是家庭月收入的三分之一。
家庭月收入三分之一用来付居住成本，房租或月供，这就是合理的。
（这个合理的定义，指的是综合考虑家庭的各种食物、教育、交通、医疗、住房成本，储蓄与抗风险情况，以及宏观社会消费能力，综合判断的结果。目前大部分国家都认为三分之一是个合理的数值）
北京平均月薪，不同统计我看到7000、8000不等，取个平均值，7500吧。
那么按照世界上大部分一线城市的家庭都是双职工的角度看，两个人月薪合计15000，三分之一的家庭居住成本应该是5000元。
对，一个家庭，每月房租5000元，或买房后的月供5000元，这是合理的。
<hr/>我们讨论的是平均数，所以要根据情况区别对待。
二三环城区内核心区、豪宅、别墅四合院这种就不要讨论了，这些不是给普通人准备的。
从四环开始算，四五环外的房子基本能同时满足供应数量足够和距离城区工作单位近的需求，是北京城内普通人安家的首选。
那么四五环的房子，一般家庭使用的二室或三室住房，面积约为60-100平米，应该是月租5000左右，或月供5000元。
如果月租5000元，平均租金约为50-80元每平米，根据ITPUB数据，图中黄色的点（50-100元每平米），分布范围在四五环间还是有很多的。

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考虑到小户型一般单价会高一些，拉高平均数，综合看北京的房租目前还是合理的。
房租完全是市场调节，老百姓没钱租房，你再怎么涨价也没用。
所以房租市场的合理是必然，而房租价格合理反映出上述理论也是合理的。
<hr/>那么回归到房价。
月供5000，家庭用房，应该多少房价呢？
假设只要60平米的房子，首付首贷都在（30%首付），首付之后贷款30年。
总之各种成本都往低了压缩，这样在相同月供下，能买得起更高单价的房子。
我们看看这种计算方式下，月供5000的房子，单价是多少？

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22431元每平米。
即使考虑到北京是国际化大都会，房价可能有一定的上浮，还有公积金等因素影响。
25000元每平米，也是合理值的极限了。
这还没考虑到有孩子的家庭60平米是否够住，换大房子的问题。
当然了，脱离位置谈价格都是耍流氓。
我还是不讨论核心区、豪宅、别墅、四合院的价格，只讨论工薪阶层在居住和工作中取得合理平衡的地区。
也就是四五环之外。
咱们再放宽点条件，五环，行了吧？
上图房租在五环附近可是非常合理的，这就说明这个模型没有问题。
<hr/>那么结论出来了，北京房价合理的状态，应该是五环附近房价平均在20000-25000元每平米。
实际情况呢？

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我要说，跌一半，没毛病吧？
全国情况我不了解，但四大一线情况基本差不多。
目前价格砍一半，就是合理的价格。
当然了，房价不变但平均工资翻一倍，也是一样的合理。
<hr/>更
欢迎理性讨论，纯粹输出情绪就没意思了，我也不会回复。
世界其他经济体的超一线城市，比如伦敦纽约东京巴黎，其实都差不太多，虽然看似房价很高，但平均房价与当地平均工资比较，三分之一这个数字是普遍的。
我这里讨论的是给普通人的住宅，不讨论特殊情况。
比如北京，二环里都是收藏品，三四环大部分也是豪宅项目，价格高没关系。
六环以外距离工作地点太远（别的城市等于外市甚至外省），除非工作地点在当地比如亦庄或怀柔县城这种，否则性价比太低，普通人不愿意受这个罪。
所以不用拿东西城学区房或怀柔延庆的远郊便宜房子来做正向或反向的例子反驳我，我不会回复的。
最后，我家就是北京的，我在北京二十多年，1996年我家买的第一套房子，回迁房商品房学区房豪宅还是拆迁我都经历过，二环里到六环外我都住过，胡同四合院还是燕郊我都亲身体会过。
质疑我讨论这个问题资格的可以洗洗睡了。